Nájomné byty nie sú len pre asociálov. Bratislava chce stavať sama aj s developermi

V celkovom bytovom fonde na tisíc obyvateľov je Slovensko na tom najhoršie spomedzi štátov Európskej únie. Aké miesto má vo výstavbe nájomné bývanie a kto by ho mal stavať?

Téma nájomného bývania sa od vzniku novej vlády skloňuje čoraz častejšie. To, ako by sa mohlo stať realitou a aké legislatívne zmeny sa pripravujú, na online konferencii Development Summit 2020 vysvetľovali Ladislava Cengelová, riaditeľka sekcie bytovej politiky a mestského rozvoja na Ministerstve dopravy a výstavby SR, Boris Hrbáň, zakladateľ spoločnosti Imagine development a Nadácie Cvernovka, a  Juraj Šujan, architekt ateliéru šujan_stassel a poradca primátora Bratislavy.

Konferencia sa uskutočnila 17. júna a zorganizovali ju vydavateľstvo JAGA a Inštitút urbánneho rozvoja (IUR). Prínášame najdôležitejšie informácie z panelu o nájomnom bývaní.

V akom stave sa nachádza príprava legislatívy na Ministerstve dopravy a výstavby SR?

L. Cengelová: Medzi rezortom výstavby a dopravy a Úradom podpredsedu vlády SR pre legislatívu panuje zhoda, že nosné témy, ako je stavebný zákon a štátne nájomné bývanie, budú gestorované úradom podpredsedu vlády.

Ministerstvo dopravy bude poskytovať svoje kapacity, aby dokázalo vytvoriť zmysluplný koncept a rozpracovať idey, ktoré sú zachytené v programovom vyhlásení vlády. Vzhľadom na vysokú rozpracovanosť konceptu, ešte nie sme pripravení informovať o detailoch. Stavebný zákon má byť podľa programového vyhlásenia najneskôr v októbri tohto roku predložený na rokovanie vlády.

V oblasti nájomného bývania by mal prevziať líderskú iniciatívu Úrad vlády SR. Čo je v tejto oblasti aktuálne?

L. Cengelová: Nájomné bývanie a bytová politika sa stali významnou témou v programovom vyhlásení vlády. Už dnes disponujeme zdrojmi na podporu verejného nájomného bývania. Súčasťou tohto segmentu je aj nájomné bývanie poskytované na komerčných princípoch medzi fyzickými a právnickými osobami.

Teraz intenzívne pracujeme na identifikácii dôvodov, prečo nám nedostatočne akceleruje výstavba bytov s regulovaným alebo dostupným nájomným. Čo by sme mohli urobiť, aby sme motivovali subjekty, ktoré sa môžu uchádzať o súčasné nástroje podpory.

V celkovom bytovom fonde na 1 000 obyvateľov je Slovensko na tom najhoršie spomedzi štátov Európskej únie. Ak by sme sa chceli dotiahnuť na priemer EÚ, potrebovali by sme až 600-tisíc bytov. Toto číslo však nepovažujeme za reálne. Keď sme ho prepočítali na počty domácností, dospeli sme k tomu, že treba dobudovať asi 220-tisíc bytov.

Naopak, v stavebnej produkcii je Slovensko v priemere EÚ a každý rok sa postaví viac a viac bytov. V roku 2019 sa postavilo takmer 20-tisíc bytov, čo je najlepšie číslo za uplynulé roky. Treba si však uvedomiť, že z tohto počtu približne dve tretiny predstavujú byty v rodinných domoch a tretinu byty v bytových domoch alebo iných typoch budov.

Pri priereze vlastníckou štruktúrou bytového fondu na Slovensku je zrejmé, že drvivá väčšina bytov (90 %) je vo vlastníctve fyzických osôb. Toto číslo je aj výsledkom masívneho odpredaja bytov po novembri ‛89 a aj v EÚ sme v počte bytov vo vlastníctve v rebríčku veľmi vysoko.

Existujú menšie segmenty (od 3 -3,5 %), to je družstevné bývanie, obecné bývanie a deklarované nájomné bývanie súkromného sektora. Číslo súkromných nájomných bytov je pomerne nízke (3 %), ale nie je reálne, lebo vychádza len z priznaných nájmov.

Stále pretrváva nezáujem miest a obcí o výstavbu takýchto bytov, pričom práve v nich očakávame v rámci kumulácie mobility, pracovnej sily a urbanizácie najviac nájomných bytov.

Veľkou témou sú byty s regulovaným nájomným, ktoré sú podporené dotáciou ministerstva dopravy a spolufinancovaním zo Štátneho fondu rozvoja bývania…

L. Cengelová: Nie sú to byty pre asociálov, ale štandardné byty pre nižšiu a strednú triedu. Dnes na Slovensku žije takmer 10 % obyvateľov v nájomných bytoch, čo je asi 500-tisíc obyvateľov, avšak len 5 % z nich má regulované nájomné. V EÚ je priemer nájomného bývania 30 % obyvateľov, z toho 11 % žije v bytoch s regulovaným nájomným. Aj preto by náš trh bol schopný absorbovať ďalšie nájomné byty.

Nájomné bývanie má zlý imidž, a preto sa snažíme deliť nájomné byty na dve kategórie. Reálne vždy existuje nízkopríjmová vrstva spoločnosti, ale chceme podporovať aj byty pre strednú triedu s regulovaným nájomným.

Už dnes máme platný systém podpory bývania pre obce, mestá i právnické osoby, kde vieme pokryť 100 % financovanie výdavkov na obstaranie nájomného bytu. Pri obciach poskytujeme dotáciu vo výške 30-40 % a zvyšok sa vykrýva formou úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

V minulom roku bola zavedená možnosť čerpania úveru zo Štátneho fondu na ubytovacie domy. Je to výhodný nástroj, ako financovať napríklad ubytovne na zvýšenie mobility pracovnej sily.

Ako je na tom s nájomným bývaním Bratislava?

J. Šujan: Mesto sa snaží veľmi aktívne rozbehnúť všetky možnosti výstavby nájomných bytov. Chce podporiť aj developerov v budovaní nájomných bytov v rámci ich developerských projektov, no zároveň si pomôcť vlastnými silami.

Spomeniem aspoň architektonickú súťaž na Terchovskej ulici na Trnávke v bratislavskom Ružinove, kde sa v spolupráci s ministerstvom dopravy uchádzame o schémy financovania o vybudovanie tohto bytového domu. Snažíme sa aj o rekonštrukciu vlastných bytových jednotiek, ktoré zatiaľ nevyužívame.

B. Hrbáň: Počas roka a pol sme pripravili viacero konkrétnych projektov. Zistili sme, čo všetko musíme v mestskej organizačnej štruktúre zmeniť, aby sme boli schopní byty v rozumnom množstve pripravovať a realizovať. Vyplynul z toho aj menší balík, ktorý obsahuje dôležité úlohy týkajúce sa legislatívy na štátnej úrovni. Tieto veci sa nedajú zmeniť zo dňa na deň, ale keďže komunikácia s ministerstvom napreduje, Bratislava je konečne schopná definovať prekážky vo väčšej výstavbe bytov.

J. Šujan: Ešte by som chcel zareagovať na pani Cengelovú, ktorá spomenula, že mestá nemajú záujem o budovanie nájomných bytov a čerpanie finančných prostriedkov. Mestá majú o to enormný záujem, len je veľký problém v podmienkach Bratislavy a nastavení finančných limitov na budovanie akýchkoľvek bytov v hlavnom meste. Intenzívne rokujeme s Ministerstvom dopravy a výstavby SR a hľadáme možnosti, aby sme legislatívu efektívne využívali aj v hlavnom meste. Verím, že sme na dobrej ceste.

Pán Šujan spomínal spoluprácu s developermi – tá nadväzovala na zmeny územného plánu, pričom existovali časové posuny oproti pôvodným odhadom.

J. Šujan: Jednu líniu budovania nájomných bytov sme rozbehli aj s developermi. Uvedomujeme si, že majú firmy vytvorené na efektívnu výstavbu bytov, pričom mesto ako developer je až v druhom slede. Očakávame, že po nastavení legislatívy budú budovať nájomné bývanie a bude to pre nich výhodné a stabilné prostredie.

Radi by sme od developerov za režijné náklady kupovali nájomné byty, aby sme ich mohli prenajímať na dolnej hranici trhového nájmu. Je to schéma, ktorej prvé kolo práve prebieha pri diskusiách o urbanistickej štúdii.

Sú tam vybrané lokality, kde si mesto vie predstaviť, že urbánny kontext, občianska vybavenosť, dopravná situácia v tom území a iné oblasti verejného záujmu umožňujú, aby sa zmenila funkčná plocha a aby sa posilnil podiel bývania. Veríme, že pri zmenených pravidlách ich obstaráme pomerne rýchlo a že developeri ich efektívne vybudujú.

L. Cengelová: Áno, v poslednom roku-dvoch aj my evidujeme výrazný nárast aktivity Bratislavy a veľmi to oceňujeme. Pokiaľ ide o maximálnu obstarávaciu cenu, ktorú akceptujeme na poskytnutie dotácie a úveru, je pre Bratislavu 1 350 eur. Je to bez technickej vybavenosti a pozemku, ale na to sa dajú získať ďalšie finančné zdroje.

Domnievame sa, že táto cena nie je pre developerov zaujímavá, ale určite by mala pokrývať stavebné náklady a primeraný zisk. Komunikujeme aj so súkromnými firmami a snažíme sa identifikovať, čo je dôvodom, že pomerne slušná cena stále nie je pre developerov atraktívna.

Pani Cengelová mala v prezentácii údaj, že na Slovensku chýba asi 200-tisíc bytov. Vieme povedať, koľko bytov chýba v Bratislave?

B. Hrbáň: Spočítali sme, že ekonomicky je bratislavský región výrazne nad priemerom EÚ a počtom bytov na obyvateľa je zase výrazne pod priemerom. Nám vyšlo, že Bratislave chýba asi 46-tisíc bytov, aby sa vyrovnala v počte bytov na obyvateľa priemeru EÚ.

J. Šujan: Ešte k štatistikám. Aj pani Cengelová spomenula, že to nemožno to brať úplne matematicky, lebo to závisí aj od priemernej veľkosti domácnosti. V západnej Európe sú menšie domácnosti. Sú krajiny, kde pripadajú dokonca menej ako dve osoby na byt.

Na Slovensku zatiaľ stále máme väčšiu obsadenosť, preto tam bol aj rozdiel pohybujúci sa medzi 200- až 600-tisíc bytov. Keďže máme inú štruktúru domácností, zatiaľ sa nepotrebujeme dotiahnuť na západoeurópske krajiny. Bratislava sa v tejto štruktúre viac blíži k západoeurópskemu priemeru.

Ak máme pomerne vysoký počet bytov, ktoré treba postaviť v Bratislave, znamená to výzvu pre developerov, aby predkladali viac projektov, alebo je to výzva pre mesto, aby bolo otvorenejšie pri povoľovaní novej výstavby?

J. Šujan: Je to výzva pre všetkých – pre developerov, mesto i štát. Pre mesto nevidím výzvu v tom, že máme byť benevolentnejší. Nie je to len o tom, či povolíme byty tam, kde ich územný plán nepovoľuje. Územný plán má veľa plôch, kde sa byty stavať dajú, ale má málo plôch, kde sa dajú stavať iba byty.

Väčšina developerov sa však usiluje stavať čisto bytové projekty. Pritom musíme byť ostražití, pretože máme záujem budovať zmiešané mestské štvrte. V meste potrebujeme všetky funkcie a rozhodne nechceme budovať nocľahárne a mesto s dlhými vzdialenosťami.

Často sa stavia do kontroverznej pozície, že mesto je zlé na developerov, lebo im nepovoľuje byty. My ich však povoľujeme všade tam, kde to dovoľuje územný plán a kde cítime, že by to umožňoval, ak by sa zmenil. Pri zmenách však chceme rešpektovať územný plán. Aj preto, že ide o spoločenskú dohodu všetkých účastníkov, musíme mesto budovať tak, aby sa v ňom všetci cítili dobre.

B. Hrbáň: Chcel by som doplniť, že medzi developermi, ministerstvom a mestom je priestor na intenzívnu spoluprácu. Napríklad téma nájomného bývania je vnímaná ako čosi veľmi negatívne a negatívne je vnímaná aj výstavba ako taká.

Mám skúsenosť, že pri komunikácii s ľuďmi a poslancami sa jednotlivé témy dajú vysvetliť, len prácu na komunikácii treba oveľa viac zintenzívniť a vysvetliť, prečo je to nevyhnutné a kam to celé smeruje. Komerčná kúpa bytu nemôže byť jedinou cestou, lebo skupina ľudí, ktorí si ju nebudú môcť dovoliť, sa stále zväčšuje. Nemyslím len na sociálne najslabších, ale aj na strednú triedu.

Konferenciu Development Summit 2020 vám priniesli:

Organizátori

Partneri