Anketa: Nie nižšie úroky hypoték, ale budúce zvýšenie DPH povzbudilo realitný trh v závere roka 2024

Nízka dostupnosť bývania trápi dlhodobo celé Slovensko, nielen najrozvinutejší bratislavský región. Pod výkonnosť realitného trhu a chuť záujemcov kupovať sa donedávna podpisovali vyššie hypotekárne úroky. Po novom, v roku 2025, to môžu byť aj dôsledky konsolidačných opatrení, medzi ktoré bude patriť aj stav inflácie. O vývoji na trhu nehnuteľností sme sa rozprávali s realitnými analytikmi.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Ktoré udalosti ovplyvnili realitný trh na Slovensku v roku 2024, aké dôležité zmeny sa udiali?

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: Realitný trh v Bratislave sa v roku 2024 niesol v duchu pretrvávajúcej stagnácie cien novostavieb a stabilizácie a následne mierneho poklesu výšky úrokových sadzieb. Zmeny sa udiali v makroekonomickom prostredí, keď došlo k spomaleniu inflácie, a tak aj k rastu reálnych miezd.

To sa spolu s odloženým dopytom začalo pretavovať do postupného rastu predaja novostavieb, ale aj bytov z druhej ruky, ktoré sa stali výrazne dostupnejšou alternatívou. V dôsledku toho sme v roku 2024 videli rast cien starších bytov v Bratislave, ale aj v iných krajských mestách.

Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR: Už na začiatku roka ovplyvnila trh skutočnosť, že ceny sa odlepili od svojho dna a začali stúpať. Kupujúcich to naštartovalo, prestali váhať a začali sa po nehnuteľnostiach viac obzerať. Optimizmus na trhu podporoval aj pozitívny makroekonomický vývoj spojený s rastom zamestnanosti a miezd.

Svoj podiel na oživení obchodovania s nehnuteľnosťami mala aj Európska centrálna banka (ECB), ktorá v júni začala uvoľňovať svoju menovú politiku. Do konca roka svoje kľúčové úrokové sadzby znížila až štyrikrát. Na jeseň rástol záujem o nehnuteľnosti vplyvom ohláseného zvýšenia DPH z 20 % na 23 % od januára 2025. Ľudia si ich totiž chceli kúpiť či zrekonštruovať ešte za staré ceny.

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: Hlavné udalosti boli skrotenie inflácie ešte v závere roka 2023 a stabilizovanie začiatkom roka 2024. Tak sa vytvoril priestor na uvoľňovanie reštriktívnych opatrení zo strany ECB. Vyhliadky na možný koniec vysokých úrokových sadzieb a neskôr aj reálny začiatok postupného znižovania hlavných úrokových sadzieb ECB prispel k postupnému oživeniu realitného trhu nielen v SR.

Vnútornou výzvou SR ostáva aplikácia nového stavebného zákona do života a procesov tak, aby nebol ohrozený zdravý vývoj realitného trhu. Roky 2023 a 2024 môžeme považovať aj za roky premárnenej príležitosti na zvýšenie ponuky v podobe novej masívnej výstavby. To sa neudialo a napriek výrazne nižšiemu dopytu v týchto rokoch nevidíme akumuláciu ponuky, ktorá by vytvárala priestor na tlmenie cenových nárastov či nebodaj korekciu cien rezidenčných nehnuteľností.

Aké opatrenia zlepšia dostupnosť bývania na Slovensku? Patria k nim aj štátom podporované nájomné bývanie, ktoré by malo vstať z prachu?

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: Na zlepšenie dostupnosti bývania by v tomto momente malo vplyv najmä zníženie úrokových sadzieb na hypotékach. Pozitívny vplyv by mohlo mať uvoľnenie niektorého z kritérií Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré obmedzuje schopnosť žiadateľa dosiahnuť požadovanú výšku úveru, alebo nový stavebný zákon, ktorý by urýchlil výstavbu a tým znížil náklady na výstavbu a zvýšil konkurenciu na strane ponuky.

Ani jeden z týchto faktorov však v tomto momente nie je v dohľade. Štátom podporované nájomné bývanie je aktuálne aj napriek oživeniu diskusií stále v raných fázach a o jeho vplyve sa bude dať rozprávať až v momente, keď budeme vidieť reálnu výstavbu takýchto bytov.

Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR: V čase, keď vláda prijíma opatrenia na konsolidáciu verejných financií, nemožno od nej čakať zázračné riešenia na zlepšenie dostupnosti bývania. Tie sa napokon nepodarilo zaviesť do života ani v lepších časoch.

Nájomné v štátom podporovaných nájomných bytoch sa má pohybovať na úrovni komerčného nájomného, ilúzie o pomoci ľuďom si preto robiť nemožno. Počíta sa však aj so znížením nájmu, a to vďaka dobrovoľnému príspevku zamestnávateľa. Pre záujemcov, ktorí splnia podmienky, toto môže byť atraktívne.

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: Najvyššiu mieru zmeny očakávame od zmeny stavebného zákona, ktorý by mal priniesť zrýchlenie povoľovacích konaní. Počet stavebných povolení v ekonomicky aktívnych mestách a regiónoch bol v roku 2024 extrémne nízky. Preto vyhliadky na zlepšenie dostupnosti bývania v roku 2025 ani v roku 2026 nie sú veľmi optimistické. A situáciu v tomto časovom horizonte nezlepší ani štátom podporované nájomné bývanie.

Povzbudilo znižovanie úrokových sadzieb hypoték vo veľkej miere predaj bytov v závere roka?

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: Znižovanie úrokových sadzieb v závere roka ešte nie je také výrazné, aby zásadne ovplyvnilo predaj bytov. Zvýšený predaj bytov (na primárnom trhu) ku koncu roka 2024 je skôr spôsobený očakávaným zvýšením sadzby DPH na 23 %, ktoré pri novostavbách spôsobí rast ich ceny v novom roku. Cena priemerného bytu v bratislavskej novostavbe v roku 2025 vzrastie približne o 8 600 €, záujemcovia sa preto snažia o kúpu ešte v roku 2024, aby sa ich toto zvýšenie nedotklo.

Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR: Znižovanie úrokových sadzieb na hypotéky priaznivo vplývalo na predaj bytov, keď povzbudzovalo ľudí k rozhodnutiu kúpiť. Tento pokles však nebol taký masívny, aby sa stal hlavným motorom živého obchodovania na realitnom trhu na jeseň. Úrokové sadzby počas roka totiž klesli zo 4,5 % len na 4 %. Pod dynamiku nákupov sa viac podpísalo ohlásené zvýšenie DPH od januára 2025. Práve to mnohých kupujúcich motivovalo konať ešte do konca decembra tohto roka.

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: Už ukončenie rastu úrokových sadzieb v prvej polovici roka malo pozitívny vplyv na trh. Následne znižovanie už len potvrdilo tento trend a trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami sa začal zlepšovať v druhej polovici roka 2024. Krajské mestá, ale aj niektoré regióny sa tak v závere roka dostali do kondície znovunaštartovaného realitného trhu, s miernym odrazom od dna.

Ako môžu ovplyvniť konsolidačné opatrenia a transakčná daň v roku 2025 predaj nehnuteľností a investovanie do realitných fondov?

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: Očakávame, že transakčná daň nebude mať priamy vplyv na predaj ani cenu nehnuteľností. Väčší vplyv na predaj nehnuteľností, resp. na dostupnosť bývania, bude mať skôr inflácia, ktorá vznikne v dôsledku konsolidačných opatrení (ako napr. rast DPH alebo pretavovanie transakčnej dane do cien tovarov a služieb) a v budúcom roku môže dosiahnuť až 5 %.

Tá opäť zníži reálne príjmy domácností a tým aj dopyt po kúpe nehnuteľnosti. Zvýšená inflácia bude zároveň faktorom, ktorý ovplyvní investičné rozhodnutia jednotlivých investorov aj pri investovaní do realitných fondov pri vyhodnocovaní reálnej výnosnosti investície.

Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR: Konsolidačné opatrenia a zavedenie transakčnej dane v roku 2025 výrazne ovplyvnili správanie kupujúcich na realitnom trhu už v závere tohto roka. Pre kúpu nehnuteľnosti ešte pred januárom sa rozhodla aj časť ľudí, ktorí tak plánovali urobiť až na budúci rok. Dá sa očakávať, že nákupy realizované v predstihu znížia dopyt v prvom štvrťroku 2025. Trh sa preto môže dostať do určitej letargie, hoci zdražovanie nehnuteľností sa nezastaví ani v tejto situácii.

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: Zavedené opatrenia majú v súčasnosti skôr mediálny dosah na rozhodovanie a nálady kupujúcich. Reálne dosahy na ceny budú roztopené v očakávanom náraste cien v nasledujúcom období. Vplyv na ekonomiku sa bude prejavovať postupne, podľa reakcie podnikateľov na zvýšenú daňovú záťaž.

Utlmením ekonomického prostredia sa ešte nikomu nepodarilo konsolidovať štátne financie, a preto verím, že sa budú opatrenia triezvo vyhodnocovať alebo prídu aj pozitívne stimuly pre podnikateľské prostredie ako kompenzácia konsolidačného balíčka.