Dôraz kladieme na transparentnosť (Profil spoločnosti ROWEX ZH)

Bytové domy postupom času chátrajú a je ešte mnoho takých, ktoré majú obnovu len pred sebou. Obnova bytového domu je zdĺhavý a náročný proces. Mnoho vlastníkov bytov ani poriadne nevie, čo všetko taká obnova zahŕňa a aký široký okruh problémov počas jej prípravy a realizácie treba riešiť. Jednou zo spoločností zaoberajúcou sa obnovou bytových domov je ROWEX ZH. O pôsobení spoločnosti sme sa porozprávali s Vierou Jakubejovou, odbornou garantkou obnovy bytových domov, a Ing. Marošom Vincencom, analytikom spoločnosti.

Priblížte nám postupný vývoj spoločnosti a predmet jej podnikania.
V. Jakubejová: Spoločnosť vznikla začiatkom roku 1999 so sídlom v Žiari nad Hronom so zameraním na bytové domy. Od začiatku nášho podnikania sa venujeme obnove bytových domov. Začínali sme s čiastkovými opravami domov (havarijné opravy striech, výmeny krytín a pod.), pretože v tom období neboli ani banky pripravené financovať celkovú obnovu bytových domov. Na Slovensku viac ako 50 rokov prebiehala výstavba bytových domov a bolo len otázkou času, kedy sa bude musieť začať s ich obnovou. V čase vzniku spoločnosti v rokoch 1999 – 2000 sa na nás začali obracať zástupcovia vlastníkov bytov, ktorí sa vážne zaoberali myšlienkou obnoviť svoje bytové domy. Začali vznikať spoločenstvá vlastníkov bytov a tento druh služby bol pre nich veľmi vítaný. Nevedeli, s čím majú pri obnove svojich bytových domov začať – zatekalo im, mali veľké úniky vykurovacieho tepla, obvodové plášte bytových domov boli v dezolátnom stave. V tom čase sa nám naskytla možnosť urobiť väčší projekt cez verejnú súťaž. Išlo o bytové domy, ktoré mal vo vlastníctve najväčší zamestnávateľ v Žiari nad Hronom – Závod SNP. Nebolo v nich však zrealizované hydraulické vyregulovanie vnútorných rozvodov ústredného vykurovania. Táto úloha zostala na spoločenstvách vlastníkov bytov, ktoré začali vznikať po odpredaji bytov do súkromného vlastníctva. Bol to náš prvý veľký projekt, keď sme vo verejnej súťaži oslovili viacero spoločností zaoberajúcich sa hydraulickým vyregulovaním vnútorných rozvodov, vypracovala sa projektová dokumentácia, ktorá zabezpečovala značné tepelné úspory už pri samotnom vyregulovaní, a doriešilo sa aj financovanie.

Po roku 2001 som začala s odborníkmi z radov zástupcov vlastníkov bytov uvažovať o celkovej obnove bytových domov. V roku 2004 sme kolaudovali prvé bytové domy v Hliníku nad Hronom a v Žiari nad Hronom, obnovené na základe nenávratných dotácií na odstránenie systémových porúch z Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky a podpory vo forme zvýhodneného úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Postupne sa tento spôsob obnovy rozbehol aj v okolitých mestách. V roku 2005, kým som pôsobila ako živnostníčka, som sa rozhodla založiť spoločnosť s ručením obmedzeným, do ktorej som pribrala aj dvoch spoločníkov. Predmet podnikania ani obchodné meno sa nezmenilo, prevádzka spoločnosti sídlila aj naďalej v tých istých priestoroch, takže klienti nepostrehli žiadne zmeny. V roku 2008 sa moji spoločníci rozhodli podnikať samostatne, a tak som sa vrátila k svojej živnosti. Stále sa venujem obnove bytových domov spôsobom tepelnej ochrany. V kolektíve spolupracovníkov neustále sledujeme legislatívu a ponúkame našim klientom v danom momente to najvýhodnejšie dostupné financovanie s dôrazom na tepelné úspory vhodné pre ich bytový dom.

Ako postupujete pri obnove bytových domov?
V. Jakubejová: Sme projektoví manažéri. Ponúkame službu investorom, ktorými sú vlastníci bytov. Naša činnosť sa začína odsúhlasením uzatvorenia našej mandát­nej zmluvy na schôdzi vlastníkov a končí sa odovzdaním dokončenej stavby. Počas našej činnosti úzko spolupracujeme s koordinačným výborom, ktorého členov si vlastníci volia z vlastných radov na schôdzi vlastníkov. Počas celého procesu je pre každého vlastníka v prípade jeho záujmu otvorená možnosť vstúpiť do koordinačného výboru a podieľať sa na príprave a realizácii celej obnovy bytového domu. Pri obstarávaní prác vypisujeme verejné súťaže, v ktorých máme prísne kritériá na uchádzačov (projektant, gene­rálny dodávateľ, stavebný dozor). V našej databáze máme firmy, ktoré sa zaoberajú obnovou bytových domov. Po vyhlásení verejnej súťaže im oznámime, že sa v prípade záujmu môžu prihlásiť, kde a kedy si môžu prevziať súťažné podklady, dokedy sa má vypracovať ponuka, ako ju majú vypracovať, kde ju majú doručiť atď. Súťaž je zverejnená aj v spoločných priestoroch bytového domu tak, aby ktokoľvek z vlastníkov mohol odporučiť jemu známe firmy, ktoré sa zaoberajú zatepľovaním. V prípade záujmu o širšie zverejnenie súťaže postupujeme v súlade s požiadav­kami klienta.

Pri vyhodnocovaní súťaže metodicky vedieme členov koordinačného výboru a na samotnom hodnotení sa nepodieľame. Poukazujeme na jednotlivé aspekty hodnotenia a počas procesu výberu generálneho dodávateľa detailne prepočítavame alternatívy obnovy bytového domu s cieľom zreálniť finančné možnosti s predpokladaným rozsahom obnovy bytového domu. Výsledkom výberového konania na generálneho dodávateľa je odporúčanie pre schôdzu vlastníkov uzatvoriť spripomien­kovanú Zmluvu o dielo na konkrétny rozsah prác s navrhovaným spôsobom financovania. Pred konaním schôdze vlastníkov spracujeme písomnú informáciu, ktorú všetci vlastníci dostanú do svojich poštových schránok v dostatočnom časovom predstihu a v ktorej je vlastníkom detailne vysvetlený celý investičný zámer. Navrhovaný rozsah obnovy je podrobne rozpočítaný na každý typ bytu a ktorýkoľvek z vlastníkov má jasnú predstavu, aký to bude mať naňho finančný dosah v prípade schválenia obnovy bytového domu. Na schôdzi vlastní­kov sa musí celý investičný zámer schváliť dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov a po vybavení schváleného spôsobu financovania možno začať samotnú realizáciu obnovy bytového domu.

M. Vincenc: Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov značne zjednodušila schvaľovanie obnovy bytových domov umožnením písomného hlasovania. Vidíme v tom priestor a veľkú výhodu pre väčšie bytové domy, kde je problematické schváliť investičné zámery dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov z dôvodu nízkej účasti vlastníkov na schôdzach. Aj keď je možnosť písomného hlasovania, schôdza vlastníkov prebieha vždy, pretože je potrebné zvoliť overovateľov podpisov počas písomného hlasovania, čiže aj tak sa k nim dostanú všetky potrebné informácie a vlastníci majú možnosť položiť všetky svoje otázky. Kladieme veľký dôraz na transparentnosť výberu projektanta, dodávateľa a akýchkoľvek čísel, ktoré predkladáme vlastníkom. Zmapujeme finančný trh, na základe toho dáme konkrétny finančný návrh a vysvetlíme im možnosti reálneho prefinancovania navrhovaného investičného zámeru. Ak sa nejaká schôdza neskončí dohodou, hľadáme ďalšie riešenia. Na základe pripomienok od vlastníkov celý investičný zámer prehodnotíme, prepočítame a pripravíme opakovanú schôdzu.

V. Jakubejová: Keď je všetko schválené, vybavíme financovanie, ktoré odsúhlasili. Po vybavení stopercentného finančného krytia stavby odovzdávame stavenisko vybranej firme. Minimálne raz do mesiaca organizujeme pravidelné kontrolné dni. Po dokončení stavbu oficiálne preberáme od zhotoviteľa bez závad a nedorobkov, a to podľa typu povolenia stavby, či už vydaním kolaudačného rozhodnutia, resp. protokolom o odovzdaní a prevzatí stavby. Tam sa náš mandát končí.

Pri hľadaní zákaziek oslovujete priamo správcov alebo chodia oni k vám?
M. Vincenc: Je to vec vzájomnej spolupráce. Vzťahy so správcami bytových domov sú dlhodobé. Máme správcov, ktorí sa s nami priebežne kontaktujú podľa záujmu jednotlivých domov, ktoré majú vo svojej správe. V priamom kontakte sa potom stretneme so zástupcami vlastníkov, prejdeme si všetky potrebné záležitosti a v prípade záujmu zorganizujeme prvú schôdzu vlastníkov, na ktorej by sa mala odsúhlasiť naša mandátna zmluva a pokračovanie našej spolupráce.

V. Jakubejová: Na Slovensku začínajú vlastníci bytov akceptovať službu, akú im poskytujeme. Už v roku 2001, keď sme pripravovali celkové obnovy bytových domov, nás oslovil Ing. Machalík zo Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov pre región Banská Bystrica a Žiar nad Hronom s tým, že už niekoľko rokov sa snaží urobiť obnovu bytových domov. Mal síce projektovú dokumentáciu, ale nevedel, aký je ďalší postup. Navrhli sme mu obnovu bytového domu spôsobom tepelnej ochrany a formu financovania zo ŠFRB. Podpisom mandátnej zmluvy sa spustil projekt v Hliníku nad Hronom, kde sa on ako predseda spoločenstva domu č. 361, spojil s predsedami spoločenstiev domov č. 360, 362, 364 a 365. To bolo 5 bytových domov, ktoré sa spojili a išli naraz do obnovy. Tak vznikol náš pilotný projekt celkovej obnovy bytových domov, ktorý sa úspešne zrealizoval a získal úver zo ŠFRB v kombinácii s nenávratnými dotáciami na odstránenie systémových porúch. Podľa nášho názoru by to však nebolo možné, ak by sa správne nezadalo spracovanie novej projektovej dokumentácie a kvalifikovane nepodali príslušné žiadosti.

Koľko trvá jedna zákazka?
V. Jakubejová: Príprava do konania schôdze vlastníkov, na ktorej sa schvaľuje celý investičný zámer s konkrétnou formou financovania, trvá pol roka a o ideálnom priebehu obnovy môžeme hovoriť, ak sa obnovený bytový dom preberá do 12 mesiacov od podpísania našej mandátnej zmluvy. Všetko to ale záleží od schvaľovania, účasti ľudí na schôdzach a zvoleného spôsobu financovania.

Ako postupujete v prípade, keď vlastníci bytov nemajú záujem o celkovú obnovu bytového domu? Stretli ste sa už aj s takýmto prípadom?
V. Jakubejová: Snažíme sa priblížiť im všetky výhody obnovy bytového domu spôsobom tepelnej ochrany. Každý dom raz musí ísť do obnovy. Všetko má svoju životnosť, či už obvodový plášť, strecha, výplne otvorov alebo elektroinštalácia. Keď teraz urgentne riešia napr. zatekajúcu strechu, raz budú musieť riešiť aj obvodový plášť. Odbornými argumentmi sa ich snažíme presvedčiť, aby išli do celkovej obnovy, ale, samozrejme, závisí to od ich finančných možností. Dôraz kladieme na zateplenie a na maximálne úspory. Vo väčšine prípadov sa dokáže zateplenie bytového domu financovať úsporami nákladov na vykurovanie a druhý účel – modernizácia spoločných častí bytových domov – sa financuje z tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý si vlastníci bytov vytvoria na tento účel.

M. Vincenc: Všetko je to o číslach. Keď sa vyčísli úspora nákladov na vykurovanie vďaka zatepleniu, touto sumou sa dá bez problémov splácať úver a ešte aj vo väčšine prípadov zostanú finančné prostriedky na obnovu. Keď majú vlastníci všetky tieto čísla, tak je aj celá práca, komunikácia a následne schvaľovanie investičného zámeru jednoduchšia. Máme vytvorený základný balík, kde je zateplenie spravidla kompletné, t. j. strecha, obvodový plášť, výmena okien v spoločných priestoroch, schodisko, zateplenie 1. nadzemného podlažia (stropy pivníc), a potom to je už len o tom, čo sa k tomu dá dať v rámci finančných možností konkrétneho bytového domu navyše. Kompletnejšia obnova bez výťahov stojí okolo 0,53 – 0,60 €/m² v splátkach komerčného úveru a 0,20 €/m² navyše na bežnú údržbu. Stále sme v limite 0,83 €/m²,
ktorý je podľa nášho názoru prijateľný pre väčšinu bytových domov, ktoré sa seriózne zaoberajú potrebou obnovy, a nie iba riešením havarijných stavov bytového domu. Vysvetlíme im, že budú ďalej platiť len to, čo už platia, a následne sa im prejaví výsledok v úsporách a znížených zálohových predpisoch vo vyúčtovaniach nákladov na vykurovanie. Pri dodržaní projektovej dokumentácie a technického riešenia im garantujeme tieto úspory.

Pilotný projekt – bytové domy v Hliníku nad Hronom

Považujete spoločnosti, ktoré robia inžiniering v rámci realizácie, za vašu konkurenciu?
M. Vincenc: Tá firma sa môže zúčastniť súťaže ako radový uchádzač. My do súťaže oslovujeme len takých, o ktorých vieme, že spĺňajú prísne súťažné kritériá a majú za sebou celý rad zrealizovaných bytových domov. Oznam o súťaži je daný, súťažné podklady si môžu vyzdvihnúť a prihlásiť sa. Súťažné kritéria sú dosť prísne, vyselektujú sa firmy, ktoré majú iba živnostníkov alebo slabé firmy bez referencií. Nie všetci, čo zatepľujú, to robia dobre. Práve toto výberové konanie umožňuje vybrať naozaj kvalitného zhotoviteľa. Zorganizovať súťaž tiež nie je jednoduchá záležitosť. Môže ju formálne zorganizovať ktorýkoľvek realizátor s vybranými uchádzačmi, ale kde je záruka, že výsledky súťaže budú skutočne objektívne a ponuková cena je trhová. Cena za naše služby je fixná, vopred známa a zahŕňa všetky naše náklady s primeranou mierou zisku. Tvrdenie realizátora, že celý inžiniering urobí zdarma, je zavádzajúce, pretože si zvyčajne všetko premietne do konečnej ceny diela, ktorá vôbec nemusí zohľadňovať aktuálne trhové podmienky, a vlastníci bytov tak môžu niekoľkonásobne preplatiť cenu za takto poskytovanú službu.

V. Jakubejová: Pre nás to nie je konkurenčný, ale nezávislý vzťah. My nie sme závislí od nikoho a ničoho. Nám je to jedno, ktorý uchádzač vyhrá, pokiaľ splní všetky potrebné kritériá. Ak má dom ponuku od firmy, ktorá ponúka vypracovanie projektovej dokumentácie zdarma, tak im položím jasnú otázku: čo je v dnešných časoch zdarma? Investori potom nemajú možnosť porovnať túto ponuku s inou firmou. Firma s takouto ponukou nemá dôvod znížiť cenu alebo sa báť, že vyššou kalkuláciou ohrozí svoju zákazku, keďže nekonkuruje nikomu. Ponuku postaví tak, aby mala zisk, aký jej vyhovuje.

M. Vincenc: Naša odplata je rozdelená na etapy, pretože vždy musíme urobiť rovnaké kroky (stavebné povolenie, vybavovanie žiadostí na ŠRFB, úver a pod.), takže sa nám to vôbec neodvíja od ceny realizácie. Za každú etapu sa platí, až keď sa uzavrie. Trhové podmienky sa neustále menia, takže ak vlastníci bytov využijú ponuku firmy, ktorá ponúka inžiniering zdarma v spojení s realizáciou zákazky, tak nemajú istotu, že ponúknutá realizačná cena je pre nich tá najlepšia  a zodpovedajúca aktuálnym trhovým podmienkam.

Poskytujete na tie práce záruku?
V. Jakubejová: Záruku dáva zodpovedný projektant a realizátorská firma. Zmluva musí obsahovať napr. pevné jednotkové ceny počas celej realizácie výstavby, kolaudačnú ratu (zádržné) minimálne 10 % vo výške obstarávacej ceny stavby a záruku minimálne 5 rokov. To sú tri hlavné kritériá, ktoré musí obsahovať ponuka uchádzačov. Chránime tak našich klientov, aby ešte 5 rokov po ukončení nášho mandátu mali nárok na bezplatné odstránenie porúch, prípadne skrytých chýb, ktoré sa neobjavili pri kolaudácii. V zmluve je dohodnutý aj pozáručný servis, t. j. ponuka odstránenia chýb aj po skončení záruky, ktorá začína plynúť odo dňa odovzdania stavby. Za tieto práce investor už platí, odpadne mu však úloha nájsť vhodnú firmu na ich realizáciu.

Aká je vaša vízia do budúcnosti? Plánujete rozmach do zahraničia?
M. Vincenc: Na Slovensku je práce dosť. Sú regióny, ktoré sú nedotknuté, čo sa týka obnovy bytových domov. Vieme ponúknuť riešenie pre bytové domy bez zaťaženia fondu opráv. Prevedieme ich celým procesom obnovy. Prispôsobujeme sa daným podmienkam, robíme to profesionálne a bytovým domom ponúkame tie riešenia, ktoré sú v súčasnosti na trhu aktuálne. Od správcov, ktorí na tieto činnosti nie sú špecializovaní, preberáme celú zodpovednosť za priebeh obnovy. Cenu za tieto služby si v prípade záujmu vlastníci hradia z vlastných prostriedkov a správcovi po ukončení vraciame namiesto domu v dezolátnom stave komplexne zrekonštruovaný bytový dom. A pokiaľ to správca pochopí, majú z toho úžitok všetky zainteresované strany a nadväzuje sa dlhodobá spolupráca – správcovia nám sami navrhujú ďalšie bytové domy na obnovu.

TEXT: Jana Bodocká
FOTO: ROWEX ZH

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov