Nájomné bývanie nie je všeliekom, hovorí finančný odborník Juraj Valachy

Slovensko zaostáva v počte bytov na1000 obyvateľov za vyspelými krajinami. Stále málo staviame a ekonomika potrebuje štrukturálne reformy.

Prehrievaniu slovenského realitného trhu bránia zvýšené úrokové sadzby hypotekárnych úverov, s ktorými sa už niekoľko mesiacov učia žiť klienti bánk. Okrem toho sa domácnosti vyrovnávajú s očakávaniami zvýšených cien energií. O týchto témach aj o dostupnosti bývania a inflácii sme sa rozprávali s Jurajom Valachym, riaditeľom Inštitútu finančnej politiky Ministerstva financií SR.

Pracovali ste 15 rokov v Tatrabanke. Aké skúsenosti z tohto pôsobiska uplatňujete na súčasnom poste?

Náš inštitút okrem makroekonomických analýz robí aj daňové a fiškálne analýzy a prognózy, behaviorálne experimenty a návrhy štrukturálnych reforiem, ktoré by mali posunúť Slovensko z dlhodobého hľadiska. Rámec aktivít je väčší, ako som mal v banke, kde som sa venoval makroanalýzam. V inštitúte som sa veľa naučil. Vždy ma zaujímala analýza financií štátu, ako sa mu darí, ako hospodári, čo by sa dalo robiť lepšie.

Aké štrukturálne reformy potrebuje Slovensko v oblasti bývania?

V lete sme publikovali veľkú štúdiu na tému, v čom Slovensko zaostáva za Nemeckom, a druhý pohľad bol, v čom zaostávame v kvalite života za krajinami OECD alebo západnými ekonomikami. Oblasť, kde najviac zaostávame v kvalite života, je bývanie. Nevnímal som to tak.

Myslel som, že kvalita bývania u nás je na dobrej úrovni. Na ďalších miestach bola kvalita zdravia, vedomosti, zručnosti, trh práce, občianska angažovanosť atď. Napríklad počet bytov na 1000 obyvateľov v SR je 370, ale v štátoch OECD je to 490. Jednoducho, máme oveľa menej bytov na počet obyvateľov. Novostavieb je stále málo.

Ako teda zvýšiť počet postavených bytov?

To je dlhodobý slovenský problém. Chýbajú nám nájomné byty a v tejto súvislosti už vláda prijala koncept, aby sa zvýšil ich počet. Problém nie je v nedostatku financií, ale v tom, že development bývania trvá príliš dlho. Ďalším problémom je napríklad slabá dopravná infraštruktúra. Celkovo ide o balík problémov, ktorý treba riešiť naraz, ťažko vybrať iba jeden najdôležitejší. Treba koordináciu viacerých rezortov, čo je dlhodobo slabosťou SR nielen v bývaní.

Parlament schválil tento rok stavebnú legislatívu, ktorá začne platiť od apríla 2024. Obsahuje aj nové postupy pri povoľovaní výstavby. Pomôže to?

Novela vznikla s ambíciou, aby sa procesy zrýchlili. Efekt možno nebude 100 %, ako si predstavoval predkladateľ, no niečo sa zlepší. Je to veľká vec, ktorá začne fungovať o dva roky. Efekt uvidíme o dva roky plus nejaký čas. Práve o tom sú štrukturálne reformy, trvajú dlhšie, sú finančné náročnejšie, ale dôsledky sú trvalé, v ideálnom prípade pozitívne.

Dostupnosť bývania na Slovensku poklesla. Čo je v tomto prípade rozhodujúce? Úroky hypoték, mzdy, inflácia, počet postavených bytov alebo cena stavebných materiálov?

Neexistuje jedna definícia výpočtu dostupnosti bývania, a preto sa treba na túto tému vždy pozerať komplexne. Ale v ustálenej verzii sa berie do úvahy príjem, cena nehnuteľností a úroková sadzba hypotéky. Do pandémie (teda do roku 2019)sa ceny nehnuteľností a výška platov hýbali spolu.

Znamená to, že rast reálnych príjmov domácností sa z hľadiska kvality bývania (v zmysle veľkosti bytu v m²) v rokoch 2012 až 2019 nezlepšoval. Čo však výrazne pomohlo dostupnosti, bolo výrazné znižovanie úrokových sadzieb hypoték, ktoré plne súviselo s vývojom úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky (ECB). Na kúpu bytu ste tak potrebovali nižšiu mesačnú splátku.

„Treba si uvedomiť, že nájomné bývanie neznamená lacnejšie bývanie.“

V roku 2020 ceny bytov stále rástli, banky boli opatrné s poskytovaním hypoték, ale platy klesli. V roku 2021začali platy znova rásť, no ceny nehnuteľností ešte rýchlejšie. Keď je nedostatok tovaru, podniky začnú viac vyrábať, ale viac bytov pre štrukturálne problémy postaviť nevieme. Tento rok do tejto situácie vstúpil rast úrokových sadzieb od ECB a mix iných faktorov.

Vieme povedať, že v rokoch 2021 a 2022 sa vytvorila realitná bublina, teda nesúlad medzi rastom cien nehnuteľností a príjmov, čo z dlhodobého hľadiska nie je žiaduce. Realitná bublina spľasne vtedy, keď platy „dobehnú“ ceny nehnuteľností. Druhá možnosť je stagnácia nominálnych cien nehnuteľností a tretia je pokles ich cien. Ceny a platy nemôžu žiť dlhodobo oddeleným životom.

Realitou dneška je vysoká inflácia, ktorá negatívne vplýva aj na kúpyschopnosť obyvateľstva a zhodnotenie investícií. Ako sa môžu proti nej občania brániť?

Keď je inflácia celoplošná a týka sa tovarov, potravín, cien energií a palív, ktoré potrebujeme bytostne na prežitie, máme veľmi malú možnosť jej čeliť. Luxusné tovary vieme nahradiť, ale pokiaľ ide o tovary na prežitie, možnosti sú limitované.

Treba prispôsobiť životné výdavky svojim príjmom, lepšie nevymyslíte. Investície do akcií alebo nehnuteľností neriešia problém okamžitého rastu mesačného príjmu. Ide skôr o spôsob, ako v dlhodobom horizonte ochrániť úspory.

V akom štádiu realitného cyklu je aktuálne Slovensko?

To je náročná otázka, lebo ide o nepozorovanú veličinu. No realitný cyklus je väčšinou v takom štádiu, v akom sa nachádza ekonomika. Podľa našich prepočtov sme dnes 1,8 % pod potenciálnym HDP. Naša ekonomika by mohla rásť oveľa rýchlejšie bez rizika zvýšenia inflácie.

Prinieslo by to rast príjmov, zamestnanosti a spotreby domácností. V sektore nehnuteľností sme určite v období prehriatia, ale s realitnými bublinami to nie je jednoduché. Vieme, že sme tam. Cena nezodpovedá fundamentom, ale nevieme, kedy bublina praskne a ceny klesnú.

ECB nám v minulosti už naznačila, aby sme boli v realitách opatrnejší.

Všetci chceme, aby náprava a návrat k fundamentom boli čo najmenej bolestné. Keď ju oddialime, pád trhu bude strmší. Ekonómovia nemajú radi výkyvy, ale dlhodobý rast v súlade s fundamentmi. Spomenuli ste, že ECB nás varovala, ale otázkou je, kto a aké má nástroje na nápravu. Je to vec trhu, ponuky a dopytu. Nemôžeme vydaním vyhlášky zakázať obchody s nehnuteľnosťami alebo stanoviť cenový strop pre byty či domy.

Národná banka Slovenska (NBS) vie zasiahnuť, pokiaľ ide o podmienky hypotekárnych úverov.

Jediné, čo vieme riadiť, je, komu a aké veľké úvery dávame. Je to náš jediný a silný nástroj a je dobre, že NBS ho aktívne využíva. Pred pandémiou bol rast hypotekárnych úverov veľmi rýchly a NBS sa ho svojimi opatreniami snažila utlmiť.

„V rokoch 2021 a 2022 sa vytvorila realitná bublina, čo nie je z dlhodobého hľadiska žiaduce.“

NBS začala obmedzovať podmienky poskytovania hypotekárnych úverov pre rizikovejších klientov. Tieto opatrenia sa mi páčili. Banky ich prijali pozitívne, pretože nastavili podmienky na trhu všetkým rovnako. V posledných mesiacoch vidíme spomalenie rastu poskytovaných hypoték a nebude treba zásah slovenskej centrálnej banky.

Stavebné sporenie a spotrebné úvery sú možnosťami, ako vykryť úver popri hypotéke z banky. Je efektívne zvýšiť štátnu podporu stavebného sporenia alebo parametre čerpania spotrebných úverov, aby sa občania menej zadlžovali?

Stavebné sporenie malo zmysel v minulosti. No dnes, ale to je môj osobný názor, je to už prekonaný produkt. Finančný trh a dostupnosť hypoték sú dnes úplne iné ako pred 20 rokmi, vtedy malo stavebné sporenie opodstatnenie. Pri hypotéke je vždy dobré mať nasporených 20 % z ceny nehnuteľnosti.

To sa môže zdať pre mladých veľa, no banky vedia urobiť aj výnimky. Mladí ľudia by si mohli nasporiť aspoň 10 %, majú pred sebou kariérny rast a možnosť rýchleho zvýšenia platu. Je to lepšia možnosť ako štátne dotácie do stavebného sporenia. Štát sa nemá vzdávať podpory bývania, to netvrdím, no má ísť skôr cestou podpory nájomného bývania.

Čo môže urobiť pre znižovanie regionálnych rozdielov, aby mnoho ľudí nemigrovalo za prácou do Bratislavy a netlačilo napríklad na trh s nájomným bývaním?

Nájomné bývanie pomáha pri sťahovaní za prácou. Na druhej strane nemôžeme rezignovať na regionálnu politiku. Áno, potrebujeme podporiť nájomné bývanie. Zároveň vieme, že to nie je všeliek na problémy regiónov.

Snažíme sa, aby podnikatelia šli aj do málo rozvinutých regiónov, čo riešime investičnou pomocou. Pomohlo by nám ukončenie vojny na Ukrajine a Ukrajina ako prosperujúci štát. Oblasti na periférii, kde sa končí ekonomický život, vždy trpia. V podobnej situácii boli za bývalého režimu rakúske regióny pri československej hranici.

Domácnosťami a podnikmi hýbu ceny energií. Rezort financií ich podrobne sleduje. Na čo sa majú pripraviť rodiny?

Zatiaľ sa ceny nezmenili, vidíme len sekundárne efekty prostredníctvom tovarov a služieb. Domácnosti to cítia cez vyššiu infláciu tovarov a služieb. Dôležité je, aby v roku 2023 rástli nové ceny energií pre domácnosti v takej miere, ktorá ich nedostane na kolená a nespôsobí recesiu ekonomiky. Keby ceny stúpli o cca 50 %, ekonomiku to nestiahne do hlbšej recesie.

Ale aj 50 % rast cien je pre mnohé domácnosti veľa, najmä pre tie s nízkym príjmom. Vyšší rast cien energií nad 50 % bude preto asi musieť pokryť štát. Okrem toho potrebujeme mechanizmy, ktoré podporia aj domácnosti, ktoré nevedia uniesť 50% rast.

Akým smerom by sa malo uberať bývanie na Slovensku?

Súčasná kompozícia možností bývania na Slovensku nie je dobrá. Zahraničné skúsenosti hovoria, že podiel nájomných bytov by mal byť väčší. Treba si však uvedomiť, že nájomné bývanie neznamená lacnejšie bývanie.

Schválený koncept nájomných bytov hrá s kartou, že budú výrazne lacnejšie ako komerčný nájom. Dlhodobo je to možné vtedy, keď v biznis modeli je niečo iné v porovnaní so súkromným prenajímateľom. Napríklad nižšia DPH, lepšie financovanie, nákladovo efektívnejšia starostlivosť o nájomný fond, dlhšia návratnosť investície ako v prípade developera. Podiel nájomného bývania by mal zodpovedať potrebe migrácie obyvateľstva a štartovacích bytov.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 10/2022