Problémy obnovy obecných nájomných bytových domov

Problematika nájomného bývania – výstavby obecných nájomných bytových domov, ako aj ich následnej obnovy – je predmetom mnohých diskusií. Dôležitým momentom pri obnove nájomných bytových domov sú predovšetkým dostupnosť a objem finančných prostriedkov na jednej strane a legislatívne obmedzenia miest a obcí v súvislosti s ich úverovým zaťažením na strane druhej.

 Na základe nedostatku finančných prostriedkov vznikajú mestám a obciam problémy nielen s komplexnou obnovou nájomného bytového fondu, ale aj s jeho permanentnou údržbou. Jednou z možností môže byť aj vytvorenie neziskových (resp. verejnoprospešných) organizácií, ktoré spravujú nájomný bytový fond a majú vo svete dlhoročnú tradíciu.

Nájomné bývanie je v súčasnosti neustále diskutovanou témou. Na úvod však treba zdôrazniť, že tento pojem sa nesmie zamieňať s bytom na prenájom za trhové nájomné. Pod nájomnými bytmi sa v tomto prípade rozumejú nehnuteľnosti, ktoré mesto, obec, mestská časť alebo vyšší územný celok poskytuje svojim obyvateľom na dlhodobý nájom a na financovanie ktorých sa použili verejné zdroje – dotácie a štátny úver. Faktom je, že zatiaľ čo za socializmu iné byty ako nájomné (štátne, družstevné, prípadne podnikové) v podstate na trhu neboli, dnes tvoria z celkového objemu bytov v SR naozaj „zanedbateľnú“ položku – necelé 3 %, čo na základe štatistických údajov Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR ku koncu roka 2010 predstavoval objem 50 247 nájomných bytov. Nájomné bývanie patrí popri bývaní vlastníckom k základným formám bývania vo všetkých členských štátoch EÚ. V krajinách, ako sú Nemecko či Spojené kráľovstvo, tvoria nájomné byty až 50 % z celkového počtu bytov, ktoré sú dostupné na bývanie, pričom verejný nájomný sektor tu predstavuje v priemere 18 až 20 % z bytového fondu. Právo ľudí na dôstojné bývanie sa zdôrazňuje aj v Európskej charte, pretože práve ono vytvára predpoklady na ich vzdelávanie a zapojenie do spoločnosti, a teda je predpokladom na šťastnejší život. Naplnenie Európskej charty nie je možné bez rozvoja sociálneho nájomného bývania. V rôznych krajinách sa na označenie sociálneho bývania používajú alternatívne termíny ako napríklad dobré a bezpečné bývanie (Nemecko), bývanie s bežným nájmom (Francúzsko), nízko- až stredne príjmové bývanie (USA), podporované bývanie alebo cenovo prístupné bývanie. Dôvod nedostatočnej ponuky nájomných bytov na našom trhu je jednoduchý – väčšinu pôvodných štátnych bytov si postupne odkúpili do osobného vlastníctva ich dlhoroční obyvatelia a zvyšok bytových domov sa vrátil pôvodným vlastníkom v súlade s „reštitučnými“ zákonmi. Tento typ majiteľov má záujem predovšetkým o nájomníkov platiacich trhové nájomné.

Množstvo nájomných bytových domov je v súčasnosti v dezolátnom stave. Nájomníci pre obavy z budúcnosti do opráv investovať nechcú. Treba zobrať do úvahy aj ekonomický a spoločenský dosah regulovaného nájomného (pojem regulované nájomné sa objavil na Slovensku po spoločenských zmenách v roku 1989) na vlastníkov nehnuteľností. Patrí k nim zlý technický stav obytných budov s bytmi s regulovaným nájomným, nepriaznivé pôsobenie na rozvíjajúci sa trh s nájomnými bytmi, neochota nájomcov opúšťať byty s regulovaným nájomným aj pri výskyte objektívnych dôvodov (potreba sťahovať sa za prácou, bývanie v menších bytoch pri poklese počtu členov domácnosti), dlhodobo napäté vzťahy medzi vlastníkom a nájomcami.

Obnova obecných a nájomných bytových domov
V priebehu 20 rokov vzniklo viacero podporných programov zameraných na obnovu bytových domov. Sú to predovšetkým efektívne podporné programy štátu, ako aj úverové možnosti komerčných bánk a stavebných sporiteľní. Vznikol aj úspešný program zabezpečenia úverov (ktoré poskytnú komerčné banky na obnovu bytových domov) vytvorením programu štátnych bankových záruk poskytovaných Slovenskou záručnou a rozvojovou bankou. Zo skúseností možno konštatovať, že:

• finančné prostriedky z verejných zdrojov sú atraktívne, ich dostupnosť je však obmedzená;
• úverové prostriedky z komerčných bánk a stavebných sporiteľní sú dostupné, da­jú sa kombinovať s dotáciami a vlastnými finančnými prostriedkami, ale mestá a obce musia vo svojej finančnej politike zohľadňovať zákon o rozpočtových pravidlách územnej samosprávy.

Problém nastáva pri financovaní obnovy bytového fondu prostredníctvom komerčných zdrojov, keďže mestá, obce a vyššie územné celky musia dodržiavať zákon č. 583/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách územnej samosprávy v platnom znení, ako aj iné súvisiace predpisy, čo znamená, že na plnenie svojich úloh môžu prijať návratné zdroje financovania, len ak:

• celková suma dlhu obce, mesta alebo vyššieho územného celku neprekročí 60 % skutočných bežných príjmov predchádzajúceho rozpočtového roka;
• suma ročných splátok návratných zdrojov financovania vrátane úhrady výnosov neprekročí 25 % skutočných bežných príjmov predchádzajúceho rozpočtového roka.

Celkovou sumou dlhu obce, mesta alebo vyššieho územného celku sa rozumie súhrn záväzkov vyplývajúcich zo splácania istín návratných zdrojov financovania ku koncu rozpočtového roka a suma ručiteľských záväzkov obce alebo vyššieho územného celku.

Do celkovej sumy dlhu obce sa nezapočítavajú záväzky z úverov poskytnutých z bývalých štátnych fondov a z úveru poskytnutého zo Štátneho fondu rozvoja bývania na výstavbu obecných nájomných bytov vo výške splátok úveru, ktorých úhrada je zahrnutá v cene ročného nájomného za obecné nájomné byty. Do sumy ročných splátok návratných zdrojov financovania obce a vyššieho územného celku sa nezapočítava suma ich jednorazového predčasného splatenia.

To znamená, že v prípade, ak by obec, mesto alebo vyšší územný celok chceli úverové zdroje čerpať z komerčnej banky alebo ako dotáciu na odstránenie systémových porúch kombinovať práve s komerčným úverom, mohlo by to zvýšiť ich úverovú zaťaženosť (celkovú sumu ich dlhu). Na druhej strane, aj objem splátok vrátane úrokov by mohol prekročiť zákonom stanovený ročný limit.

Dosah finančnej a hospodárskej krízy, prijaté protikrízové opatrenia, ako aj prepad daňových príjmov v posledných rokoch sa výrazne negatívne odrazili na ekonomickej situácii a tým aj stabilite miest a obcí, čím sa znížila ich finančná sebestačnosť. Problémy vznikajú aj v dôsledku neschopnosti miest a obcí uhrádzať svoje záväzky v stanovených termínoch vrátane povinností stanovených zákonmi. Uvedené skutočnosti významne vplývajú na finančný rozpočet miest, ktorý je veľmi napnutý, čo neumožňuje uvažovať (resp. len s veľkými ťažkosťami) o komerčných úveroch na obnovu nájomných bytov v ich majetku. Treba povedať, že obnova obecných nájomných bytových domov sa netýka len tých starších (ako vidieť na obr. 1), ale aj niektorých postavených v nedávnej minulosti (obr. 2), ktoré sú nekvalitné, rýchlo vybudované a v súčasnosti sú mnohokrát znehodnotené zatekaním, tvorbou plesní a prasklinami na obvodovom plášti, ako aj priamo vnútri – v jednotlivých bytoch, čo sa neraz odráža na zdravotnom stave ich nájomníkov.

a)	c)
c) Obr. 1. Súčasný stav niektorých obecných nájomných bytových domov v Bratislave-Petržalke a) neobnovený panelový bytový dom, b) praskliny na obvodovom plášti, c) zdegradované schodisko a vstup do bytového domu, ktorý nespĺňa bezpečnostné požiadavky

a)	c)
b) Obr. 2 Príklady porúch bytových domov (starších aj novších ) a) tvorba plesní na obvodovom plášti, b) tvorba prasklín, c) porušená omietka v interiéri bytového domu

Neziskové organizácie v oblasti bývania
V krajinách, kde nájomné bývanie zaujíma významné miesto na trhu s bytmi, pôsobia už celé desaťročia neziskové bytové organizácie. Najviac majú rozvinutú práve oblasť sociálneho nájomného bývania v Holandsku, Švédsku a Rakúsku (obr. 3, 4). Zahŕňa jednak zabezpečovanie nájomného bývania pre rodiny s nízkym príjmom, ale aj starostlivosť a obnovu tohto bytového fondu.

Neziskové organizácie vo svete pôsobia spravidla ako verejné obchodné spoločnosti s ručením obmedzeným, akciové spoločnosti (pri ktorých je však zákaz platby dividend), spoločnosti s ručením obmedzením, neziskové organizácie, ktoré majú charakter nadácií. Mnoho takýchto spoločností má charakter verejnoprospešných organizácií (Švédsko, Nemecko, Francúzsko). Svoju činnosť uskutočňujú v rámci obce, skupiny obcí, okresu, resp. niekoľkých okresov. Napríklad vo Francúzsku od roku 1957 pôsobí verejnoprospešná organizácia HLM, ktorá zahŕňa približne 900 podnikov a spoločností. Podniky majú rôzne zameranie a právnu formu a sú oslobodené od dane z nehnuteľnosti. Verejný sektor sám osebe nespravuje žiadne bytové domy. Organizácia HLM spravuje asi 3,5 milióna bytov, významný je však podiel rekonštrukcií nájomných bytových domov.

Obr. 3 Nájomné bytové domy v Holandsku

Ďalším príkladom môže byť aj susedné Rakúsko. Vo sfére bývania sú už približne 100 rokov aktívne neziskové bytové organizácie, ktoré majú právnu formu bytového družstva (52 %), spoločnosti s ručením obmedzeným (43 %) a akciovej spoločnosti (5 %). Jedným z najväčších bytových združení v Rakúsku je spoločnosť BUWOG, založená v roku 1959 ako spoločnosť s ručením obmedzeným. Hlavným majiteľom tejto spoločnosti bola Rakúska republika. V rámci fungovania BUWOG-u sa uplatnilo viacero zásad, napríklad spoločnosť má preferenčný prístup k dotáciám na bývanie. Ceny, ktoré si účtoval BUWOG, museli postačovať na pokrytie nákladov na výstavbu a správu nájomných bytov, zisk mohol predstavovať 4 až 5 % z hodnoty nehnuteľností a pod.

Treba povedať, že hlavné mesto Viedeň je charakterizované ako najväčší komunálny vlastník bytov v Európe. Z približne 1,7 milióna obyvateľov Viedne býva každý štvrtý Viedenčan v obecnom byte. Celkovo vlastní mesto Viedeň približne 220 000 obecných bytov. Vďaka tomu je najväčšou domovou správou v Európe. Viedeň každý rok pridelí približne 10 000 obecných bytov. Od roku 1994 sa takmer jedna tretina (68 842 bytov) vybudovala nanovo. Viac ako polovica týchto komunálnych bytových domov sa v rokoch 1994 až 2005 obnovila a prispôsobila modernému štandardu. Išlo celkovo o 2 522 budov so 122 000 bytmi. Náklady na sanáciu predstavovali 2,9 miliardy eur. Mesto Viedeň celkovo investovalo v uvedenom období do modernej výstavby bytov 4,829 miliardy eur.

V tomto kontexte sa teda ukazuje, že neziskové bytové organizácie môžu prispieť k riešeniu bytového problému predovšetkým pre tých, ktorí nemajú naakumulovaných dostatok zdrojov na kúpu bytu do vlastníctva, resp. tých, ktorí cestujú za prácou a využívajú nájomné bývanie ako prechodné, pretože:

• činnosť neziskových bytových organizácií sa neorientuje na zisk a má verejnoprospešný charakter;
• majú spravidla prístup k štátnym dotáciám;
• môžu vykrývať straty v oblasti sociálneho bytového fondu prostredníctvom podnikateľských činností zameraných na zisk, napr. výstavbou bytov pre solventných zákazníkov za trhové ceny;
• v prípade výstavby nájomných bytov neziskové bytové organizácie zabezpečujú celý cyklus výstavby od projektovania a realizácie stavieb cez správu, údržbu a modernizáciu bytového fondu, prípadne až po likvidáciu stavby, v dôsledku čoho nastáva posun k posudzovaniu efektívnosti výstavby na základe nákladov životného cyklu. Ak sa byty postavia z materiálov s malou životnosťou, nie sú dobre zateplené, využívajú neefektívne spôsoby vykurovania a vetrania, potom náklady na prevádzku a údržbu bytov rastú a nájomníci na to nemusia mať dosť peňazí. Z tohto dôvodu dobre fungujúce neziskové bytové organizácie preferujú výstavbu bytov z kvalitných stavebných materiálov, čím sa ušetria prostriedky na ich prevádzku, údržbu a správu.

Kontrola a správa neziskových bytových organizácií je v Európe zabezpečovaná rôznorodým spôsobom. V severnej Európe je zvyčajne obec najdôležitejším zakladateľom alebo akcionárom neziskovej bytovej organizácie, zabezpečuje kontrolu finančného riadenia. V Taliansku sú to regióny, ktorých reprezentanti sú dosadzovaní do IACP (Instituto Autonomo Case Popolari) ako predsedovia správnych rád. Spolkové krajiny v Nemecku zasa majú dôležitú úlohu vtedy, keď súkromné realitné spoločnosti z oblasti sociálneho bývania prestanú pôsobiť. Potom ich agenda môže dočasne prejsť práve na tieto orgány. Existujú však aj ďalšie, menej rozšírené modely správy a finančnej kontroly neziskových organizácií.

Záver
Skúsenosti zo zahraničia nám ukazujú, že riešenie bytovej politiky miest a obcí na Slovensku prostredníctvom vytvorenia vlastných neziskových bytových organizácií predstavuje viacero výhod. Obce, mestá a VÚC majú totiž veľké legislatívne obmedzenia, ktoré negatívne ovplyvňujú aj investície do nájomného bytového sektora. Ide predovšetkým o oblasť získavania cudzích úverových zdrojov na výstavbu nájomných bytov, efektívnu správu nájomného bytového fondu, ako aj ich následnú obnovu. Dá sa predpokladať, že konkrétnymi úpravami slovenskej legislatívy v tejto oblasti by sa mohla situácia v nájomnom bytovom sektore zlepšiť.

TEXT: doc. Ing. Daniela Špirková, PhD.
FOTO: archív autorky

Doc. Ing. Daniela Špirková, PhD., pôsobí v Ústave manažmentu STU v Bratislave.

Literatúra
1.    Slabkowicz, Z.: Yesterdays` and Today Role of Low Cost Housing Societies in Meeting the Housing Demand in Poland. In: UNECE Workshop on Social Housing. Praha, 2003.
2.    Špirková, D. – Ivanička, K. – Finka, M.: Bývanie a bytová politika – vývoj, determinanty rozvoja bývania a nové prístupy v nájomnej bytovej politike na Slovensku. Bratislava: STU, 2009.
3.    Zákon č. 583/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách územnej samosprávy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.