O reality sa banky zaujímajú čoraz viac

S. Nagyová: Patríme medzi prvé banky, ktoré začali s financovaním nehnuteľností na báze projektového financovania. Sú rôzne segmenty developerských projektov a my sa venujeme všetkým. Jednou z nami stanovených hraníc financovania je objem investície 50 mil. Sk a výška úveru približne 1 mil. eur. K projektom nad túto hranicu pristupujeme viac individuálne a poskytujeme financovanie „šité na mieru“.

Kým veľkých a skúsených developerov určite oslovujú všetky banky zaoberajúce sa projektovým financovaním, menší a neskúsení developeri sa musia viac snažiť presvedčiť banku, aby im poskytla financovanie. Samozrejme, situácia sa postupne mení a developeri majú dnes oveľa lepšie možnosti získať financovanie ako pred niekoľkými rokmi. Súvisí to určite aj s dobrou skúsenosťou bánk s týmto financovaním. Financovanie nehnuteľností považujeme za pomerne bezpečné, má lepšie marže a zabezpečenie.

R. Jakab: Segment financovania je pre nás stále zaujímavejší, aj keď konkurencia je pomerne veľká. V prípade dobrých projektov sa, samozrejme, snažíme presvedčiť klienta o kvalite našich služieb.

S. Nagyová: V súčasnosti je v prípravnej fáze veľa väčších i menších projektov a do financovania nehnuteľností sa púšťajú aj klienti, ktorých predmetom podnikania bolo pôvodne niečo úplne iné. S financovaním nehnuteľností súvisí veľa rizík, ktoré si títo neskúsení klienti často neuvedomujú. Preto banka posudzuje každý projekt individuálne.

R. Jakab: Oblasť financovania je veľmi dynamická. Nárasty objemov financovania nehnuteľností na celom trhu sa rátajú na desiatky percent ročne. Tento vývoj má potenciál pokračovať ešte minimálne 2 až 3 roky.

M. Mitková: S pribúdajúcimi projektmi a developermi sa aj banky postupne sústreďujú najmä na oblasť financovania rezidenčných projektov. Niektoré z nich sa už vyprofilovali ako banky ponúkajúce kvalitné poradenstvo a servis a sú spoľahlivým partnerom developera.

S. Nagyová: Tatra banka poskytuje krátkodobý stavebný úver počas obdobia výstavby, ktorý je následne preklopený na strednodobý alebo dlhodobý splátkový úver, tak isto poskytujeme úver na prefinancovanie DPH.

R. Jakab: Hlavným produktom u nás je investičný úver. Klienti ho niekedy využívajú samostatne na financovanie stavebnej a následne postkolaudačnej fázy projektu. Často sa však financovanie oboch fáz zahŕňa do jedného produktu. Okrem investičného úveru ponúkame aj kontokorentný úver na prefinancovanie DPH počas výstavby projektu.

M. Mitková: V súčasnosti sa pri realitných projektoch preferuje financovanie prostredníctvom investičného bankového úveru. Pri tomto spôsobe developer použije časť vlastných prostriedkov (napr. na nákup pozemkov na výstavbu a na začatie výstavby) a približne 50 až 70 % prefinancuje bankovým úverom. Pri rezidenčných projektoch mu tento spôsob umožňuje nastaviť splátkový kalendár tak, že kupujúci zaplatia pri podpise zmluvy menšiu časť kúpnej ceny (20 až 30 %) a zvyšok platia až po kolaudácii. Nie je však nezvyčajné, ak developer používa v priebehu výstavby aj zdroje klientov, aj bankový úver. Hypotéky jednotlivých klientov sa poukazujú na zberný účet, z ktorého sa priebežne spláca bankový úver.

S. Nagyová: Rozhodujúcimi parametrami pri posudzovaní projektov je „meno“ developera, lokalita, výška vlastných zdrojov, reálne cash-flow, reálny čas splatnosti projektu, stavebný dodávateľ, ktorý poskytne garanciu dokončenia diela za dohodnutý rozpočet, v dohodnutom čase a kvalite. Samozrejme, ako banka máme prehľad o ďalších pripravovaných projektoch v rovnakom segmente a aj to môže ovplyvniť nami ponúkanú štruktúru financovania.

R. Jakab: Posudzujeme cash-flow analýzu projektu a vyhodnocujeme i ostatné – nefinančné riziká. Na zostavenie cash-flow analýzy potrebujeme finančné vstupy, t. j. všetky náklady projektu – čo najviac zreálnené – a všetky plánované výnosy. Požadujeme tiež, aby boli zmluvy s tretími stranami pre banku vyhovujúce, napr. aby zmluva s dodávateľom mala pevnú cenu a termín a poistenie stavebných rizík. Do výberu dodávateľa nezasahujeme, mal by však mať skúsenosti so stavbami podobného typu a veľkosti, ako je projekt klienta.

M. Mitková: Ako najmenej rizikové projekty vnímajú banky tie, ktoré pripravuje skúsený developer, ktorý má už za sebou viaceré úspešne zrealizované projekty. Pritom môže ísť aj o spoločnosť, ktorá projekty realizovala v zahraničí a má dobré referencie. V prípade spoločností, ktoré sú na trhu nováčikmi, treba preukázať odbornosť a spoľahlivosť osôb, ktoré za nimi stoja. Veľmi dôležitým ukazovateľom je rozpočet projektu a podnikateľský plán. Developer musí jednoznačne preukázať, že projekt bude ziskový, musí mať jasnú predstavu o tom, ako bude projekt financovaný a aké bude znášať náklady. Zároveň treba dokázať čistý právny stav pozemkov, predložiť potrebné povolenia (územné rozhodnutie, prípadne aj stavebné povolenie) a dodávateľské zmluvy. V rámci dokumentácie sa predkladá aj vizualizácia, pôdorysy stavieb, technická správa projektu, štandardy vybavenia priestorov a cenník. Banka sa tiež zaujíma o celkový spôsob predaja a marketing.

Čím viac informácií má banka k dispozícii, tým skôr a kvalitnejšie vie projekt posúdiť. Indikatívnu ponuku však banky vedia spravidla vyhotoviť aj na podklade business plánu, rozpočtu a nevyhnutných informácií o developerovi. Záväzná ponuka sa však schvaľuje na základe kompletných informácií podložených príslušnými dokumentmi.

S. Nagyová: Ako som spomenula, pri výške úveru nad 1 mil. eur pristupujeme ku každému projektu individuálne.

R. Jakab: Hoci je vo financovaní nehnuteľností len päť základných segmentov, každý projekt je špecifický a produkt, čiže investičný úver upravujeme na mieru.

S. Nagyová: Každý projekt posudzujeme individuálne, a to sa odráža aj vo výške požadovaných vlastných zdrojov, ktorá je zakaždým iná – napr. pri bytovej výstavbe je nižšia ako pri kancelárskych a iných nájomných projektoch a najvyššia je pri financovaní hotelov a priemyselných projektov. Výška vlastných zdrojov sa pohybuje v rozpätí 15 až 40 % z celkových nákladov na projekt.

R. Jakab: Výška vlastných zdrojov je jedným zo základných parametrov vypovedajúcich o rizikovosti projektu. Tu platí pravidlo, že čím je riziko väčšie, tým viac vlastných zdrojov je potrebných na financovanie.

M. Mitková: Je to veľmi individuálne a závisí to nielen od kvality projektu a developera, ale aj od financujúcej banky. Developer musí počítať s tým, že časť výstavby musí vedieť pokryť vlastnými prostriedkami. Výška vlastných prostriedkov v ideálnom prípade predstavuje hodnotu stavebných pozemkov a približne 30 % nákladov na výstavbu. Nie je však vylúčené, že banka pokryje aj časť nákladov na nadobudnutie pozemku, prípadne že sa rozhodne financovať len 50 % nákladov výstavby. Niektorí developeri využívajú bankové financovanie iba podporne, vo forme úverovej linky s určitým limitom, ktorý nesmú presiahnuť.

S. Nagyová: Najväčší objem úverov sme u nás zaznamenali pri administratívnych nájomných projektoch. Tatra banka financovala v roku 2006 dva najväčšie administratívne projekty a 32 % nášho portfólia tvoria práve nájomné administratívne projekty. Vyše 1 mld. korún máme vo financovaní logistiky a myslím, že ešte len nastane rozvoj retailu i v iných mestách ako Bratislava. Preto vnímame tieto projekty ako veľmi zaujímavé, aj keď treba poznamenať, že sú oveľa náročnejšie a dajú sa robiť iba so skúsenými prevádzkovateľmi takýchto projektov.

V minulom roku sa až dvojnásobne zvýšil objem čerpaných úverov na bytovú výstavbu, ktorú považujeme za najrýchlejšie sa rozvíjajúci segment. V porovnaní s minulými rokmi pozorujeme rozširovanie sa bytových projektov aj mimo Bratislavy.

R. Jakab: Developeri prejavujú záujem o všetky segmenty, v poslednom období však najmä o bývanie, hotely a logistiku. Všetky tieto segmenty sú pre nás zaujímavé, pokiaľ je projekt kvalitný. Vo svojom portfóliu máme zastúpené projekty z každej oblasti, najviac zo segmentov bývanie a administratíva.

M. Mitková: Každá banka má vlastné pravidlá na stanovenie rizika a posudzovanie projektov. Niektoré banky sa tak viac zameriavajú na rezidenčné nehnuteľnosti, iné financujú v rovnakej miere administratívu a rezidenciu.

S. Nagyová: Pre developerov je určite jedným z najdôležitejších parametrov potrebná výška vlastných zdrojov, dĺžka poskytnutého financovania, pri rezidenčných projektoch požadované predplatby od klientov a pri nájomných projektoch zazmluvnenosť. V neposlednom rade sú to náklady na financovanie, čiže marža a poplatky banky. Treba brať do úvahy aj skúsenosť banky s takýmto typom financovania. Pre developera nie je nič horšie, ako keď mu jeho financujúca banka v priebehu financovania preruší poskytovanie úveru, čím developerovi vzniknú neočakávané náklady, ktoré môžu výrazne zhoršiť parametre projektu. Developeri si preto cenia dlhoročnú skúsenosť banky s takýmto typom financovania.

R. Jakab: Developerov aj banky najviac zaujímajú tieto parametre: výška vlastných zdrojov, úroková marža, poplatok za spracovanie, podmienky čerpania (napr. výška predpredaja, resp. prenajatosti projektu).

M. Mitková: Z nášho pohľadu ako hypotekárneho brokera by sa developer mal zaujímať o výšku úveru, podmienky čerpania úveru – kedy mu banka úver uvoľní, v koľkých častiach, aké budú ich minimálne a maximálne výšky, ďalej či si banka účtuje nejaký poplatok za rezervovanie zdrojov pre developera, aké sú súvisiace poplatky (za poskytnutie úveru, za čerpanie, za predčasné splatenie alebo neskoré úhrady), kedy a akým spôsob je splatná istina a úroky, a, samozrejme, doležitá je aj výška a typ úrokovej sadzby a spôsob zabezpečenia. Developer má možnosť získať a porovnať si indikatívne (predbežné ponuky) niekoľkých bánk a rokovať s nimi o úprave niektorých parametrov, najmä ohľadne výšky úrokovej sadzby a poplatkov, prípadne spôsobu zabezpečenia úveru.