Pavol Kollรกr

ย Novรฝ stavebnรฝ zรกkon โ€“ รกno, alebo nie

Stavebnรฝ zรกkon 50/76 mรก takmer 50 rokov. Zรกkon nie je zlรฝ, avลกak jeho interpretรกcia, ohรฝbanie aย podliezanie, aย tieลพย  novรฉ postavenie subjektov stavebnรฉho konania spรดsobili, ลพe stavebnรฝ proces na Slovensku sa stal nie len ลฅaลพkรฝ, ale aj nevypoฤรญtateฤพnรฝ, ย extrรฉmne drahรฝ, ฤi dokonca takmer nemoลพnรฝ ย (dneลกnรก Bratislava).ย 

Roky trvajรบce stavebnรฉ konania spรดsobujรบ predraลพenie stavieb, neฤerpanie fondov a tvorbu ย korupฤnรฉho prostredia. ย Ak mรก investor extrรฉmne dlho drลพaลฅ pohromade celรฝ realizaฤnรฝ tรญm, ak mรก vย projekte uloลพenรฉ ย nemalรฉ peniaze, nรบti hoย  neฤinnosลฅ รบradov ย siahnuลฅ po krajnom rieลกenรญ. Korupcii.

Korupcia nie je jav, ktorรฝ by primรกrne aktivoval investor. Vย koneฤnom dรดsledku ho oberรก oย zisk. ย Je to krajnรฉ rieลกenie vย stave, keฤ รบrady buฤ nekonajรบ, alebo รบฤastnรญci konania robia obลกtrukcie. Cena za vลกetky nรกklady, teda aj za boฤnรฉ vรฝdavky, ย sa ย prirodzene premieta do ceny ย finรกlneho produktu, naprรญklad bytu , ktorรบ korunuje eลกte DPH aย daลˆ za rozvoj . Byt sa tak stรกva extrรฉmne drahรฝm.

Pri vรฝstavbe tak citlivej oblasti, ako sรบ byty, ย chce k takmer kaลพdรฝ kupujรบci, aby bol byt lacnejลกรญ. ย Preto je aj vย zรกujmeย  kupujรบcich, aby sa pomery vย stavebnรฝch konaniach koneฤne โ€žznormรกlniliโ€œ.

Developer nie je od prรญrody zlรก postava. Zlou ho robรญ mystifikรกcia aย neexistujรบce pravidlรก.ย  Demistifikรกciu developera, zlacnenie aย zrรฝchlenie vรฝstavby,ย ย  mรดลพe pomรดcลฅ vyrieลกiลฅ aj, ale nie len, novรฝ stavebnรฝ zรกkon.

ฤŒo musรญ, alebo by mal rieลกiลฅ novรฝ stavebnรฝ zรกkon?

Predovลกetkรฝm musรญ zmeniลฅย  รบzemnรฉ plรกnovanie. Dobrรฉ รบzemnรฉ plรกny umoลพnia, aby stavebnรฉ povolenie bolo jednokolovรฉ, nie dvojkolovรฉ ako je to dnes, ย aย aby netrvalo extrรฉmne dlho.

รšzemnรฝ plรกnย  uย nรกs predpisuje, niekedy veฤพmi striktne, inokedy benevolentne. Vย zรกsade podฤพa toho, oย koho ide. Urฤuje , ฤo sa mรดลพe,ย  na ย rozdiel od naprรญkladย  Rakรบska, kde obdobnรฝ regulaฤnรฝ materiรกl hovorรญ, ย ฤo sa nemรดลพe.ย  Mnoลพina toho,ย  ฤo sa mรดลพe je vลพdy menลกia ako mnoลพina toho, ฤo sa nemรดลพe.

Naลกa sรบฤasnรกย  metodika regulรกcie obmedzujeย  tvorivosลฅ, aleย  aj vlastnรญctvo.ย  Uย nรกs sa ฤasto stรกva, ลพe politici prichรกdzajรบci do samosprรกvy nevedia oย รบzemnom plรกnovanรญ absolรบtne niฤ, ย aย tak improvizujรบ a namiesto dlhodobej koncepcieย  prinรกลกajรบ ad hoc rieลกenia.ย  Vznikajรบ rรดzne komisie, ktorรฉ majรบ rieลกiลฅ problรฉmy, ฤo pochopiteฤพne vย krรกtkom volebnom cykle a pri tak komplexnej problematike, ako je รบzemnรฝ rozvoj, nie je rieลกenie.

Tieto komisieย  vย rozpore sย dikciou รบzemnรฉho plรกnu mรดลพu rozhodovaลฅ , meniลฅ aย poลพadovaลฅ. Poznรกm rozhodnutia typu: โ€žTu nรกm postavte to , alebo tamto,ย  nรกjomnรฉ byty, potraviny , cestu , kriลพovatku …โ€œย  Lenลพe toto narรกลพa na otรกzku, naย  ktorรบ musia politici koneฤne odpovedaลฅ. ย Kde je hranica medzi ochranou vlastnรญckeho prรกva, kde je hranica medzi vydieranรญm aย rozumnou dohodou?

Za 30 rokov som zaลพil desiatky bizarnรฝchย  situรกciรญ, rozhodnutรญ aย stanovรญsk, pri ktorรฝch sa hranice posรบvali a stierali. Sย niektorรฝmi sa podelรญm vย nasledujรบcich blogoch.

Elektronickรฝ รบradnรญk

Ak by boli รบzemnรฉ plรกny spracovanรฉ precรญzne, ak by nemali zabudovanรฉ reลกtrikฤnรฉ opatrenia , ktorรฉ odporujรบ poลพiadavkรกm doby, staฤil by jeden obyฤajnรฝ รบradnรญk , ktorรฝ by povedal : โ€žVรกลก nรกvrh je, alebo nie je vย sรบlade sย regulaฤnรฝm plรกnom.โ€œ

Takto je to naprรญklad vย Estรณnsku. Tam investor podรกvaย  projekt aj ลพiadosลฅ elektronicky aย vลกetko ฤalej ย zabezpeฤuje ย elektronickรฝ รบradnรญk. Teda nie ลพivรก bytosลฅ,ย  ale poฤรญtaฤ. Poฤรญtaฤ vyhodnotรญ, ฤi je projekt vย sรบlade, alebo vย nesรบlade sย regulaฤnรฝm รบzemnรฝm plรกnom.ย  Predpokladom takรฉhoto postupu ย je ale dokonale vypracovanรฝ รบzemnรฝ plรกn. Teda nieฤo, ฤo sa nรกm doteraz nepodarilo spraviลฅย  nikde. Len vย Bratislaveย  naprรญklad dvakrรกt pripravenรก veฤพkรก zmena รบzemnรฉho plรกnu nepreลกlaย  preto, lebo sa nenaลกla โ€žpolitickรก vรดฤพaโ€œ.

Inรฝmi slovami , keฤ ste vy nedovolili schvรกliลฅ to , na ฤom zรกleลพรญ nรกm, my sme nedovolili schvรกliลฅ to,ย  na ฤom zรกleลพalo ย vรกm. ย Takลพe stojรญme. Aย dnes preto stojรญ aj stavebnรญctvo, ktorรฉ nemรก dostatok zรกkazok. Aย byty zaฤรญnajรบ atakovaลฅ hranicu 4000 eur/m2.

ฤŽalลกรญm predpokladomย  zrรฝchlenia aย sprehฤพadnenia stavebnรฉho konania je โ€žodlukaโ€œ stavebnรฝch รบradov od miest aย obcรญ. Je to nevyhnutnรฝ predpoklad, ย aby sa รบrady oslobodili od politickรฝch vplyvov aย stali sa profesionรกlnymi partnermi stavebnรญkov.

ฤŽalลกou nevyhnutnou sรบฤasลฅou zรกkona musรญ byลฅ jasnรฉ zadefinovanie รบฤastnรญkov stavebnรฉho konania aย ich vzรกjomnรฉ prรกva. Dnes mรดลพe do stavebnรฉho konania zasahovaลฅ kaลพdรฝ. ย Aj obฤianske zdruลพenie domovรฝch samosprรกv so sรญdlom vย Bratislave kย projektu vย Snine.ย  Aย to nie je dobre.

Vย poslednรฝch rokoch si extrรฉmne postavenie vylobovali energetici aย vodรกrne. Vodรกrลˆam musรญ investor bezplatne odovzdaลฅ infraลกtruktรบru, energetici ลพiadajรบ za kaลพdรฉ stanovisko poplatok.

Naลกe รบrady nie sรบ vybavenรฉ schopnosลฅou robiลฅ arbitrรกลพ medzi รบฤastnรญkmi konania, ย aย tak namiesto obลกtrukciรญ aย niฤ nerieลกiacich sรบdov musรญ ย investor, ak chce niekedy stavaลฅ hฤพadaลฅ radลกej dohodu aย to aj za cenu uplรกcania, platenia rรดznych ฤlenskรฝch poplatkov, vyvolanรฝch investรญciรญ, jednoducho kupovania si stanovรญsk. Aj od โ€ženvironmentรกlnychโ€œ zdruลพenรญ, mestskรฝch alebo sieลฅovรฝch รบฤastnรญkov stavenรฝch konanรญ. ย Ich cena ย bohuลพiaฤพ neustรกle stรบpa.

Reforma samosprรกv a ลกtรกtnej sprรกvy je nutnosลฅou

Ak by ย zรกkonย  preลกiel v kontรบrach, ktorรฉ popisujem, bude tu otรกzka, ako mestรก ย donรบtiลฅ, aby si spravili domรกcu รบlohu aย riadne spracovali รบzemnรฉ respektรญve regulaฤnรฉ plรกny. Teda takรฉ plรกny, na zรกklade ย ktorรฝch by vedel investor poลพiadaลฅ elektronickรฉho รบradnรญkaย  oย vydanie stavebnรฉho povolenia.

Mรกm obavu , ลพe na vypracovanie kvalitnรฝch รบzemnรฝch plรกnov nebudeme maลฅ dosลฅ odbornรญkov aย ani dosลฅ politickej ย chuti. Aย keby sme aj mali, ย trvalo by to roky, aby sme spracovali mnoลพstvo kvalitnรฝch รบzemnรฝch plรกnov.

Plรกn reลกtartu Slovenska , ktorรฝ vlรกda zatiaฤพ nezverejnila a รบdajne ho pripravuje, by podฤพa mลˆa mohol obsahovaลฅ aj rozsiahlu reformu ลกtรกtnej sprรกvy aย samosprรกvy. Jejย  zefektรญvnenie, zoลกtรญhlenie aย kompetentnosลฅ sa mรดลพu staลฅ vย budรบcnosti otรกzkou preลพitia ลกtรกtu.

Pri neustรกlom zadlลพovanรญ ย a zvlรกลกลฅ pri jeho dneลกnom tempe sa mรดลพe staลฅ, a to v krรกtkej dobe, ลพeย  nebudeme maลฅ na platy รบradnรญkov a ลกtรกtnych zamestnancov. Je najvyลกลกรญ ฤas sa touto tรฉmou zaฤaลฅ zaoberaลฅ. Reforma samosprรกv a ลกtรกtnej sprรกvy je preto podฤพa mลˆa otรกzkou nanajvรฝลก aktuรกlnou.

Povoฤพovacรญ proces stavieb aย รบzemnรฉ plรกnovanieย  je jednou zย oblastรญ, ktorรก by si pri reforme ย vyลพiadala osobitรบ pozornosลฅ. Pravdu povediac neviem si sfunkฤnenie stavebnรฉho konania predstaviลฅ bez reformyย  ลกtรกtnej sprรกvy a samosprรกvy. Aย uลพ vรดbec si neviem predstaviลฅ postaviลฅ 25-tisรญc nรกjomnรฝch bytov kaลพdรฝ rok. To je ale uลพ inรก tรฉma. Kย nej sa vyjadrรญm vย nasledujรบcom blogu.

Na zรกver si dovolรญm urobiลฅ malรบ predpoveฤ . V sรบฤasnosti pripravovanรก verzia stavebnรฉho zรกkona , je vย poradรญ 18. verziouย  za poslednรฝch 12 rokov! Nemyslรญm si ale, ลพe je poslednou.

TEXT: Pavol Kollรกr
Autor komentรกra je CEO STAVMAT STAVEBNINY a IN VEST.