Slovenský realitný trh ožil po zamrznutí, príchod Volva pohol Košicami

Realitnému trhu nielen v Bratislave, ale na celom Slovensku pomohlo, že sadzby hypoték zo strany komerčných bánk boli dlhší čas stabilizované a často sa nemenili po rozhodnutiach Európskej centrálnej banky (ECB). Zvýšené zárobky obyvateľstva rovnako pomohli záujemcom o kúpu bytu spolu s tým, že verejnosť upustila od nereálnych očakávaní návratu sadzieb na úroveň okolo 1 %.

Podľa informácií zo stránky Národnej banky Slovenska (NBS) prevládajú na finančných trhoch očakávania mierneho zníženia kľúčových úrokových sadzieb ECB. „Ak sa nestane niečo nepredvídateľné, úrokové sadzby na hypotéky už pravdepodobne dosiahli svoj vrchol. Vo väčšine krajín eurozóny začali už tieto sadzby mierne klesať,“ napísali v polovici septembra analytici NBS s tým, že úrokové sadzby sa udržiavajú na stabilnej úrovni približne 4,5 % a ďalej nerastú. Najnovšie, v septembri, znížila ECB sadzby z vkladov z 3,75 % na 3,5 %.

Refixácia čaká ešte desiatky tisíc hypoték

K refixácii hypoték uviedli, že do polovice roka 2024 si zvýšením splátky v plnej miere prešla približne štvrtina hypoték. Splátky sa v priemere zvýšili o 89 eur, čo je v súlade s našimi predchádzajúcimi očakávaniami. Za uplynulé dva roky bolo úplne refixovaných vyše 157-tisíc hypoték. Ďalších takmer 70-tisíc by sa malo refixovať v druhej polovici roka 2024. „Vyššia intenzita refixovania by mala pretrvať okrem druhého polroka 2024 aj v roku 2025, následne by sa mala postupne znižovať,“ avizovali analytici.

Otvárajú sa cenové nožnice medzi starými a novými bytmi

O zvýšení priemerného rastu cien nehnuteľností a zvýšenom dopyte hovoril počas nedávneho Veľtrhu bývania nehnuteľností 2024 v Bratislave Martin Papcún z kancelárie Dahleh reality. Po šiestich kvartáloch (od 3. kvartálu 2022) poklesu bol v druhom kvartáli tohto roka zaznamenaný v rámci Slovenska rast cien. Je to kvartálny rast o 2,2 % oproti cenám zo začiatku roka. Priemerná cena bytu dosiahla 2 749 eur/m2,“ uviedol Papcún.

Porovnal aj ceny starších bytov a novostavieb v Bratislave. V júli tohto roka bola priemerná cena staršieho 2-izbového bytu 3 726 eur/m2 a 3-izbový byt stojí 3 205 eur/m2. V prípade priemerných cien novostavieb je to 4 400 eur/m2 (2-izbový byt) a 3 900 eur/m2 (3-izbový byt). Otvárajú sa cenové nožnice medzi staršími bytmi a novostavbami, keď sa rozdiel pohybuje v širšom intervale 9 až 30 %. Ako príklad Papcún uviedol 3-izbový panelový byt v mestskej časti Petržalka, kde je aktuálne starší byt v predaji za 190-tisíc eur a v novostavbe za 299-tisíc eur.

„Celkový objem ponuky v hlavnom meste vzrástol o 5 % oproti začiatku roka. Druhý kvartál po sebe rastie aj počet ponúk na internete,“ povedal a doplnil, že v ponuke je 4 047 bytov, 757 domov a 711 pozemok. Najviac je v ponuke tradične 2-izbových bytov (1 318) a v závese za nimi sú 3-izbové byty (1 275). Vysoký dopyt je v Bratislave stále po nájmoch, tu realitná kancelária eviduje v ponuke 1 505 bytov a 209 domov.

Dôvody sú podľa Papcúna tri – úroveň úrokových sadzieb hypoték, veľký záujem zahraničnej klientely a študentov. „Záujemcovia, ktorí nezískajú v banke hypotéku, smerujú do podnájmu, aj študenti, ktorí nemajú ubytovanie vo vysokoškolskom internáte, pretože je v rekonštrukcii,“ priblížil situáciu.

Trh v Košiciach sa zmení aj územný plán mesta

Optimizmus na realitnom trhu vládne podľa Realitnej únie SR aj v slovenských regiónoch. Podľa realitnej kancelárie WFG reality stúpli medziročne ceny v krajskom meste Žilina o 8,7 % pri starších bytoch a o 10,9 % pri novostavbách a záujem je najmä o malometrážne byty.

Realitná kancelária Equilibrio v Košiciach eviduje v druhom najväčšom meste Slovenska zvýšený záujem o bývanie aj pre príchod automobilky Volvo, ktorý znamená pre východ krajiny pracovné príležitosti. „Meniť sa bude aj územný plán mesta a v príprave sú desiatky developerských projektov. Prísun nových investícií bude tlačiť na to, aby ceny nehnuteľností ešte stúpali,“ vyjadrila sa košická realitka. Nájomné s poplatkami za energie za 1-izbový byt v Košiciach je cca 600 eur, v prípade 2-izbového bytu je 600 – 800 eur a pri 3-izbovom zaplatíte 800 až 1000 eur.

Inak je to v krajskom meste Trenčín na západe Slovenska, kde RADO Reality Group neeviduje výrazný rast cien a ponuka je stabilizovaná, konkrétne za posledného trištvrte roka ide o 170 až 180 3-izbových bytov.

Aký bude vývoj na trhu?

Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR, uviedol, že aktuálne zdražovanie bytov je prekvapujúce, pretože sa deje pri takmer nezmenených úrokových sadzbách hypoték. Kozmetické úpravy úrokov si občania ani nevšimli a cena peňazí nemusí mať na realitný trh také fatálne dôsledky, ako to vyzeralo donedávna. Do konca roka predikuje zvyšovanie cien bytov doterajším tempom. „Niektorí záujemcovia o nehnuteľnosť budú čakať do budúceho roka na lacnejšiu hypotéku, keďže však pokles úrokových sadzieb bude pozvoľný, táto stratégia sa im nemusí vyplatiť,“ uzavrel.