Agentúru pre nájomné bývanie treba konečne postaviť na nohy. Rokovania s investormi pokračujú

Kritická správa Najvyššieho kontrolného úradu (NKÚ) SR z októbra tohto roka o Agentúre štátom podporovaného nájomného bývania (vznikla v roku 2022) zamiešala karty a má aj dôsledky. Kedy sa reálne začne výstavba tejto formy nájomného bývania a aká je vlastne budúcnosť agentúry, to sa ešte ukáže.

Tisíce bytov, ktoré optimisticky sľubovala v minulosti vládna strana Sme rodina a nositeľka myšlienky štátom podporovaného nájomného bývania, nie sú stále reálne postavené. Postup projektu mohlo zdržať aj posudzovanie Európskou komisiou, či úľava na dani pre investorov nájomných bytov zo strany slovenskej vlády nie je nepovolenou štátnou pomocou.

Nádejný rozbeh projektu nájomného bývania

Existuje agentúra, zákon o štátom podporovanom nájomnom bývaní a vládou odsúhlasené (december 2022) pilotné zmluvy s investormi BWSG a Kooperativa na zabezpečenie 9-tisíc nájomných bytov v hodnote približne 1,5 miliardy eur. Do úvodnej štvorky záujemcov patrili okrem nich aj developer YIT a škandinávsky investor do nehnuteľností Heimstaden.

Generálny riaditeľ Kooperativy Vladimír Bakeš v novembri 2022 povedal, že plánujú postaviť cca 2-tisíc bytov v horizonte desať rokov. Rovnaký počet by chcela postaviť aj rakúska skupina Vienna Isurance Group, ktorej členom je Kooperativa. Vicepremiér pre legislatívu Štefan Holý avizoval v roku 2022, že ide o pilotné zmluvy, po ktorých budú koncom januára 2023 alebo začiatkom februára nasledovať ďalšie.

Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania sprístupnila verejnosti začiatkom roka 2023 oficiálnu internetovú stránku tejto formy bývania. Jej súčasťou bol nezáväzný registračný formulár pre záujemcov o štátom podporované nájomné bývanie, kde je aj súhlas so spracovaním osobných údajov. Na facebookovom profile agentúry je však posledný status z 21. mája 2024 a oficiálna stránka najomnebyvanie.sk je nedostupná.

O osude agentúry má rozhodnúť analýza

NKÚ v správe odporučil parlamentnému hospodárskemu výboru, aby si vyžiadal od rezortu dopravy informáciu o štátnej pomoci v Európskej komisii, o krokoch, ktoré treba na realizáciu stratégie štátom podporovaného nájomného bývania. NKÚ SR ďalej odporúča výboru, aby mu rezort dopravy predkladal pravidelnú ročnú správu o plnení stratégie.

Parlamentný hospodársky výbor zasadol 21. októbra a zaviazal Ministerstvo dopravy SR, aby pripravilo analýzu opodstatnenosti tejto agentúry, informovala TASR. V troch variantoch má odpovedať na otázky, či má agentúra zotrvať v súčasnej podobe, v modifikovanej alebo sa zruší. Ďalej má vypracovať správu, či boli doteraz vynaložené peniaze využité efektívne. Štátny tajomník Igor Choma povedal na hospodárskom výbore, že rezort vymenil jej vedenie a rieši aj nevýhodnú zmluvu pre agentúru.

Byty budú u nás dlho chýbať

Podľa štátnej koncepcie bytovej politiky do roku 2030 chýba na Slovensku vyše 514-tisíc bytov, takže priestor a záujem tu je určite, sme krajinou s nízkou dostupnosťou bývania. To negatívne ovplyvňuje nielen štart do života mladých ľudí, život rodín, ale aj migráciu pracovnej sily v rámci štátu. Záujem je nielen o byty, Európska komisia v októbri oznámila, že Európsky investičný fond (súčasť Európskej investičnej banky) pomôže s bývaním pre 3 500 študentov v krajinách strednej a východnej Európy vrátane Slovenska.

Proti správe námietky neboli

Jedným z dôsledkov v októbri prijatého konsolidačného balíka slovenských verejných financií bude, že do konca roka sa môže zvýšiť záujem o kúpu bytov, kým nezačne platiť od januára 2025 zvýšená 23 % DPH. Banky na Slovensku aj pod vplyvom krokov Európskej centrálnej banky postupne znižujú úrokové sadzby hypoték a so zníženou úrokovou sadzbou v spolupráci s bankou prišiel popredný bratislavský developer. Realitný trh využíva tieto príležitosti a reaguje na ne.

NKÚ SR poukázal v správe na vážne problémy fungovania agentúry ako nezvládnuté riadenie, ne-kontrolovanie jej orgánmi a predstaviteľmi aj objektívne príčiny, prečo agentúra neplní dva roky svoje poslanie.

Napríklad, na prípravu modelu štátom podporovaného nájomného bývania a činnosť agentúry minul štát od júla 2021 do júla 2024 vyše 5 mil. eur. Pri uzatvorených nájomných zmluvách a zmluvách za právne služby zistil NKÚ nedodržanie efektívnosti a hospodárnosti. Žiada sa dodať, že agentúra nemala námietky proti správe a zaviazala sa, že prijme opatrenia a odstráni nedostatky.

ASB to potvrdil rezort dopravy, pod ktorého gesciu prešla agentúra po parlamentných voľbách v roku 2023 z Úradu vlády SR. Pokiaľ ide o nálezy NKÚ, nové vedenie agentúry sa nimi zaoberá a robí opatrenia na odstránenie/predchádzanie vytýkaných nedostatkov, konštatuje rezort.

Investičné zmluvy treba upraviť

Ministerstvo v reakcii ďalej uviedlo, že pokračuje spolu s agentúrou v rokovaniach s Európskou komisiou (EK) a investičnými partnermi. „S investičnými partnermi bude potrebné uzatvoriť nové dodatky k existujúcim zmluvám,“ informoval rezort. Pôvodne sa uvažovalo, že znížená DPH na výstavbu štátom podporovaných nájomných bytov je štátnou pomocou, ktorú musí posúdiť a schváliť EK. Z rokovania s EK však vyplynulo, že v prípade použitia zníženej sadzby DPH v zmysle smernice o DPH nejde o štátnu pomoc.

Pred samotným uvedením systému do praxe bude treba okrem spomínanej úpravy investičných zmlúv upraviť aj nadobudnutie ich účinnosti. „Následne sa očakáva predloženie konkrétnych investičných projektov investičnými partnermi, posúdenie a schválene projektov agentúrou a spustenie rezervačného systému pre záujemcov o nájom. Na príprave potrebných predpokladov agentúra intenzívne pracuje,“ uviedla hovorkyňa rezortu Petra Poláčiková.

Na otázku ASB, či by bolo možné previesť povinnosť tejto agentúry na Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), Poláčiková odpovedala, že výhodou systému štátom podporovaného nájomného bývania oproti ŠFRB je, že investiční partneri financujú výstavbu bytov z vlastných zdrojov. ŠFRB úveruje obstarávanie bytov, nejde preto o totožné nástroje.