Na Slovensku málo rekonštruujeme. Stav verejných budov je neuspokojivý, hovoria bratia Duškovci

Bratislavská VI GROUPje na trhu od roku 2005 a  v portfóliu má vyše 20 rezidenčných realizácií, najmä na Slovensku. O územnom pláne, cenách bytov aj stave verejných budov sme sa rozprávali s bratmi architektmi, ktorí vedú túto ambicióznu firmu.

O územnom pláne, cenách bytov aj stave verejných budov sme sa rozprávali s bratmi architektmi, ktorí vedú túto ambicióznu firmu.

Od vzniku firmy sa udiala finančná kríza, pandémia koronavírusu, v súčasnosti sa svet pasuje s dôsledkami vojny na Ukrajine. Prečo ste vstúpili do developerských vôd?

Juraj Duška: Rok 2005 je len číslo, keď sme založili prvú firmu. Obaja sme architekti. Pred rokom 2005 sme robili veľa projekčnej práce pre developerov. V roku 2005 sme sa rozhodli, že skúsime zrealizovať vlastnú výstavbu. Videli sme, že ľudia, ktorí stavajú byty, sú podobní ako my. Majú peniaze a investujú ich. To nás inšpirovalo a takto sa začal náš príbeh.

Richard Duška: Pekne si to povedal.

Ste rodinná firma a mnoho takýchto firiem na Slovensku rieši odovzdanie podniku nástupcom. Zaoberáte sa tým perspektívne?

J. Duška: Musím povedať, že sme vyrástli prakticky z ničoho. Celú firmu budujeme krok za krokom, postavíme projekt a vložíme financie do ďalšieho projektu. Postupne robíme väčšie projekty. Máme už toľko interných ľudí, že sa inštitucionalizujeme.

Máme finančného riaditeľa, projektových manažérov a rôzne pozície, na ktoré sme pred 10 rokmi neboli zvyknutí. Pokiaľ ide o priamych nástupcov, Rišo má sedem detí a ja štyri. Štruktúra firmy je dobre nastavená, môže fungovať samostatne. V Prahe, kam chodíme raz za 2 až 3 týždne, máme vlastné vedenie firmy a pobočka funguje veľmi dobre.

R. Duška: Začínali sme dvaja. Dnes sme veľký kolektív, máme pobočky v Česku, v Poľsku a stále fungujeme aj na Ukrajine. Najprv sme mali firmu v mojom rodinnom dome, potom v rodičovskom dome. Neskôr sme kúpili budovu na Roľníckej ulici v mestskej časti Bratislava-Vajnory, odkiaľ pochádzame, a prestavali sme ju pre potreby firmy. Bývame a pracujeme vo Vajnoroch. Zákazníci a obchodní partneri sem za nami chodia, hoci je to na okraji Bratislavy.

V ktorom segmente nehnuteľností ste „doma“?

J. Duška: Vieme a chceme do budúcnosti robiť rezidenčný development, ale realizujeme aj menšie administratívne projekty a občiansku vybavenosť. Vajnory sú mestská časť na okraji Bratislavy.

Ako vidíte ďalší rozvoj takýchto mestských častí? Podobný je aj Devín.

J. Duška: Každé zdravé mesto musí mať prirodzený rozvoj. Bratislava by sa mala v rámci urbanizmu zahusťovať kvalitnou výstavbou a nie vytláčať ľudí mimo hranice mesta. Ako developeri a architekti sa snažíme projekt napojiť na cyklotrasy a mestskú hromadnú dopravu.

Dlhé roky zlyháva mesto, ktoré si nevie nastaviť politiku mestskej hromadnej a prímestskej dopravy, ale ani budovať nové dopravné napojenia, kanalizáciu a inú mestskú infraštruktúru. Nie je možné prenášať všetko bremeno na developera. Nestačí namaľovať čiaru na asfalt a povedať, že toto je cyklotrasa.

Ste spokojní s tým, akým tempom sa mení územný plán Bratislavy?

J. Duška: Územný plán (ÚP) je absolútne neflexibilný. Posledné zmeny a doplnky, ktoré reálne riešili podiel bývania alebo funkčné celky, boli v roku 2012. Odvtedy nedošlo k zásadným zmenám v ÚP. Nereflektuje aktuálne potreby, je naplánovaných priveľa plôch na kancelárie a nákupné centrá a primálo plôch na bývanie.

R. Duška: Nejde len o zmenu pomeru občianskej vybavenosti a bývania. Keď bratislavský ÚP porovnáme s tým pražským, pražský striktne neurčuje koeficienty alebo pomery jednotlivých funkcií. Môže to byť voľnejšie. Treba si položiť otázku: Ako architekti, ktorí tvorili ÚP, vedeli tak presne, aký pomer treba na občiansku vybavenosť a aký na bývanie?

Debatujete o tom s magistrátom?

J. Duška: Samozrejme, rozhovory sú na pravidelnej báze.

R. Duška: Magistrát si uvedomuje tento problém.

V ASB 4/2022 sme uverejnili rozhovor s poradcom primátora Jurajom Šujanom, v ktorom sa vyjadril k územnému plánovaniu aj k návrhom novej stavebnej legislatívy.

J. Duška: Pána Šujana dobre poznáme. Komunikujeme spolu o rozvoji mesta, napríklad keď pripravujeme nový development. Pán Šujan je rozumný človek, chápe súvislosti, len to celé naráža na hľadiská legislatívy a času.

Z môjho pohľadu by sa mali zmeny a doplnky robiť častejšie, na polročnej báze. Do úvahy by prichádzal aj nový územný plán, kde by sa voľnejšie a nanovo nastavili funkcie. Mesto má pripravených mnoho analýz – o brownfieldoch, o nájomnom bývaní. Ale všetko trvá veľmi dlho.

Čo by mohlo procesy urýchliť?

J. Duška: Urýchliť proces výstavby by zásadne pomohla zmena legislatívy. Stavebný zákon je úzko spätý s územným plánovaním. Príprava zmien a doplnkov je dnes veľmi byrokratická. Zmena komerčnej budovy na rezidenčnú plus hlasovanie o tejto zmene v zastupiteľstve, to všetko trvá cca 2 až 8 rokov. To je veľmi dlhý čas. Druhou vecou je ochota politikov pozerať sa rozdielne na potreby developmentu a územného rozvoja.

Dostali ste ponuku navrhnúť a postaviť občiansku budovu?

J. Duška: V minulosti sme externe projektovali škôlky a administratívu. V súčasnosti sa však celý ateliér sústreďuje len na projekciu našich vlastných projektov.

R. Duška: Prenajímame si aj externých architektov, aby nám pomohli s niektorými projektmi.

Slovensko má deficit vo verejných budovách, a to nielen pre potreby štátnych a samosprávnych úradov. Ide aj o súdy, školy a domy kultúry. Nastal čas stavať takéto budovy alebo radšej rekonštruovať?

J. Duška: Na pôde Slovenskej komory architektov často riešime tému verejných budov. Ľudia vidia, v akom stave sú štátne budovy, ako keby boli finančne poddimenzované. Chýba aj koncepcia rekonštrukcií a novostavieb. A tu komora dosť tlačí na to, aby sa robili verejné súťaže.

Z nich vznikne prevádzkovo-architektonicky kvalitný návrh. Sú tu prvé lastovičky ako nemocnica v Martine, kde prebehla architektonická súťaž a návrh bol kvalitný. Na Slovensku málo rekonštruujeme. Stav verejných budov je neuspokojivý, sú zanedbané. Ťažko povedať presne, prečo je to tak.

R. Duška: V Zuberci sme postavili apartmánový dom a kúpili pozemky, kde chceme postaviť hotel. Nedávno sme ukončili architektonickú súťaž na tento hotel. Chceme sami robiť súťaže a takto posúvať architektúru ďalej. Trh je u nás primalý na to, aby ste sa špecializovali len na občianske stavby a žili z toho.

Ktoré občianske stavby sa vám páčia?

R. a J. Duška: Súkromná základná škola Guliver v Banskej Štiavnici, ktorá získala ocenenie CE ZA AR v roku 2021.

R. Duška: Je to inšpiratívna stavba. Ale v prípade väčšiny škôl ide o dostavbu školského bloku v „starom“ štýle. Pochybujem, že ľudia, ktorí zadávajú výstavbu novej školy, majú potrebu priniesť do územia niečo hodnotnejšie pre mesto i pre ľudí.

J. Duška: V súčasnosti sa všetko upravuje a „dolepuje“. Politici akoby nemali chuť priniesť kvalitnú budovu, hoci aj drahšiu. Navyše, v Bratislave a na Slovensku vôbec chýba veľkosť. Mal sa urobiť dopravný projekt TEN-T17 v hlavnom meste, namiesto toho sa nakúpili električky.

R. Duška: Stačí ísť do Prahy a vidíte, aké sú tam veľké infraštruktúrne projekty, napríklad tunely a mosty. Bratislava je veľmi chudobná na takéto koncepčné diela. Máme pocit, že peniaze sú, ale nie je ochota realizovať to. Prečo nemáme stále tunel cez Malé Karpaty pri Bratislave? V porovnaní s inými hlavnými mestami Európy je to malý projekt.

J. Duška: Ako je možné, že Košice a Bratislava nie sú za takmer 30 rokov prepojené diaľnicou? To nie je vyplakávanie, to je fakt. Existujú úseky, ktoré nie sú rozostavané. To ilustruje nespôsobilosť štátneho aparátu budovať veľké infraštruktúrne projekty v doprave a v zdravotníctve.

Vráťme sa k rezidenčným projektom. V Bratislave ste aktívni v zóne Matador v Petržalke. Čím vás oslovilo územie, kde bol v časoch socializmu významný chemický podnik Matador?

J. Duška: V zóne sme začali pôsobiť od roku 2015 na Úderníckej ulici cez projekty Septimo I a Septimo II. V súčasnosti staviame Septimo Offices. Mali sme trošku obavy, ako kupujúci príjmu túto novú lokalitu, ale prijali ju výborne.

Samotná zóna má svoj potenciál vrátane veľmi dobrého dopravného napojenia vlakom a dostupnosťou do centra. Postavili sme aj polyfunkčný objekt Matadorka a sú tam aj iné pozemky, kde plánujeme nové projekty. Počíta sa aj s urbanizáciou brownfieldu bývalého závodu na pozemkoch spoločnosti P.G.A.

V zóne Matador bude viacero nových projektov. Ako architekti, ktorí ich pripravujeme, sa poznáme a musíme komunikovať tak, aby vznikla kvalitná nová lokalita.

V Matadorke máte súkromnú škôlku.

J. Duška: Dohodli sme sa s mestskou časťou Petržalka, že takto prispejeme k občianskej vybavenosti. Každý projekt sa snažíme odkomunikovať mestskej časti a magistrátu. Ako developeri v zóne Matador spolu hovoríme, ale nedelíme si, kto postaví akú funkciu. Skôr sa koordinujeme v téme vzniku mestského priestoru.

V Bratislave je veľký dopyt po nových bytoch, ktorý je neuspokojený. Zároveň sa hovorí o zníženej dostupnosti bývania. Ceny bytov stúpajú. Ako vnímate túto situáciu z pohľadu developera?

R. Duška: Čím je vyššia cena za m² , tým viac sa znižuje dostupnosť bývania. Prvá otázka je, akým tempom budú stúpať platy pri zvyšujúcej sa inflácii. Druhá otázka je, kde je cenová hranica, za ktorú už ľudia nepôjdu. Úplne iným problémom je, že mesto povoľuje málo bytov, aj to zvyšuje ich cenu. Pred piatimi rokmi boli na Kolibe byty s cenou 3,5-tisíc eur za m² , vtedy sme si hovorili, že to je šialené. Dnes sa však v niektorých projektoch blížime alebo prekračujeme hranicu 4-tisíc eur za m².

J. Duška: Dostupnosť bývania v Bratislave a celkovo na Slovensku je veľmi nízka. Developeri by stavali viac bytov, ale zlyháva povoľovací proces, nie stavebné kapacity. Povoľovanie stavieb by sa malo vrátiť štátu, nemali by rozhodovať politici, ktorí sa menia každé 4 rok.

Nedvíhajú ceny bytov aj investičné nákupy?

R. Duška: Staviame jeden rezidenčný projekt v Lodži a máme dojem, že v Poľsku schvaľujú výstavbu rýchlejšie a ceny tak rýchlo nestúpajú. Zároveň treba povedať, že sa zvýšili náklady na výstavbu. Naša marža od roku 2005 klesá. Developerský poplatok je 35 eur za m² nadzemnej plochy, aj ten nám odkrajuje zo zisku.

J. Duška: V projekte máme viazané peniaze aj 8 rokov. Keby sme ho vedeli zrealizovať za kratšie obdobie, byty by boli lacnejšie. Ak by boli zákony jednoznačnejšie, takisto by sa skrátil proces prípravy rezidenčných projektov. Všetky náklady nie je možné premietnuť do ceny nového bytu.

V rozhovore ste povedali, že máte zamestnancov na Ukrajine. Od konca februára je tam však vojna. Prečo sa angažujete na tomto trhu?

R. Duška: Mysleli sme si, že nastal správny čas investovať na Ukrajine, a v tom čase na vojnu nikto nepomyslel. Máme tam stále svojich zamestnancov. Budovy, ktoré sme kúpili v hlavnom meste Kyjeve, stoja. Musíme však počkať na vývoj situácie.

J. Duška: Počítali sme s tým, že Ukrajina sa bude približovať k Európskej únii. Chceli sme byť pripravení na to, keď budú zahraničné banky poskytovať hypotekárne úvery a projektové financovania novým projektom. Plánovali sme, že na Ukrajinu prinesieme stredoeurópske developerské štandardy.