Stanislav Pagáč: „Vytvárame uzavretý ekonomický biofond priemyselného parku“
ASB Developerom roka 2020 v segmente priemyslu a logistiky sa stala spoločnosť CTP Invest Slovakia, ktorá je v počte prenajímateľnej plochy lídrom v tomto odvetví na Slovensku. To isté platí aj pre oblasť udržateľnej výstavby, pričom CTP sa od založenia v roku 1998 profiluje ako vlastník nehnuteľností developmentu, čo so sebou prináša dlhodobú spoločenskú zodpovednosť voči lokalite, komunite a životnému prostrediu.
O aktuálnych otázkach týkajúcich sa zelenej výstavby v priemyselných parkoch sme sa porozprávali so Stanislavom Pagáčom, regionálnym riaditeľom CTP Invest Slovakia.
Aké sú vaše kompetencie v rámci firmy?
Mám na starosti Slovensko, čo zahŕňa riadenie celého výrobného portfólia. Nedávno mi pribudla funkcia finančného riaditeľa, čiže som ešte viac prepojený s operatívou. Do CTP som prišiel v roku 2008, keď už firma pôsobila na Slovensku. Vtedy sme robili prevažne akvizície pozemkov a skauting.
Aké čísla sú za lídrom vo výstavbe a správe priemyselných parkov?
Áno, chcem zdôrazniť, že sme developerom priemyselných parkov, nie hál. Vytvárame teda komplexné riešenie celého prostredia. Ale k číslam: za ostatných päť rokov sme akvizíciami a vlastnou výstavbou vytvorili celkovú prenajímateľnú plochu viac ako 450-tisíc štvorcových metrov. Tento rok máme vo výstavbe ďalších 37-tisíc štvorcových metrov, čím sa priblížime k pol miliónom m2 prenajímateľnej plochy.
Ktorý park považujete za vlajkovú loď a prečo?
Je ním Trnava, ktorá je lídrom na Slovensku v zelených riešeniach. Majú na to prispôsobené všeobecne záväzné nariadenia, ako aj upravený územný plán mesta. V meste je veľký podiel zelene, sú tam veľké požiadavky na zelené plochy a zároveň limitované počty parkovacích miest.
To súvisí aj s naším podnikaním, a preto sa snažíme spolupracovať s miestnou samosprávou. Navyše, táto lokalita poskytuje výborné podmienky na vsakovanie vôd, a teda aj lepšie narábanie so spodnou vodou. Dokonca tam máme aj vlastnú čističku odpadových vôd, ktorú kontrolujeme. Záleží nám na zelených riešeniach a klienti naše parky vyhľadávajú. Je to veľký prínos riadeného parku.
Ako vyzerá váš biznis model v priemyselnom developmente?
Pri štandardnom biznis modeli sa developuje a predá, ale tým sa naruší kontinuita starostlivosti o lokalitu. Keďže CTP vlastní objekty a má vlastný interný tím na správu budov, záleží nám na kvalite a životnosti objektov, ako aj jeho flexibilite do budúcnosti. Technickým štandardom, ktorý dávame do architektúry a technických riešení, prekračujeme požiadavky platných noriem aj európskych smerníc, tak aby sme splnili požiadavky nájomcov aj o 10 rokov.
Aké máte konkrétne riešenia?
Projektujeme uzavretý monoblok budov, čím sa nevytvárajú zbytočné vonkajšie plochy a prestupy. Na objekty používame izolačné materiály na báze minerálnej vlny, pričom objemovo prekračujeme normy. Na streche sú svetlíky, kde dávame výplňové materiály, ktoré tlmia tepelné zisky v lete – odpadá tak chladenie.
Významným aspektom k životnému prostrediu sú fotovoltické panely, ktoré najmä na území ČR pokrývajú asi 30 % nášho portfólia, čiže približne milión štvorcových metrov. Na Slovensku a v ostatných krajinách je to zatiaľ pozadu, ale všetky naše objekty sú pripravené na montáž fotovoltiky.
Žiaľ, aktuálne platná legislatíva nám ju neumožňuje inštalovať a využívať s ekonomickým prínosom pre našich nájomcov. K celkovej udržateľnosti výstavby prispieva aj fakt, že v celom našom portfóliu sú inštalované úsporné LED svetlá. Pri osvetlení sú totiž úspory na energiách skokovo najvýraznejšie – približne až o tretinu. Pri ďalšom znížení energií na objektoch je dôležitá aj racionálna inštalácia vrát na objektoch.
Ako ste spomínali, vy svoje parky a objekty nepredávate, ale ich prenajímate a ďalej spravujete. Prečo?
Áno, po odovzdaní objektov do užívania si CTP objekty ponecháva vo vlastníctve a vlastnými silami ich spravuje. Vykonáva údržbu, revízie, čistenie, ktoré si platia naši klienti. A prečo? Takto máme nastavený ekonomický development. Predaním síce získa developer okamžite výnos, ale my si ho rozložíme v čase. Je to iný pohľad na ekonomiku developmentu, ktorý sa nám osvedčil. Dlhodobá držba vytvára úplne iný vzťah ku klientom. Klienti zostávajú s nami a dôverujú nám. Rastú s nami a my zase s nimi.
Robíte popri splnení európskych smerníc aj niečo navyše?
Tento rok sme v rámci celej skupiny certifikovali systémom BREEAM In Use všetky objekty, ktoré sú skolaudované a používané. Všetky objekty na Slovensku sú certifikované na stupni Very Good a tie, ktoré sa stavajú, na stupni Excellent. Certifikát BREEAM ide nad rámec všeobecných smerníc, lebo zohľadňuje regionalitu, pôvod materiálu, dodávateľov, ako aj vplyv na životné prostredie počas prevádzky budovy vrátane spracovania odpadu, odpadovej i dažďovej vody.
Nad rámec smerníc idete aj s výsadbou stromov v parkoch.
Áno, za ostatné 3 roky sme v našich parkoch vysadili 998 stromov a 10-tisíc štvorcových metrov kríkov. So stromami počítame už pri plánovaní parku. Vyvárame uzavretý ekonomický biofond parku, v ktorom sú aleje stromov a menšie parčíky, ale aj oddychové miesta pre zamestnancov. To všetko ide na naše náklady.
Ako ešte znižujete záťaž na životné prostredie?
Snažíme sa o synergickú koncentráciu toku ľudí a tovaru. Viac nájomcov na jednom mieste znižuje trieštenie toku tovarov, ale aj využívanie autobusov a áut, ktoré sa tak môžu zdieľať. Toto platí aj pri logistike, pričom vyhľadávame lokality, ktoré majú prístup k železnici. To platí pri našom parku v Bratislave a v Trnave. Ako je známe, železnica predstavuje oveľa menšiu záťaž na životné prostredie a je to doprava budúcnosti.
Čo máte aktuálne na stole?
Koncom minulého roku sme akvirovali park v Košiciach pri letisku a tento rok tam začíname pre klienta budovať objekt. V Trnave dokončujeme dva objekty a v Bratislave-Devínskej Novej Vsi máme rozostavaný ďalší objekt. Našou výkladnou skriňou v budúcnosti bude CTP Bratislava City, kde budeme klásť zvýšený dôraz na zelené riešenia. Chceme tam použiť aj zelené strechy, hoci je to technická výzva. A ešte čosi – do roku 2023 si CTP dalo záväzok byť uhlíkovo neutrálny v prevádzke.
ZDROJ: CTP Invest SK
