Nový stavebný zákon – áno, alebo nie
Stavebný zákon 50/76 má takmer 50 rokov. Zákon nie je zlý, avšak jeho interpretácia, ohýbanie a podliezanie, a tiež nové postavenie subjektov stavebného konania spôsobili, že stavebný proces na Slovensku sa stal nie len ťažký, ale aj nevypočítateľný, extrémne drahý, či dokonca takmer nemožný (dnešná Bratislava).
Roky trvajúce stavebné konania spôsobujú predraženie stavieb, nečerpanie fondov a tvorbu korupčného prostredia. Ak má investor extrémne dlho držať pohromade celý realizačný tím, ak má v projekte uložené nemalé peniaze, núti ho nečinnosť úradov siahnuť po krajnom riešení. Korupcii.
Korupcia nie je jav, ktorý by primárne aktivoval investor. V konečnom dôsledku ho oberá o zisk. Je to krajné riešenie v stave, keď úrady buď nekonajú, alebo účastníci konania robia obštrukcie. Cena za všetky náklady, teda aj za bočné výdavky, sa prirodzene premieta do ceny finálneho produktu, napríklad bytu , ktorú korunuje ešte DPH a daň za rozvoj . Byt sa tak stáva extrémne drahým.
Pri výstavbe tak citlivej oblasti, ako sú byty, chce k takmer každý kupujúci, aby bol byt lacnejší. Preto je aj v záujme kupujúcich, aby sa pomery v stavebných konaniach konečne „znormálnili“.
Developer nie je od prírody zlá postava. Zlou ho robí mystifikácia a neexistujúce pravidlá. Demistifikáciu developera, zlacnenie a zrýchlenie výstavby, môže pomôcť vyriešiť aj, ale nie len, nový stavebný zákon.
Čo musí, alebo by mal riešiť nový stavebný zákon?
Predovšetkým musí zmeniť územné plánovanie. Dobré územné plány umožnia, aby stavebné povolenie bolo jednokolové, nie dvojkolové ako je to dnes, a aby netrvalo extrémne dlho.
Územný plán u nás predpisuje, niekedy veľmi striktne, inokedy benevolentne. V zásade podľa toho, o koho ide. Určuje , čo sa môže, na rozdiel od napríklad Rakúska, kde obdobný regulačný materiál hovorí, čo sa nemôže. Množina toho, čo sa môže je vždy menšia ako množina toho, čo sa nemôže.
Naša súčasná metodika regulácie obmedzuje tvorivosť, ale aj vlastníctvo. U nás sa často stáva, že politici prichádzajúci do samosprávy nevedia o územnom plánovaní absolútne nič, a tak improvizujú a namiesto dlhodobej koncepcie prinášajú ad hoc riešenia. Vznikajú rôzne komisie, ktoré majú riešiť problémy, čo pochopiteľne v krátkom volebnom cykle a pri tak komplexnej problematike, ako je územný rozvoj, nie je riešenie.
Tieto komisie v rozpore s dikciou územného plánu môžu rozhodovať , meniť a požadovať. Poznám rozhodnutia typu: „Tu nám postavte to , alebo tamto, nájomné byty, potraviny , cestu , križovatku …“ Lenže toto naráža na otázku, na ktorú musia politici konečne odpovedať. Kde je hranica medzi ochranou vlastníckeho práva, kde je hranica medzi vydieraním a rozumnou dohodou?
Za 30 rokov som zažil desiatky bizarných situácií, rozhodnutí a stanovísk, pri ktorých sa hranice posúvali a stierali. S niektorými sa podelím v nasledujúcich blogoch.
Elektronický úradník
Ak by boli územné plány spracované precízne, ak by nemali zabudované reštrikčné opatrenia , ktoré odporujú požiadavkám doby, stačil by jeden obyčajný úradník , ktorý by povedal : „Váš návrh je, alebo nie je v súlade s regulačným plánom.“
Takto je to napríklad v Estónsku. Tam investor podáva projekt aj žiadosť elektronicky a všetko ďalej zabezpečuje elektronický úradník. Teda nie živá bytosť, ale počítač. Počítač vyhodnotí, či je projekt v súlade, alebo v nesúlade s regulačným územným plánom. Predpokladom takéhoto postupu je ale dokonale vypracovaný územný plán. Teda niečo, čo sa nám doteraz nepodarilo spraviť nikde. Len v Bratislave napríklad dvakrát pripravená veľká zmena územného plánu neprešla preto, lebo sa nenašla „politická vôľa“.
Inými slovami , keď ste vy nedovolili schváliť to , na čom záleží nám, my sme nedovolili schváliť to, na čom záležalo vám. Takže stojíme. A dnes preto stojí aj stavebníctvo, ktoré nemá dostatok zákazok. A byty začínajú atakovať hranicu 4000 eur/m2.
Ďalším predpokladom zrýchlenia a sprehľadnenia stavebného konania je „odluka“ stavebných úradov od miest a obcí. Je to nevyhnutný predpoklad, aby sa úrady oslobodili od politických vplyvov a stali sa profesionálnymi partnermi stavebníkov.
Ďalšou nevyhnutnou súčasťou zákona musí byť jasné zadefinovanie účastníkov stavebného konania a ich vzájomné práva. Dnes môže do stavebného konania zasahovať každý. Aj občianske združenie domových samospráv so sídlom v Bratislave k projektu v Snine. A to nie je dobre.
Prečítajte si tiež
V posledných rokoch si extrémne postavenie vylobovali energetici a vodárne. Vodárňam musí investor bezplatne odovzdať infraštruktúru, energetici žiadajú za každé stanovisko poplatok.
Naše úrady nie sú vybavené schopnosťou robiť arbitráž medzi účastníkmi konania, a tak namiesto obštrukcií a nič neriešiacich súdov musí investor, ak chce niekedy stavať hľadať radšej dohodu a to aj za cenu uplácania, platenia rôznych členských poplatkov, vyvolaných investícií, jednoducho kupovania si stanovísk. Aj od „environmentálnych“ združení, mestských alebo sieťových účastníkov stavených konaní. Ich cena bohužiaľ neustále stúpa.
Reforma samospráv a štátnej správy je nutnosťou
Ak by zákon prešiel v kontúrach, ktoré popisujem, bude tu otázka, ako mestá donútiť, aby si spravili domácu úlohu a riadne spracovali územné respektíve regulačné plány. Teda také plány, na základe ktorých by vedel investor požiadať elektronického úradníka o vydanie stavebného povolenia.
Mám obavu , že na vypracovanie kvalitných územných plánov nebudeme mať dosť odborníkov a ani dosť politickej chuti. A keby sme aj mali, trvalo by to roky, aby sme spracovali množstvo kvalitných územných plánov.
Plán reštartu Slovenska , ktorý vláda zatiaľ nezverejnila a údajne ho pripravuje, by podľa mňa mohol obsahovať aj rozsiahlu reformu štátnej správy a samosprávy. Jej zefektívnenie, zoštíhlenie a kompetentnosť sa môžu stať v budúcnosti otázkou prežitia štátu.
Pri neustálom zadlžovaní a zvlášť pri jeho dnešnom tempe sa môže stať, a to v krátkej dobe, že nebudeme mať na platy úradníkov a štátnych zamestnancov. Je najvyšší čas sa touto témou začať zaoberať. Reforma samospráv a štátnej správy je preto podľa mňa otázkou nanajvýš aktuálnou.
Povoľovací proces stavieb a územné plánovanie je jednou z oblastí, ktorá by si pri reforme vyžiadala osobitú pozornosť. Pravdu povediac neviem si sfunkčnenie stavebného konania predstaviť bez reformy štátnej správy a samosprávy. A už vôbec si neviem predstaviť postaviť 25-tisíc nájomných bytov každý rok. To je ale už iná téma. K nej sa vyjadrím v nasledujúcom blogu.
Na záver si dovolím urobiť malú predpoveď . V súčasnosti pripravovaná verzia stavebného zákona , je v poradí 18. verziou za posledných 12 rokov! Nemyslím si ale, že je poslednou.
Autor komentára je CEO STAVMAT STAVEBNINY a IN VEST.
