FOKUS: Rozvojové plochy bývania sú veľkou výzvou pre územný plán BSK

V návrhu aktualizovaného územného plánu bratislavského regiónu je takých území vyše 10 hektárov.

Viac ako 300 strán má návrh Zmien a doplnkov č.2 územného plánu Bratislavského samosprávneho kraja (BSK) v mierke 1: 50 000. Krajská samospráva dokument predložila koncom decembra 2022 do procesu posudzovania vplyvov na životné prostredie a je verejnosti prístupný.

Pre ďalší rozvoj BSK bude podstatná spolupráca a koordinácia v územnom rozvoji, čo je veľmi dôležité pre občanov, samosprávy a developerov, ktorí majú podnikateľské plány stavať rezidenčné projekty vrátane nových štvrtí rodinných domov, pretože je po nich stále dopyt.

Obyvatelia rozvíjajúcich sa obcí sú veľmi citliví na novú výstavbu domov, komunikácií, nových skladov aj logistických centier, pre ktoré má bratislavský región strategickú polohu. Z toho dôvodu je nevyhnutná aj užšia spolupráca obcí v územnom plánovaní v menšom území a zároveň nadhľad z pozície BSK.

Úlohou kraja je koordinovať regionálne a mikroregionálne súvislosti vrátane rozvojových plôch bývania. „To znamená, že ak by sa tento územnotechnický potenciál, teda územná rezerva naplnila a všetky plochy by boli jedného dňa reálne aj zastavané, je potrebné takýto rozvoj podmieniť aj regionálnymi aspektami plánovania. BSK preto už dnes stanovuje nové cesty, vymedzuje koridory pre nové železničné trate či definuje regionálnu kostru rozvoja cyklodopravy,“ vysvetlil pozíciu krajskej samosprávy jeden z dvoch hlavných riešiteľov Zmien a doplnkov č. 2 Matúš Bizoň.

Strategický dokument je aktualizáciou v 22 z 25 kapitol územného plánu, ktorá je pripravená a prerokovaná v súlade so zákonom. Práce na ňom sa začali v rokoch 2020 –2021 a premietli sa doň rozvojové javy v širokom tematickom zábere: v doprave, technickej infraštruktúre, v sídlach, ako aj spracované koncepcie v ochrane životného prostredia, prírody a krajiny a pamiatkovej ochrany kuItúrnohistorických hodnôt.

Až po schválení návrhu poslancami krajského zastupiteľstva predbežne v septembri 2023 a vyhlásení jeho záväznej časti formou všeobecne záväzného nariadenia vstúpi aktualizovaný územný plán do platnosti.

Keď majú dediny viac ako 7-tisíc ľudí

Bratislavský kraj je ekonomicky najrozvinutejším regiónom Slovenska. Priťahuje záujemcov o prácu a bývanie nielen na území hlavného mesta, čomu zodpovedá veľkosť a lukratívnosť tamojšieho realitného trhu, ale aj v obciach. Bratislava a obce v jej okolí sa však už dávnejšia snažia vysporiadať s vážnym dlhoročným problémom – s viac alebo menej (ne)riadeným procesom suburbanizácie. Ten ovplyvňuje intenzitu automobilovej a nákladnej dopravy a cestovanie za prácou a školou najmä do a z Bratislavy.

Prvá generácia, ktorá sa presťahovala do satelitov za hranicami hlavného mesta, má veľké deti. Tlak na výstavbu nových rezidenčných štvrtí a intenzívny rozvoj obcí na území BSK však pokračuje, čomu nie vždy zodpovedá úroveň občianskej vybavenosti. Rast obyvateľov v obciach potvrdzuje aj údaj, ktorý zverejnil Inštitút priestorového plánovania – spracovateľ návrhu Zmien a doplnkov č.2 územného plánu kraja.

V prvej desiatke celoslovenského rebríčka veľkých obcí k 31. decembru 2021 je Bernolákovo v okrese Senec (9 154 obyvateľov) pred Smižanmi v okrese Spišská Nová Ves (8 796 obyvateľov) a Dunajskou Lužnou v okrese Senec (7 839 obyvateľov). Na piatom mieste je Chorvátsky Grob (7 090) a na šiestom je Ivánka pri Dunaji (7 078 obyvateľov), obe obce z okresu Senec.

Kraj môže mať teoreticky vyše milión obyvateľov

Podľa informácií z BSK oslovili v procese prípravy Zmien a doplnkov č. 2 spolu 90 samospráv, podnety a pripomienky zaslalo 18 z nich. V rámci spracovania komunikovali tému dopravnej infraštruktúry v súvislosti s hľadaním dopravnej obslužnosti najmä s hlavným mestom a s okresnými mestami Malacky a Stupava, čo súviselo s požiadavkou rezortu dopravy „vypustiť“ z materiálu „pojem diaľničné kolektory“.

BSK má v súčasnosti cca 720-tisíc obyvateľov a návrh zmien a doplnkov uvádza veľkosť rozvojového obytného územia spolu až 10 359 ha, čo umožňuje zvýšiť počet obyvateľov až o pol milióna. Prognóza predpokladá v roku 2040 počet 766-tisíc obyvateľov. „Disponibilné rozvojové plochy v obciach mnohonásobne prevyšujú dopyt,“ povedala riaditeľka odboru územného plánu, GIS životného prostredia BSK Mária Rajecká s tým, že údaje o rozvojových plochách boli aktualizované podľa územných plánov obcí.

Tlak na obce je veľký

Riaditeľka Rajecká zdôraznila, že priestorové využitie a funkčné usporiadanie územia je plne v kompetencii miest a obcí. Návrh bol preto doplnený o regulatívy, ktorých cieľom je dosiahnuť čistý nulový záber poľnohospodárskej pôdy, zachovania a modernizovania meliorácií.

Obce môžu v územnom plánovaní využiť napríklad záväzný regulatív 1.3.8.6.1, ktorý hovorí o nevytváraní novej, v krajine samostatne ležiacej zástavby mimo kompaktného zastavaného územia. Do návrhu boli doplnené aj regulatívy na zabezpečenie vodozádržných funkcií územia, zachovanie verejného prístupu k vodných hladinám či na využívanie ekosystému lesov a ďalšie.

Obce sa podľa Rajeckej nevedia vyrovnať so suburbanizačným tlakom. Na jednej strane vznikajú nové pracovné miesta, zlepšuje sa sociálna a technická infraštruktúra, ale na druhej strane strácajú svoju identitu. Zdôraznila, že rozvoj obcí treba riešiť tak, aby si zachovali svoj urbanisticko-architektonický charakter a koncentrovali sídelný rozvoj do zastavaných území a pozdĺž rozvojových urbanizačných osí v nadväznosti na hromadnú verejnú dopravu.

Na rozvoj vplývala územnoplánovacia letargia

Hlavný riešiteľ návrhu zmien a doplnkov Matúš Bizoň ju dopĺňa kritickým postojom k územnému plánovaniu Bratislavy. „Intenzívny rozvoj bývania v satelitných mestečkách spôsobuje najmä dlhoročná územnoplánovacia letargia Bratislavy, rozvoj miest a obcí závisí od dostupnosti bývania v hlavnom meste,“ konštatoval.

V kontexte znižujúcej sa ponuky novostavieb sa zhoršuje aj celková dostupnosť bývania v Bratislave. Na tieto tendencie reagujú zmeny a doplnky urbanistickými intervenciami aj v oblasti dopravy, predovšetkým verejnej, ekologickej a integrovanej.

Svoje vyjadrenie k návrhu zmien a doplnkov pripravilo do konca roka 2022 aj metropolitné sídlo v kraji – mesto Bratislava, ktoré ovplyvňuje nielen svoj región na Slovensku, ale aj blízke pohraničné oblasti Rakúska a Maďarska. Pre samotné cca polmiliónové hlavné mesto je v jeho územnom plánovaní podstatný koordinovaný mestský rozvoj vrátane infraštruktúry a investičných zámerov.

Obce znášajú dôsledky prudkého rozvoja

Našou ambíciou bude, samozrejme, hovoriť s vedením BSK aj s obcami, ktoré samotné znášajú dôsledky rozrastania sa do krajiny, povedal bratislavský hlavný architekt Juraj Šujan s tým, že obce majú problém napríklad vo vzťahu starousadlíci a noví obyvatelia, ktorí s obcou vôbec nežijú. Dochádzajú do Bratislavy, ale sú uzavretí vo  svojom svete za vysokými múrmi, kde komunitný život vôbec nefunguje.

„Dokonca sa často stáva, že v miestnych zastupiteľstvách hlasujú starousadlíci úplne inak ako zástupcovia nových obyvateľov. A potom dochádza k mnohým konfliktom. Čiže aj samotné obce znášajú negatívne dôsledky takéhoto prudkého rozvoja len jedného segmentu – segmentu bývania,“ mieni hlavný architekt Šujan.