Jela Plencnerová: Bratislavský downtown mal byť inde

Známa odborníčka na územné plánovanie chodila do Základnej školy na Košickej ulici a na Gymnázium Jura Hronca na Novohradskej ulici v Bratislave, v susedstve zóny Chalupkova. Vtedy určite netušila, že sa bude vo svojom profesionálnom živote intenzívne zaoberať práve bývalou industriálnou zónou, ktorú dobre pozná.

Práce nad reguláciou zóny Chalupkova v bratislavskom Starom Meste začali v roku 2006 a trvali 12 rokov. Ohraničujú ju ulice Dostojevského rad, Mlynské Nivy, Landererova, Košická a Karadžičova a je na rozhraní s mestskou časťou Ružinov. Územie na dlhý čas poznačila v minulosti ekologická záťaž po zbombardovanej rafinérii Apollo, ktorú bolo treba odstrániť z podzemia.

Historicky sa tu nachádzalo niekoľko priemyselných podnikov, najväčší z nich bola Továreň na káble z konca 19. storočia. Továreň sa postupne rozrástla a zaberala plochu 15 000 m². Niektoré objekty továrne boli navrhnuté významnými architektmi ako Alexander Feigler, Ramler a ďalší. Ako rástlo mesto, územie menilo postupne svoju funkciu a význam, z periférie sa ocitlo takmer v centre mesta.

Po roku 1989 bolo dlhý čas jedným z najzanedbanejších území mesta. Na veľkej ploche rástla náletová zeleň, častými hosťami v zanedbanej časti územia boli bezdomovci, ktorí tam pálili trávu aj pneumatiky. Už niekoľko rokov prechádza zóna veľkými zmenami, mení sa na lokalitu s polyfunkčnou výškovou zástavbou.

Prvou lastovičkou, ktorá znamenala radikálny obrat v širšom centre hlavného mesta, bola výstavba kancelárskeho komplexu Twin City od developerskej spoločnosti HB REAVIS na severe zóny Chalupkova. Širokú aj odbornú verejnosť si získala rekonštrukcia národnej kultúrnej pamiatky v zóne – Jurkovičovej Teplárne – od developera Penta Real Estate.

Investičná výstavba by bola ťažko možná bez územno-plánovacej dokumentácie. O územnom pláne zóny Chalupkova, ktorého čistopis z roku 2017 schválilo staromestské zastupiteľstvo vo februári 2018, sme sa rozprávali s konateľkou projekčnej spoločnosti JELA, architektkou Jelou Plencnerovou.

Je moderný downtown na tom správnom mieste v Bratislave?

Downtown by mal byť ďalej od centra mesta, nemal by sa ho tesne dotýkať. Mohol byť na okraji centrálnej zóny, ale ďalej od centra, tam, kde je lokalita Mlynské Nivy západ, zhruba od Miletičovej ulice na východ. V súčasnosti zasahuje do siluety mesta. Podľa mňa to nie je dobré miesto.

Kde sa začal príbeh územného plánu zóny Chalupkova?

Oslovila nás spoločnosť Design Factory, ktorá sídlila v zrekonštruovanej budove pôvodnej trafostanice v zóne Chalupkova. Pozemky v nej sa rozpredali súkromnému sektoru a spoločnosti potrebovali koncepciu celého územia. Severnú časť mal HB REAVIS a južná časť mala 6 až 7 vlastníkov. Tí sa dohodli, že si u Design Factory objednajú urbanistickú štúdiu. Firma sa obrátila sa nás, či by sme im pomohli s urbanistickou štúdiou na základe požiadaviek majiteľov pozemkov, ktorá by bola podkladom pre zmeny územného plánu mesta.

V podzemí vtedy bola neriešená ekologická záťaž po bývalej rafinérii Apollo, ktorú zbombardovali Američania počas II. svetovej vojny. Ako to ovplyvnilo uvažovanie o tomto území?

V časti územia popri súčasnej ulici Košická boli nádrže na naftu. Nemci to po bombardovaní v júni 1944 zahrnuli len nahrubo suťou a zrekonštruovali fabriku tak, aby mohla rýchlo ďalej vyrábať. Sutina aj zem boli kontaminované. Keď sa staval most Apollo, bolo čiastočne vyčistené územie v jeho koridore a najbližšom okolí. Riečna voda od Dunaja však tlačila znečistenie do Ružinova pod bývalé Kablo a školu na Košickej ulici.

Ropné látky sa zachytili na kameňoch v podzemí. Do zeme sa však dostali aj látky z ďalších chemických výrob v tejto lokalite po vojne. Ešte s primátorom Andrejom Ďurkovským sme debatovali, kto záťaž odstráni, aby územie bolo plnohodnotným mestským prostredím.

Mesto ani ministerstvo na to nemali peniaze a navyše išlo o súkromné pozemky. Dohodli sme sa na zástavbe, ktorá potrebuje vybudovať garáže do hĺbky 10 metrov, aby investori pri samotnej výstavbe boli nútení vyčistiť podzemie. To však nebolo v súlade s územným plánom. Riešenie, ktoré sme našli, bolo teoreticky dobré, ale regulatívy sa nepremietli dôsledne do územného plánu mesta.

Nebol tam zaregulovaný horný limit objemu výstavby, t. j. Index podlažných plôch, takže sa stalo, že teoreticky podľa územného plánu mesta je možno stavať do nekonečna. Preto bolo dôležité zaregulovať výstavbu územným plánom zóny, ktorý obstarala mestská časť Staré Mesto.

Vyhrali sme súťaž a pre mestskú časť Staré Mesto sme na základe už spomenutej urbanistickej štúdie urobili územný plán zóny. Vtedajšia staromestská hlavná architektka Katarína Kantorová bola odborníčka a trvala na tom, aby bolo horné ohraničenie výstavby, hoci to nie je v územnom pláne mesta.

Začali sme robiť územný plán zóny s horným ohraničením a s viac-menej mestskou štruktúrou. Medzitým kúpil jednu časť investor, zorganizoval si medzinárodnú súťaž, ktorú vyhral ateliér Zaha Hadid s vežami a parterom, ktorý bol najzaujímavejší, ale nezrealizoval sa. Mal amorfný, bionický, umelecký tvar.

Hovorili sme si, že parter môže spájať veže a vytvoriť bloky. V realite ho mal nahradiť park, ale nešlo o klasický kompaktný park, len o „ zvyškový priestor“ medzi vežami, ktorý nevytvorí jednoznačný verejný a súkromný priestor. Takáto urbanistická štruktúra nepatrí do centra mesta. Bol to názor môj i Starého Mesta

Územné plány tejto zóny sú dva, ako k tomu došlo?

Návrh územného plánu zóny bol prerokovaný v roku 2012, ale nebol schválený. Keďže nebol schválený územný plán zóny, kde bola mestská štruktúra, tak mesto dalo neskôr investorovi stanoviská postupne k vežiam bez parteru.

Starosta Starého Mesta Radoslav Števčík nás v roku 2016 požiadal, aby sme pokračovali v ÚPN-Z a riadne zaregulovali horné ohraničenie výstavby v zóne. Ako ateliér sme však museli do dokumentácie prebrať podľa zákona projekty s územným rozhodnutím. V pôvodnom návrhu sme mali aj výškové budovy, ale oveľa subtílnejšie a boli šachovnicovo usporiadané, aby si vzájomne netienili a neboli také masívne.

Našou motiváciou bola lepšia regulácia územia a stále sme dúfali, že nám tam ostane aspoň nejaký verejný priestor v centrálnej časti zóny na Bottovej ulici. Výstavba, ktorú medzitým povolilo mesto však zasiahla aj do plánu promenády. Keď to vyhovuje mestu, mestskej časti a developerom, my odborníci málo ovplyvníme.

V územnom pláne zóny sú výškové budovy aj oveľa nižšia zástavba, do 32 metrov. Aký zámer má táto nižšia zástavba?

V súčasnosti vidno väčšinou solitérne budovy. V území bola podľa územného plánu mesta zaregulovaná tzv. mestská bloková zástavba, typická pre centrá miest. Preto sme v územnom pláne zóny zaregulovali aj tzv. podnož, ktorá by vytvorila blokovú zástavbu, aby celková štruktúra pôsobila mestsky, nie predmestsky.

Koľko rokov bude podľa vašich skúseností trvať, kým bude územie zastavané?

Nakoľko je územie svojou polohou v meste veľmi atraktívne, myslím, že výstavba bude napredovať rýchlo, resp. tempom, ktoré určujú bratislavské úrady verejnej správy.

Ako je to s vjazdom do územia?

Vjazd do územia by mal byť inde ako je dnes, od Košickej ulice, keďže je príliš blízko križovatky. Musí byť v strede Košickej ulice, aby vyhovel požiadavke vzdialenosti od križovatky. Dopravno-kapacitné posúdenie robili tri nezávislé firmy. Vyšlo z neho, že počet funkčných vjazdov a výjazdov zo zóny musí byť päť. Inak to nebude fungovať, autá budú stáť v garážach. Riešením je, že doprava má byť pomalá a plynulá.

Ako sú zosúladené doprava v zóne a mestská doprava, ktorá ju obteká?

Zo všetkých dopravno-kapacitných vyhodnotení vyšlo, že pomalá doprava bude veľmi efektívna, ak trasy postavia tak, ako sme ich navrhli. Na vnútorných cestách je okrem iného dôležité, že tam nemáte ľavé odbočenia.

Komunikácia v jednom smere má šírku 5,5 až 6 metrov, v jej strede je 6 metrov široký zelený ostrovček, okolo ktorého sa dá točiť. Tým sú vyriešené problematické ľavé odbočenia. Považujem to za efektívne a veľmi mestské riešenie.

V strede máte peknú stromovú alej, aká je tradičná v starej časti Ružinova a doteraz funkčná napr. na Trenčianskej ulici, kde sa môžete otočiť tak, ako potrebujete. Dodnes sa tento systém používa veľmi často v západnej Európe.

Verejný priestor vyzerá dobre, ostrovček s mestskou zeleňou nie je pri fasáde a uličný priestor má takto svoje optimálne parametre, primerané okolitej miere zástavby. Mestská hromadná doprava priamo do zóny nevchádza, nakoľko je v pešom dosahu na okolitých uliciach.

Čo je dôležité pri tvorbe územného plánu takej zóny ako Chalupkova?

Celkový objem a urbanistická štruktúra výstavby, najmä nadzemnej. Na to nadväzuje dopravná kostra, ktorá má byť priamo úmerná množstvu nadzemnej hmoty. Zóna znesie toľko áut, koľko je napočítaných v územnom pláne zóny. Je však možné, že tam bude statickej dopravy viac, pretože niektoré stavby boli povolené mimo limitov územného plánu zóny.

To je ako možné?

Lebo dlho po spracovaní územného plánu zóny nebol územný plán zóny schválený, teda platný. Hovorila som, že sa to povoľovalo podľa územného plánu mesta bez horného ohraničenia výstavby do roku 2018.

V procese posudzovania vplyvov na životné prostredie je električková trať, úsek Košická. Ako to ovplyvní dopravu v zóne?

Mohlo by ju to odľahčiť, ak bude električka premávať v dobrých intervaloch, bude prístupná zo zóny, komfortná a pohodlná. V roku 2016 sme s ňou nepočítali, po Košickej chodil a chodí autobus. Ale dopravno-kapacitné posúdenie sa robilo na najväčšiu záťaž, bez započítania zvýšeného podielu mestskej hromadnej dopravy a na maximum áut.

Čo si myslíte o výškovej zonácii v Bratislave, pomôže tejto zóne?

Na výškovej zonácii sa začalo pracovať, keď som bola zamestnaná na bratislavskom magistráte. Princíp ako k nej pristupovať by mal byť iný. S výškovou zástavbou priamo súvisí index zastavaných plôch. Odstránila by som ho zo záväznej časti územného plánu mesta. Teraz sú v územnom pláne mesta tieto indexy nastavené nízko – 20 a 30 %, len výnimočne dosahujú 50 %.

V takýchto podmienkach sa nedá stavať mestská bloková zástavba, pretože index zastavaných plôch ženie celú výstavbu do výšky. Mesto by malo pracovať s indexom zastavaných plôch, musí ich zvýšiť zmenou územného plánu. Potom sa môže prikročiť k výškovej regulácii, bez toho to nejde. Jeden ukazovateľ úzko súvisí s druhým.

Výšková zástavba je v súlade s územným plánom zóny z roku 2017?

Je s ním v súlade. Premietli sme do neho vydané územné rozhodnutia, verím, že stavebné povolenia boli vydané korektne. Keby bola osvietená verejná správa, mohla by zóna Chalupkova dopadnúť lepšie.

Aký má zmysel územné plánovanie?

Zmysel je v plánovaní. Developeri často rozumejú územnému plánovaniu lepšie ako niektorí tzv. odborníci. Na rôznych úrovniach sa má naplánovať, čo sa v meste, obci a regióne bude diať, aby bol budúci rozvoj harmonický po všetkých stránkach, v bývaní, občianskej vybavenosti, dopravnej obsluhe a podobne.

Plány sa líšia v detaile, v územnom pláne zóny je viac architektonicko-stavebnej zložky. V pláne regiónu je zasa viac plánovacej zložky. Plánovanie by malo byť prvoradé v územnom pláne mesta a regiónu.

Keď sa prechádzate po zóne Chalupkova, kde sa intenzívne stavia, čo na to hovoríte ako občianka a odborníčka?

Ako človeku sa mi nepáčia verejné priestory. Mala som inú predstavu, ako to bude vyzerať. Perspektívne tam bude možno viac zelene. Verejné priestory sú neurčitého charakteru a chýba hlavný peší koridor a bulvár, kde by mala byť sústredená občianska vybavenosť, kaviarne, na čo bol priestor v centre zóny.

Veľmi sa mi páči zrekonštruovaná Jurkovičova Tepláreň, ktorá sa stala srdcom zóny Chalupkova. Mám aj fotografie jej pôvodného stavu. V minulosti ma nepríjemne prekvapilo, že jeden z pracovníkov krajského pamiatkového úradu, s ktorým som telefonovala a upozornila som ho na potenciálnu pamiatku, nemal ani záujem ju vidieť v teréne.

V projekte novej Palmy na Račianskej ulici zachoval developer Corwin historické industriálne budovy, je to správne?

Tak by sa to malo robiť. Viacerí investori sa spamätali, je to vec vývoja na Slovensku, od raného kapitalizmu ku kultivovanej výstavbe. Rozumiem, že to závisí aj od množstva kapitálu, aby si to mohol investor dovoliť. Často chodím do Nemecka a tam sa správajú inak k pamiatkovo chráneným, ale aj „len“ starým budovám.

Zakomponujú ich do územia spolu s novostavbami a zachovajú atmosféru, ktorá je nenahraditeľná. Mali sme v minulosti tendenciu pozerať sa na stavby v Nemecku cez prsty, ale mne sa páči, že stavajú tvorivo a racionálne zároveň. Mohli by sme sa od nich učiť. O to viac ma mrzí zóna Chalupkova.

Prišiel čas pripraviť zmeny a doplnky zóny Chalupkova?

Možno, čo sa týka funkčnej skladby. V územnom pláne mesta je veľa kódu 201 – občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu, kde je 30 % bývania a 70 % občianskej vybavenosti. Táto občianska vybavenosť nie je naplnená ani naplniteľná. Vývoj v meste sa pohol inam, ľudia potrebujú bývať.

Viac bývania by pozitívne ovplyvnilo aj dopravu v území, bývanie produkuje v území nižšiu tzv. obrátkovosť dopravy v dopravnej špičke. Naopak, pri administratívnej zástavbe je obrátkovosť dopravy počas dňa vyššia.

Verejné priestory v zóne nie sú zrealizované tak, ako boli naplánované, v okolí Jurkovičovej Teplárne je verejný priestor, ale nemá pokračovanie.

Do moderného downtownu patrí aj nábrežná zóna Eurovea. Má vlastný územný plán zóny? Pracovali ste na ňom?

Eurovea nemá územný plán zóny, ale bola šťastne postavená ako jeden celok, zrejme aj vďaka ucelenému vlastníctvu pozemkov. V tom území bola kedysi, myslím že ešte pred rokom 1989, naplánovaná zástavba pod názvom Územný projekt zóny Martanovičova. Bol to veľmi pekný projekt, ktorého súčasťou bola aj nová budova SND.

Autormi bolo zoskupenie architektov BKPŠ. Ja som na projekte tejto zóny nikdy nepracovala, bola som v tom čase zamestnaná v inštitúte URBION, pracovali sme na územných plánoch miest a obcí hlavne mimo Bratislavy. Podieľala som sa v tom čase na Územnom pláne Bratislavského regiónu a iných plánoch.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 6-7/2023