Anketa: Aké sú očakávania od nových stavebných zákonov?

Sú podľa vášho názoru nové stavebné zákony krokom vpred? Čo na nich oceňujete a čoho sa, naopak, obávate? Čo je podľa vás najslabším miestom aktuálneho stavebného zákona? Opýtali sme sa zástupcov z praxe – developerov a architektov.

Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia

Hlavnou úlohou štátu je zabezpečiť účinnú a primerane rýchlu spravodlivosť pre všetkých svojich občanov. Výsledkom úspešnej implementácie týchto zákonov bude podľa môjho názoru v konečnom dôsledku väčšia dostupnosť základnej ľudskej potreby – bývania.

Dostupné bývanie zvýši mobilitu pracovnej sily a tá sa postará o prekvitajúcu ekonomiku, ktorá bude generovať viac daní, aby štát mohol poskytnúť občanom lepšie služby v zdravotníctve, školstve, súdnictve, štátnej a verejnej správe atď. Stavebný zákon z r. 1976 nemôže plniť takéto úlohy z veľa už notoricky známych dôvodov.

Skrátenie lehoty povoľovania zo súčasných cca 40 na 20 mesiacov zabezpečí priestor na oveľa väčšiu ponuku bytov a môže významne znížiť tlak na rast cien. Víťazmi potom budú mladé rodiny na úkor špekulatívnych investorov, pre ktorých atraktivita investícií do bytov klesne.

Skrátenie lehoty povoľovania môže významne znížiť tlak na rast cien.

Zmeny vo flexibilite územného plánovania zabezpečia vyššiu ponuku pozemkov vo funkciách, ktoré dynamicky meniaca sa spoločnosť potrebuje. Jedným z dôsledkov bude, že majitelia pozemkov sa už nebudú tešiť rozprávkovým bezprácnym ziskom a ich vysoká cena sa už nebude premietať do predajnej ceny bytov.

V strategickom plánovaní je notoricky známy dôležitý fakt. Až 75 % zo strategických zámerov, ktoré nakoniec zlyhajú, neskrachuje preto, žeby to boli zlé zámery. Skrachujú pre doslova úbohú implementáciu do praxe. To znamená buď nedôslednú implementáciu, alebo postupné „vylepšovanie“, stratu hnacej sily, nedostatok potrebných zdrojov a podobne.

A tak sa dobrý a zdravý zámer nikdy nestane skutočnosťou. Každý zákon tohto spoločenského významu a s takým transformačným potenciálom si pri zavádzaní do praxe zaslúži skalopevné odhodlanie. Ak ešte nenadobudol účinnosť a my už seriózne diskutujeme o jeho novelizácii, potom mám vážne obavy o budúcnosť našej krajiny.

Michal Hájek, Head of Marketing & PR, Corwin

Prijaté legislatívne zmeny vnímame pozitívne. Zásadným spôsobom sa predefinuje časový rámec prípravy projektov, pričom mestá zároveň nestrácajú vládu nad územiami, kde sa bude stavať. Všetci hráči vrátane mnohých samospráv si už uvedomujú, že je nevyhnutné zmeniť spôsob povoľovacích konaní.

Aj mestá a obce totiž pri mnohých projektoch, a to aj takých, ako sú materské škôlky či domovy pre seniorov, narážali na množstvo obštrukcií a účelových pripomienok, ktoré neraz viedli k zastaveniu týchto verejnoprospešných aktivít. Nehovoriac o tom, že roky trvajúce a opakovane namietané administratívne procesy sú jedným z dôvodov, prečo sa ceny nehnuteľností na bývanie zvyšujú medziročne o desiatky percent.

Dostupnosť bývania klesá, zároveň sa mestá samy pripravujú o daňovníkov a generujú si dopravné problémy, pretože ľudia sa sťahujú do satelitov za lacnejším bývaním, odkiaľ však musia denne dochádzať do mesta autom.

Veríme, že nová legislatíva prinesie viac predvídateľnosti a transparentnosti.

Ešte budú potrebné dva roky na prípravu softvéru, čo v slovenských podmienkach môže znamenať isté riziko. Veríme, že tento čas sa využije na nastavenie procesov a nová legislatíva prinesie viac predvídateľnosti a transparentnosti – dnes totiž nedokáže staviteľ, a tým ani budúci majiteľ a prenajímateľ, kalkulovať vopred náklady či termíny nielen začiatku stavby, ale ani jej odovzdania.

Vo všetkých fázach totiž môže čeliť obštrukciám a zdržiavaniu od subjektov, ktoré neraz vstupujú do stavebných konaní účelovo. A toto riziko sa v konečnom dôsledku premieta aj do rastu cien a znáša ho nielen developer, ale najmä samotní klienti.

Kornel Kobák, architekt a urbanista, AVK ARCHITECTS

Kritickým miestom stavebného poriadku je zamieňanie zodpovednej miestnej dohody o veci samotnej formálnym úradným rozhodovaním o súlade zámeru so záväznými dokumentmi (často neaktuálnymi územnými plánmi) a predpismi.

Tento princíp sa podľa nových zákonov ešte posilní. Prijatá centralizácia procesov a snaha o presun administrácie na algoritmy strojového učenia má zámerne ďalej znižovať podiel vecného a miestneho ľudského rozhodovania.

Podľa dobrej zahraničnej praxe sa konania začínajú vtedy, keď sa navrhovateľovi podarí vyjednať (písomné) dohody s väčšinou účastníkov. Túto štandardnú logiku sme nahradili vleklými konaniami, ktoré majú za stavebníka vyriešiť celý dohodovací proces a ktoré sa tak často stávajú taktickými hrami kto z koho.

Jediné povoľovacie konanie je krokom k zosúladeniu slovenskej praxe so svetom.

Navyše sa do povoľovacích procesov naďalej miešajú obchodné vzťahy s vlastníkmi a prevádzkovateľmi inžinierskych sietí. Tieto pretrvali v konaniach z obdobia, keď boli všetky médiá vlastníctvom štátu.

Uzákonenie jediného povoľovacieho konania na posúdenie základných polohových, objemových a bezpečnostných parametrov stavebného zámeru je krokom na zosúladenie slovenskej praxe so svetom. To by mala byť aj hranica zásahu všeobecnej správy štátu a samospráv do procesov povoľovania a kolaudácie.

Na zostávajúce postupy odborného a zákonného stavania a užívania stavieb máme špecializovanú štátnu správu, príslušné inštitúcie a zodpovedných aktérov podľa platných zákonov a zmlúv. Tieto by nemali byť duplicitne a obvykle formálne zahrnuté do konaní.

Martin Nedoba, výkonný riaditeľ GFI

Určite sú nové stavebné zákony krokom vpred. Stavebný zákon je východiskovým nástrojom, rukoväťou pre všetky procesy v investičnej výstavbe.

Na zákonoch oceňujem, že upresňujú hranice a pravidlá nielen pre nás ako projektantov, ale stanovujú mantinely aj pre verejnosť a investorov. Obávam sa prípadnej nejednoznačnosti, ktorá môže viesť k individuálnej interpretácii a ohýbaniu v zákone definovaných pravidiel.

Myslím si, že aktuálna právna úprava je poznačená tým, že zákon je v platnosti od roku 1976 s pomerne veľkým množstvom novelizácií a nie celkom reflektuje na požiadavky súčasnosti. Myslím si, že asi najviac rezonuje neefektívnosť a zdĺhavosť povoľovacích konaní.

Obávam sa individuálnej interpretácie a ohýbania v zákone definovaných pravidiel.

Nedostatočné zadefinovanie práv a povinností jednotlivých účastníkov stavebného konania. Nedostatočné pravidlá, povinnosti a lehoty pre fungovanie stavebných úradov. Aktuálna absencia digitalizácie a elektronizácie neprispieva k žiadanému skráteniu povoľovacích procesov a k stratégii súčasných ekologických trendov.

Povinnosť obcí podľa ich veľkosti po uplynutí určitých období aktualizovať svoje územné plány. Očakávam lepšiu previazanosť schvaľovacích procesov s posudzovaním vplyvov na životné prostredie. Urýchlenie procesu digitalizácie a elektronizácie v oblasti predkladania a schvaľovania projektovej dokumentácie.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 6/2022