Ján Krnáč: Po zmene územného plánu stále nie je vyhraté

Stavajú najväčší rezidenčný projekt na Slovensku a chystajú nový. Magazín ASB vyspovedal výkonného riaditeľa developerskej spoločnosti CRESCO Jána Krnáča. Pýtali sme sa nielen na zvyšovanie cien a expanziu, ale aj na zelené riešenia, výber architektov a komunikáciu s magistrátom.

Slnečnice sú vaším najväčším projektom, sú v podstate malým mestom v meste, novou mestskou štvrťou. Keby ste našli v Bratislave alebo aj mimo nej vhodné pozemky, pustili by ste sa do takého veľkého projektu znova? Respektíve budete mať v budúcnosti ambíciu sústrediť sa na väčšie projekty?

Ambícia by určite bola. Otázkou je, či by sa taký priestor našiel. V rámci Bratislavy je pár rozvojových lokalít, ktoré majú potenciál, no veľké lokality môžu byť problematické tak z hľadiska územného plánu, ako aj komplikovaných majetkovoprávnych vzťahov.

Napríklad územie, ktoré je južne od Slnečníc, má určite potenciál, ale má desiatky vlastníkov. Dohodnúť sa s nimi na spoločnej infraštruktúre a na developmente môže byť neriešiteľné.

Navyše si nemyslím, že je v meste nejaká takáto zóna pripravená v zmysle územného plánu, a pokiaľ magistrát nestanoví jasné pravidlá možnej zmeny, rozvoj bude stagnovať. Zatiaľ sa však sústreďujeme na Slnečnice, je dokončená približne tretina, ešte máme pred sebou niekoľko rokov výstavby a rozvoja.

Čo ešte v Slnečniciach pribudne?

Teraz dokončujeme zónu Viladomy. Žiadosť o kolaudáciu na prvý bytový dom UNIQSlnečnice budeme podávať koncom roka, žiadosť o kolaudáciu druhej časti v priebehu budúceho roka a z tretej zatiaľ stojí hrubá stavba.

V zóne Mesto sme dokončili všetky bytové domy pozdĺž mestského bulváru a do posledných bytov sa už sťahujú noví obyvatelia. Smerom na juh máme rozpracovaný ďalší veľký projekt. Prinesie 1800 bytov, ktoré budeme postupne púšťať na trh a fázovať.

S predajom by sme chceli začať ešte tento rok. Paralelne staviame etapu Slnečnice POP, čo je tiež rezidenčný projekt s cca 360 bytmi v blízkosti budúcej električkovej zastávky. Práve to ho robí atraktívnym pre mladých ľudí, ktorí chcú mať rýchly a pohodlný prístup do mesta.

Po dokončení Slnečníc POP začneme s projektmi, ktoré navrhlo slovinské architektonické štúdio Bevk Perović arhitekti a architekt Peter Moravčík. Zatiaľ pri oboch etapách čakáme na príslušné povolenia. Samozrejme, nie je to len o bývaní.

V Slnečniciach máme bohatú občiansku vybavenosť, ako napr. viaceré ordinácie lekárov, do zóny prichádzajú aj viaceré súkromné škôlky, jasličky a detské centrum Leon. Okrem otvorených potravín Billa v retailovom parku budúci rok u nás otvoria prevádzku potraviny YEME vo Viladomoch. V neposlednom rade tu plánujeme aj školu, ktorá čaká na územné rozhodnutie

Prekreslili ste niečo v projekte po nástupe pandémie?

Mierne sme upravili mix bytov v etape UNIQ Slnečnice. Na jednom mieste vzniklo viac menších bytov a na inom viac väčších. Na začiatku pandémie bolo viac záujemcov o väčšie byty s väčšími exteriérmi, ale teraz už je to v zásade vyrovnané a zaznamenávame podobný záujem ako pred pandémiu.

Ovplyvnilo výstavbu Slnečníc tohtoročné zvyšovanie cien stavebných materiálov? Bojovali ste s nedostatkom materiálov? Zmenila sa vaša obchodná stratégia?

Ceny zazmluvnených bytov sa, samozrejme, nemenia, ale ceny voľných bytov prirodzene dvíhame tak, ako dovolil trh. Čo sa týka našich dodávateľov a subdodávateľov, tí logicky zaznamenali výkyvy na trhu. Pri tendroch na nové fázy vidíme dramatický nárast cien.

Uvidíme, ako dlho a v ktorých položkách bude trvať. Niektoré materiály skokovito narástli a potom išli dole, potom vyskočili iné, takže je to hra s číslami a hra v čase. Ale nedá sa povedať, že by to nejako dramaticky ovplyvnilo začiatok projektu alebo jeho fázovateľnosť.

Takže sa ani neomeškali dodávky?

Vypadli nám niektoré dodávky na začiatku pandémie covidu-19. Ľudia nemohli chodiť do práce, zahraniční pracovníci odišli domov a nemohli sa vrátiť naspäť, čo spôsobilo určité problémy. Ale platí, že termíny, ku ktorým sme sa klientom zaviazali v zmluve, naozaj dodržíme.

Dodržíte aj termín, že v roku 2030 by mali byť Slnečnice dokončené?

To je zase iná vec. Na dokončenie celého projektu nevplýva len covid-19, zdražovanie, ale aj rýchlosť povoľovacích procesov, absorpcia trhu v čase. To sa dnes ťažko predvída. Či to bude rok 2030 alebo 2035, nevieme. Máme ambíciu pokračovať v etapách tak, aby sme mali na trhu k dispozícii vždy 500 až 1000 bytov, a uvidíme, čo čas prinesie.

Keď hovoríme o povoľovacích procesoch, od minulého roka bratislavský magistrát spustil online podávanie žiadostí o záväzné stanovisko. Je povoľovací proces za súčasného vedenia magistrátu rýchlejší a efektívnejší?

Proces sa zefektívnil a je transparentnejší. Projekty sa podávajú elektronicky a magistrát má lehoty, do ktorých by vám mal dať vyjadrenie. Keďže máme projekty veľkého objemu, komunikácia s magistrátom a jednotlivými zložkami je veľmi dôležitá.

Intenzívne komunikujeme, ale nemôžem povedať, že by sa vydávanie záväzných stanovísk v našich projektoch urýchlilo, skôr presne naopak. Myslím si, že sa určité veci nastavujú tak, aby v budúcnosti fungovali lepšie, ale aktuálne tak ešte nefungujú.

V Dúbravke vyrastú Agáty

Na Slnečniciach, ale aj novom projekte Agáty spolupracujete so štúdiom Compass Architekti. Čím vás presvedčili?

Čo sa týka Slnečníc, urbanizmus a masterplanning celej zóny sa kreoval dlhšie obdobie a Compass bol práve jedným z ateliérov, ktoré sa spolupodieľali na jeho finálnej podobe. Prirodzene sme si tento ateliér vybrali na etapy vo Viladomoch.

Urobili veľmi dobrú prácu, jednotlivé objekty nie sú unifikované, každá fáza má svoj dizajnový výraz a odlišuje sa. Projektovali aj prvú etapu zóny Mesto. Snažíme sa, aby boli Slnečnice rôznorodé, preto sme vybrali cez súťaže aj ďalších architektov jednotlivých častí.

V prípade Agátov sme oslovili štyri ateliéry a práve Compass mal najlepšie riešenie, čo sa týka rozmiestnenia objektov a urbanizmu. Vyriešili odčlenenie od komunikácie tak, že projekt otočili a nasmerovali na les. Tým sa vytvorila prirodzená protihluková aj vizuálna bariéra od severnej časti a zároveň vznikol príjemný priestor vnútri projektu.

V projekte Agáty sú nakreslené aj domy. Čo od nich môžeme očakávať?

Ponúkajú sa ako domy na bývanie, ale aj rekreáciu. Agáty sa nachádzajú v prírode na úpätí Devínskej Kobyly. Môžete mať napríklad menší byt v meste a sem si prísť oddýchnuť na víkend. Chceme sa otvoriť širšej klientele, preto ponúkame aj možnosť kúpy pre investorov s cieľom ďalšieho prenájmu.

Vieme domy kompletne zariadiť, obsadiť a môžete mať investičný byt. Čoraz viac a viac sa hovorí o téme nájomného bývania, takže sme si to s týmto projektom chceli vyskúšať.

Aj v prípade marketingu pre byty v projekte vyzdvihujete možnosť investičného bývania.

Áno, na každý produkt klient môže dostať výhodné financovanie formou hypotéky. Je to v podstate lacno financovateľné, banky to akceptujú, takže aj klient, ktorý to berie ako investíciu, si na to môže požičať peniaze.

Obidva projekty sa nachádzajú v okrajovejších častiach Bratislavy.

Má to svoje výhody. Čo sa týka Slnečníc, obrovskou výhodou je dopravná dostupnosť. Napriek tomu, že projekt je na konci Petržalky, tvorí jej integrálnu súčasť, pretože je veľmi dobre dopravne napojený. Či hovoríme o budúcej električke alebo už sprevádzkovanom nultom obchvate.

Keď bude plne napojený na D1, tak sa obyvateľ zo Slnečníc dostane veľmi jednoducho na všetky strany mesta. Z centra mesta to môže trvať omnoho dlhšie.

Slnečnice síce nemajú pešiu dostupnosť do centra, ale okrem auta sa do mesta môžete pohodlne dostať MHD alebo po cyklotrase. Spoločným menovateľom s projektom Agáty je bývanie v dotyku s prírodou a rekreačnou časťou Bratislavy.

V Dúbravke je pomerne čulý stavebný ruch. Je pre vás zaujímavá aj do budúcnosti?

Určite áno. Pohybuje sa tu viacero developerov, ktorí majú Dúbravku zažitú a ďalej ju rozvíjajú. Určite sa nebudeme brániť ďalšiemu projektu v tejto mestskej časti. Je to obrovské sídlisko, ktoré je obsypané rovnakým homogénnym produktom. Približne 70 % bytov sú staré paneláky. Vidíme potenciál priniesť do zóny niečo iné pre ľudí, ktorí prirodzene hľadajú nové bývanie, ale nechcú sa sťahovať do centra.

Začali ste už s výstavbou Agátov?

Agáty sme začali stavať tak, ako sme plánovali (v 3. Q 2021, pozn.). Výstavba sa, samozrejme, začína prípravou, prekládkami inžinierskych sietí a prípravnými prácami. Hneď ako ich dokončíme,

Príchod zelených riešení do rezidencií

Siahate v súčasných projektoch po zelených riešeniach viac ako v minulosti? Zvyšuje sa dopyt po nich alebo stále rozhoduje cena?

Najviac to cítiť pri kancelárskych budovách, ktoré podliehajú prísnym hodnoteniam a certifikátom zo strany klientov. Nájomníci sledujú, nakoľko je budova ekologická, a aj na základe toho sa rozhodujú. Rovnako je to v prípade retailu.

Nájomníkmi sú často zahraničné firmy, ktoré majú medzinárodne stanovené kritériá. Pri rezidenčných projektoch je to trochu ťažšie. Klient sa stále rozhoduje na základe ceny. Nepotvrdilo sa nám, že by čoraz viac klientov vyžadovalo špeciálne zelené riešenia.

Respektíve nie sú ochotní si za ne priplatiť. Samozrejme, v našich projektoch budujeme veľa zelene, staviame nabíjačky pre elektromobily, budujeme cyklotrasy, zastávky MHD atď. Podporujeme zelenú dopravu – či už na bicykli, alebo kolobežkou.

Na strechy umiestňujeme solárne panely, ktoré v letných obdobiach pomáhajú vykrývať ohrev teplej vody. Na zavlažovanie používame studne. Nie sú to však ani zďaleka pasívne nehnuteľnosti. Tam ešte nie sme. Je možné, že to časom príde, európska legislatíva sa sprísňuje.

Čo sa týka alternatívnej mobility, ako ste na ňu prihliadali pri projektovaní Slnečníc?

My na to môžeme prihliadať len do takej miery, ako máme na Slovensku normy. Parkovacia politika je nastavená tak, že normy určujú minimálny počet parkovacích stojísk, ktorý musíme postaviť. Musíme sa tomu, bohužiaľ, len prispôsobiť. Malo by to byť presne naopak.

V niektorých lokalitách by malo byť určené maximum parkovacích miest, napríklad v centre mesta. Ako som už spomenul, tak nielen Slnečnice, ale aj Agáty sú veľmi dobre dopravne napojené.

Vo všetkých projektoch staviame cyklotrasy, ktoré sa snažíme logicky napájať na vetvu hlavných mestských cyklotrás tak, aby klient pohodlne nasadol na bicykel pred domom a mohol ísť až do centra mesta.

Je norma na parkovacie miesta prebytočná? Stáva sa, že sú parkovacie miesta nevyužité?

Ono je to skôr o tom, že keď sme to parkovacie miesto postavili a klient má tú možnosť a vlastní auto, tak si ho kúpi alebo prenajme. Ak by človek tú možnosť nemal, musel by sa rozhodnúť inak.

Pokiaľ normy sú, aké sú, tak sme nútení parkovacie miesta stavať a potom sme nútení ich aj predať alebo prenajať koncovému používateľovi. Takže nie sme motivovaní – ani klient, ani developer – nepoužívať automobil.

Viete odhadnúť finančné výsledky spoločnosti CRESCO za tento rok?

Viem len porovnanie s minulým rokom z hľadiska predaja bytov. Už začiatkom októbra sme boli na čísle, na ktorom sme skončili za celý minulý rok, a to nás čakajú ešte tri mesiace. Takže je isté, že z hľadiska obratov na tom budeme lepšie ako minulý rok a možno porovnateľne s rokom predtým.

Ste na trhu takmer 30 rokov. Bol minulý rok z finančného hľadiska kritický?

Covid-19 na začiatku spôsobil veľkú neistotu. Veľa z nás nevedelo, čo bude, čo prinesie pandémia, bol to strach z nepoznaného. No potom prišli opatrenia, vakcína a vedelo sa, že s pandémiou sa budeme musieť naučiť žiť.

Prirodzene, mnohí si vydýchli, nielen my developeri. Drvivá väčšina našich projektov je rezidenčná, práve tento segment zaznamenal najmenšie otrasy, čo sa týka počtu predajov a záujmu o produkt

Takže vy ste si už vydýchli, neočakávate ďalšie komplikácie.

Nie úplne, nikto z nás nevie predpovedať budúcnosť, ceny energií skokovo rastú a s tým aj veľa komodít. Ekonómovia už predpovedajú stagfláciu.

Avšak aby sme boli aj pozitívni, naprieč Európou sa nášmu segmentu darí a nárast cien stavebných materiálov sa darí pretavovať aj do zvýšených predajných cien. Kvantitatívnym uvoľňovaním v eurozóne je ešte vždy v obehu veľa peňazí, vďaka čomu sú hypotéky, a teda aj byty, stále relatívne dostupné.

Myslíte?

Áno, sú výnimky. Byt v centre mesta, kde meter štvorcový stojí 7-8-tisíc eur, by som nenazval práve dostupným produktom, ale bývanie v širšom centre áno. Neustále klesajúce úrokové sadzby a nárast platov v niektorých odvetviach čiastočne kompenzujú zvyšujúce sa ceny bývania.

Štát developerom? Nech skôr nastaví pravidlá

Magistrát, naopak, zaznamenal, že pre čoraz širšiu skupinu Bratislavčanov sa vlastné bývanie stáva nedostupným, a v reakcii na to vydali metodiku nájomného bývania. Niektorí developeri ju považujú za šikanu developerov.

Šikana je silné slovo. My to vnímame ako spoplatnenú zmenu územného plánu. Nič viac, nič menej. To znamená, že mesto si vypýta peniaze za to, že vám umožní zmenu funkcie územného plánu, ktorá v príslušnej lokalite nedáva zmysel.

A vy sa dokážete zmieriť s tým, že zmena územného plánu má byť spoplatnená?

Ak je za tým to, že zmena územného plánu bude rýchla, efektívna, transparentná a naozaj flexibilná. Samozrejme, s dôvetkom, že zostanú zachované základné funkcie, ktoré mesto potrebuje.

Bolo trochu nešťastné, že sa o celom odvode málo diskutovalo práve s tými, ktorých sa to naozaj týka. Stále však chýba transparentnosť výberu jednotlivých lokalít. Mnohí sme neboli prizvaní do prvého kola a nemohli sme sa tak zapojiť do zmeny.

Hovorí sa aj o kompletnej zmene, novom územnom pláne Bratislavy. Aký by podľa vás mal byť?

Určite by mal byť flexibilnejší, aby mesto mohlo prirodzene rásť a uspokojovať tie potreby, ktoré aktuálne má. To znamená, že ak má teraz potrebu výstavby bývania, tak by malo pružne zareagovať a vedieť sa prispôsobiť danej dobe.

V meste máme veľmi veľa brownfieldov, ktoré sú dlhé roky nevyužívané, a aby tam bolo možné niečo zmysluplné postaviť, treba zmeniť územný plán. Vieme, že zmena územného plánu je proces na roky. Myslím, že by mestu dosť významne pomohlo, keby určilo zóny, kde územný plán môže byť flexibilnejší a rýchly.

Nezabúdajme, že po zmene územného plánu stále nie je vyhraté. Ešte máte územné a stavebné konania, proces EIA a samotnú výstavbu, čo sú ďalšie roky.

Urbanisti hovoria aj o tom, že chcú podrobnejší plán…

To nemusí nevyhnutne znamenať menšiu flexibilitu. To, že sa určia základné detailnejšie parametre danej zóny, ako je zastavanosť, výška a iné limity, ktoré budú v obrysoch zdetailizované, ešte nemusí znamenať, že budova nemôže byť dnes rezidenčná a zajtra administratívna alebo naopak.

Takže by ste chceli flexibilitu vo funkcii…

Áno, aj. Lebo je iné stavať kancelársku budovu a iné rezidenčnú, čiže v zmene funkcie by mala byť flexibilita.

Počas minuloročného Development summitu ste spomenuli, že štát sa nemá pchať do úlohy developera. Máte stále rovnaký názor?

Úlohou štátu je regulovať rôznymi zákonmi podnikateľské prostredie tak, aby produkt nájomného bývania vznikol prirodzene. Keď chce štát alebo mesto nadobudnúť jednotky na bývanie, tak je aj iná, rýchlejšia cesta, ako ich nadobudnúť.

Nemusí ich nevyhnutne stavať, môže si ich na trhu kúpiť alebo nadviazať spoluprácu s developerom prostredníctvom PPP.  Ak to ide pri diaľniciach, prečo nie pri bývaní? Proces developmentu je v našich podmienkach zdĺhavý.

Úlohou štátu by malo byť zjednodušiť tento proces, stransparentniť a zefektívniť ho, aby mal súkromný sektor možnosť ponúknuť takýto produkt rýchlo na trh.

Keď hovoríte o zjednodušení a stransparentnení, máte dojem, že nový stavebný zákon by mohol procesy zjednodušiť a stransparentniť?

Má takú ambíciu. Na druhej strane je to zároveň koncentrovanie moci na jedno miesto. Potom je dôležité povedať si, ako rýchlo a efektívne dokážu zákon aj naplniť.

Nakoľko bude štát personálne vybavený, aby mohol rýchlo spracovať množstvo žiadostí. Určite vítame to, že je tu taká snaha, a veríme, že to pomôže, pretože aktuálny stavebný zákon je naozaj už za zenitom.

Expanzia do Európy

Rozmýšľali ste v spoločnosti CRESCO aj nad ďalšou expanziou do regiónov?

V centre Košíc sme dokončili jeden menší bytový projekt Mlynská bašta, ktorý priniesol na trh okolo 150 bytov. Čo sa týka ďalších regionálnych projektov, pozeráme sa na nejaké ďalšie príležitosti v Košiciach, na nejaké v Žiline a rozvíjame aktivity v Prahe.

Má CRESCO nejakú nenaplnenú ambíciu?

Určite by sme chceli rozvíjať zahraničné príležitosti, rozvíjať biznis za hranicami. Projekt v Prahe nie je malý, už získal stavebné povolenie a spustili sme predpredaj, do výstavby pôjde koncom tohto roka. Určite máme záujem rozvíjať biznis v Čechách a chceme sa pozrieť aj na príležitosti v iných krajinách Európy.

Ktorá európska krajina vás najviac láka?

Určite tie Čechy, tam už aktivity rozvíjame a takisto by sme sa radi pozreli na Nemecko a Anglicko.

Čo považujete za svoj najväčší profesijný úspech?

V našom biznise nie je nič úlohou jednotlivca, všetko, čo po nás ostáva, je výsledkom tímovej práce, a preto sa veľmi teším, že CRESCO je plné naozaj šikovných a ambicióznych ľudí, bez ktorých by sme tu neboli.

Čo vás v stavebníctve najviac frustruje?

V developmente ma často frustruje neustále sa zhoršujúci povoľovací proces. Je to veľmi zdĺhavé a nie úplne transparentné, čo sa týka dodržiavania časových lehôt. Takže si v princípe nemôžete nič naplánovať dopredu. Máte projekt s jasnými parametrami územného plánu, no cesta k stavebnému povoleniu aj tak môže byť aj osemročná.

Článok bol publikovaný v časopise ASB 10/2021.