Realitný boom? Ceny bytov vystrelili na úroveň roku 2022, tie staršie zdražujú pomalšie ako novšie

V januári 2024 to vyzeralo na pokojný rok so stagnujúcimi cenami nehnuteľností. Napokon bolo všetko inak a byty v krajských mestách zdraželi priemerne o 11,9 %.

Práve o toľko stúpla hodnota Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý sa na konci decembra vyšplhal na rekordných 2 943 eur/m². Tým dokonca prekonal svoje doterajšie maximum 2 902 eur/m² zo septembra 2022, keď na Slovensku vrcholil realitný boom.

Za zdražovaním neboli len lacnejšie hypotéky

Zdražovanie a oživenie obchodovania na realitnom trhu bolo spojené v prvom rade s priaznivým makroekonomickým vývojom, rastom zamestnanosti a miezd. Nálada na trhu sa zlepšovala od začiatku roka. Ceny nehnuteľností sa odrazili od svojho dna a začali stúpať. Kto dovtedy s kúpou váhal, išiel do akcie a začal chodiť na obhliadky. Kupujúcich povzbudzoval aj pokles úrokových sadzieb na hypotékach, hoci tie sa zlacňovali iba mierne.

V druhej polovici roka dopyt po bytoch vzrástol, keď karty zamiešalo plánované zvýšenie DPH od januára 2025. Ľudia pochopili, že niet na čo čakať, lebo neskôr za kúpu novostavby či rekonštrukciu staršieho bytu zaplatia viac.

Ceny novších bytov rástli rýchlejšie ako starších

Realitný barometer je dnes blízko úrovne zo septembra 2022. Neznamená to však, že sú rovnaké ceny všetkých bytov. Niektoré sú teraz drahšie, iné stále lacnejšie. Úroveň spred dva a štvrť roka sa podarila prekonať najmä novším bytom. Ich vývoj bol totiž priaznivejší než vývoj cien starších bytov.

Znamená to, že cenové nožnice medzi oboma typmi bytov sa roztvorili. Najviac sa to prejavilo v Žiline, kde ceny novších bytov vyleteli hore aj vďaka novým developerským projektom.

Porovnanie aktuálnych cien bytov s cenami počas realitného boomu 2022

Pri porovnaní starších 2 izbových jednotiek vidíme, že len v 3 z 8 krajských miest sú dnes byty drahšie ako v septembri 2022. Pri starších 3 izbových bytoch cena neprekročila úroveň zo septembra 2022 dokonca v žiadnom krajskom meste.

Priaznivejší vývoj od septembra 2022 zaznamenali oproti starším bytom tie novšie. Pri novších 2 izbových bytoch je situácia vyrovnaná, keď v 4 mestách sú už ceny vyššie ako pred dva a štvrť rokom a v 4 nižšie. Novšie 3 izbové byty sú dnes v porovnaní so spomínaným obdobím drahšie v 6 z 8 krajských miest.

Byty budú zdražovať aj v roku 2025

Výhľad pre realitný trh zostáva pre tento rok priaznivý. Hoci konsolidácia verejných financií môže nepriaznivo ovplyvniť správanie domácností, ekonomika bude rásť, zamestnanosť zostane stabilná a nezníži sa ani kúpna sila domácností. Spolu s klesajúcimi úrokovými sadzbami na hypotékach prispeje k zvyšovaniu cien nehnuteľností. K dôvodom zdražovania sa pridajú aj rastúce nájmy či slabá nová výstavba, ktorá bude škrtiť ponuku nehnuteľností.

Na realitnom trhu nás čaká zdražovanie, boom v podobe cenových skokov o desiatky percent však neočakávame. Tam, kde byty zatiaľ neprekonali svoje rekordné cenové úrovne z roku 2022, sa tak stane tento rok.

Výnimkou budú staršie byty v mestách, kde sú ceny stále ďaleko od úrovne z roku 2022. Ide o 2 izbové byty v Trnave, Trenčíne a Banskej Bystrici a 3 izbové byty v Banskej Bystrici a Prešove. Predpokladáme, že tam svoje cenové maximá z roku 2022 prekonajú až v roku 2026. Pozvoľnejšie zdražovanie oproti minulému roku nás čaká v Žiline.

Zdroj: Realitná únia SR