Anketa: Chcú developeri stavať občianske budovy?

Za akých okolností by vás ako developera zaujímala občianska výstavba? Koho úlohou by mala byť výstavba občianskych budov a akým spôsobom by podľa vás mohla fungovať najefektívnejšie?

Občianske stavby, najmä tie verejné, sa po roku 1989 prakticky prestali stavať. Dnes sa čoraz častejšie dozvedáme o developeroch, ktorí suplujú štát a samosprávy a púšťajú sa do výstavby aj sami. Za akých okolností sú developeri ochotní stavať občianske budovy?

Pavel Pelikán CEO JTRE

Naša spoločnosť sa sústreďuje na výstavbu komplexných mestských štvrtí, ktorých súčasťou je aj občianska vybavenosť. Pri developerských projektoch kdekoľvek na svete, je samozrejmosťou umiestnenie funkcií občianskej vybavenosti, ako sú školské, zdravotnícke a športové zariadenia alebo kultúrne a spoločenské priestory, v rámci multifunkčných stavieb. Samostatné občianske stavby vznikajú obvykle ako verejné investície alebo vo verejno-súkromných partnerstvách (PPP).

Inou možnosťou, využívanou vo vyspelých krajinách, je výstavba občianskych stavieb developermi ako alternatíva developerského poplatku. Na Slovensku, bohužiaľ, takáto možnosť neexistuje. Samosprávy zatiaľ veľmi nevedia využiť príjmy z poplatku za rozvoj a naďalej požadujú od developerov investície do občianskej vybavenosti nad jeho zákonný rámec.

Naopak, v Londýne, kde staviame náš prvý tamojší projekt Triptych Bankside, sme dostali od samosprávy na výber ako alternatívu k zaplateniu poplatku vybudovanie ubytovania pre seniorov a rozhodli sme sa tento zaujímavý projekt pre charitu s takmer päťstoročnou tradíciou zrealizovať.

U nás je podobným prípadom projekt Planetária na nábreží Dunaja, ktoré je výsledkom dohody s mestom. Možnosť realizovať občianske stavby ako alternatívu k plateniu poplatku považujeme za zmysluplné a efektívne riešenie.

Martin Šramko, CEO Immocap

Iniciovanie výstavby, plánovanie, financovanie, realizácia a starostlivosť o prevádzku verejných budov je úlohou verejného sektora. V tomto však zatiaľ na Slovensku výrazne zaostávame. V súčasnosti preto už máme niekoľko prípadov, keď tieto stavby vznikajú, či už z iniciatívy, alebo s pomocou súkromných investorov.

Existuje aj množstvo príkladov zo zahraničia, kde súkromní investori prinášajú realizácie v tomto segmente nad rámec svojich zákonných povinností, alebo vhodne dopĺňajú verejný sektor pri výstavbe občianskych stavieb vďaka svojmu know-how, flexibilite a efektívnym procesom pri realizácii. Na to však v našich končinách chýba legislatíva. Projekt podchodu na Trnavskom mýte považujeme za príklad konštruktívnej spolupráce mesta a súkromného investora.

Celková výška investície rekonštrukcie podchodu bola 4,1 mil. eur, pričom hlavné mesto sa na projekte podieľalo sumou 1,6 mil. eur a Immocap investoval 2,5 mil. eur. Po zrekonštruovaní zabezpečuje Immocap aj celú prevádzku a správu podchodu vrátane nákladov na údržbu, SBS či upratovanie. Dobrým príkladom spolupráce súkromného a verejného sektora je aj náš projekt Kultúrno-kongresového centra Nový Istropolis.

Celkový ekonomický prínos NKKC pre štátne a mestské rozpočty vo forme zvýšenej produkcie a následne vybratých daní a odvodov z novovytvorených pracovných miest by počas 40 rokov prevádzky presiahol 840 miliónov eur. Pritom treba zdôrazniť, že viac ako tretina tejto sumy pochádza zo zahraničného kapitálu.

Ján Krnáč, riaditeľ Cresco Real Estate

Už pri plánovaní našich projektov sa vždy zaujímame o potreby obyvateľov danej lokality, či už tie aktuálne, alebo budúce, a to najmä v oblasti občianskej vybavenosti a verejnej infraštruktúry. Developer, samozrejme, nemôže v tomto smere v plnej miere kompenzovať úlohu samosprávy, ale my chceme, aby obyvatelia mali v našich projektoch vysoký komfort a kvalitu bývania.

Je pre nás preto podstatné aj presne vedieť, čo je podľa samosprávy potrebné v rámci verejnej infraštruktúry v danej lokalite vybudovať. Dôležité je, aby tieto požiadavky boli realistické a prišli v čase plánovania projektu, nie po jeho začatí. No a v neposlednom rade musí byť samospráva pripravená ich aj odkúpiť.

V opačnom prípade sa môže stať, že prvý developer v území by bol „donútený“ na vlastné náklady postaviť napríklad školu, ktorú však budú využívať aj obyvatelia konkurenčných susediacich projektov. Tým by bol automaticky v horšej pozícii oproti konkurenčným projektom z hľadiska cien jeho bytov, pretože by v nich musel zohľadniť aj náklady na takúto verejnú infraštruktúru.

Samospráva má však pre tento typ investícií už pár rokov zaujímavý zdroj financií od developerov, a tým je poplatok za rozvoj, tzv. developerský poplatok. Ten má umožniť samospráve investovať do verejnej infraštruktúry primárne v lokalite, kde sa plánuje projekt, za ktorý ho vyberie.

Napríklad v prípade Slnečníc sme na developerskom poplatku zaplatili už 1,7 mil. eur a počítame, že v najbližších rokoch zaplatíme za pripravovanú fázu Nad mestom ďalších 3,8 mil. eur.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 5/2022