Nehnuteľnosť ako investícia do budúcna, áno či nie?

Investovanie do nehnuteľností sa stalo jedným z najatraktívnejších spôsobov, ako bezpečne zhodnotiť svoje peniaze. V roku 2008, kedy ceny nehnuteľností dosiahli svoj vrchol, zarobili veľké peniaze investori, ktorí predávali. Odvtedy hodnota nehnuteľností postupne klesá a trh sa začína stabilizovať. V čase poklesu cien sa oplatí kupovať nehnuteľnosti v očakávaní, že ceny nehnuteľností v budúcnosti stúpnu. Pri investovaní do nehnuteľností musí investor však zvážiť nielen vývoj cien, ale aj ďalšie faktory, ktoré v budúcnosti môžu hodnotu jeho investície významne ovplyvniť.

Informácie nad zlato
Na investíciu do nehnuteľnosti sa treba pozerať z dlhodobého hľadiska, pretože ceny nehnuteľnosti dlhodobo rastú. Peniaze uložené v nehnuteľnostiach sa teda postupne zhodnocujú aj napriek krátkodobým výkyvom. Investor, ktorý chce na kúpe nehnuteľnosti zarobiť, by mal zvážiť všetky výhody aj nevýhody tak, akoby kupoval nehnuteľnosť pre vlastnú potrebu. „Investor musí získať všetky dostupné informácie o kvalite, parametroch a vlastnostiach nehnuteľnosti ako aj  o lokalite, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Od týchto faktorov potom závisí aj dopyt po prenájme alebo predaji nehnuteľnosti v budúcnosti,“ uvádza partner spoločnosti Herrys Filip Žoldák.

Základom správneho rozhodnutia je:

• Maximum informácií o nehnuteľnosti, kvalitná lokalita a výhodná poloha
• Analýza vlastnosti nehnuteľnosti a vývoja trhu
• Vízia do budúcna – účel a čas investície do nehnuteľnosti
• Finančná analýza – predpokladané výnosy a návratnosť

V čase poklesu cien sa oplatí kúpiť
V súčasnosti sa oplatí investovať do nehnuteľností z dôvodu nízkych cien a výhodných úverov. Zároveň dopyt prevyšuje ponuku nehnuteľnosti, ktorá je limitovaná, čo môže spôsobiť zvyšovanie cien.
Výhody investície do nehnuteľnosti:

• Hmatateľná investícia
• investor vie do čoho investuje
• Zhodnocovanie v čase – v prípade prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti v priaznivejšom období na základe vývoja trhu. Investor tak môže na nehnuteľnosti zarobiť dvakrát, a to na prenájme nehnuteľnosti a potom na predaji.
• Ochrana peňazí pred infláciou
• Investícia do nehnuteľnosti v rámci diverzifikácie rizika investovania

Ekonomický vývoj vplýva na realitný trh
Investovanie do nehnuteľností má samozrejme aj svoje nevýhody a riziká ako je to aj pri ostatných typoch investícií.

Nevýhody

• Náklady na rekonštrukciu – v prípade zlého stavu nehnuteľnosti alebo skrytých chýb
• Riziko obdobia bez nájomcu
• Prírodné katastrofy, nepredvídateľné udalosti

Byt, dom alebo pozemok?
Všeobecne platí, že vhodná investícia je tá, ktorá spĺňa ekonomické parametre z ročného výnosu v porovnaní s inými formami investícií. Výnosy z každej investície do určitej miery ovplyvňuje inflácia. Často sa stáva, že úroky z investovaných peňazí v banke nedosahujú úroveň inflácie. Trh s nehnuteľnosťami nie je do takej miery ovplyvnení infláciou. Podľa analytikov z hľadiska očakávaného výnosu na trhu nehnuteľnosti je najlepšou voľbou investícia do bytu. V prípade dlhodobej investície je lepšie investovať do menších bytov. I keď sa neočakáva výraznejší rast cien týchto nehnuteľností, výnosy z prenájmu za meter štvorcový menších bytov patria medzi najvyššie. Avšak v prípade, že investor chce kapitál investovať v konzervatívnejšej forme, je lepšia investícia do pozemku.

Rastie dopyt najmä po vilách a priestranných bytoch
Ceny nehnuteľností po postupnom poklese od roku 2008 zaznamenali v treťom kvartáli tohto roka mierny nárast v porovnaní s druhým štvrťrokom. Analytici však nepredpokladajú výrazné oživenie trhu vzhľadom na zložitú ekonomickú situáciu v eurozóne, ktorá ovplyvňuje aj slovenskú ekonomiku.

Zaujímavý vývoj na trhu nehnuteľností však vykazujú ceny 5-izbových a väčších bytov, ako aj priestranných víl, ktoré neevidujú tak výrazný pokles od roku 2008 ako ostatné typy bytov a rodinných domov. Najmä ceny víl sa držia neďaleko svojej rekordnej úrovne. Tento trend potvrdzuje záujem bohatších investorov o uloženie svojich peňazí do nadštandardných nehnuteľnosti.

Podľa údajov NBS rast priemerných cien domov sa v treťom štvrťroku v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom zdynamizoval, pričom výraznejšie vzrástli priemerné ceny priestrannejších víl ako priemerné ceny štandardných domov. Rast priemerných cien v treťom štvrťroku 2012 zaznamenali prakticky všetky typy bytov, pričom výraznejšie rástli priemerné ceny priestrannejších bytov. Zaujímavosťou je, že v prípade jednoizbových bytov sa strieda medzištvrťročné zvyšovanie a znižovanie ich priemerných cien už od polovice roku 2010.

Investovať do nehnuteľnosti alebo vyčkávať?
Pri investícii do nehnuteľnosti podľa Filipa Žoldáka prevažujú výhody nad nevýhodami. V súčasnosti vzhľadom na pokles cien sa oplatí investovať do nehnuteľnosti najmä tým, ktorí majú voľnú hotovosť. Takáto investícia by mala ochrániť peniaze investorov pred infláciou. Podľa analytikov investícia do nehnuteľnosti by mala byť povinnou súčasťou investičného portfólia v rámci diverzifikácie rizika. Tí, čo uvažujú nad investíciou do budúcna prostredníctvom hypotekárneho úveru, by si mali zvážiť návratnosť investície a výnosy z nehnuteľnosti aj vzhľadom na úroky na úver.

-e-
Ilustračné foto: Dano Veselský