Developeri a banky – stačí dobrý developerský zámer, ostatné je už „len“ otázka financovania

Vo svete financií je známou a nenapadnuteľnou axiómou, že požičaný zdroj financovania je lacnejší než ten vlastný. A to platí pri zdrojoch financovania nielen pre fyzické osoby, ale najmä pre osoby právnické. Aj keď korporátne financovanie bolo pred niekoľkými rokmi na rozdiel od rozvoja developingu ešte len v plienkach, dnes už úspešne dobieha dianie vo svete realitného biznisu. V roku 2005 sa požičalo na realitné projekty 23 miliárd korún, minulý rok znamenal oproti roku 2005 približne 80-percentný nárast.

„Vzhľadom na silný ekonomický rast a z neho vyplývajúci dopyt po výstavbe nehnuteľností sa predpokladá, že v nasledujúcich troch až piatich rokoch bude expanzia naďalej pokračovať a zrýchľovať sa,“ hovorí o prognózach trhu Ing. Roman Krajčír, managing director zo spoločnosti FK Finance, ktorá sa zaoberá konzultačno-poradenskou činnosťou v otázkach financovania developerských projektov. Aj keď banky stále majú v obľube najmä rezidenčné projekty, korporátne financovanie sa v poslednom čase rozbehlo pri všetkých typologických druhoch budov. Trh sa však pomaly odkláňa od hromadnej výstavby kancelárií či shopping centier, ktoré v Bratislave a väčších mestách už onedlho pravdepodobne pokryjú dopyt trhu, a viac sa sústreďuje na stále nenasýtenú rezidenčnú výstavbu a výstavbu logistických centier.

„Doposiaľ sa, až na malé výnimky, v princípe darilo všetkým typologickým druhom. S narastajúcou konkurenciou sa začnú selektovať úspešné a neúspešné projekty. Banky zatiaľ financujú všetky segmenty, z ktorých každý má svoje špecifiká, výhody a nevýhody. Neočakávam hromadný odklon od financovania akéhokoľvek segmentu, ani keby sa mal na trhu objaviť vyšší stupeň neprenajatosti, avšak banky budú dôkladnejšie analyzovať konkurencieschopnosť nových projektov,“ dodáva R. Krajčír.

Developeri si pri financovaní svojich projektov už môžu vyberať. Je zaujímavé, že aj veľkí zahraniční developeri, ktorí majú vďaka iným projektom vybudované vzťahy a vyhovujúce kondície projektového financovania s inými zahraničnými bankami, pri financovaní projektov na Slovensku využívajú banky pôsobiace na našom trhu. Projektové financovanie nehnuteľností slovenských bánk totiž patrí medzi najlacnejšie v Európe.

Ballymore Properties sa pri najväčšom ohlásenom developerskom projekte na Slovensku Eurovea rozhodlo pre ČSOB (úver pri tomto projekte predstavuje 300 miliónov eur!). TriGránit financuje svoje projekty prostredníctvom viacerých bánk, napr. Lakeside park I s ČSOB a Slovenskou sporiteľňou, J&T Real Estate financuje Riverpark v spolupráci s ČSOB, dodávateľský park PSA financuje J&T (v spolupráci s IIG) cez VÚB, Tatra banku a UniCredit Bank (pôvodne HVB Bank Slovakia), Tower 115 financovala Tatra banka. VAV Invest financuje svoju Europu SC prostredníctvom Istrobanky a Europu BC prostredníctvom OTP Banky. Aj HB Reavis sa rozhoduje podľa podmienok poskytnutých bankami pri každom projekte inak – Aupark I financovala ČSOB, Apollo BC získala Slovenská sporiteľňa, CBC I a II i logistické centrum v Rači Tatra banka. Penta a Syner sa pri Digital Parku rozhodla pre VÚB, podobne ako Ipec pri výrobno-administratívnej hale Unomedical v Michalovciach a Discovery Group pri Centre Nitra. Novovzniknutá UniCredit Bank, ktorá vznikla spojením UniBanky a HVB Bank Slovakia, môže pochváliť týmito referenciami – Rozadol (East-West Development), Octopus (IUWE), Park One (Converegence Capital), BBC V (Agemo) a Condominium Renesaince (Geosan Development).

Základom úspechu developerskej činnosti je dobrý zámer korešpondujúci s dopytom trhu, ostatné je, lakonicky povedané, už len otázka získania financií. A banka rada pristúpi na financovanie „na úspech odsúdeného“ projektu.

Developer hľadá optimálny variant financovania, pričom má na výber stavebný, preklenovací alebo investičný úver, resp. inú formu financovania. „Developeri potrebujú na výstavbu nehnuteľností od banky zvyčajne stavebný úver, ktorý je po ukončení konvertovaný do investičného úveru. Investičný úver je dlhodobý úver a spláca sa z výnosov z prenájmu nehnuteľnosti. V posledných rokoch sa pri nehnuteľnostiach začal využívať aj lízing,“ spresňuje R. Krajčír. Lízing, ktorému sa venujeme podrobnejšie v závere tejto analýzy, sa pri nehnuteľnostiach začal využívať, na rozdiel od jeho bežného využitia pri hnuteľných predmetoch, len v posledných rokoch a pravdepodobne ho v tejto oblasti čaká veľký rozmach. V prípade existujúcich úverov môže developer uvažovať aj o optimálnej refinančnej schéme.

Developer musí v prvom rade myslieťna šance dobrého zhodnotenia projektu. Spraví si tzv. pre-screening, prvý odhad schopnosti získania finančných zdrojov, a určí si ich štruktúru. Vypracuje si prezentáciu a podnikateľský plán, skompletizuje potrebné materiály a môže projekt odprezentovať v banke. Tá vie na základe toho navrhnúť štruktúru a podmienky financovania developerského projektu. Developer potom zhodnotí ponuky na financovanie z jednotlivých zdrojov a môže sa ešte pokúsiť vyjednávať s bankou výhodnejšie kondície. A podľa ktorých parametrov úverového produktu sa developer rozhoduje medzi ponukami od rôznych bánk? Developer síce oceňuje predovšetkým výhodnejšie podmienky a nižšiu cenu úveru, nie je to však jediné kritérium. Podľa R. Krajčíra patria ku kľúčovým parametrom najmä výška vlastných zdrojov, požiadavky na zazmluvnenosť priestorov, marža, flexibilita, jednoduchosť transakcie.

O silných developerov s bohatým portfóliom sa banky doslova bijú a ponúkajú im čo najvýhodnejšie podmienky. Uchádzači o úver s menej početným zoznamom projektov však platia za úver viac a s pribúdajúcou konkurenciou sa pravdepodobne prejaví zvyšujúce sa riziko v podobe vyšších úrokov úveru, ktorými sa banka musí istiť. Banka podľa R. Krajčíra ocení, ak má developer vlastný návrh podmienok a výšky úveru a vie navrhnúť reálny spôsob splatenia úveru aj s istými rezervami. Banky vítajú i to, ak už developer má podmienky zmluvy s generálnym dodávateľom alebo s budúcimi nájomcami.

„V zásade banky pri financovaní nehnuteľností požadujú minimálne 20 až 25 % vlastných zdrojov, pri rezidenčných projektoch je to o niečo menej. K najdôležitejším kritériám, ktoré posudzuje banka, patria skúsenosti developera z predchádzajúcich projektov, lokalita, koncept projektu a výška vlastných zdrojov. Samozrejme, pre každý projekt je vhodný iný typ lokality, takže banka analyzuje aj to, či je daný projekt a jeho koncept vhodný na konkrétny pozemok, či má vyhovujúce dopravné napojenie, dostupnosť mestskou hromadnou dopravou a pod. Dôležitým faktorom je aj situácia na trhu. Banka bude asi sotva financovať novú kancelársku budovu v prípade, že by na trhu bolo veľké množstvo neobsadených kancelárskych plôch podobnej kvality za podobnú cenu. Keby som to mal zhrnúť, banka potrebuje byť presvedčená, že ňou financovaný projekt bude dlhodobo konkurencieschopný a atraktívny pre konečných užívateľov,“ dopĺňa R. Krajčír. Podľa jeho slov banky hľadajú pri koncipovaní podmienok úveru a štruktúrovaní transakcie ideálny pomer medzi svojou rámcovou politikou a konkrétnymi špecifikami projektu. Pohybujú sa v akýchsi mantineloch a v rámci nich nájdu pri každom projekte vhodné riešenie. Často sa stáva, že niektorý projekt nedosahuje určitý požadovaný parameter. V takom prípade sa hľadajú možnosti, ako ho vyvážiť iným parametrom, ktorý by dostatočne eliminoval riziká.