Na druhý pokus: Ako má vyzerať nová verzia stavebného zákona

Medzirezortné pripomienkové konanie (MPK) k prvej verzii nového stavebného zákona sa skončilo so zásadnými výhradami na strane miest a obcí aj developerov. Teraz sa pripravuje druhá verzia, ktorá by mohla mať väčší úspech. 

Martin Hypký, štátny tajomník podpredsedu vlády Štefana Holého, má na starosti projektové zastrešenie troch zákonov, ktoré majú zmeniť budúcnosť stavebníctva – zákon o výstavbe, zákon o územnom plánovaní a takzvaný kompetenčný zákon.

Tvrdí, že nová stavebná legislatíva v drvivej väčšine pozostáva z návrhov, ktoré sa už v roku 2019 dostali na prerokovanie vlády a prešli pripomienkovým konaním. Napriek tomu prišlo k aktuálnej podobe viac ako 4000 návrhov Podľa štátneho tajomníka však množstvo pripomienok nereflektuje to, že je návrh nekvalitný, ale to, že zasahuje širokú škálu procesov a subjektov.

Nová podoba je na spadnutie

Na konferencii Development Summit 2021 Hypký potvrdil, že nové medzirezortné pripomienkové konanie má byť už začiatkom júla a nová podoba zákona by mohla byť hotová už v najbližších dňoch. Zatiaľ to vyzerá tak, že by s ňou mohli byť spokojné všetky strany.

„Ku verzii, ktorá bola v MPK, sme mali za mesto veľmi závažné pripomienky. Musím povedať, že v rámci MPK sme si mnohé veci vyjasnili,“ konštatoval Juraj Šujan, poradca primátora Bratislavy pre rozvoj mesta, územné plánovanie a komunikáciu s developermi.

Stanislav Pagáč, regionálny riaditeľ investičnej a developerskej spoločnosti CTP, hodnotí nový stavebný zákon ako prínos. „Výrazným skokom dopredu je centralizácia v elektronickom systéme. Máme otázky súvisiace s praxou, ale vítame zmenu. Veríme, že sa stavebné konania zrýchlia, budú transparentnejšie a budú mať jasne nastavené pravidlá v každom regióne Slovenska,“ povedal na summite.

Nový stavebný úrad

Nový Úrad pre územné plánovanie a výstavbu bude, na rozdiel od súčasných stavebných úradov, riadený štátom. Čo sa týka štruktúry, vláda počíta s vytvorením jedného centrálneho úradu a ôsmich decentralizovaných s tým, že bude mať právo vytvárať detašované pracoviská tam, kde to bude potrebné.

„Stavebný úrad sa roky presúva spod kompetencie jedného orgánu k druhému a jeho sila postupne slabne. Dostalo sa to až do takého stavu, že to bolo potrebné uchopiť veľmi reformne a sústrediť sily do nového úradu,“ vysvetlil dôvody postupu Hypký.

Vzniknúť má na základe kompetenčného zákona, ktorý ako jediný z trojice legislatívnych zmien prešiel koncom júna až na vládu. Hypký predpokladá, že na prvé čítanie sa dostane na júlovej schôdzi parlamentu. Štátny tajomník upozornil, že ide o proces, ktorý si vyžaduje manažérske schopnosti aj financie. Preto sa veci majú dať do pohybu, aj keď zákon o výstavbe a zákon o územnom plánovaní čaká nové MPK.

Námietky ZMOS

Najväčším tŕňom v oku pre samosprávy v prvom návrhu legislatívy bol práve takzvaný revízny postup. Najhlasnejšie sa proti návrhu postavilo Združenie miest a obcí Slovenska (ZMOS), podľa ktorého novela stavebného zákona neprípustným spôsobom zasahuje do kompetencií samosprávy a okliešťuje aj znižuje kompetencie obcí rozhodovať o vlastnom územnom rozvoji.

Návrh podľa združenia zároveň absolútne neprípustným spôsobom zasahuje do práv občanov a firiem, obmedzuje ich a vytvára nadradenosť vlastníckych práv stavebníkov nad práva ostatných vlastníkov.

ZMOS tiež hovoril o tom, že novela ruší fungovanie stavebného konania v režime správneho práva, no nezavádza nové správne postupy, čím vytvára situáciu pre arbitrárne rozhodovanie sa bez pravidiel, bez rešpektovania najzákladnejších princípov právneho štátu.

Povoľovacie konania však dnes pod správou obcí a miest jednoznačne nefungujú efektívne. Developeri na vydanie stanoviska čakajú často roky, v extrémnych prípadoch aj celú dekádu.

„K politickým vyjadreniam v médiách sa nebudem vyjadrovať. V žiadnom z návrhov nebolo nikdy napísané, že samospráva bude z procesu vylúčená. V prvom rade je našou úlohou udržiavať zákonnosť v celom postupe. Bolo by to protiústavné. To si snáď niekto nemyslí, že takýto návrh príde od podpredsedu vlády,“ vyjadril sa Hypký na Development Summite.

„Ideou je podporiť rozvoj a odstrániť nečinnosť. Je politickým folklórom radšej nerobiť nič, ako by som mal niečo pokaziť. To je proti princípu rozvoja a zároveň to veľmi dramaticky vplýva na to, že sa Slovensko dostáva do úzadia,“ dodal.

Kto naštartuje procesy

Jednou z možností, ako proces naštartovať, je podľa štátneho tajomníka to, že pustíte do začiatku procesu niekoho, kto záujem v území má. Ide o občanov, ktorí chcú stavať malú stavbu, aj developerov. „Môžete naštartovať proces, ale tam to aj končí. Zastupiteľstvo má potom čas tento proces dobehnúť a normálnym regulérnym spôsobom aj odsúhlasiť alebo zamietnuť,“ vysvetlil.

Dodal, že územný plán je širokospektrálna diskusia a musí prebehnúť zákonnou formou. Odsúhlasenie nie je možné odobrať žiadnej obci ani mestu.

„Tak, ako to teraz predstavil pán Hypký, to na prvé počutie znie dobre. Ak to tak bude v novej verzii, som presvedčený, že mesto voči tomu nebude mať pripomienky. Rozumiem aj tomu, že územnoplánovací rozvoj a postupy môžu byť veľmi rozdielne a problematické. Akýsi revízny postup je vhodný. Ja si dokonca viem predstaviť, že FO a PO majú možnosť nechať spracovať zmeny a doplnky. Ten bod, na ktorom sa to láme, je, že na začiatku musí byť nejaký iniciačný súhlas orgánu územného konania,“ podotkol poradca primátora Šujan.

Digitálnejšia výstavba

Jedným z najväčších prínosov zákona je nepochybne digitalizácia stavebníctva. Každá dokumentácia k výstavbe bude musieť byť po novom uložená na elektronickom úložisku dát. Či už orgán výkonu štátnej moci, alebo dotknutá verejnosť, alebo stavebník, projektant komunikujú a siahajú na tie isté dáta v tom istom mieste.

V digitálnej forme má byť aj územný plán. Aj keď ide na Slovensku o novinku, vo svete už ide o zaužívanú prax. „Nevidíme jediný dôvod, prečo by sme to nevedeli zaviesť v relatívne krátkom čase. Zatiaľ nám chýba metodika a regulácia,“ upresnil Hypký.

Dôležitou súčasťou bude aj zavedenie stavebného denníku ako súčasť komunikácie medzi stavebníkom a stavebným úradom. Developeri aj samosprávy však upozorňujú na to, že digitalizácia stavebníctva sa na Slovensku nemôže udiať zo dňa na deň. Požadujú, aby sa proces dial po etapách a aby sa vytvorili primerané prechodné obdobia.

„Myslím si, že musí dôjsť ku menšej kultúrnej revolúcii, pretože chápanie ÚP ako územného výkresu je veľmi limitované. Spoločenská diskusia je nevyhnutná,“ podotkol na summite Stanislav Pagáč.

„Digitalizácia nejde bez etapizácie, máme však jeden veľký problém. Ak by sme navrhli proces digitalizácie, ktorý sa bude implikovať používaním pdf-ka, tak nás zastaví európska komisia na tom, že to nie je digitalizácia. Tlačili sme na to, aby sme urobili čo najväčší transformačný krok a ten sa snažíme cez tú etapizáciu ešte akým takým spôsobom zmierniť,“ reagoval Hypký.

Najpravdepodobnejší scenár pre nový štátny digitálny systém je PPP projekt. Verejné obstarávanie je u nás mimoriadne komplikované a nie je jednoduché ho vykladať. Druhým problémom je, že akcieschopnosť úradného sveta nie je zameraná na cieľ, ale na proces. Preto navrhujeme PPP, aby sa do projektu vnieslo komerčné riziko, ktoré umožní dynamiku vytvorenia systému. Prepojíme digitálnu časť s úradnou časťou s tým, že prevádzkovateľ aj správca má nulovú odplatu,“ doplnil Hypký.

Čierne stavby

Nová stavebná legislatíva zásadne zmeniť situáciu s čiernymi stavbami, ktoré sa často stávajú nelegálnymi po tom, čo stavebník dostal rozhodnutie, a nejaký element v štátnej správe ho zase zrušil.

Nový digitálny systém má priniesť efektívnejšiu a transparentnejšiu komunikáciu. Podľa Hypkého bude systém pre stavebníka jasne ukazovať všetky povinnosti, práva ktoré má a tiež lehoty pre obe strany. „Nejaké nekalé praktiky budú veľmi ľahko dosledovateľné a zároveň nebudú možné prieťahy byť robené spôsobom ako to bolo doteraz,“ dodal.

Ak nič nepomôže, nová legislatíva bude mať na čierne stavby jasnú páku. Takú stavbu nikdy nebude možné pripojiť na akékoľvek médium a jediným logickým vyústením bude zbúranie.

Novela predpokladá výrazné posilnenie stavebnej inšpekcie. V súčasnosti máme na celom území Slovenska 27 inšpektorov, tento počet by sa mal podľa Hypkého zdesaťnásobiť.