Dostupné bývanie na nemecký spôsob

Začiatkom mája sa v rámci prednáškového a workshopového cyklu WhatCity? uskutočnila konferencia s názvom „Hľadáme dobrých susedov!“. V tomto prípade bola nosnou témou otázka, či sa dá žiť v meste a pritom bývať v byte svojich snov, v dome, ktorý je zázemím pre rodinu a kde sú susedia zároveň aj priateľmi. V Nemecku či Rakúsku už odpoveď majú. Je možné ju nájsť aj na Slovensku?

Baugruppe, v angličtine CoHousing, je koncept realizácie mestského bývania, ktorý vychádza z iniciatívy budúcich obyvateľov domu a je založený na komunitnom životnom štýle. V slovenčine by sme mohli použiť výraz stavebné spoločenstvo. Isté reminiscencie na túto tému u nás pretrvávajú v súvislosti s niekdajšími družstevnými bytmi, Baugruppe je však založené na naozaj intenzívnych susedských vzťahoch.

Netreba nič vysvetľovať
V kontexte tvorby mesta a jeho rozvoja môže Baugruppe fungovať ako základná stavebná jednotka. Isteže, ani v nemecky hovoriacich krajinách nejde o široko rozšírený trend, nedá sa povedať, že by z jednotlivých Baugruppe boli poskladané celé ulice či štvrte. Na druhej strane, na sformovanie stavebného spoločenstva napríklad v Nemecku existujú právne nástroje, odborníci, ktorí s takýmito investíciami majú skúsenosti, a všeobecné povedomie. To znamená, že na rozdiel od Slovenska, ktoré sa dá prirovnať k nepopísanému papieru, netreba nič vysvetľovať, a to ani na úradoch, ani v banke, štruktúra je etablovaná.

Protipól anonymity
Čo vlastne takáto forma tvorby bývania so sebou prináša? Pevné susedské väzby vo vlastnom bytovom dome znamenajú dlhodobé, niekedy dokonca viacgeneračné ukotvenie komunity, intenzívnejšiu komunikáciu, spoluprácu, bezpečnejšie a stabilnejšie sociálne prostredie a v neposlednom rade kladný vzťah obyvateľov k svojmu okoliu a verejnému priestoru. Môže byť protipólom anonymity veľkých developerských projektov, kde sa v jednotlivých bytoch striedajú nájomníci, kde obyvatelia domu nemajú vôľu sa spoznať a stretnutia vlastníkov so snahou vyriešiť problémy so správou objektu nemajú šancu na konštruktívne riešenie problémov.

Jaspern vo Viedni
Na spomínanej konferencii zazneli štyri príspevky. Michael LaFond, autor publikácie CoHousing cultures, ktorý okrem iných aktivít koordinuje platformu Experimentcity, predstavil príčiny vzniku a rôzne formy Baugruppe v Berlíne, Štokholme, Bazileji, Amsterdame, Bruseli, Kodani či Miláne. Fritz Oettl z Viedne prezentoval nedávno dokončený projekt Jaspern, nachádzajúci sa v novej viedenskej štvrti Seestadt Aspern. Tento projekt sám inicioval a organizoval. Výsledkom je obytný dom so 17 bytmi s celkovou rozlohou 1 880 m2. V objekte funguje aj lekáreň s 15 zamestnancami, jedna kancelária, obchod, na streche je obyvateľom k dispozícii zelená terasa a spoločenská miestnosť. Celkové náklady predstavovali 6 miliónov eur, z čoho 30 % tvorili úspory zakladateľov Baugruppe, 60 % bola pôžička z banky a 10 % ďalšie pôžičky. V septembri 2014 bol obytný dom skolaudovaný. Ernst Gruber, architekt, zakladateľ a predseda iniciatívy Gemeinsam Bauen und Wohnen vo Viedni, prednášal o histórii, vývoji a aktuálnych možnostiach Baugruppe.

Treba strážiť rozpočet
Azda najviac zaujal príspevok Renaty Jaffé. Slovenka, už 15 rokov žijúca so svojou rodinou v Berlíne a pracujúca ako produktová manažérka, predstavila projekt svojho Baugruppe, ktorý je práve v procese realizácie na Bielefelder Strasse 13. Ako aktívna účastníčka a zakladateľka stavebného spoločenstva upozornila na pozitíva, ktoré takáto investícia prináša, a netajila sa ani úskaliami, ktoré skupina musí zvládnuť, ak chce svoj projekt dotiahnuť do úspešného konca. Spoločenstvo sa môže vytvoriť z ľubovoľného počtu členov, príliš veľký počet je však rizikom. Renata Jaffé s manželom boli v roku 2012 zakladateľmi spolu s ďalšími štyrmi manželskými pármi, čo sa javí ako ideálne. Nevyhli sa však odstúpeniu jednej rodiny od zmluvy a následnému hľadaniu náhradníka, s ktorým museli súhlasiť všetci zakladajúci členovia. Rodiny, ktoré vstúpili do ­Baugruppe na Bielefelder Strasse, si naplánovali 5-podlažný bytový dom s ustúpeným šiestym podlažím, kde bude kaskádová terasa. Celkovo je v dome deväť bytov, niektoré rodiny kupujú byt aj pre svojich rodičov. Renata Jaffé upozornila na nevyhnutnosť angažovať do projektu projektového manažéra, architekta a v istých sporných prípadoch aj mediátora, ktorý dokáže pomôcť vyriešiť patové situácie objektívne a bez emócií. Stavebné spoločenstvo musí nadobudnúť svoju právnu formu, spísať zmluvu, ktorá okrem mnohých podrobností definuje predovšetkým financovanie stavby. Dôležitým štartovacím momentom v snahe o úspešný výsledok je nájdenie pozemku. Mesto Berlín je týmto stavebným investíciám naklonené a umožňuje v prípade záujmu získanie opcie 6 až 15 mesiacov na mestský pozemok, kým sa Baugruppe sformuje. Výhodou takéhoto investovania sú ušetrené financie, ktoré si inak berie developer ako svoju províziu, môže ísť až o 25-percentný rozdiel. Stavebný rozpočet však treba neustále kontrolovať, treba byť pripravený ho za istých okolností aj primerane zvýšiť. Výsledkom je však bývanie, ktoré sa najviac približuje predstavám budúcich obyvateľov, v kvalite, ktorú si môžu ustrážiť, a s materiálmi, ktoré si sami vybrali. Renata Jaffé opísala, ako sa pôvodné, pomerne rozšafné predstavy jednotlivých členov o rôznych spoločných priestoroch menili, racionalizovali a muselo sa urobiť veľa kompromisov. Členovia stavebného spoločenstva si musia byť vedomí potreby otvorene, ale diplomaticky komunikovať a rešpektovať stanovené pravidlá. Stavba na Bielefelder Strasse sa pomaly blíži do finále, členovia komunity už majú ďalšie plány na budovanie susedskej záhrady, v dome majú aj dielničku pre domácich majstrov.

V Čechách majú už manuál
Inštitút plánovania a rozvoja hlavného mesta Prahy vydal v roku 2015 manuál Baugruppe ako súčasť výstavy Baugruppe ist super! V ňom podrobne vysvetľuje celý proces od prvého nápadu až po úspešnú realizáciu. V Hamburgu, Stuttgarte či Mníchove je Baugruppe v posledných 10 rokoch úspešnou stratégiou podpory bytovej politiky, tieto mestá aktívne vytvárajú priaznivé podmienky pre vznik tejto formy dostupného bývania. Rovnako ako na Slovensku, ani v Čechách nie je tento model všeobecne známy. Týmto spôsobom sa pritom využívajú zanedbané pozemky, často aj budovy, a členovia skupín sú angažovaní ľudia so záujmom o svoje okolie. Alfou a omegou tohto typu investovania a neskôr bývania a delenia sa o spoločný priestor sú pravidlá a otvorená komunikácia, pričom obe na Slovensku nemajú na ružiach ustlané. Prvé pokusy o sformovanie stavebného spoločenstva (najmä v radoch mladých architektov) naznačujú, že dostupné bývanie formou Bau­gruppe by mohlo byť časom realitou aj u nás.

Text: Mária Nováková
Foto: Renata Jaffé a Dietzsch