ANKETA: Realitný trh v tomto roku prežil zemetrasenie, ale aj vytriezvenie

Začiatok roka 2022 sa optimisticky niesol na vlnách nízkych úrokových sadzieb hypoték, vysokého záujmu o novostavby a stúpajúcich cien nehnuteľností.

Od jari, aj v súvislosti s rastúcou infláciou, sa karta na slovenskom realitnom trhu začala obracať. Stúpajúce úroky hypoték a neistota kupujúcich, ktorí si museli upraviť svoje reálne finančné očakávania, viedla k ochladeniu trhu a zreálneniu očakávaní.

Pretrvali problémy s cenami stavebných materiálov, prípravy nových projektov však pokračujú ďalej. Aj o týchto témach je naša anketa s odborníkmi na realitný a finančný trh.

Znížený dopyt môže stlačiť cenu nehnuteľností

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték. Čo podľa vás ovplyvňuje ich rozhodnutia a ako sa to prejaví na bratislavskom realitnom trhu?

Rozhodnutia bánk ovplyvňuje najmä výška základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky, ktorá je hlavným nástrojom v boji proti pretrvávajúcej vysokej inflácii v eurozóne. Aktuálne je táto sadzba na úrovni 2% a do konca roka, ale aj v roku 2023 sa očakáva jej ďalší nárast.

Rozhodnutia bánk zároveň ovplyvňuje ich pohľad na aktuálnu ekonomickú situáciu, jej predpokladaný vývoj ipohľad na celkové riziko súvisiace s poskytovaním úverov. Banky používajú na poskytovanie úverov aj peniaze z vkladov klientov.

Výšku úrokovej sadzby na úveroch teda rovnako ovplyvňuje výška úroku ponúkaná ku vkladom, ale aj ich celkový objem. S rastúcou infláciou a cenami energií sa pochopiteľne zvyšujú aj prevádzkové náklady bánk, čo ovplyvňuje výšku ich marže.

Zvyšovanie úrokových sadzieb sa na realitnom trhu už prejavuje. Klesol dopyt po nehnuteľnostiach, spomalil sa ich predaj a na jednu nehnuteľnosť už nepripadá toľko záujemcov ako v prvej polovici roka. Vzhľadom na výrazný nárast nákladov spojených s hypotekárnym financovaním ubudlo aj investičných kupujúcich a teraz skôr vyčkávajú na ďalší vývoj a sú opatrnejší.

Pokiaľ bude znížený dopyt pretrvávať, môže to spôsobiť postupné znižovanie cien nehnuteľností. V dôsledku dopytu výrazne prevyšujúceho ponuku boli v posledných rokoch vo výhode predávajúci, ale tento trend sa môže v budúcnosti zmeniť. Je dôležité, ako dlho bude pretrvávať aktuálna nepriaznivá ekonomická situácia a či sa bude naďalej zhoršovať.

Záujemcovia o nehnuteľnosti nad kúpou viac premýšľajú

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték. Čo podľa vás ovplyvňuje ich rozhodnutia a ako sa to prejaví na bratislavskom realitnom trhu?

Pravým dôvodom nárastu úrokových sadzieb je neklesajúca inflácia a cena peňazí na medzibankovom trhu. Pri cenotvorbe svojich produktov vnímajú komerčné banky aj sprísňovanie menovej politiky zo strany centrálnej banky, preto sú zmeny čoraz častejšie. Na trhu sa nárast úrokov prejavil jeho ochladzovaním. Ak bude cena za peniaze naďalej rásť, cena nehnuteľností bude musieť klesnúť.

Aké veľké byty vyhľadávajú najčastejšie obyvatelia krajských miest? Je rozdiel medzi Bratislavou a krajskými mestami?

Bratislava je už klasicky, čo sa realitného trhu týka, iná ako zvyšok krajiny, a to platí aj pri nájmoch. V krajských mestách sú v priemere najvyhľadávanejšie tzv. štartovacie nehnuteľnosti. Sú to prevažne jedno- až dvojizbové byty, ktoré vyhľadávajú mladí ľudia, študenti, často aj rozvedení. Veľký dopyt po týchto typoch bytov je aj z investičného hľadiska.

Trvá na realitnom trhu v Bratislave koncom roka opatrnosť a vyčkávanie kupujúcich, presunú sa nákupy na prvé mesiace roka 2023?

Realitný sektor zažil v lete zemetrasenie. Po niekoľkých rokoch klesajúcich úrokov a stúpajúcich cien za meter prichádza vytriezvenie. Opatrnosť je však na mieste, v uplynulých mesiacoch sa byty predávali cez inzeráty bez obhliadky. Dnes záujemcovia o nehnuteľnosti nad kúpou viac premýšľajú, myslím, že je to na mieste.

Stabilizoval sa koncom roka trh s nájomným bývaním v krajských mestách? Očakávate ďalší príchod utečencov z Ukrajiny?

Zohnať iný ako komerčný nájom je u nás problém. Absencia mestských či štátnych nájomných nehnuteľností bude v nasledujúcich rokoch čoraz aktuálnejším problémom. Nemyslím si však, že môžeme hovoriť o stabilizácii, skôr o tom, že ponuka na aktuálny dopyt postačuje. Ak by však z Ukrajiny prišlo viac utečencov, ktorí u nás chcú zostať, rástla by cena dramaticky.

Ochladenie realitného trhu nabáda k opatrnosti

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték. Čo podľa vás ovplyvňuje ich rozhodnutia a ako sa to prejaví na bratislavskom realitnom trhu?

Vplyv na úrokovú politiku banky pri hypotékach má menová politika ECB, konkurencia, ako aj výška výnosov zo štátnych dlhopisov. Tie sú totiž pre peňažné ústavy popri úveroch alternatívnou formou alokovania voľných zdrojov. Keď banky zdražujú hypotéky, realitný sektor sa spomaľuje, t.j. motivácia kupujúcich či developerov vstupovať na trh nehnuteľností sa znižuje.

Aké veľké byty najčastejšie vyhľadávajú obyvatelia krajských miest? Je rozdiel medzi Bratislavou a krajskými mestami?

Obyvatelia krajských miest dnes vyhľadávajú najmä dvoj- a trojizbové byty. V porovnaní so situáciou spred niekoľkých mesiacov sa zvýšil podiel kupovaných bytov na bývanie na úkor investičných nehnuteľností. Hoci s ochladením realitného trhu sa znížil dopyt po všetkých bytoch, citeľný pokles je pri jednoizbových jednotkách.

Práve tie sú totiž často v hľadáčiku investorov. Výrazne menší záujem je aj o štvorizbové byty, a to vzhľadom na obmedzené rodinné rozpočty. Tento jav je badať predovšetkým v krajských mestách mimo slovenskej metropoly.

Trvá na realitnom trhu v Bratislave koncom roka opatrnosť a vyčkávanie kupujúcich, presunú sa nákupy na prvé mesiace roka 2023?

Naďalej aktívni sú na obhliadkach záujemcovia o kúpu, ktorí plánujú financovať nehnuteľnosť na hypotéku. Tá bude totiž o pár mesiacov zrejme drahšia a možno aj menej dostupná. Kto si chce kúpiť byt ako poistku proti znehodnoteniu svojich peňazí infláciou, aktuálne vyčkáva. Ochladenie realitného trhu nabáda k opatrnosti.

Stabilizoval sa koncom roka trh s nájomným bývaním v krajských mestách? Očakávate ďalší príchod utečencov z Ukrajiny?

Záujem o nájmy v krajských mestách naďalej rastie. V nadväznosti na zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotéky a vysokú infláciu je čoraz viac domácností nútených prestať uvažovať o kúpe nehnuteľnosti. Tento trend bude pretrvávať aj v roku 2023. Pokiaľ ide o utečencov, v súčasnosti nič nenasvedčuje tomu, že budúci rok zažijeme na Slovensku takú silnú vlnu ako na jar 2022.

Ohlásené opatrenia na budúci rok motivujú kupujúcich

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték. Čo podľa vás ovplyvňuje ich rozhodnutia a ako sa to prejaví na bratislavskom realitnom trhu?

Momentálne na jednej strane pozorujeme, že sa ponuka nehnuteľností zväčšuje a situácia praje kupujúcim, či už pri výbere z lepšej a väčšej ponuky, alebo zjednávaní ceny. Na druhej strane však ohlásené opatrenia na budúci rok motivujú kupujúcich rozhodovať sa pomerne rýchlo, keďže podmienky na financovanie bývania sa ešte sprísnia.

Aké veľké byty najčastejšie vyhľadávajú obyvatelia krajských miest? Je rozdiel medzi Bratislavou a krajskými mestami?

Principiálne nevidíme rozdiely v preferenciách kategórií podľa počtu izieb.

Trvá na realitnom trhu v Bratislave koncom roka opatrnosť a vyčkávanie kupujúcich, presunú sa nákupy na prvé mesiace roka 2023?

Opatrnosť cítiť v každom segmente, predávajú sa najmä nehnuteľnosti s akceptovateľnou cenou alebo unikátne nehnuteľnosti. Medziročne pozorujeme pokles záujmu, v tomto roku však evidujeme posledný kvartál ako najlepší z hľadiska objemu aj počtu predaných nehnuteľností.

Stabilizoval sa koncom roka trh s nájomným bývaním v krajských mestách? Očakávate ďalší príchod utečencov z Ukrajiny?

Od marca sme v Bratislave zaznamenali rast ceny nájomného o 28% a zníženie ponuky takmer o 60%. V novembri sme prvýkrát zaznamenali zmenu v trende, čiže zastavenie poklesu ponuky a spomalenie rastu ceny nájmov.

V Bratislave reálne chýbajú desiatky tisíc bytov

Koncom roka banky opäť zvyšujú úroky hypoték. Čo podľa vás ovplyvňuje ich rozhodnutia a ako sa to prejaví na bratislavskom realitnom trhu?

Úroky pri hypotékach priamo závisia od centrálnych sadzieb Európskej centrálnej banky. Tá v tomto roku zvyšovala sadzby dvakrát a efekt poslednej úpravy z októbra sa v bankách prejavuje až teraz. Pre rok 2023 sa očakáva ďalšie zvýšenie centrálnych sadzieb ECB celkovo o 1,5 %.

Na tieto očakávania opäť reagujú deriváty, ktoré určujú cenu peňazí na medzibankovom trhu. Je reálne, že priemerný úrok pri nových hypotékach sa v budúcom roku dostane nad 4 %. A ak by tempo zvyšovania centrálnych sadzieb ECB bolo rýchlejšie, ako sa všeobecne čaká, je úplne realistické presiahnutie 5 % hranice.

Podľa očakávaní sa v dôsledku výrazného nárastu úrokových sadzieb hypoték v tomto roku úverovanie výrazne zabrzdilo. V porovnaní s rekordnými číslami z marca sa objem nových úverov v októbri scvrkol takmer o 60 % a aj medziročný pokles v októbri bol 48 %. Keďže rastom úrokov klesá dostupnosť hypoték (aktuálne v porovnaní s úvodom roka klesla výška dostupného úveru podľa príjmu v priemere o 40-tisíc eur), objem poskytnutých úverov bude klesať.

Nižší dopyt sa môže prejaviť poklesom cien starších bytov, no nepôjde o plošné zníženie cien. Na to by musela narásť nezamestnanosť, čo je zmena, ktorá sa zatiaľ nečrtá ani pre budúci rok. Pri novostavbách nie je dôvod na znižovanie cien, keďže sú za nimi reálne vyššie náklady na výstavbu. Developeri skôr pôjdu cestou bonusov, ako je napríklad bezplatné parkovacie miesto či kuchynská linka v cene bytu.

Aké veľké byty najčastejšie vyhľadávajú obyvatelia krajských miest? Je rozdiel medzi Bratislavou a krajskými mestami?

Aj keď nemám k dispozícii detailné dáta vyhľadávania, vzhľadom na cenový rast bytov presahujúci posledné dva roky hranicu 20 % odhadujem, že kupujúci sa obzerajú po čoraz menších bytoch. V Bratislave napríklad ceny starších bytov na sekundárnom trhu dosiahli úroveň 3 900 eur na m², čo ceny 2-izbových bytov tlačí na úroveň 200-tisíc eur a 3-izbových na 300-tisíc eur.

Reakciou na tento stav pravdepodobne bude zmenšovanie výmer nových bytov, podobne ako tomu bolo v roku 2018. Pri starších bytoch môžeme byť v závislosti od finančnej situácie majiteľov svedkami poklesu ceny predávaných bytov. Kým sa však zásadne nezhorší ekonomická situácia a nestúpne nezamestnanosť, cenový pokles nebude mať plošný charakter.

Trvá na realitnom trhu v Bratislave koncom roka opatrnosť a vyčkávanie kupujúcich, presunú sa nákupy na prvé mesiace roka 2023?

V Bratislave reálne chýbajú desiatky tisíc bytov, ak porovnávame počet bytov na tisíc obyvateľov s vyspelými mestami. Na dopyt po bývaní v tomto roku však vplývali dva faktory. Kým boli hypotéky lacné, dopyt po kúpe bol neuveriteľný, čo pomohlo udržať ceny starých bytov aj v okrajových štvrtiach blízko cenoviek novostavieb.

Úvodom roka, keď sa začalo zvyšovanie úrokov pri hypotékach, sme videli aj v Bratislave veľké predzásobenie sa bytmi. To znamená, že mnoho ľudí urýchlilo plány na kúpu bytu, aby si mohli zobrať lacnú hypotéku s dlhou fixáciou. Prípadne si ľudia narýchlo navyšovali hypotéky a kupovali väčšie byty namiesto pôvodných. V Bratislave sa tak dopyt v prvom polroku predčasne vyčerpal a dnes je na minimálnej úrovni.

Druhým faktorom, ktorý silno pôsobí od leta až podnes, sú rastúce úrokové sadzby hypoték. Priemerný úrok narástol od úvodu roka z úrovne 0,9 % na 2,81 %, čo je strojnásobenie sadzby. Spolu s rizikovým testovaním príjmov ľudí to znamená, že banky testujú žiadateľov príjem až na 5 % sadzbu a na základe nej určujú maximálnu výšku úveru.

Keďže táto klesla od úvodu roka v priemere o 40-tisíc eur, dostupnosť bytov sa zásadne zhoršila. Tým sa časť ľudí, ktorí by aj chceli kupovať vlastné bývanie, k bytu nedostane, a musia si zvoliť nájom. Táto situácia sa ani v 1. kvartáli 2023 nezlepší, práve naopak, dostupnosť bývania bude ďalej klesať.

Stabilizoval sa koncom roka trh s nájomným bývaním v krajských mestách? Očakávate ďalší príchod utečencov z Ukrajiny?

Ruské nálety na energetickú infraštruktúru Ukrajiny sú veľkou skúškou výdrže Ukrajincov. Prežiť bez elektriny, tepla a vody je pre nás nepredstaviteľné, Ukrajinci to však zatiaľ do veľkej miery zvládajú. Napriek tomu sa dá zrejme čakať, že tieto neľudské podmienky vyvolajú príchod novej vlny utečencov, aj keď možno nebude masová.

Dopyt po nájomných bytoch nielen v dôsledku utečeneckej krízy, ale aj pre klesajúcu dostupnosť bytov na hypotéku rastie. Počet voľných 1- aj 3-izbových bytov napríklad v apríli 2022 v Bratislave klesol o polovicu, v Košiciach bol pokles napríklad pri 2-izbových bytoch ešte výraznejší. Logickým následkom bol rast cien nájmov, napríklad v Bratislave zdraželi 1-izbové byty o 18 % a 3-izbové byty o tretinu, v Košiciach sa ceny nájmov 3-izbových bytov zvýšili o štvrtinu.

Je logické, že pri zvýšenom dopyte a nezmenenej ponuke bytov na prenájom budú ceny ďalej stúpať. Na tom nezmenia nič ani avizované nájomné byty so štátnou podporou, ktoré by mali na trh priniesť vybraní investori. Je zrejmé, že v najbližších rokoch na trh neprídu iné ako už začaté projekty. Tým sa ponuka nebude dramaticky rozširovať nad rámec toho, čo je už dnes k dispozícii na trhu.