Pýtame sa odborníkov: Aký vývoj dostupnosti bývania na Slovensku očakávate?

Bude sa naďalej znižovať alebo sa, naopak, zlepší a prečo? Nakoľko je pravdepodobné, že klesnú ceny bytov, prípadne aspoň prestanú rásť? Dokedy budú rásť úrokové sadzby? Je reálne, že sa u nás postupne zmení zaužívaný model, v ktorom nehnuteľnosti obývajú ich vlastníci? Dá sa očakávať, že čoraz viac mladých ľudí zostane bývať u rodičov, prípadne bude rekonštruovať rodičovské domy na viac bytových jednotiek?

Rastie pravdepodobnosť, že väčšia časť záujemcov o bývanie bude vytláčaná na trh s nájomnými bytmi alebo nútená zotrvávať s rodičmi

Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky: Vývoj dostupnosti bývania podľa nášho indexu klesá už od začiatku roka 2020. Dôvodom bol silný rast cien nehnuteľností. Tento faktor by sa mal podľa našich odhadov zmierniť, no v najbližšom období budú dostupnosť sťahovať nadol rastúce úrokové sadzby úverov na bývanie.

K jej stabilizácii by mohlo prísť v priebehu budúceho roka za predpokladu, že nominálne mzdy v ekonomike budú rásť rýchlejšie ako nominálne ceny nehnuteľností. Nárast nájomného bývania je silnejúci trend aj vzhľadom na atraktivitu kúpy nehnuteľnosti na jej ďalšie prenajímanie.

Na Slovensku však absentuje štatistika, ktorá by nám to mohla jednoznačne potvrdiť. Vzhľadom na fundamenty na trhu s nehnuteľnosťami a obmedzenú dostupnosť financovania pre vyššie úrokové sadzby rastie pravdepodobnosť, že väčšia časť záujemcov o bývanie bude vytláčaná na trh s nájomnými bytmi alebo do iných foriem zabezpečenia si bývania (zotrvávanie s rodičmi). A to bez ohľadu na preferencie mať alebo nemať vlastné bývanie.

V najbližšom období príde k spomaleniu rastu a v niektorých prípadoch aj k stagnácii cien nehnuteľností

Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií NARKS: Dostupnosť bývania v najväčšej miere ovplyvňujú ceny nehnuteľností, reálny príjem obyvateľstva a náklad na dlhovú službu (hypotekárny úver). Realitný trh je v súčasnosti charakteristický kombináciou historicky najvyšších cien a skokovým zvýšením úrokových sadzieb pri hypotékach, čo zhoršilo dostupnosť bývania.

Úrokové sadzby hypoték na úrovni 4 % je bežný trhový štandard, respektíve nižšia úroveň pre bežnú situáciu v ekonomike. Samozrejme, zmena sadzieb spôsobila výkyv v dopyte a jeho kumuláciu do obdobia pred signalizovaný nárast úrokových sadzieb.

Efekt výkyvu sa bude časom zmierňovať. Táto situácia spôsobila zníženie tlaku na ceny nehnuteľností. V najbližšom období predpokladám, že príde k spomaleniu rastu a v niektorých prípadoch aj k stagnácii cien. Na druhej strane vidíme stabilný záujem Slovákov o investovanie do nehnuteľností, a to predovšetkým z dôvodu ochrany úspor pred vysokou infl áciou.

Vývoj úrokových sadzieb bude závislý od rozhodnutia ECB. Z jej vyjadrení možno predpokladať ďalšie zvýšenie referenčných sadzieb, čo môže spôsobiť zvýšenie úrokov pri hypotékach na úroveň blízku 5 %. Aj keď takýto úrok môže spôsobiť, že niektorí žiadatelia nedosiahnu na úver, veľkú časť kupujúcich takýto úrok od kúpy nehnuteľnosti neodradí.

Ceny bytov plošne neklesnú, budú sa však výraznejšie diferencovať

Peter Vavrica, CEO, architekt, partner Vavrica Architekti a ARCHIKÓD: Dostupnosť bývania sa v najbližšom období nebude zlepšovať, kúpyschopnosť občanov Slovenska podľa Eurostatu za dva roky dramaticky klesla až na úroveň najslabších európskych krajín a to sa bude prejavovať aj v schopnosti fi nancovať vlastné bývanie. Ceny bytov plošne neklesnú, budú sa však výraznejšie diferencovať.

Ceny v kvalitných projektoch budú ďalej rásť, zlé, špekulatívne projekty budú mať značné problémy, niektoré skončia vo „výpredaji“. Nových projektov (a bytov) bude menej, niektorí developeri odídu z trhu. Na vstupoch nemožno očakávať pokles nákladov.

To všetko bude cenu držať stále vysoko, v hlavných mestských aglomeráciách budú ceny ešte rásť. Iste, v strednodobom horizonte nastanú viaceré korekcie v rozvoji bývania. Dôležité bude dosiahnuť väčší podiel nájomného bývania, prináša to variabilnosť, flexibilnosť, možnosť výberu nielen v týchto ťažkých časoch.

Zdaňovanie procesu realizácie nájomného bývania je však veľmi regresívne a vyššie ako v iných formách bývania. Je nutné vytvoriť také legislatívne prostredie, ktoré by zrovnoprávnilo a podporilo túto formu bývania tak, aby sa výraznejšie rozvíjala a bola prístupná širšej verejnosti, mladým, migrujúcim a podobne.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 10/2022