K chybám pristupujeme zodpovedne (profil spoločnosti Innovia, s. r. o.)
Súčasným trendom v obnove domov je zatepľovanie. Zatepľovaním, ale nielen ním, sa zaoberá aj spoločnosť Innovia, s. r. o. V svojich začiatkoch sa sústredila na výrobu plastových okien a postupne sa vyprofilovala na spoločnosť venujúcu sa komplexnej obnove a výstavbe bytových domov. Aj v čase hospodárskej krízy sa priaznivo vyvíja. O jej činnosti sme sa porozprávali s obchodným riaditeľom pre Slovenskú republiku Ľubomírom Žabčíkom.
Povedzte nám niečo o vzniku spoločnosti Innovia.
Spoločnosť vznikla v roku 1997 – prvým predmetom činnosti nebola rekonštrukcia bytových domov, ale výroba plastových okien so sídlom v Topoľčanoch. V rokoch 2004 až 2005 sme sa preorientovali na revitalizácie bytových domov. Až do roku 2007 sme podnikali ako živnostníci, potom sme sa transformovali na spoločnosť s ručením obmedzeným.
Akými činnosťami sa vaša spoločnosť zaoberá?
Zaoberáme sa komplexnou revitalizáciou bytových domov, teda zateplením obvodového plášťa, výmenou plastových okien – na tie máme vlastnú výrobňu –, hydroizoláciou striech, sanáciami balkónov, výrobou a výmenou oceľových konštrukcií, výmenou zvislých a vodorovných rozvodov teplej a studenej vody a výmenou výťahov; to všetko v rámci jedného realizačného balíku. Ako druhý balík služieb ponúkame štandardnú starostlivosť o klienta. Do tohto balíku patrí komplexné spracovanie finančného reportu trhu, či už spracovanie dokumentov a dokladov potrebných na podanie žiadosti na Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), alebo dotácie na odstránenie systémovej poruchy – celý proces financovania sa končí v komerčnej banke. Ďalej sa venujeme projekčnej činnosti, máme vlastný projekčný ateliér. V rámci balíka týchto služieb spracovávame bezplatne projektovú dokumentáciu potrebnú na obnovu bytového domu vrátane statických, energetických a tepelnotechnických posudkov.
Aká je štruktúra vašej spoločnosti?
Naša spoločnosť má pobočky v Trnave, Banskej Bystrici a Košiciach, ktoré realizujú zákazky v rámci celej Slovenskej republiky. Každá z nich má vlastného regionálneho riaditeľa, technického riaditeľa, obchodných zástupcov a stavbyvedúcich.
Ste obchodným riaditeľom pre Slovensko. Znamená to, že máte aj v zahraničí nejaké pobočky alebo plánujete spoločnosť rozšíriť?
V budúcom roku plánujeme rozšírenie do Českej republiky, kde je akvizícií v oblasti realizácie stavieb o trochu viac ako na Slovensku.
Koľko realizácií máte v súčasnosti na svojom konte?
Pri zatepľovaní sa realizácie nerátajú na počet objektov alebo zákaziek, ale na počet zateplených štvorcových metrov. Z tohto hľadiska patríme k prvej päťke hlavných realizačných spoločností v oblasti komplexných rekonštrukcií bytových domov na Slovensku – momentálne zamestnávame vyše 260 ľudí.
Pri kontaktnom zatepľovaní budov používate jeden alebo viac systémov?
Naša spoločnosť pracuje výlučne s certifikovanými tepelnoizolačnými systémami. Výber konkrétnej značky závisí len od rozhodnutia investora. Ale väčšinou sú to systémy od spoločností Saint-Gobain Construction Products, divízia Weber – Terranova, Baumit a Stomix.
Aké kroky podnikáte v rámci konkurenčného boja?
Našim klientom ponúkame tzv. štandardný balík služieb, ktoré sú na vysokej úrovni – poskytujeme služby od financovania prostredníctvom klasického úveru cez spracovanie podkladov pre Štátny fond rozvoja bývania, podkladov na dotáciu na odstránenie systémovej poruchy až po projektovú dokumentáciu na úrovni stavebného povolenia; bezplatne robíme audit domov a energetickú certifikáciu bytových domov po realizácii. Okrem toho sme vytvorili projekt s názvom Susedia. Tento projekt zahŕňa komplexnú revitalizáciu bytového domu – od zateplenia cez výmenu plastových okien až po koncovú starostlivosť o klienta v podobe nastavenia finančného toku bytového domu. Projekt stojí na myšlienke obnoviť čo najväčšie množstvo bytových domov na jednom mieste, či už na úrovni sídliska alebo mesta. Pre nás je to výhoda, lebo nemáme vysoké náklady na presun mechanizácie, strojov, materiálov a podobne. V rámci tohto projektu ponúkame ďalšie benefity: napríklad vyhotovenie betónového chodníka, položenie novej dlažby vo vstupnej hale, vymaľovanie schodísk alebo riešenia bezpečného vstupu do domu. Tieto služby konzultujeme, samozrejme, bezplatne, so správcom domu. Každá realizácia sa rieši bez akýchkoľvek zálohových platieb. Platbu za realizáciu fakturujeme až po jej dokončení. Toto sú atribúty, vďaka ktorým sa naša spoločnosť posúva o krok pred konkurenciu.
Spomenuli ste komunikáciu so správcom. Spolupracujete pravidelne s nejakými správcovskými spoločnosťami?
Vzhľadom na to, ako dlho už pôsobíme na trhu, je iba prirodzené, že máme vybudovanú širokú sieť obchodných vzťahov. Referencie o našich aktivitách nám robia veľmi dobré meno a správcovské spoločnosti nás často oslovujú.
Čo ďalej nasleduje potom, ako správcovská spoločnosť osloví vašu firmu?
Väčšinou sa zúčastňujeme schôdzí vlastníkov bytových domov, prednášame aj na odborných sympóziách. Vysvetľujeme ľuďom princíp fungovania prestupu tepla a systému zateplenia vôbec, ako funguje systém financovania, prečo sa robí napríklad sanácia balkónov, všetko o štátnom fonde rozvoje bývania, dotáciách a komerčnom úvere. Jedným slovom: angažujeme sa v kompletnej realizačnej aj administratívnej zložke. Moja hlavná idea je taká, aby nikto neodchádzal zo schôdze s tým, že niečomu nerozumie.
Odsúhlasením obnovy bytového domu na schôdzi sa len začína kolotoč ďalších opatrení…
Keď sa odsúhlasí revitalizácia bytového domu, spíšeme zápisnicu zo schôdze. Robíme to preto, lebo ľudia väčšinou nevedia, ako treba zápisnicu formulovať. Musí byť v súlade tak s požiadavkami banky, ako aj podporného štátneho programu. Túto činnosť u nás zabezpečuje jeden pracovník, ktorý sa venuje výlučne spracovávaniu takýchto podkladov a dokumentov. Keď je projekt hotový, automaticky sa vybavuje žiadosť o stavebné povolenie spolu so spôsobom financovania. V tejto fáze spolu jednotlivé kroky úzko súvisia a treba ich riešiť naraz a s dostatočným predstihom. Potom sa začína samotná realizácia, ktorú má na starosti technické oddelenie.
Aký názor prevláda v otázke komplexnej obnovy bytového fondu?
V minulosti ľudia v otázke revitalizácie bytového domu dosť váhali, ale v súčasnosti je situácia trochu jednoduchšia. Dnes si uvedomujú, že v dome sa nedá žiť 40 rokov a neinvestovať do neho ani cent; preto sú veľmi naklonení tomu, aby do obnovy svojho domu investovali. Čo sa týka technických otázok, tak sa často rieši, či sa má robiť sanácia balkónových dosiek, alebo nie. Často si ľudia pod sanáciou dosky vysvetľujú len výmenu dlažby; vždy vysvetľujem, čo to vlastne sanácia je, a mnohí potom sami pochopia jej dôležitosť a užitočnosť. Napríklad stavebná sústava T 06 B, z ktorej vystupuje stavebná balkónová doska, by robila problémy, keby sa zateplil len plášť a nesanovala by sa doska. Keď vlastníkom vysvetlím následky škôd, ktoré môžu v budúcnosti vzniknúť, potom sa ľudia bez veľkých problémov rozhodnú pre sanáciu; nie sú ochotní investovať do opravy škôd. Myslím si, že v minulosti sa zanedbávala odborná osveta, preto sa ku komplexnej obnove bytového fondu pristupovalo dosť laicky.
Pri obnove vzniká často problém s výmenou okien. Stáva sa, že všetci vlastníci nemajú záujem o ich výmenu. Ako postupujete v takýchto prípadoch?
Na účely výmeny okien sme zriadili dva fondy opráv. Jeden fond je určený iba na výmenu okien a druhý je bežný fond, z ktorého môžu čerpať všetci bez výnimky. Keď sa vlastník rozhodne pre obnovu okien, tak do fondu na výmenu okien platí mesačne navyše určitú sumu. To znamená, že všetci platia fixnú sumu a ten, čo sa rozhodne aj pre výmenu okien, bude platiť fixnú sumu plus sumu určenú na výmenu okien. Doplatok vlastníka bytu za nové okná je potom nižší; takýto prístup sa v horizonte troch až piatich rokov určite oplatí. V prípade, ak vlastník predá byt a vysťahuje sa, zvyšnú pohľadávku automaticky doplatí nový majiteľ.
Dávate aj záruku na svoje realizácie?
Áno, samozrejme – záruka päť rokov sa vzťahuje na práce, dvadsať rokov na materiál, dvanásť rokov na strešnú krytinu a päť rokov na okná.
Vykonávate svoju činnosť vlastnými silami?
Máme svojich vlastných zamestnancov, ale zamestnávame aj živnostníkov. Každá naša pobočka sa z osemdesiatich percent skladá zo živnostníkov. Je to hlavne preto, že stavebnícke činnosti veľmi ovplyvňujú počasie a poveternostné a klimatické podmienky – práve preto sú pre nás výhodnejší živnostníci. Nie sú to však živnostníci, ktorých dnes nájdem a zajtra zamestnám. Prijímanie nových zamestnancov prebieha priamo na stavbe; vždy priradíme novú partiu k partii so skúsenosťami, ktorá na ňu dohliada. Okrem toho dohliada na stavbu s novými pracovníkmi zvýšený technologický dozor. Časom sa noví ľudia vyprofilujú, dokonca už v prvý deň vidíte, aký je kto pracovník.
Kontrola stavebných prác je dôležitá. Máte svoj systém kontroly?
Kontrolu vykonávame väčšinou sami. Každá partia má svojho predáka, ktorý všetko kontroluje, na všetko dohliada a za všetko zodpovedá. Máme vlastných stavbyvedúcich, ktorí kontrolujú činnosť každej partie. Okrem toho nás kontroluje inšpekčný úrad, Technický a skúšobný ústav stavebný, samozrejme, aj stavebný dozor investora i dodávateľ certifikovaného tepelnoizolačného systému.
Vypracovávate aj dokumentáciu pre ŠFRB. Aké sú vaše skúsenosti s týmto orgánom?
S fondom rozvoja bývania máme veľmi dobré skúsenosti, vďaka ktorým sa nám podarilo uskutočniť veľké množstvo realizácií.
Takže v podstate súčasná kríza ide viac-menej mimo vás.
Dá sa povedať, že áno. Práce je stále dosť. Na budúci rok máme potvrdených už viac ako štyridsať realizácií.
Podieľate sa okrem rekonštrukcie aj na výstavbe nových bytových domov?
Samozrejme. Naša druhá divízia sa venuje developerskej činnosti. Kupujeme rozparcelované pozemky, na ktorých staviame hrubú stavbu či už bytových domov, administratívnych budov, alebo hrubých sietí. Tiež fungujeme ako stavebná spoločnosť pre práce hlavnej stavebnej výroby. Okrem toho robíme aj nadstavby bytových jednotiek.
Pri rekonštrukciách sa zvyčajne vyskytujú aj problémy. Máte s takýmito situáciami skúsenosti? Ako ich riešite?
Každá realizačná spoločnosť robí chyby. Nedá sa pracovať úplne bezchybne, vždy sa niečo vyskytne. Otázkou silnej spoločnosti nie je to, či robí chyby (tie robí každá); otázkou je, aký postoj k nim zaujme a ako ich bude riešiť. My k chybám pristupujeme veľmi zodpovedne. Snažíme sa problémy vyriešiť rýchlo – ak sa dá, tak aj do 24 hodín. Vyskytol sa aj taký problém, že dodávateľ namiešal chybný typ fasádnej omietky. Keď sa dostavil technik dodávateľskej firmy, chybu uznal a firma ju na vlastné náklady napravila. Spojenie dvoch silných spoločností dáva realizátorovi istotu, že sa vybavia všetky jeho požiadavky, ako aj prípadná reklamácia.
Jana Bodocká
Foto: Innovia
Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.
