Peter Valach z VAV invest: Staviame to, čo v meste chýba

Na strednom Slovensku je o veľkých investorov núdza. Výnimkou je Peter Valach a jeho spoločnosť VAV invest. Roky zbiera skúsenosti, má vlastný názor a nebojí sa ho povedať.

Aké boli vaše developerské začiatky?
Moja cesta sa začala nesmelými investíciami pri súčasnom Tescu v časti Radvaň. Pozemky tam vlastnila COOP Jednota Krupina a v roku 1999 ich plánovali predať. Dohodol som sa s nimi na splátkach, lebo som vtedy nemal dostatočné finančné zdroje. So zmluvou v ruke som išiel do NAY, kde som presvedčil Petra Zálešáka, spolumajiteľa, a zástupcov spoločnosti McDonald na investíciu v tejto lokalite. Súhlasili, podpísali zmluvy o budúcich zmluvách. Keď bolo platné územné rozhodnutie a pripravené siete, pozemky som odpredal. Za získané peniaze som v podstate odkúpil pozemok od Krupiny. Oslovil som prevádzkovateľov čerpacích staníc, dohodli sme sa so spoločnosťou Esso. Najjednoduchšie je pozemok kúpiť, zasieťovať ho a predať, ale pridaná hodnota je v tomto prípade veľmi malá. Nepodľahol som tlaku a čerpaciu stanicu sme postavili my. Bol to dobrý ťah. Esso neskôr pumpu kúpilo.

Ktorý projekt prišiel ako ďalší?
Často som s rodinou chodil na Suchý vrch, je tam krásne a je to kúsok od centra. Napadlo mi tie pozemky zdevelopovať, zasieťovať a pripraviť ich na výstavbu rodinných domov, prípadne bytov. Pozemky sme vykúpili od reštituentov, pripravili sme kompletné siete, vyasfaltovali komunikácie, prichystali osvetlenie a prípojky. V súčasnosti je tam okolo 60 rodinných domov a štyri osembytové domy.

A prišla Europa?
V roku 2003 Banská Bystrica vypísala súťaž na urbanizáciu prostredia nazývaného Trosky, kde dnes stojí Europa shopping centrum. Prihlásili sa spolu štyria developeri, ktorí už mali niečo za sebou. Aj keď o bývalom primátorovi Králikovi sa hovorí, že počas jeho funkčného obdobia Bystrica stagnovala, som rád, že pochopil, že treba dať šancu Banskobystričanom, pretože keď bude stavať domáci, tak nepostaví niečo, za čo by sa hanbil. Dňa 3. mája 2005 sme položili základný kameň a 6. decembra sa otvárala prvá etapa s rozlohou približne 32 500 štvorcových metrov. Multiplex, kde sú kiná a iná zábava, sme dokončili v máji 2007. Myslím, že sa nemusíme hanbiť, keďže komplex Europa dostal v roku 2009 ocenenie Stavba roka a vytvorilo sa v ňom zhruba 700 nových pracovných miest.

To bolo obdobie najväčšieho stavebného rozmachu.
Áno, toto obdobie prialo stavebným firmám, pretože bol taký stavebný boom, že banky financovali takmer všetko. Najdôležitejšie pre nás bolo projekt dostavať aj za cenu predražených stavebných prác. Z jednej strany sa naše projekty skončili úspechom, stali sa aj stavbou roka, ale z druhej strany sa práve pre nedostatok stavebných kapacít v tomto stavebnom boome predražili. V roku 2007 sme Europa shopping centrum v Banskej Bystrici odpredali, čo nás posunulo ekonomicky ďalej a otvorilo nové možnosti investícií.

Kríza prišla v čase, keď ste mali rozbehnutú stavbu administratívnej veže. Ako ste zvládli toto obdobie?
Naším šťastím bolo, že sme mali objekty stavebne ukončené a banky sa zachovali korektne. Pochopili, že stavba je nadštandardná a predbehla vývoj v Banskej Bystrici. Je to moderná a úsporná stavba, maximálne vyriešená z hľadiska elektroniky. Dali nám šancu sa nadýchnuť, aby sme budovu mohli obsadiť. Nakoniec sa podarilo dosiahnuť takmer 100percentnú obsadenosť. Keďže sme developeri a naším cieľom nie je dlhodobo vlastniť, ale napredovať ďalej, s finančným investorom sme sa v roku 2012 dohodli na odpredaji tohto projektu za primeraných podmienok.

Od roku 2007 ste pripravovali podobné centrum vo Zvolene. Ako sa na ňom podpísala kríza, kým ste ho dokončili?
Kríza je aj na niečo dobrá. Pôvodná najnižšia vytendrovaná cena vtedy bola 1,6 miliardy korún. Banky prejavili o projekt vo Zvolene záujem, potom prišiel pád investičnej banky Lehman Brothers a v bankovom sektore sa naštartovala atmosféra neistoty. Aj napriek tomu, že sme z krízy ešte nevyšli, dobré projekty sú banky ochotné podporiť aj dnes. Kríza zreálnila ceny. Klesli viac ako o 30 percent. Keď bol boom v stavebníctve a bol nedostatok stavebných kapacít, stavebné spoločnosti niekedy naozaj nevedeli čo pýtať. Podstatne drahší bol však aj stavebný materiál. Využili sme krízu na lepšiu prípravu projektov. Vďaka dobrej kooperácii so spoločnosťou Ingsteel, ktorá do projektu vstúpila ako partner, a po prepracovaní projektov nám vyšla čistá úspora viac ako 500 miliónov korún. Kríza nás učí narábať s hodnotami – nielenže zreálnila ceny, ale aj naučila stavebné firmy viac si vážiť investorov.

S nákupnými centrami vždy mierite priamo do centra?
Vždy chceme nákupné centrá dostať do centra. Sú o niečo drahšie. Tretí projekt je v Leviciach priamo v centrálnej mestskej zóne. Od minulého roku rokujeme s bankami s tým, že projekt je zmysluplný a v dobrých cenových reláciách. Máme dve ponuky na financovanie, takže štart projektu je na spadnutie – najneskôr v máji by sme chceli začať stavať.

V akom štádiu sú plánované nájomné byty na Belvederi? Prečo mesto odmieta podporiť túto výstavbu?
S mestom Banská Bystrica a súčasným vedením sa ťažko debatuje. Je pre mňa nepochopiteľné, že projekt nájomných bytov je pre mesto neprijateľný, hoci sám pán primátor mal vo svojom volebnom programe hneď ako číslo 2 podporu rozvoja nájomného bývania. V meste je asi 200 až 300 žiadateľov o nájomné bývanie. Musíme však selektovať nájomné bývanie sociálneho typu pre nižšie príjmové skupiny a nájomné bývanie pre mladých ľudí a rodiny s priemerným príjmom. Chcú bývať v oblasti s dobrou dopravnou dostupnosťou a občianskou vybavenosťou. Tieto kritériá spĺňajú pozemky na Belvederi. Druhá vec je, že v meste je množstvo rozostavaných bytov ešte spred krízy. Ich rozloha je okolo 100 až 120 štvorcových metrov, čiže nič zaujímavé pre mladých, ktorí majú problém získať hypotéku. Takéto veľké a drahé byty sú ťažko predajné. Môžeme len hádať, aký ich čaká osud. Rok sme na túto tému vyjednávali s mestom. Asi sme mali slabý lobing, do nášho projektu na Belvederi nevstúpili a ani ho nepodporili. Mesto by výstavba nestála ani cent, my by sme postavili 220 nájomných bytov a úročenie by sme ako komunálny projekt mohli mať o jedno percento lacnejšie. Mesto by si kúpu bytov neskôr mohlo prefinancovať cez Štátny fond rozvoja bývania.

Aký je teda finálny výsledok?
Nuž, nedohodli sme sa. Rozdelili sme projekt na niekoľko etáp, nájomné nám vychádza na 5,5 eura za štvorcový meter. Rozloha bytov je od 41 po 68 štvorcových metrov. V databáze máme takmer 800 záujemcov.
V prvej etape ideme stavať dve nižšie štvorbytovky a jednu s 36 bytmi, aby prechod medzi zónami s bytovými domami a rodinnými domami bol dobre vyriešený. Za nimi potom nasleduje ďalšia etapa s 5-poschodovými domami, kde majú záujemcovia dve možnosti.

O čo presne ide?
Prvou možnosťou je nájomný byt s predkupným právom do troch rokov. Nájomca skladá kauciu v hodnote 50 percent nájmu a byt si môže odkúpiť za zostatkovú hodnotu s prihliadnutím na infláciu. Vychádza to lacnejšie, ako keby si ho kúpil hneď prvý rok, čo je druhá možnosť.

Akú ste mali na tento nápad odozvu?
Na Slovensku je sektor nájomného bývania hlboko poddimenzovaný. Záujemcov máme však aj o kúpu bytov v tejto lokalite, takže máme pripravené dva typy zmlúv. Samozrejme, bankám sa viac pozdáva tá druhá možnosť. V skutočnosti sú dnes hypotéky pre mladých ľudí nastavené tak, že mesačná splátka hypotéky je lacnejšia ako výška nájmu v nájomnom byte.

Ktorých záujemcov je viac?
Je to zhruba na polovicu. Máme záujemcov aj o čisté nájmy. Pre tých máme pripravenú druhú etapu. Čakáme, ako sa vyvinie zmena zákona o Štátnom fonde rozvoja bývania. Potom by naše projekty mohli spĺňať kritériá na dotáciu. Nebudeme mať problém postaviť nájomné byty s dotáciou a nechať ich ako nájomné byty dlhodobo. Musím však skonštatovať, že súčasná DPH vo výške 20 percent stavia výstavbu nájomných bytov do ťažko realizovateľnej pozície. Ak chcú kompetentné orgány naštartovať stavebníctvo a zároveň vyriešiť nedostatok nájomných bytov, mali by sa tým vážne zaoberať.

V akom štádiu sú vaše plány na rozšírenie nákupného centra Europa v Banskej Bystrici?
V ďalšej etape plánujeme umiestniť nové typy prevádzok. Pôjde napríklad o celoročnú ľadovú plochu, nie umelú, fitnescentrum, bowling. Orientujeme sa hlavne na relax.

Je tu kúpna sila, ktorá tieto prevádzky uživí?
Investori sa do Bystrice nehrnuli, to je pravda. V roku 2004 boli v meste tri kiná s návštevnosťou 84-tisíc ľudí ročne. Postavili sme multiplex so šiestimi kinosálami. Keď sme ho v roku 2011 odpredávali, mali sme návštevnosť 320-tisíc ľudí. Bystrica sa nezväčšila, skôr naopak, máme krízu, ale štvornásobnú návštevnosť, a to dokonca napriek vyššiemu vstupnému. Bystričania teda majú záujem o nové investície. Pravdaže, s Bratislavou sa nemôžeme porovnávať, ale Bystričania radi prídu na miesta, kde sa dobre cítia. Ideme do segmentov, ktoré v meste chýbajú.

Máte teda len pozitívne reakcie?
Ako kedy. Máme v pláne parkovací dom, ale nestretol sa s nadšením, hoci Banská Bystrica nemá vyriešený problém statickej dopravy. Jediný parkovací dom, ktorý sa v meste využíva, je pod Europou. Zamerali sme sa na administratívnu zónu neďaleko hotela Lux. Tam nemajú kde autá zaparkovať. V roku 2007 sme kúpili pozemok, teraz čakáme na právoplatnosť stavebného povolenia a predpokladáme, že v apríli by sme mohli začať stavať. Opäť je to segment, ktorý v Bystrici chýba.

Bratislava zažila nájazd investorov, mesto evidentne ťahá za kratší koniec. Je situácia v Banskej Bystrici a na strednom Slovensku odlišná?
Mesto Banská Bystrica urobilo chybu, keď v predchádzajúcich obdobiach fungovalo systémom „chýbajú peniaze, poďme predávať“. Aj pod cenu. Paradoxne, najväčší pozemok sme práve my kúpili za nadštandardne vysokú cenu. Už päť rokov sa pripravuje nový územný plán, ale ten platný sa stále mení doplnkami, čo nie je najšťastnejšia situácia. Spolupráca investorov s mestom spočíva buď v získaní územnoplánovacej informácie a potvrdení výstavby, alebo ak investorovi územný plán nevyhovuje, tak sa snaží dodatkom územný plán zmeniť, aby mohol stavať.

Verejnosť neustále volá po zodpovednejšom prístupe investorov k okoliu ich stavieb. Aký máte názor na spoločenskú zodpovednosť investorov?
Možno to vyznie ako samochvála, ale keď sme pripravovali výstavbu nákupného centra a výškovej budovy, naše vyvolané investície boli v hodnote okolo 200 miliónov korún. Išlo napríklad o dva kruhové objazdy, prekládky sietí, nové asfaltové koberce, výstavbu nových, naddimenzovaných sietí. Zo zákona je mesto povinné pripraviť infraštruktúru na ďalšie investície. Mestá hospodária podľa mňa veľmi neefektívne. Neviem, prečo je to tak, ale fakt je, že žiadnu infraštruktúru nerobia. Napríklad pozemky na Suchom vrchu kedysi prinášali smiešnu daň z nehnuteľnosti. Dnes sú zastavanou plochou a dane z nehnuteľnosti platené do mestskej kasy prudko narástli. Ak ponúknete mestu, aby si prevzalo existujúce novovybudované komunikácie, odmieta.

Prečo?
Oni by museli znášať zimnú údržbu, ktorá stojí ročne asi 3 000 eur, a museli by platiť 28 lámp. To, že vďaka zastavanosti mestu stúpol príjem z daní, je vedľajšie. Len na ilustráciu, za pozemky pod Europou v Banskej Bystrici sa pred výstavbou platila daň 28-tisíc korún, teraz, keď tu stojí budova ESC a EBC, sa v prepočte platí okolo 2 miliónov korún. Investor svojou prácou vytvoril ďalšie pracovné miesta, zdvihol príjmy do mestskej pokladne, vytvoril infraštruktúru okolo. Žiaľ, na spolupráci s ním sa to nijakým spôsobom neprejaví. Pretrváva takýto postoj: Keď treba, poďme mu dávať ďalšie podmienky. Prečo do Bystrice neprišli investori z iných miest alebo zo zahraničia? Pretože sa otočili na opätku a išli preč.

Z vašich investícií je ziskom pre mesto najmä daň z nehnuteľnosti?
Daň z nehnuteľnosti je jedna vec, zvýšená zamestnanosť druhá, obraty a tržby tretia. Toto treba aj odkomunikovať s bežnými obyvateľmi mesta, aby pochopili, že ako developeri nie sme žiadni finanční žraloci, ktorí len sedia na dvadsiatom poschodí v EBC. Možno by bolo dobré pozrieť sa, koľko peňazí zo štátneho rozpočtu Bystrica dostávala v roku 2004, koľko dostáva teraz, keď napríklad len podielové dane z tržieb vytvorených v ESC a EBC sa spätne v určitom percente vracajú naspäť do rozpočtu mesta a VÚC, a teda tieto rozpočty zvyšujú.

Do čoho mesto investuje?
Škoda reči, za 30-tisíc eur si chcelo dať vypracovať štúdie na európske more v Banskej Bystrici na mieste plážového kúpaliska. Našťastie, zdravý rozum poslancov zvíťazil nad aroganciou, ktorá často nepozná hranice. Ak idem niečo stavať a kupujem pozemok, tak si ho kompletne prelustrujem – od geológie cez územnoplánovaciu informáciu až po napojenie na siete. Mesto chcelo vyhodiť peniaze von oknom. Pretože stačí na internete kliknúť na geologickú mapu a hneď zistíte, že takýto projekt je nerealizovateľný. Kedysi sme na mieste plážového kúpaliska zvažovali výstavbu akvaparku. Pozreli sme sa na to, ako by fungoval, a zistili sme, že je tam 700 metrov hlboký vrt s 27-stupňovou agresívnou vodou, ktorou nevykúrite nič, iba vám zničí technológie. V podzemí je aj jazero minerálnej vody, ktoré je spojené so Sliačom a Kováčovou. Chcel by som vidieť, ako by štát dal súhlas na čerpanie tejto vody, keď kúpele sú položené dokonca vyššie. Svetoznáme kúpele síce potrebujú investíciu, ale takto by to mohli hneď zavrieť.

S ktorými špecialistami, odborníkmi konzultujete svoje investičné zámery?
Na trhu je mnoho profesionálov zastrešených medzinárodnými spoločnosťami, s ktorými sa dobre spolupracuje a majú pre vás pridanú hodnotu. Žiaľ, je aj veľa takých, čo nemajú veľa skúseností a nemajú pre vás informácie, ktoré sa vyrovnajú vašej praxi. Príkladom je obsadenosť obchodného komplexu Europa, ktorú sme dosiahli sami, takže sme obišli 15-percentný poplatok z nájmu za obsadenosť, ktorý by si žiadali renomované firmy, ak by robili letting. Podobne to bolo aj s prevádzkou. Klienti aj správca vždy prišli za mnou. Napokon, keď ste majiteľ a žijete s projektom, vidíte všetky detaily. Ak je majiteľ správcovskej spoločnosti stovky kilometrov ďaleko, ťažko si všimne každú drobnosť. Nemám problém zaplatiť vyššiu cenu za kvalitu, ale musím ju aj dostať. Založili sme si vlastnú správcovskú spoločnosť, náklady nám klesli o niekoľko desiatok percent a nájomcovia sú spokojní.

Na čo si pri nových projektoch dávate najväčší pozor?
Na začiatku projektu určite na projektanta, ako projekt naprojektuje. Niektorí, ak to investor neustriehne, sčasti komunikujú už s budúcimi dodávateľmi. Projekt ušijú vybranej technológii na mieru. Nuž, potom môžete tendrovať, koľko chcete. Dostanete sa do časového stresu a buď dáte projekt prerobiť, alebo prijmete, čo vám nakreslili, ale to už vyjde drahšie. Pri projekte v Leviciach plánujeme zapojiť do realizačných projektov už konkrétnych dodávateľov, ktorí vzídu z tendra. V tomto riešení vidíme možnosti zlacniť výstavbu a skvalitniť ju. Aby neplatilo to, čo je, žiaľ, na trhu dosť bežné – že po výstavbe a otvorení stavby pre verejnosť sú projektanti spokojní, dodávatelia sú spokojní a investor krváca, pretože pod tlakom urýchľoval výstavbu. Poučili sme sa, dávame si pozor na každý detail.

Ing. Peter Valach (1963) Vyštudoval Fakultu služieb a cestovného ruchu na VŠE v Banskej Bystrici. Od roku 1998 vedie a riadi skupinu VAV invest, s. r. o., Banská Bystrica. VAV invest je známy svojimi investičnými a developerskými aktivitami v Banskej Bystrici a na strednom Slovensku. V súčasnosti patrí k najvýznamnejším developerom v tomto regióne a jeho aktivity sa rozširujú aj do ďalších častí Slovenska.

TEXT: Mária Nováková
FOTO: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.