Správa bytových domov – otázky a odpovede

Vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom, resp. medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov a dodávateľom služieb nie sú vždy bez problémov. O čo jednoznačnejšie sa práva a povinnosti zmluve vymedzia, o to jednoduchšie tento vzťah bude fungovať. A ak nepomôže zmluva, pomôže zákon.

Môžem ako člen rady spoločenstva a ako vlastník bytu požiadať o fotokópiu mandátnej zmluvy medzi mandatárom (s. r. o.) a naším spoločenstvom? Ani jeden vlastník v našom bytovom dome nevidel mandátnu zmluvu a nevieme, na aké služby sa uzavrela. Už viackrát som o ňu požiadal, ale moja žiadosť ostala nevybavená. To umocňuje moje podozrenie, že nie je všetko v poriadku a že ide o dvojitú správu. Ako treba postupovať v tejto veci?
V zmysle § 11 ods. 6 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov máte právo nahliadať do všetkej dokumentácie spoločenstva ako vlastník bytu a podľa § 7c ods. 6 máte to isté právo ako člen rady spoločenstva.

Mandátna zmluva mala byť prinajmenšom prerokovaná s radou ako kontrolným orgánom, ak si toto právo nevymedzilo zhromaždenie vlastníkov. Zvyčajne sú právomoci predsedu podrobne ustanovené v zmluve o spoločenstve, kde sa môže právomoc schvaľovania dodávateľských zmlúv zveriť do kompetencie niektorého orgánu spoločenstva. Zvyčajne je rada informovaná o obsahu zmlúv už pri ich príprave a podpise.
O nahliadnutie do mandátnej zmluvy požiadajte predsedu spoločenstva písomne a zároveň požiadajte o určenie lehoty sprístupnenia tohto dokumentu (spravidla je to počas stránkových hodín spoločenstva). Ak vám nebude umožnené do nej nahliadnuť, môžete o to požiadať cestou súdu určovacou žalobou (a to do žiadosti o nahliadnutie aj napíšte).

O dvojitú správu v rozpore so zákonom (§ 6 ods. 3) by išlo, ak by ste mali popri zmluve o spoločenstve podpísanú aj zmluvu o výkone správy.

Môže mandatár (s. r. o), s ktorým sme uzatvorili mandátnu zmluvu (ktorú nik nevidel ani nečítal), rozhodovať, riešiť, navrhovať, vnucovať vlastné riešenie, ba dokonca vnucovať svoju činnosť vlastníkom alebo má mandatár právo dostať odplatu iba za sprostredkovanie služby a ostatné by mal nechať na spoločenstvo?
Odpoveď je jednoznačná – nemôže! Mandatár je poskytovateľom služieb v rozsahu uzatvorenej mandátnej zmluvy. Mandatár nemôže rozhodovať o finančných prostriedkoch spoločenstva, pretože ide o majetok vlastníkov. Rovnako nemôže rozhodovať ani o investíciách do bytového domu, ktorý spravuje, pretože nie je jeho vlastníctvom, a je povinný rešpektovať rozhodnutia vlastníkov. Bolo by vhodné upozorniť na to aj predsedu spoločenstva. Ak mandatár koná na základe rozhodnutia predsedu alebo ak predseda uzatvoril mandátnu zmluvu oprávňujúcu mandatára rozhodovať a svojím konaním poškodzuje vlastníkov, je za tieto škody zodpovedný.

Robí sa vyúčtovanie za služby spojené z užívaním bytu za príslušný rok na vlastníka bytu? Môže sa urobiť za tri mesiace na nájomníka a za ostatných deväť mesiacov na vlastníka bytu (mesto)?
Podstatný a smerodajný na určenie osoby alebo inštitúcie, na ktorú je spoločenstvo povinné vypracovať ročné vyúčtovanie plnení, je údaj o vlastníkovi bytu k predmetnému bytu, ktorý je zapísaný v liste vlastníctva bytového domu vedeného príslušnou správou katastra. 

Ak mesto nepreviedlo všetky byty do osobného vlastníctva v zmysle § 5 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon) na nájomníkov, tak tieto neprevedené byty zostávajú vo vlastníctve pôvodného vlastníka – v tomto prípade mesta. Mesto má potom práva a povinnosti vlastníka bytu v zmysle ustanovenia § 5 ods. 7 zákona. Ak je v dome zriadené a zaregistrované spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, je mesto zo zákona členom tohto spoločenstva a vzťahujú sa naň všetky rozhodnutia vlastníkov prijaté na zhromaždení alebo písomným hlasovaním. Mesto má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať o všetkých náležitostiach s tým súvisiacich. Má toľko hlasov, koľko má neprevedených – nájomných bytov.
Z vašej otázky nie je zrejmé, v ktorom roku sa realizoval prevod bytov do osobného vlastníctva. Ak mesto zostalo vlastníkom neprevedených bytov – nedošlo k zmene zapisovaných skutočností v liste vlastníctva, ročné vyúčtovanie na neprevedené byty vypracováva spoločenstvo pre mesto ako vlastníka bytu. Spoločenstvo s nájomníkmi, ktorí v neprevedenom byte bývajú, nemá právny vzťah, teda nemôže k nim pristupovať ako k vlastníkom, keďže tento štatút nemajú a zároveň neexistuje zmluvný vzťah, na základe ktorého by tak spoločenstvo mohlo postupovať.

Z uvedeného vyplýva, že ročné vyúčtovanie plnení za jeden kalendárny rok, ak sa v tomto roku nezmenil vlastník bytu, sa malo vypracovať za celých 12 mesiacov pre mesto ako jediného vlastníka predmetného bytu.

Paragraf 14 odsek 5 zákona č. 182/1993 Z. z. hovorí o možnosti vlastníka písomne s úradne overeným podpisom splnomocniť inú osobu na jeho zastupovanie na zhromaždení. Môže zhromaždenie akceptovať aj splnomocnenie bez úradného overenia? Môže sa daný súhlas udeliť ústne inému vlastníkovi bytu vystúpením na začiatku schôdze?
Nemôže. Rozhodnutie zhromaždenia nemôže byť v rozpore so zákonom a zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v § 14 ods. 5 ustanovuje, že splnomocnenie musí byť písomné a úradne overené, t. j. notárom alebo matrikou.

Ak by sa časť správy odovzdala mandatárovi, ako ho možno kontrolovať, keď podľa zákona č. 182/1993 Z. z. od mandatára nemožno vyžadovať plnenie povinnosti? Máme možnosť nahliadnuť do jeho účtovníctva?
Vo vašej otázke sa miešajú dve polohy mandatára – ako dodávateľa služieb a ako podnikateľa.
Mandatár je dodávateľ služieb, preto sa všetky práva a povinnosti oboch zmluvných strán ustanovujú do zmluvy – mandátnej zmluvy, z ktorej sa povinnosti vymáhajú v zmysle Obchodného zákonníka. Ak teda chcete, aby vám mandatár zabezpečoval niektoré povinnosti uvedené v zákone o vlastníctve, musia byť presne uvedené a podrobne vyšpecifikované v mandátnej zmluve (aj keby ste do tejto zmluvy mali opísať znenie jednotlivých ustanovení zákona). Povinnosti mandatára sa potom vymáhajú podľa zmluvne dohodnutých podmienok.

Spoločenstvo – predseda a rada – v mandátnej zmluve dohodnú spôsob predkladania dokladov o účtovnej evidencii finančných prostriedkov spoločenstva priebežne spracovávaných mandatárom, t. j. k akému dátumu sa budú predkladať, aká účtovná evidencia sa bude spracovávať a kedy sa písomne predloží spoločenstvu. Technicky je dané, že adresátom dodávateľských faktúr (teplo, voda, elektrina, opravy) je spoločenstvo a spoločenstvo má v dohodnutých intervaloch túto dokumentáciu postúpiť mandatárovi na spracovanie s udelením súhlasu na úhradu (za predpokladu, že má toto právo vymedzené). Dodávateľské zmluvy totiž uzatvára spoločenstvo, nie mandatár.

Do účtovníctva mandatára ako podnikateľského subjektu nemáte právo nahliadať. Mandatár vedie účtovníctvo spoločenstva oddelene od svojho podnikateľského účtovníctva. Po uzatvorení roka je mandatár povinný odovzdať všetku účtovnú agendu a dokumentáciu spoločenstvu, pretože dokumentácia je majetkom spoločenstva, nie mandatára. Mandatár nie je oprávnený samostatne vystupovať v mene spoločenstva, iba v prípadoch, ak ho tým poverí zhromaždenie. To však neodporúčam, pretože zodpovednosť za všetku činnosť, dokumentáciu a účtovníctvo nesie tak či tak predseda spoločenstva ako štatutár.

V prípade, že netvoríme majetkový fond, možno na správnu réžiu, pracovné a údržbárske nástroje, nákup PC a programov, poplatkov za telefón použiť finančné prostriedky aj z fondu prevádzky, údržby a opráv?
Fond prevádzky, údržby a opráv, ako už z jeho názvu vyplýva, je určený na prevádzku, údržbu a opravy, obnovu a rekonštrukciu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku. Ak netvoríte majetkový fond alebo poplatok za správu samostatne, môžete okrem odmeny predsedu a členov rady čerpať vymenované položky z fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 10 ods. 1), ak o tom rozhodne zhromaždenie. Podľa nášho názoru je to však zbytočné znižovanie finančných prostriedkov alokovaných vo fonde.

Tu treba upozorniť na to, že tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv sa odvíja od veľkosti spoluvlastníckeho podielu, to znamená, že väčší byt sa na jeho tvorbe podieľa väčším, menší byt menším podielom.
Správna réžia je rovnaká v prípade všetkých bytov, nezávisle od ich veľkosti, pretože sa všetkým vlastníkom poskytujú rovnaké služby. Odporúčam vám tento stav na najbližšom zhromaždení zmeniť tým, že vytvoríte samostatnú položku na odmenu orgánom spoločenstva vlastníkov bytov (SVB) a taktiež na majetok SVB, pričom podrobne vyšpecifikujete, na aký účel možno tieto prostriedky použiť. Zároveň treba tieto zmeny zakotviť do zmluvy o spoločenstve.

Ako má postupovať spoločenstvo vlastníkov bytov, ktoré má s Prvou stavebnou sporiteľňou, a. s., uzatvorenú úverovú zmluvu a chce zmeniť poisťovňu na poistenie nehnuteľnosti, ktorá slúži aj ako zábezpeka úveru?
Zmena je samozrejme možná. Treba Prvú stavebnú sporiteľňu (PSS) požiadať o vystavenie nového tlačiva – Oznámenie o vinkulácii poistenia objektu. Toto tlačivo treba potom odniesť do poisťovne, poisťovňa ho vyplní a overí, následne vám ho vráti a vy ho doručíte späť na pobočku PSS. V prípade, že poisťovňa vystaví samostatné tlačivo o poistení nehnuteľnosti, na ktorom bude viditeľné, že na poistnej zmluve je: vinkulácia v prospech PSS; výška vinkulovanej sumy v prospech PSS; výška poistnej sumy, na ktorú je dom poistený; adresa a parcela poisteného objektu; nemusí SVB žiadať o vystavenie tlačiva z PSS, ale stačí tlačivo z poisťovne.

TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: thinkstock.com

Ing. Otília Leskovská je prvou viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.