Podľa IUR sú v pripravovanom stavebnom zákone nevyriešené zásadné problémy

Inštitút urbánneho rozvoja dnes do parlamentu poslal otvorený list. V liste poslancov Národnej rady Slovenskej republiky upozorňuje na zásadné problémy návrhu stavebného zákona, ktorý bude predmetom rokovania na aktuálnej schôdzi NR SR. Napriek skutočnosti, že Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR odstránilo viaceré zásadné problematické úpravy a vysporiadalo sa čiastočne aj s otázkou čiernych stavieb, IUR má za to, že v návrhu nového stavebného zákona prevažujú negatíva nad jeho pozitívami.

Výkonný riaditeľ IUR ing. Juraj Suchánek tvrdí: „Zákon nie je v takom znení a tak prepracovaný, aby mohol byť schválený a najmä, aby mohol nadobudnúť v tomto znení účinnosť od 1.7.2016.“

K parlamentnej tlači 1573 (návrh nového stavebného zákona)
Vážená pani poslankyňa,
Vážený pán poslanec,
dovoľujeme obrátiť sa na Vás v súvislosti s návrhom nového stavebného zákona (parlamentná tlač 1573), ktorý je na programe aktuálnej schôdze Národnej rady Slovenskej republiky.
Inštitút urbánneho rozvoja (IUR) je nezisková organizácia, ktorá združuje všetky profesie pôsobiace v oblasti urbánneho rozvoja a tvorby krajiny. Architektov, developerov, inžinierov, projektantov, stavebné firmy, ale aj predstaviteľov finančných inštitúcií, marketingových odborníkov, právnikov, realitné kancelárie, správcov nehnuteľností i reprezentantov samospráv a orgánov štátnej správy.

IUR sa iniciatívne zapájal a z odborného prostredia predkladal kontinuálne pripomienky v procese prípravy nového stavebného zákona.
Napriek skutočnosti, že ministerstvo dopravy odstránilo viaceré zásadné problematické úpravy a vysporiadalo sa čiastočne aj s otázkou čiernych stavieb, máme za to, že v návrhu nového stavebného zákona prevažujú negatíva nad jeho pozitívami. Zákon nie je v takom znení a tak prepracovaný, aby mohol byť schválený a najmä, aby mohol nadobudnúť v tomto znení účinnosť od 1.7.2016.

V prvom rade opätovne poukazujeme na skutočnosť, že návrh zákona nesplnil svoje ambície zjednodušiť administratívne procesy a priniesť rýchlejšie a transparentnejšie konania. Stavebný zákon v navrhovanom znení neznamená žiaden progresívny pokrok, ale naopak je len komplikovaným prerobením teraz platného zákona. V prípade aplikácie navrhovaného zákona predpokladáme rovnaké problémy v praxi ešte znásobené zmätkom v aplikácií nových inštitútov.
Stavebný zákon sa dotýka najširšieho možného počtu subjektov, zasiahne od širokej vrstvy obyvateľov a malých stavebníkov až po významných stavebných investorov, samosprávu a štát a ich projekty výstavby infraštruktúry, či strategických parkov.

Dovoľujeme si nižšie uviesť vybrané okruhy problémov, ktoré vyplývajú z nového stavebného zákona. Myslíme si, že návrh zákona by nemal byť v takomto znení schválený a účinný v polovici budúceho roka, inak spôsobí zmätok v územnom plánovaní a predraží a predĺži jednotlivé postupy výstavby najmä pre malých stavebníkov. (Nižšie uvedené body sú podrobnejšie uvedené v závere listu.)

1. Napriek pôvodnému zámeru skrátiť lehoty konaní, predložený návrh zákona konania predlžuje.
2. Zbytočný inštitút povinného zastavovacieho plánu komplikuje, predlžuje a predražuje výstavbu.
3. Návrh zákona neumožňuje skolaudovať energeticky sebestačné budovy ako je napríklad Chata pod Rysmi, alebo iné moderné, ekologické rodinné domy.
4. Nejasná úprava prechodných ustanovení môže mať radikálny dopad na bežných občanov najmä starších, či menej vzdelaných ľudí.
5, 6 a 7 Viaceré nedopracované detaily v návrhu zákona môžu celý povoľovací proces zastaviť.
8. Krátka lehota do nadobudnutia účinnosti zákona nedáva dostatočný čas na potrebné školenia pre zamestnancom stavebných úradov.
9. V aktuálnej podobe je nový zákon nejasný, tiež treba pripraviť a odrokovať viaceré vyhlášky a tiež novely ďalších právnych predpisov (ktoré ešte neprešli pripomienkovaním odbornej verejnosti), bez ktorých je zákon neaplikovateľný v praxi.

Podrobnejšie k bodom z prvej časti listu:
1. Podľa platného stavebného zákona možno uviesť, že zákonná lehota pre rozhodnutie v zložitejších prípadoch je vrátane lehôt na doručovanie do vlastných rúk 90 dní, v skutočnosti je tento proces výrazne dlhší. Navrhovaný zákon síce chcel zreálniť lehoty rozhodovania, avšak zrejmá obava je, že aplikácia inštitútu nečinnosti bude rovnako nepoužiteľná ako v súčasnosti. Pri prepočítaní pritom nový stavebný zákon znamená pri doručovaní do vlastných rúk v bežných prípadoch lehotu až 165 dní do právoplatného rozhodnutia, a to nepočítame so žiadnymi komplikáciami. Nový zákon teda objektívne zdvojnásobil lehoty na konania a nie skrátil, čo bol proklamovaný cieľ.
2. Návrh zákon zavádza nový inštitút územnoplánovacej dokumentácie – zastavovací plán; vyžaduje sa povinnosť jeho obstarania vždy, ak ide o zámer rozsiahlej novej výstavby v obytnom území a v zmiešanom území v obci, ktoré je väčšie ako 3 ha. Zároveň má mať zastavovací plán obmedzenú platnosť 4 roky – z pohľadu jednotlivca, ktorý vlastní pozemok na budúcu výstavbu rodinného domčeka môžu nastať minimálne dve situácie, pri ktorých navrhovaná úprava zastavovacieho plánu je neprimeraná a diskriminačná:
a) ak napríklad územný plán určí lokalitu v ktorej vlastníte pozemok na rozsiahlu novú výstavbu, aby ste v nej mohli začať povoľovacie konanie, obec musí schváliť najprv zastavovací plán – nie je možné, aby ste začali stavať na základe územného rozhodnutia a stavebného povolenia. Problémom však je, že obec nemá povinnosť na váš podnet tento zastavovací plán schváliť. Náklady na obstaranie zastavovacieho plánu sú nepomerne väčšie ako náklady na prijatie jedného územného rozhodnutia. Bude mať obec vôbec finančné prostriedky, dostatok odborných pracovníkov, a najmä vôľu obstarávať zastavovacie plány? Alebo ak bude chcieť vlastník pozemku povoliť v takejto zóne napr. rodinný dom, bude musieť zaplatiť obci zastavovací plán v hodnote niekoľko tisíc eur (v súčasnosti by zaplatil poplatok za územné a stavebné konanie – stovky eur) a opäť bez istoty, že ho poslanci schvália.?
b) kúpite si pozemok napr. v naplánovanom satelite na území ktorého, je zastavovací plán s tým, že pre umiestnenie stavby vám stačí stavebné povolenie, keďže zastavovací plán existuje;. Kým sa vám však podarí získať stavebné povolenie a hypotéku, môže sa stať, že zastavovaciemu plánu skončí platnosť – na základe zastavovacieho plánu ste si naplánovali výstavbu, získali hypotéku, ktorú prípadne už splácate – nebude existovať iná možnosť, ako nanovo obstarať zastavovací plán pre celé územie, čo výrazne predraží a predĺži celý proces výstavby.
Povinnosť zastavovacieho plánu v navrhovanom znení popiera akékoľvek prípadné benefity tohto inštitútu, zároveň obmedzená platnosť na 4 roky (max 6rokov) je nedôvodná a predstavuje zbytočné vynakladanie prostriedkov, tak drobných stavebníkov ako aj pre obce, ktoré teraz nemajú dostatok prostriedkov na územné plány obcí, nie to ešte na opakované zastavovacie plány. Na základe vyššie uvedeného odporúčame, aby zastavovací plán bol výlučne dobrovoľným nástrojom územného plánovania a zároveň aby nebola obmedzená jeho platnosť.
3. Návrh zákona obsahuje tiež viacero nezrovnalostí v konaniach, napríklad nebude možné skolaudovať autonómne domy a to napriek silnejúcemu trendu energetickej samostatnosti a zvyšovania energetickej efektívnosti. Ak by za účinnosti nového stavebného zákona došlo k zničeniu chaty pod Rysmi, nebolo by ju možné obnoviť a novú stavbu skolaudovať, keďže nie je možné skolaudovať stavbu, ktorá nie je napojená na verejný elektrický rozvod (rovnako nebude možné kolaudovať stavby nepripojené na verejnú kanalizáciu, a to ani také, ktoré vôbec nepotrebujú takúto prípojku).
4. Za nie veľmi vhodnú z hľadiska vlastníkov malých stavieb resp. starších stavieb možno považovať aj úpravu prechodných ustanovení zákona. Nie je zrejmé, či po uplynutí termínu pre podanie žiadosti o dodatočnú legalizáciu starších stavieb sa stavba stáva nepovolenou, takže tieto „staré“ stavby sa budú považovať za nepovolené podľa navrhovaného zákona – s jedinou možnosťou ich odstránenia. Prakticky to môže viesť k problémom najmä pri starších obyvateľoch, alebo menej informovaných obyvateľov, kedy podľa aktuálneho návrhu nedolegalizované stavby sa po roku 2024 budú musieť odstrániť. Napr. sused má prístavbu, alebo podkrovie postavené bez povolenia a bude ju musieť zbúrať? Budú sa takýmto spôsobom riešiť susedské spory? Ak odmietne vlastník stavbu odstrániť, pôjde o vysťahovanie na základe súdnych rozhodnutí?
5. Podľa návrhu zákona by nemohol stavebný úrad prerušiť stavebné konanie napr. v prípade, ak by stavebník z dôvodu vážnej choroby alebo nehody požiadal o prerušenie na dlhšie ako 30 dní, keďže to návrh zákona vylučuje. Hlavou 22 je tiež prípad, kedy stavebník požiada o prerušenie konania z dôvodu získania záväzného stanoviska, ktoré však zo zákona môže byť vydané aj v 60 dňovej lehote, stavebný úrad ale môže prerušiť konanie na návrh len na 30 dní.
6. Dostatočne nie je prepracovaná ani úprava tých konaní, kedy sa na pozemku nachádza umelecké dielo neznámeho autora – v takomto prípade tiež môže dôjsť k prípadu, že bude z procesných dôvodov znemožnená nová výstavba.
7. Z návrhu zákona tiež vyplýva, že ak by dôvodom začatia stavby bez povolenia bolo ohrozenie spôsobené prírodnými vplyvmi, omeškaním súvisiacej alebo nadväzujúcej stavby alebo znehodnotenie nedokončenej stavby poveternostnými vplyvmi, napríklad v prípade zničenia strechy hradu víchricou, tak nie je možné povoliť pokračovať ďalej v stavebných prácach a v týchto prípadoch by musela byť takto vzniknutá stavba odstránená ako nepovolená stavba.
8. Aplikácia nového stavebného konania si bude vyžadovať dôsledné preškolenie stoviek pracovníkov stavebných úradov, ale aj masívnu osvetu stavebníkov – okrem iného aj z dôvodu, že v prípade výstavby bez povolenia alebo v rozpore s ním už nebude existovať spätný chod, ako takúto stavbu neodstrániť. V tomto prípade poukazujeme napríklad na nedávno medializovaný prípad dobrovoľníckej aktivity upratania a zlepšenia prostredia výstavbou mobiliáru na verejnom priestore v Piešťanoch – v prípade platnosti nového zákona by takáto aktivita už nemohla vzniknúť resp. musela by byť takáto „verejnosti prospešná“ výstavba odstránená. Máme za to, že legisvakančná lehota nie je v tomto prípade dostatočná, ani pre prípravu šiestich vykonávacích vyhlášok, ani pre nevyhnutnú prípravu novelizácií ďalších súvisiacich predpisov (napr. zákon o ochrane pamiatkového fondu).
9. Návrh zákona obsahuje oproti verzii, ktorá bola v medzirezortnom pripomienkovom konaní podstatné zmeny, viaceré navrhované inštitúty preto neprešli hlbšou analýzou ich aplikácie v praxi a nestihli sa odstrániť nezrovnalosti. Nie je napríklad vôbec zrejmé, či sa vôbec bude a na základe akého aktu umiestňovať rodinný dom – jednoduchá stavba na pozemok. Z navrhnutého znenia nie je možné vylúčiť, že by niekto na umiestnenie rodinného domu na pozemku určenom na zastavanie v zastavenej oblasti vyžadoval prijatie napríklad územného plánu zóny alebo zastavovacieho plánu a tým určil zastavovacie podmienky inak stavebnú úrad neumožní umiestnenie rodinného domu; uvedený postup je však takmer nedosiahnuteľný pre individuálneho malého stavebníka.

Ďakujeme Vám za pozornosť, ktorú venujete príprave nového stavebného zákona.

Ilustračné foto: Dano Veselský