Sadzby hypoték a ceny nehnuteľností rastú, úver si treba dobre zvážiť

Zvyšovanie inflácie na Slovensku, rast cien nehnuteľností a postupný rast úrokov hypotekárnych úverov kladie väčšie nároky na bonitu klientov a podiel vlastných zdrojov pri hypotekárnom financovaní. Zároveň to vytvára tlak na banky, ktoré musia riešiť viac žiadostí o zmenu dĺžky fixácie úrokovej sadzby, respektíve o refinancovanie hypoték.

Výsledné ceny nehnuteľností z hľadiska developerov ovplyvňujú aj nestále ceny stavebných materiálov, rast cien energií, ako aj rýchlosť a kvalita územného plánovania a povoľovacích procesov podľa stavebného zákona. Nová stavebná legislatíva má vstúpiť do platnosti až v apríli 2024.

Mária Valachyová, hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne, koncom marca tohto roka na stránke banky napísala, že sadzby komerčných bánk na hypotéky sa odvíjajú od medzibankových trhových sadzieb. Tie reagujú rastom na stúpajúcu infláciu po celom svete. „Centrálne banky v stredoeurópskom regióne sa už dávnejšie snažia tlmiť inflačné očakávania zvyšovaním sadzieb,“ konštatovala.

Národná banka Slovenska (NBS) v jarnej správe o ekonomickom a menovom vývoji napísala, že inflácia by mala tento rok na Slovensku zostať tesne pod 8 %. Scenár s vojnou na Ukrajine na rok 2023 odhaduje výšku inflácie na 10 až 14 %. Štatistický úrad SR však informoval, že už v marci dosiahla inflácia 10,4 %.

Na domáci rozpočet striehne inflácia

Záujemcovia o hypotéku by mali starostlivo zvážiť, či ju aj dokážu dlhodobo splácať, zhodujú sa analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický a hypotekárny špecialista Boris Ilić z poradenskej spoločnosti Gepard Finance.

Prvým úderom pre kupujúcich bolo podľa Kubrického zvyšovanie sadzieb hypotekárnych úverov. Druhým je vyššia splátka hypotéky vzhľadom na rastúce ceny nehnuteľností. Tretím je inflácia, ktorá súvisí so zvýšenými platbami obyvateľstva za tovary, energie a služby.

Jeho slová dopĺňa zistenie realitnej spoločnosti Lexxus pre agentúru SITA, že ceny voľných bytov v Bratislave stúpli medziročne o 22,5 %. Priemerná cena voľných bytov sa zvýšila o 240 eur, čo predstavuje výrazný medzikvartálny rast o 7,4 %.

Nejasný vývoj cien stavebných vstupov a najmä dostupnosť materiálov budú viesť k ďalšiemu predražovaniu už zazmluvnených nehnuteľností. Reálna konečná kúpna cena pri odovzdaní môže oproti cene zo zmluvy vzrásť aj o 30 až 35 %.

Keby Európska centrálna banka (ECB) prišla s verbálnou intervenciou na trhu ešte na jeseň minulého roka, nebola by realitná bublina na Slovensku taká veľká. „Do hry vstúpili hráči, ktorí sú jej synonymom. Kupujú nehnuteľnosť preto, aby ju o rok alebo dva predali,“ povedal Kubrický počas májovej konferencie Reality Summit 2022 v Bratislave.

Radšej úver ako vysoký nájom?

Podľa skúseností Ilića je časť klientov, ktorí nemajú veľa vlastných prostriedkov a idú na hranu svojich finančných možností. „Vezmú si napríklad hypotéku na 90 % z ceny nehnuteľnosti a zvyšných 10 % dofinancujú stavebným medziúverom zo stavebnej sporiteľne,“ uviedol pre ASB. Stavebnú sporiteľňu si zvolia, pretože v porovnaní so spotrebným úverom je mesačná splátka nižšia vzhľadom na dlhšie obdobie splácania.

Ilić upozorňuje, že stavebný medziúver je menej výhodný, keďže spôsob jeho splácania navyšuje celkové preplatenie úveru. V roku 2023 predpokladá zníženie objemu poskytnutých úverov na bývanie.

Sadzby úverov a ceny nehnuteľností sa zvyšujú a pre rastúcu infláciu a vojenský konflikt na Ukrajine zatiaľ nie je predpoklad ich stagnácie. Dopyt po nehnuteľnostiach je stále veľký. Tento rok sa ešte očakáva zvyšovanie základnej úrokovej sadzby ECB, čo spôsobí ďalší nárast úrokových sadzieb úverov.

Väčšinou klienti financujú hypotékou svoje prvé bývanie a menšia časť kupuje ďalšiu nehnuteľnosť ako investíciu. Klienti z prvej skupiny sú často v dlhodobom prenájme, kde platia napríklad 500 až 600 eur mesačne.

Zhodujú sa, že radšej budú platiť splátku hypotéky, ktorá je nižšia alebo rovnaká ako výška nájomného. Navyše je nehnuteľnosť v ich vlastníctve. Pred prijatím regulačných opatrení NBS pred niekoľkými rokmi si klient mohol vziať aj 100 % hypotéku a platil za ňu nižšiu splátku, dnes si musí financovanie „zložiť“ z dvoch úverov a celková mesačná splátka je tak vyššia.

Témou bude energetická efektivita

Klienti Prvej stavebnej sporiteľne najviac využívajú úvery a nasporené prostriedky zo stavebného sporenia na rekonštrukciu a modernizáciu bývania. „Druhý najčastejší účel je kúpa nového bytu a domu,“ povedal Milan Baláž, riaditeľ úseku odbytu sporiteľne.

Vojnový konflikt na Ukrajine nemal negatívny vplyv na záujem o úvery. Bývanie patrí medzi základné potreby ľudí a jeho plánovanie je dlhodobé. Vojna mala ale nepriamy vplyv, zvýšili sa ceny energií a ich rast sa očakáva aj v budúcnosti.

„Ľudia majú čoraz väčší záujem o informácie z oblasti energetickej efektivity domov a bytov a investovanie do moderných technológií, napríklad vykurovacích systémov či zdrojov energie,“ poukázal na nový trend Baláž. Predpokladá, že investície do obnovy bytov a domov, ktoré majú zlepšiť energetickú efektivitu, budú jednou z najdôležitejších tém najbližších mesiacov.