Nová stavebná legislatíva hýbe podnikateľmi a politikmi

Verejný záujem v územnom plánovaní, nová stavebná legislatíva, nájomné bývanie a jeho podpora zo strany Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) boli nosné témy živej diskusie medzi účastníkmi podujatia Development Summit 2022 (16. júna) v Bratislave. Sú to zároveň náročné výzvy, pred ktorými stojí verejný, súkromný a občiansky sektor na Slovensku.

Verejný záujem prezentujú aj verejné stavby

Verejný záujem, na ktorý sa odvolávajú mnohí, obsahuje aj nový zákon o územnom plánovaní.  V zákone má širokú definíciu a podstatou je, že verejný záujem je vyjadrený územnoplánovacou dokumentáciou.

Prax ukazuje, že nie je iba jeden. Má viacero nositeľov – samosprávy, štát, občanov či podnikateľský sektor, ktorý stavia byty, občiansku vybavenosť či priemyselné nehnuteľnosti.

„Ak sa verejný záujem pretaví do záväznej časti územného plánu (ÚP), potom by mala nasledovať etapa, ktoré vedie k realizácii,“ uviedla Jela Plencnerová z Urbanisticko architektonického ateliéru Jela v priebehu prvého diskusného panela.

V minulosti pracovala aj na bratislavskom magistráte a pozná tamojšie procesy. V územnom plánovaní sú predpisy, ktoré definujú množstvo a formu služieb a technickej infraštruktúry. ÚP by mal odrážať aspoň minimum stavieb vo verejnom záujme, aby sa dali neskôr zrealizovať.

Plencnerová spomenula aj aktuálny príklad obce Chorvátsky Grob v blízkosti Bratislavy s rozsiahlou rezidenčnou výstavbou, v ktorej  ÚP však neboli plochy pre občiansku vybavenosť.

Martin Berežný, riaditeľ sekcie územného plánovania Metropolitného inštitútu Bratislavy ju doplnil v tom zmysle, že ÚP nie je len odborným dokumentom ale je „preklopením“ politiky mesta.  Existuje často súperenie rôznych verejných záujmov. S tým počíta aj zákon o územnom plánovaní podľa konateľa advokátskej kancelárie Ružička and partners Jána Azuda.

Zákon hovorí, že je úlohou orgánu územného plánovania, aby v rámci svojej kompetencie zlaďoval a vyvažoval štátny, mestský záujem a ďalšie záujmy. Verejný záujem je podľa zákona o územnom plánovaní veľmi zameraný na sociálne a ekologické aspekty, povedal Azud s tým, že tento záujem sa vyvíja v čase a má viacero vrstiev.

Bratislava stále rieši vydávanie záväzných stanovísk

Náročná práca legislatívcov nad  dlho očakávanými zákonmi o územnom plánovaní a výstavbe sa nekončí ich zverejnením a aprílom 2024, kedy vstúpia do platnosti. Je možné, že sa Slovensko dočká dovtedy novely platného stavebného zákona.

Na úvod panelu o stavebnej legislatíve povedal konzultant pre oblasť výstavby Roman Skorka z Úradu podpredsedu vlády SR, že v príprave je tzv. zberný zákon, a potom bude nasledovať jeho pripomienkové konanie. V ňom budú novelizované všetky súvisiace právne predpisy.

Novovzniknutý Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR bude zaoberať aj potrebnými vyhláškami. Úrad pripravuje v tejto súvislosti viacero pracovných  skupín. Za veľmi dôležité Skorka považuje, že v jednom integrovanom konaní o stavebnom zámere by sa mali vybaviť aj zložky súvisiace s oblasťou životného prostredia.

V súvislosti s vydávaním záväzného stanoviska je komplikovaná situácia v Bratislave, kde hlavné mesto a mestské časti sú obcami a diskutujú o zmene v prijatom zákone.  Starosta bratislavského Ružinova Martin Chren uviedol, že smerujú k tomu, aby sa stavebník obrátil so žiadosťou na jedno miesto a dostal na záver jedno stanovisko. „Pravdepodobne cena za to, že sa budeme musieť dohodnúť, je predĺženie procesu možno o 10 dní,“ povedal starosta Chren s tým, že jadrom problému je územný plán mesta a jeho rozvojové územia.

Generálny riaditeľ developerskej spoločnosti YIT Slovakia Milan Murcko pripomenul, že nová stavebná legislatíva je potrebná na zvýšenie dostupnosti bývania na Slovensku, ktorá je kľúčová pre rozvoj ekonomiky a spoločnosti.

Aby Slovensko dosiahlo napríklad fínsku úroveň a štandard bývania, muselo by postaviť 850-tisíc bytov. V tejto škandinávskej krajine trvá povolenie bytového domu so sto bytovými jednotkami pol roka, na Slovensku 45 mesiacov, v prípade sa niekto neodvolá.

Aktuálny stav legislatívy ovplyvňuje aj vývoj spojený so stavebnými realizáciami z Plánu obnovy a odolnosti. „Premiér Eduard Heger dal úlohu rezortu dopravy, aby pripravilo rýchlu novelu stavebného zákona. Cieľom je skrátiť povoľovacie procesy tak, aby bolo čo najlepšie možné čerpať finančné prostriedky z fondu obnovy,“ povedal počas konferencie Development Summit 2022 výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek, ktorý ju celú moderoval.

Úloha vyplynula podľa Suchánka zo stretnutia, ktoré sa uskutočnilo minulý mesiac, a na ktorom boli aj stavebné firmy. Odznelo tam, že kapacity a stavebný materiál na výstavbu sú, problém je časovo stihnúť povoľovací proces a obstarávanie.  Starosta Chren dodal, že Združenie miest a obcí Slovenska predložilo v minulosti novelu stavebného zákona, ktorý zlučoval územné a stavebné konanie.

Záujem o nájomné byty rastie

Novým impulzom do diskusie o ňom bola príprava a prijatie zákona o štátom podporovanom nájomnom bývaní. Tradíciu vo financovaní nájomného bývania predstavuje ŠFRB, ktorý eviduje záujem samospráv. „Minulý rok sme poskytli finančné prostriedky na výstavbu vyše 1500 nájomných bytov, napriek tomu, že ceny materiálov stúpli,“ povedal generálny riaditeľ ŠFRB Tomáš Lamprecht s tým, že od istého obdobia sa zlepšili podmienky čerpania pre súkromný sektor.

Tento sektor na rozdiel od samosprávy môže v nájomnom dome umiestniť aj nájomcu s vyšším príjmom.  Jeho poznatok je, že samosprávy začínajú oslovovať podnikateľov, aby stavali v ich obci nájomné byty.  Žiadosť na fond  spojenú  s výstavbou nájomných bytov podalo po dlhšom čase aj mesto Bratislava.

Veľký záujem je o obnovu bytovej budovy, na ktorú fond vynaloží 120 až 130 miliónov eur, potom sú to nájomné byty, výstavba zariadení sociálnych služieb, úvery fyzickým osobám a mladomanželské pôžičky.

„Poskytujeme úvery  pre mladomanželov na kúpu bytu s úrokovou sadzbou na úrovni 2 %. Nie je to taký atraktívny úrok ako v komerčnej banke, ale je dlhodobo garantovaný,“ pripomenul generálny riaditeľ Lamprecht.

Konateľ Bencont Development Martin Šimurda vyjadril názor, že ponuku a dopyt po nájomnom bývaní vyrieši trh. Podľa neho túto situáciu netreba riešiť novým zákonom a vznikom novej organizácie, ktorá bude rozhodovať. Osobne má obavu podnikať v nájomnom bývaní, pretože nedôveruje zásahom zo strany štátu.

O situácii na slovenskom trhu nehnuteľností povedal, že sa spomalil rast cien. V Bratislave, kde je trh lukratívny, je limitom výška hypoték, ktoré môžu poskytnúť banky. Pozorne sleduje aj vývoj v susednej Českej republike, ktorá má na rozdiel od SR vlastnú menu – korunu. „Zvýšenie úrokových sadzieb znížilo dopyt po hypotékach a následne po nehnuteľnostiach,“ konštatoval Šimurda.