Slovenské stavebníctvo trápi inflácia, ceny v tendroch aj nepružná povoľovacia legislatíva

Developeri a stavebné firmy riešia v súčasnosti celý balík problémov, ktoré sú často na seba naviazané. Potom ako si krátko vydýchli po pandémii koronavírusu, vo februári tohto roka zamiešala karty vojna na Ukrajine.

Od vysokej inflácie a nestálej ceny stavebných materiálov, ktoré sa odrážajú v dĺžke výstavby a cene diela, cez problém s vysúťaženými cenami pre samosprávu a štát až po nepružný stavebný zákon.

Ten majú však od apríla 2024 nahradiť nové zákony o výstavbe a územnom plánovaní, ktoré koncom apríla schválila Národná rada SR. Aj toto boli témy panelu Ako sa vyrovnať s aktuálnou situáciou na stavebnom trhu počas dvojdňovej májovej konferencie Reality Summit 2022 v Bratislave.

V súčasnosti sa ťažko robia tendre a určuje konečná predajná cena, konštatoval konateľ Martin Šimurda z developerskej spoločnosti Bencont Development. Pri tendroch sú rizikové pásma, o ktorých rokujú s dodávateľom, a tie sú naviazané na mieru inflácie.

V prípade, že je prekročená jej miera, ceny musia stúpnuť. Časť zvýšenej ceny podľa jeho slov znášajú oni, časť nákladov budú musieť premietnuť do zvýšených cien. „Byty sa budú v praxi predávať v čase, keď budú známe náklady, za koľko ich postavíme,“ konštatoval.

Nové usmernenie k verejnému obstarávaniu

Keďže dodávatelia nevedia garantovať vysúťažené ceny a ohrozené sú mnohé stavby a rekonštrukcie, Úrad pre verejné obstarávanie vydá metodické usmernenie.

To má pomôcť obstarávateľom identifikovať oprávnené prípady, pri ktorých môžu uplatniť výnimku a uzavrieť dodatok so zmenou až do 50 % ceny zákazky. Prezidentka SR Zuzana Čaputová o tom informovala začiatkom mája na sociálnej sieti po rokovaní s predsedom (ÚVO) Miroslavom Hlivákom.

Dodala, že aby nedochádzalo k zneužívaniu situácie, slovenské ekonomické autority v koordinácii s rezortom dopravy zozbierajú údaje o vývoji cien komodít. To bude podkladom na správne určenie zmien v dodatkoch k zmluvám. Vo výsledku bude návrh potrebné prerokovať s Európskou komisiou.

Predávať byty z papiera je risk

Dopyt po bývaní je v USA rovnako nenasýtený ako na Slovensku. V roku 2020 stúpli ceny bytov o 7 až 8 % a minulý rok takmer o 20 %, porovnal zahraničný účastník konferencie, americký Slovák Marek Kollár. Pracuje ako riaditeľ v spoločnosti Alberici Constructors v štáte Missouri.

Podobne ako u nás trápi americký trh inflácia, ale nepoznajú vydanie stavebného povolenia, ktoré by úradnou cestou trvalo tak dlho ako na Slovensku. „Naša firma je konzervatívna. Nevezmeme zákazku, pokiaľ nemáme vopred vyriešené riziká,“ uviedol Kollár s tým, že sa nevenujú rezidenčnej výstavbe. Aktuálne stavajú budovy pre Saint Louis Univerzity.

Prezident BIM asociácie Slovensko Michal Pasiar o cene bývania povedal, že predávať v súčasnosti byty „z papiera“ je obrovský risk. V minulosti ich klienti vyzývali, aby odhadovali náklady na základe ceny za m².

V súčasnosti trvá v Bratislave získanie územného rozhodnutia pre rezidenčný projekt tri až päť rokov. Povoľovacie procesy výstavby treba s pomocou digitalizácie procesov skrátiť a zjednodušiť, ako je to napríklad v pobaltskom Estónsku.

Kým nebudú procesy pružnejšie, je podľa Pasiara ťažko predikovať aj plnenie výstavby v rámci plánu obnovy. Zdravotníctvo v ňom získalo dokopy približne miliardu eur na výstavbu a rekonštrukciu nemocníc.

Architekt Matej Grébert z ateliéru Compass Architekti poznamenal, že z Európskej únie príde cez Plán obnovy veľký balík financií a je na nás, ako sa postavíme k jeho čerpaniu. Slovensko má veľký investičný dlh vo verejnej infraštruktúre a toto je veľká príležitosť na rozvoj krajiny.