ANKETA: Bytová výstavba pre bratislavský trh pokračuje, nový rok prinesie viaceré novinky

Predstaviteľom developerských spoločností sme položili otázky nielen o plánoch na budúci rok, ale aj o komerčnom nájomnom bývaní, o končiacom roku 2022 a iné.

Immocap hlási vstup do rezidenčného sektora, JTRE dokončenie nábrežnej štvrte Eurovea, HB Reavis uvedie do prevádzky administratívny komplex Nové Apollo. Lucron chce odštartovať predaj prémiovej etapy štvrte Nesto v Petržalke. Čo všetko priniesol developerom rok 2022?

Nivy sa stali jedným z najobľúbenejších miest na nákupy

Ktoré udalosti v roku 2022 považujete za významné pre development na Slovensku?

Z pohľadu našej spoločnosti bol určite najvýznamnejší rozbeh Nivy centra, ktorého otvorenie zasiahla pandémia. S výsledkami jeho prvého roka sme veľmi spokojní a dnes môžeme konštatovať, že sa úspešne zaradilo na mapu komerčného real estate. Dôkazom je takmer 13 miliónov návštevníkov v prvých dvanástich mesiacoch. Nivy sa stali jedným z najobľúbenejších miest na nákupy, cestovanie či relax pre približne 50-tisíc ľudí denne.

Vo všeobecnosti bol rok 2022 určite zlomovým pre segment real estate. Obdobie dlhodobého rastu zasiahli obrovské zmeny a ťažko predvídateľné udalosti ako vojna na Ukrajine, energetická kríza, zvyšujúca sa inflácia či úrokové sadzby. Bez debaty sa dostávame do menej priaznivého obdobia.

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték, ovplyvňuje to vaše stavebné a marketingové plány?

Zmeny na hypotekárnom trhu sa určite odrazia na nákupnom správaní a kúpnej sile obyvateľstva. Z pohľadu poskytovateľa pracovných priestorov sa však táto zmena primárne viaže na rezidenčný segment, v ktorom aktuálne nepôsobíme.

Aké novinky či plány máte na rok 2023?

V budúcom roku nás čaká uvedenie do prevádzky projektu Nové Apollo, ktoré sa nachádza už vo finálnej fáze. Sústredíme sa okrem toho najmä na expanziu v zahraničí. Očakávame, že situácia na trhu nám prinesie ešte niekoľko zaujímavých príležitostí.

Tento rok sme zrealizovali niekoľko akvizícií, napríklad v Berlíne, kde sme dokončili náš prvý projekt DSTRCT.Berlin, ktorý sa teší veľkému záujmu. Čerstvo máme vo výstavbe projekt PLTFRM.Berlin a nedávno sme k nemu pridali ďalšie pozemky v blízkosti Alexanderplatz.

Budúci rok bude dôležitý aj pre Nivy centrum. Po úspešnom štarte chceme pokračovať v budovaní komunít, personalizovanej komunikácii prostredníctvom našich digitálnych riešení, no najmä vo zvyšovaní lojality našich existujúcich návštevníkov.

Okrem toho sa plne venujeme správe našich už hotových a obsadených kancelárskych projektov, a to ako komplexný poskytovateľ pracovných priestorov, ktorý kladie dôraz na servis, wellbeing a spokojnosť svojich klientov.

Nájomné byty nie sú konkurenciou pre byty na predaj

Ktoré udalosti v roku 2022 považujete za významné pre development na Slovensku?

Schválenie zákonov týkajúcich sa povoľovania stavieb a riadenia územných plánov. Po ich úspešnej implementácii by sme na Slovensku mali čeliť menším realitným bublinám spôsobeným nedostatkom ponuky.

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték, ovplyvňuje to vaše stavebné a marketingové plány?

Vyššie úroky znamenajú menší dopyt, ktorý už bol na trhu v predchádzajúcich mesiacoch zaznamenaný. Znamená to návrat normálnych časov, keď bude dôležité, akú konkurenčnú výhodu daný byt ponúka. Pre nás sa preto až tak veľa nemení.

Pomaly sa do popredia dostáva výstavba komerčného nájomného bývania, je to konkurencia výstavbe a predaju bytov?

Nájomné byty nepovažujem za konkurenciu pre byty určené na predaj. Cieľová skupina zákazníkov si byt do vlastníctva nemôže dovoliť, alebo si ho nechce z rôznych dôvodov kúpiť. Ide o komplementárne trhy, ktoré sa ovplyvňujú len minimálne.

Aké novinky či plány máte na rok 2023?

Budeme ďalej pokračovať s projektmi ZWIRN a NUPPU v Bratislave, pretože sme presvedčení, že ide o kvalitné projekty, o ktoré bude záujem v akejkoľvek trhovej situácii. Po schválení podmienok štátom podporovaného nájomného bývania sa plánujeme zapojiť aj v tejto oblasti.

Vlastniť je stále pre našinca istota

Ktoré udalosti v roku 2022 považujete za významné pre development na Slovensku?

Aktuálna situácia prechodu medzi jednotlivými krízami, rozhodnutia centrálnej vlády s vplyvom na rozhodovanie samospráv, pripravovaná reforma v oblasti výstavby a územného plánovania, prognózy vývoja ekonomických ukazovateľov, tento rok bol vskutku bohatý na faktory ovplyvňujúce túto sféru nášho biznisu.

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték, ovplyvňuje to vaše stavebné a marketingové plány?

Výrazne nie, keďže máme development jednotlivých projektov plánovaný na viacročné obdobia a za anomáliu sme skôr považovali obdobie, keď boli úroky pod úrovňou 3 %. Bolo zrejmé, že ide o krátkodobý a neudržateľný stav.

Pomaly sa do popredia dostáva výstavba komerčné nájomného bývania, je to konkurencia výstavbe a predaju bytov?

Záleží od regiónu, ale vo všeobecnosti je na Slovensku trend historicky jasný, vlastniť je stále pre našinca istota. Nájomné bývanie pomôže preklenúť prechodné obdobie pre isté skupiny klientov, ale v prípade komerčného nájomného bývanie ide skôr o pokusy nasledovania príkladu zo zahraničia. Štatistika ekonomickej návratnosti obsahujúca všetky rizikové faktory nájmu však reálne v našich podmienkach ešte neexistuje.

Aké novinky či plány máte na rok 2023?

Začiatkom roka plánujeme pokračovať v predaji druhej etapy stavebných pozemkov v jednej z našich najúspešnejších lokalít v Banskej Bystrici, pripravujeme ďalšie susedné a opätovne rozširujeme ponuku rezidenčných projektov o výstavbu rodinných domov vyššieho štandardu. Okrem toho plánujeme na trh ponúknuť administratívno-obchodné centrum neďaleko pešej zóny.

Reputácia developera je v súčasnosti dôležitejšia

Ktoré udalosti v roku 2022 považujete za významné pre development na Slovensku?

V prvej polovici roka sa najmä trh bytov viezol na vlne rekordného dopytu pri nízkej ponuke a k tomu adekvátne reagujúcich cien bývania, ktoré však mali svoju odvrátenú stránku v podobe prudko a nesystémovo sa zdražujúcich stavebných materiálov a prác ako následok ich nedostatku. Na jar prišla veľká úľava v podobe uvoľnenia pandemických opatrení, čo vrátilo väčšinu našich retailových a kancelárskych klientov späť do priestorov.

Po dlhých rokoch boli konečne schválené nové zákony o výstavbe a o územnom plánovaní, ktoré nahradili už zastaraný stavebný zákon z roku 1976. Vďaka zníženiu administratívnej záťaže, elektronizácii procesov a digitalizácii dát a tiež profesionalizácii úradov by mohli od apríla 2024 priniesť rýchlejšie, transparentnejšie a pružnejšie konania, čo by pomohlo rozvoju miest a okrem iného to môže zlepšiť aj dostupnosť bývania.

Najväčší vplyv nielen na realitný development, ale aj na celú ekonomiku a život spoločnosti mali nepochybne vojna na Ukrajine a jej predchádzajúca energetická kríza, ktoré priniesli nebývalú mieru neistoty a zmenili správanie spotrebiteľov aj firiem.

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték, ovplyvňuje to vaše stavebné a marketingové plány?

V poslednom čase sa stretlo viacero faktorov, ktoré majú v rôznej miere vplyv na dostupnosť a cenu bývania, jeho financovanie či prevádzkové náklady na bývanie. Okrem zvyšovania úrokov hypotekárnych úverov sú to aj vysoké ceny energií, dúfajme, už doznievajúca pandémia a s ňou spojený nedostatok niektorých materiálov a pracovnej sily, alebo vojna na Ukrajine.

V dôsledku toho sa kupujúci správajú opatrnejšie ako pred polrokom či rokom. Nákupné správanie je konzervatívnejšie, kupujúci sa rozhodujú dlhšie, mení sa tiež proces financovania. Je potrebný väčší podiel vlastných prostriedkov, čo tiež ovplyvňuje rýchlosť kúpy. O to dôležitejšia je reputácia developera, teda či má za sebou preukázateľnú históriu projektov dokončených včas a v požadovanej kvalite.

Kupujúci by mali myslieť aj na to, ako sa do budúcnosti bude vyvíjať trhová hodnota projektu, čo úzko súvisí s polohou, kvalitou produktu, bezpečnosťou bývania a dostupnosťou služieb v okolí. Kvalitné projekty v dobrých lokalitách od spoľahlivého developera si však kupujúcich nájdu. Naďalej platí, že nehnuteľnosti sú z dlhodobého hľadiska jednou z najbezpečnejších investícií.

Pomaly sa do popredia dostáva výstavba komerčné nájomného bývania, je to konkurencia výstavbe a predaju bytov?

Dostupné nájomné bývanie je dôležitou súčasťou ponuky bývania popri komerčných projektoch určených na predaj bytov do osobného vlastníctva. Na to, aby sa reálne rozhýbala jeho výstavba, je potrebné predovšetkým významne zjednodušiť a zrýchliť prípravu pozemkov, teda územné plánovanie, a tiež povoľovanie stavieb.

Na Slovensku stále prevláda dopyt po vlastníctve bývania a doteraz neexistovali žiadne nástroje na podporu výstavby nájomného bývania komerčným sektorom. Ak hovoríme konkrétne o projekte štátom podporovaného nájomného bývania, dôležité je správne nastavenie podmienok a kritérií pre investičných partnerov a definovanie skupiny nájomníkov, pre ktorých má byť takáto pomoc určená.

Dúfame, že prijatá forma štátom podporovaného nájomného bývania splní očakávania. Alternatívou z rôznych európskych krajín vrátane susedného Rakúska sú fungujúce modely, keď mesto, región alebo štát poskytne pozemok na výstavbu a developer ju zrealizuje na svoje náklady. Následne dôjde k rozdeleniu bytových jednotiek podľa vopred dohodnutých pravidiel tak, aby vznikli nové nájomné byty vlastnené a spravované verejným sektorom a súkromné byty vlastnené developerom, prípadne určené na predaj.

Podobne v Londýne je takzvané „affordable living“ súčasťou každého bytového projektu a komunál tým získava určitú časť bytov. Samozrejme, v akomkoľvek modeli, kde sa byty odovzdávajú mestu, ich v konečnom dôsledku zaplatia ostatní kupujúci v projekte. Nový zákon však neumožňuje ponechať časť bytov v tej istej budove na komerčné bývanie a časť vyčleniť na štátom podporované nájomné bývanie.

Skúsenosti zo zahraničia pritom ukazujú, že pre rozvoj mesta je dôležité miešať rôzne skupiny obyvateľstva a poskytnúť tak bývanie v blízkosti centra aj potrebným povolaniam, ako sú napríklad učitelia, lekári, zdravotné sestry alebo policajti. Uvidíme, aký vplyv na výšku nájomného bude mať očakávaný výnosový úrok na strane investorov, keďže momentálne sa zdroje financovania stávajú drahšími pre všetkých.

Aké novinky či plány máte na rok 2023?

Nový rok sa ponesie v znamení dokončenia nášho momentálne vlajkového projektu – pokračovania Eurovey. Postupne odovzdáme používateľom, návštevníkom a mestu všetky jeho súčasti – rozšírenie nákupného centra, nové verejné priestory a umelecké diela, obe administratívne budovy, rezidencie Riverside a napokon prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower.

Pri tejto príležitosti sa tešíme aj na premiéru dokumentárneho filmu o tejto výnimočnej stavbe, ktorý nakrúca režisér Jaro Vojtek.

Noví obyvatelia dostanú svoje bývanie aj v prvej etape Ovocných sadov Trnávka a pokračuje výstavba druhej fázy. Dokončenie tiež čaká naše prvé londýnske projekty Triptych Bankside a dostupné bývanie pre seniorov Appleby Blue. Intenzívne rokujeme o získaní nového projektu na londýnskom trhu.

Naďalej budeme pracovať na príprave nových projektov, akými sú pokračovanie Klingerky a River Parku či Nového Lida v Bratislave. Tešíme sa aj na nové ročníky festivalu Biela noc či vzdelávacieho projektu Deti a architektúra, ktoré dlhodobo podporujeme.

Veľké plány s projektom Istropolis

Ktoré udalosti v roku 2022 považujete za významné pre development na Slovensku?

Významným míľnikom pre Immocap bolo dokončenie a skolaudovanie projektu Lakeside park 02, čo bola prvá administratívna budova dokončená a odovzdaná do užívania v post-covidovom období.

Naša radosť je o to väčšia, že projekt hlásil ku dňu otvorenia viac ako 98-percentnú prenajatosť. Je to mimoriadny úspech, ktorý má presah na celý trh komerčných nehnuteľností, a sme radi, že sme sa spolu s Wood & Company mohli na ňom podieľať.

Veľkú pozornosť si určite zaslúžila aj postupná transformácia Istropolisu, ktorá v budúcnosti zásadným spôsobom zlepší celú zónu Trnavského mýta a vznikne tu nová moderná a zelená mestská štvrť. Veríme, že tento dôležitý projekt vráti život do zanedbanej lokality, ktorá dlhé roky chátrala.

Trnavské mýto má nesmierny význam z pohľadu tvorby mesta a na tomto projekte si preto chceme dať veľmi záležať. V neposlednom rade by som tiež vyzdvihol aktivity Metropolitného inštitútu Bratislavy, ktorého činnosť má mimoriadne pozitívny vplyv nielen na development a urbanizmus, ale konkrétnymi riešeniami a projektmi vyzdvihuje úroveň a kvalitu verejných priestorov a celkovo života v meste.

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték, ovplyvňuje to vaše stavebné a marketingové plány?

Bratislava trpí dlhodobo nedostatkom bývania. Z tohto dôvodu sa Immocap rozhodol budúci rok vstúpiť na rezidenčný trh a prinášať okrem administratívnych aj rezidenčné projekty. Naše rozhodnutie vychádza z dlhodobej analýzy rezidenčného trhu. Hoci aktuálne žijeme v turbulentných časoch, potreba kvalitného bývania v meste bude pretrvávať aj naďalej.

Aktuálne zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotékach, samozrejme, negatívne ovplyvňuje možnosti obyvateľstva kúpiť si byt, na druhej strane sa naše projekty nachádzajú v najlepších lokalitách, reflektujú moderný mestský životný štýl, aktuálne potreby ľudí, a preto sme presvedčení, že môžu byť úspešné aj v ťažších časoch. S rezidenčným trhom v Bratislave máme dlhodobé plány.

Pomaly sa do popredia dostáva výstavba komerčné nájomného bývania, je to konkurencia výstavbe a predaju bytov?

Slovensko z historických dôvodov patrí medzi krajiny, v ktorých ľudia chcú vlastniť a vlastnia nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. S rastúcimi úrokovými sadzbami bude záujem o nájomné bývanie, prirodzene, rásť.

Okrem toho v prospech nájomného trhu bude hrať aj vyššia mobilizácia či migrácia obyvateľstva a zmena v trendoch správania mladých ľudí oproti starším generáciám. Z pohľadu developera môže koncept komerčného nájomného bývania predstavovať alternatívu voči predaju bytov koncovým zákazníkom.

Z odvetvia komerčných nehnuteľností sme zvyknutí exitovať naše projekty fondom alebo inštitucionálnym investorom, ktorí pracujú s dlhými peniazmi. Pokiaľ ponúknu títo investori konkurencieschopné ceny oproti jednotlivcom, nevidíme dôvod, prečo by developer neexitoval svoje rezidenčné projekty aj týmto investorom.

Aké novinky či plány máte na rok 2023?

Pre Immocap bude najväčšou novinkou v roku 2023 vstup do rezidenčného segmentu. Chceme v súlade s našimi hodnotami priniesť kvalitné bývanie, ktoré podporí zdravý životný štýl a ponúkne kupujúcim pridanú hodnotu vo forme priestoru pre umelecký zážitok.

Tešíme sa, že budeme môcť predstaviť bližšie náš prístup k modernému mestskému bývaniu, ktorý – veríme – bude výzvou pre trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami. Okrem toho máme veľké plány s našim vlajkovým projektom Istropolis, v ktorom budúci rok očakávame výrazný posun s povoleniami a priblíženie sa k výstavbe. Navyše plánujeme predstaviť projekt novej administratívnej budovy v centre Bratislavy, ktorá má ambíciu stať sa prvou skutočne postavenou uhlíkovo neutrálnou budovou svojho typu u nás.

V neposlednom rade do konca budúceho roka plánujeme dokončiť našu aktuálne rozostavanú administratívnu budovu The Mill. Celkovo môžem povedať, že nás čaká s kolegami rok plný výziev a veľmi sa na ne teším.

Mladí ľudia sú otvorenejší západnému štýlu života

Ktoré udalosti v roku 2022 považujete za významné pre development na Slovensku?

Rád by som začal dvoma našimi projektmi, ktoré podľa môjho názoru v budúcnosti zásadným spôsobom zmenia vzhľad alebo podporia rozvoj Bratislavy.

Za dôležitý míľnik považujem začiatok výstavby nášho projektu Nesto v bratislavskej Petržalke, kde sme zároveň vyhlásili urbanistickú súťaž na jeho ďalší rozvoj v časti Nesto Sever. Vznik novej štvrte Nesto v blízkosti hraníc s Rakúskom bude mať významný vplyv nielen na kvalitu života a premenu Petržalky, ale aj na rozvoj celej Bratislavy.

V rámci developerských projektov považujem za výnimočné aj to, že sme v spolupráci s mestom zorganizovali súťaž a vybrali víťaza na budúcu podobu národnej kultúrnej pamiatky Vodná veža. Tá sa v budúcnosti stane srdcom nášho vznikajúceho projektu Vydrica a novým stretávacím bodom Bratislavčanov.

Z iných projektov by som vyzdvihol dokončenie rekonštrukcie Slovenskej národnej galérie, ktorá je úžasným príkladom obnovy verejnej inštitúcie. Výsledná architektonická podoba ju zaradila medzi najzaujímavejšie body v Bratislave a určite zvýši aj medzinárodnú prestíž samotnej galérie.

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték, ovplyvňuje to vaše stavebné a marketingové plány?

Trh je, samozrejme, konfrontovaný s poklesom dopytu v dôsledku inflácie a zvýšenia úrokových sadzieb. Treba však povedať, že ide o prirodzenú súčasť realitného cyklu, pričom pokles dopytu po vlastnom bývaní nemusí nevyhnutne predstavovať pokles záujmu o bývanie, čoho dôkazom je nárast dopytu po nájomnom bývaní zo strany klientov aj inštitucionálnych investorov.

Lucron túto skutočnosť dlhodobo vo svojej stratégii zohľadňuje a v plánoch výstavby počítal s výrazným posilnením nájomného bývania, ktorému prispôsoboval a prispôsobuje mix bytových jednotiek, ich veľkosť a štandard – tieto projekty spúšťame do realizácie skôr.

V projektoch zameraných na predaj koncovým užívateľom kladieme zvýšený dôraz na časovanie začiatku výstavby v závislosti od dosiahnutého predpredaja či samotného tempa predaja a počítame s posunom ich realizácie. Marketingové aktivity, prirodzene, prispôsobujeme uvedeným zmenám.

Pomaly sa do popredia dostáva výstavba komerčné nájomného bývania (napr. Kooperativa), je to konkurencia výstavbe a predaju bytov?

Lucron v tomto segmente už dlhšie pôsobí a byty na komerčný nájom máme zastúpené alebo ich zvažujeme v každom našom projekte. Pôsobíme v oblasti komerčného nájmu, to znamená, že vstupujeme do spolupráce s inštitucionálnymi investormi, pre ktorých tieto byty postavíme a následne im ich aj spravujeme.

Napríklad v trnavskom projekte Arboria sme predali spoločnosti Kooperativa jeden bytový dom s 51 bytmi a v podobných transakciách plánujeme pokračovať aj v budúcnosti. Prenájom bytov dlhodobo dobre funguje aj v našom bratislavskom projekte Urban Residence, kde máme v ponuke viac ako 50 bytov. Zhruba polovicu týchto bytov vlastní inštitucionálny investor a zvyšok jednotliví klienti.

V petržalskom projekte Nesto zase plánujeme, že až 20 percent bytov, ktoré vybudujeme, dáme do predaja inštitucionálnym investorom, ktorí následne dajú byty na prenájom v podobe komerčného prenájmu. Taktiež pripravujeme vlastný produkt komerčného nájomného bývania – coliving, kde budú mať ľudia okrem bývania možnosť zdieľať so susedmi rôzne zaujímavé priestory, ako napríklad fitnes centrum, joga room, coworking alebo terasu s krásnym výhľadom.

Medzeru medzi dopytom a ponukou bytov tento segment úplne nevyrieši, ale určite sa v tomto smere na Slovensku priblížime k západným trhom. V zahraničí tvorí nájomný segment aj 50 percent štruktúry bývania a očakávame, že koncepty prenájmu s profesionálnym servisom, aký ponúkame v našich projektoch aj my, budú aj u nás pribúdať. Je iné bývať v bytovom dome, kde môžete kedykoľvek poprosiť o profesionálnu pomoc, ako keď máte byt v prenájme od súkromnej osoby.

Zároveň sa to mení aj generačne. Dnes sú mladí ľudia otvorenejší západnému štýlu života. Viac cestujú a častejšie menia prácu, a tak nepociťujú takú potrebu hneď bývanie vlastniť.

Aké novinky či plány máte na rok 2023?

V roku 2023 plánujeme spustiť predaj prémiovej etapy nášho projektu Nesto, ktorú sme nazvali Nesto Prime. Verejnosti predstavíme aj podobu budúceho námestia v tejto štvrti. V Devínskej Novej Vsi plánujeme začať s výstavbou prvých dvoch budov v rámci nášho projektu Rakyta, kde taktiež plánujeme spustiť predaj ďalších bytových domov.

V Trnave máme úspešný projekt Arboria. Ten kontinuálne rastie a aj v budúcom roku tam plánujeme výstavbu nových etáp, ako aj spustenie predaja ďalších. V našich plánoch máme aj spustenie predaja 2. etapy nášho vlajkového projektu Vydrica. Zároveň verejnosti predstavíme budúci vzhľad Vydrice po úplnom dokončení.