Kancelárie sa menia. Ako budú bojovať o nájomníkov?

Ak sme minulý rok hovorili o tom, že práca z domu nemá dlhodobú budúcnosť, skúsenosti v prvej polovici roka 2021 ukazujú presný opak. Administratívne priestory však nekončia, je ale celkom isté, že ich čaká výrazná transformácia.

Firmy budú stále vyhľadávať kancelárske priestory, no stále viac budú musieť pracovať na tom, aby sa zamestnanci v tomto prostredí cítili dobre. Lepšie ako doma. Štyroch významných developerských spoločností, ktoré majú vo svojom portfóliu výstavbu administratívnych nehnuteľností, sme sa opýtali na dôsledky pandémie v tomto segmente.

Čo nás čaká?

Michaela Ochmanová zo spoločnosti YIT má skúsenosť, že ak chcú nájomcovia prilákať zamestnancov pracujúcich z domu späť do kancelárií, dávajú si viac záležať na unikátnosti kancelárskych priestorov. O miznutí kedysi preferovaných open space kancelárií sa dnes hovorí už celkom otvorene.

Potvrdzujú to aj slová Petra Demského z CORWIN-u: „Firmy zo zdravotných dôvodov preferujú návrat k tradičným kanceláriám, v ktorých nesedia desiatky ľudí v jednom priestore, kde jeden nakazený zamestnanec dokáže ohroziť obrovský počet svojich kolegov.“

Viktor Ondrášek predpokladá, že najväčšími trendmi do budúcna budú umelá inteligencia, smart technológie, flexibilita priestoru a príjemné pracovné prostredie.

Martin Marko zo spoločnosti Immocap hovorí, že firme sa opláca načúvať predstavám klientov: „Od vypuknutia pandémie sú na trhu kancelárií nájomcovia opatrnejší, majú zvýšené nároky a modifikujú koncept rozloženia pracovných priestorov.“

Okrem dôsledkov pandémie sa medzi trendmi objavuje aj príklon k ekológii. CORWIN vo svojich projektoch podľa slov Petra Demského využíva lokálne a recyklované suroviny, zber dažďovej vody či získavanie energií z obnoviteľných zdrojov, čo prispieva k udržateľnosti stavieb.

Minulý rok otriasol segmentom kancelárií najvýraznejšie za dlhé obdobie. Hovorilo sa o tom, že trh s kanceláriami sa zmení, no nevieme ako. Vieme dnes predpovedať viac?

P. Demský, CORWIN:

Mnohé kancelárske projekty budú mať problémy s obsadenosťou. Vidíme už príklady, kedy sa stavitelia snažia buď prekresliť pôvodné „ofisovky“ na rezidenčné projekty, alebo ich odkladajú. Za CORWIN ale môžeme potvrdiť, že stále existuje dopyt aj v office segmente. Ťažíme napríklad z toho, že ako developer sme sa neorientovali na vytváranie ponuky pre shared services centrá. Tie na slovenskom trhu generujú významnú časť dopytu po kancelárskych priestoroch.

No na druhej strane, sú to práve tieto spoločnosti, ktoré nielenže po pandémii prehodnocujú svoj prístup k home officom, ale mnohé zo Slovenska sťahujú aj podstatnú časť svojich aktivít. Naša ponuka bola smerovaná na spoločnosti s klasickou organizačnou štruktúrou, ktoré hľadajú priestory na umiestnenie svojich centrál, zaujímajú ich otázky ekológie, udržateľnosti a zdravia.

Príkladom môže byť náš projekt Einpark Offices, ktorý sa postupne zapĺňa. Dôvodom je aj fakt, že ide o najzelenšiu budovu na Slovensku, ktorá patrí s certifikátom LEED Platinum do 1 % stavieb na svete z pohľadu udržateľnosti. A práve to považujeme za budúcnosť tohto sektora – dôraz na udržateľnosť a vytváranie zdravého vnútorného aj vonkajšieho prostredia pre nájomcov.

V. Ondrášek, HB Reavis: (súhrnná odpoveď na otázky 1 až 4)

Uplynulé obdobie v podstate iba akcelerovalo trendy, ktoré tu však boli aj predtým. V HB Reavis sa špecificky inovatívnym riešeniam a ich implementácii venuje niekoľko kolegov, a tak už dlhší čas staviame na tom, že najväčšími trendmi do budúcna budú umelá inteligencia a smart technológie, flexibilita a well-being. Aj preto sme ako jedni z prvých prišli so službami pre klientov, ktoré tieto potreby pokrývajú.

Základný koncept je postavený na službe Origameo, ktorá klientom pomáha vyťažiť maximum potenciálu z priestoru, na službe Symbiosy, ktorá ho dokáže monitorovať a v reálnom čase prispôsobiť, a tiež na službe More, ktorú by som popísal ako asistenta schopného vyriešiť veľa operatívnych úloh namiesto mňa.

Rovnako tak v našom portfóliu nájdete aj rôzne typy samotného priestoru, akými je cowork HubHub, flexibilný nájom priestorov pod značkou Qubes či klasické dlhodobé schémy kancelárskych riešení, ktoré „šijeme“ na mieru konkrétnemu klientovi. Kancelárie určite nezmiznú, zmení sa iba ich funkcia, ktorá bude viac komunitná a orientovaná na človeka a jeho potreby s dôrazom na well-being a udržateľnosť.

Vo výsledku tak podporia nielen jednotlivca a jeho produktivitu, ale aj firemnú kultúru, samotnú firmu a napokon aj celú spoločnosť, ktorá sa už dnes zameriava viac na faktory s dlhodobým prínosom. Zdravá firemná identita a kultúra sa nedá budovať len na home office, aj keď sa stal pravdepodobne už trvalou súčasťou pracovného života.

M. Marko, Immocap:

V tejto situácii nie je jednoduché predvídať budúcnosť. Vnímame, že spoločnosti aktuálne hľadajú riešenia, ako zabezpečiť prácu v hygienickom prostredí, a veľmi citlivo vnímajú jeho funkčnosť, najmä čo sa týka vzduchotechnických zariadení. Aj napriek tomu, že dnes mnohé firmy využívajú prevažne prácu z domu, uvedomujú si, že toto krízové obdobie pominie.

Nové priestory pripravujeme tak, aby im dokázali poskytnúť väčší komfort, zdravé a čisté pracovné podmienky, inšpiratívnu sociálnu interakciu, ktoré majú zásadný vplyv na produktivitu a zároveň sú motivujúcimi faktormi na návrat do práce. Tieto faktory už zohľadňujeme v príprave našich aktuálnych projektov Lakeside Park 02, The Mill a Nový Istropolis, ktoré sú vo výborných lokalitách, čo potvrdzuje aj záujem zo strany nájomcov a rezidenčných klientov.

Projekty sa snažíme od začiatku nastaviť tak, aby sme za každých okolností vedeli flexibilne reagovať na požiadavky a zmeny v ich potrebách a maximálne im vyjsť v ústrety.

M. Ochmanová, YIT:

V súčasnosti vnímame, že postcovidové pracovné prostredie bude vyžadovať vyššiu mieru angažovanosti vedenia firmy, HR oddelenia, architektov a facility manažérov. Zamestnanci si zvykli na prácu z domu, ale kreatívna práca sa jednoduchšie vykonáva pri osobnej interakcii. Preto bude zásadné mať priestory pripravené tak, aby zamestnanci boli hrdí na to, že môžu ísť do kancelárie a stretnúť tam kolegov.

Tieto parametre zásadne ovplyvňujú aj dopyt po kancelárskych priestoroch. Na základe našich skúseností s jedinečným projektom Pradiareň 1900 vieme v súčasnosti potvrdiť, že nájomcovia si dávajú viac záležať na unikátnosti produktu, aby prilákali zamestnancov pracujúcich z domu späť do kancelárií.

Zamestnanci, ktorí v tejto historickej budove pracujú, oceňujú jedinečnosť, charakter budovy a vysoký A štandard vybavenia priestorov. Tento faktor vnímame ako určujúci v postcovidom kancelárskom prostredí.

Odzrkadľujú sa zmeny v spoločnosti aj na pripravovaných projektoch? Ak áno, ako?

P. Demský, CORWIN:

Už roky razíme filozofiu dôrazu na zdravé a ekologické riešenia. Naše stavby ako prvé priniesli koncept vegetačných striech ako štandardu, využívame najmodernejšie formy stropnej klimatizácie aj kúrenia, kladieme dôraz na využívanie lokálnych a recyklovaných surovín, zadržiavanie dažďovej vody či získavanie energií z obnoviteľných zdrojov.

Toto všetko tvorí komplex, ktorý prispieva k udržateľnosti našich stavieb, a práve tá je spolu s vytváraním podmienok pre alternatívne formy dopravy a dobré napojenie na MHD mixom, ktorý dokáže aj dnes presvedčiť nových nájomcov.

M. Marko, Immocap:

V prvom rade sa snažíme reflektovať na požiadavky našich potenciálnych klientov. Od vypuknutia pandémie sú na trhu kancelárií nájomcovia opatrnejší, majú zvýšené nároky a modifikujú koncept rozloženia pracovných priestorov. Pozorne ich počúvame a snažíme sa im vyjsť v ústrety nielen v nadštandardných riešeniach v súvislosti s hygienickými opatreniami, ale aj v efektivite a v inovatívnom prístupe pri navrhovaní pracovných priestorov s ohľadom na ich technologické zabezpečenie a výbornú dopravnú dostupnosť.

V realitnom segmente prišlo aj zo strany bánk k sprísneniu podmienok financovania pre komerčné projekty. Sme preto veľmi radi, že sa nám koncom roku 2020 podarilo napriek tomu získať na náš administratívny projekt Lakeside Park 02 stavebné a investičné financovanie vo výške 24 miliónov eur.

Rovnako náš projekt vo výstavbe The Mill, ktorý sa stane sídlom významnej zahraničnej spoločnosti, aktuálne získal stavebné financovanie vo výške 44 mil. eur a investičné financovanie v hodnote 50 mil. eur. Sú to veľmi dobré správy pre biznis a signál, že dopyt po nových, kvalitných priestoroch na prácu stále pretrváva.

M. Ochmanová, YIT:

Vzhľadom na saturovaný trh kancelárskych priestorov a zmeny v nastavení pracovného prostredia sa, samozrejme, zamýšľame nad jedinečnosťou projektov, ktoré pripravujeme. Na základe prieskumu trhu sme vyhodnotili, že chýbajú malé administratívne priestory na predaj. Preto sme sa rozhodli spustiť v rámci projektu ZWIRN OFFICE ďalší unikátny koncept, a to kancelárie v štandarde A od výmery 40 m² k dispozícii na kúpu.

Veríme, že tento produkt prinesie na trh ďalšie zaujímavé riešenie kancelárskych priestorov, ktoré ocenia najmä menšie firmy. Čo sa týka trendov, napríklad až 90 % našich nájomcov oslovuje activity based koncept kancelárií, kde náplň práce určuje miesto, ktoré zamestnanec využíva.

V prípade sústredenej práce ide o tzv. tiché miestnosti, v prípade spolupráce hovoríme o spoločných kreatívnych zónach a tak ďalej.Pre tento koncept kancelárií a pracovného prostredia je napríklad Pradiareň 1900 ako stvorená.

Stretli ste sa vo vašich priestoroch s požiadavkou na zníženie plochy kancelárskych priestorov, prípadne na ich zmenu?

P. Demský, CORWIN:

Nie, práve naopak. Stretávame sa skôr so snahou plochu na jedného zamestnanca zvýšiť. Výhodou v tomto smere je, že sme sa neorientovali na spoločnosti, kde bol trend obmedzovania priestoru badateľný už pred pandémiou.

Nemusíme napríklad ani riešiť požiadavku prebudovávania open space priestorov, ktorá je dnes bežná, keďže firmy zo zdravotných dôvodov preferujú návrat k tradičným kanceláriám, v ktorých nesedia desiatky ľudí v jednom priestore, kde jeden nakazený zamestnanec dokáže ohroziť obrovský počet svojich kolegov.

M. Marko, Immocap:

Chápeme obavy zamestnávateľov v súvislosti s neistým vývojom situácie spôsobenej pandémiou, a preto sa im snažíme vyjsť maximálne v ústrety. Keďže nám záleží na budovaní a udržiavaní dlhodobejších partnerstiev, prispôsobujeme naše projekty a podmienky spolupráce tak, aby mohli flexibilne využívať toľko priestorov, koľko v aktuálnom čase reálne potrebujú.

M. Ochmanová, YIT:

Pri projekte Pradiareň 1900 sme tieto požiadavky zo strany nájomcov neevidovali a počas procesu obsadzovania budovy nájomcovia dokonca svoje priestory expandovali.

Aký je dopyt po nových či pripravovaných kancelárskych priestoroch?

P. Demský, CORWIN:

Ako sme už uviedli vyššie, v súčasnosti je náš vlani otvorený projekt Einpark Offices postupne doprenajímaný. Svoje prevádzky či sídlo v ňom už našlo viacero prestížnych a globálnych značiek. S dopytom sme spokojní a je jasným dôkazom, že naša investícia do udržateľnosti a vyššej kvality bola správna.

Z pohľadu celého trhu predpokladáme, že záujem nájomcov o generický špekulatívny development bude v najbližšom období utlmený. Aj preto sme radi, že sme sa tomuto segmentu vyhli a naše plány do budúcnosti s týmto typom výstavby nepočítajú. Naopak, dopyt po unikátnych budovách by klesať nemal. Takými by napríklad mali byť aj naše kancelárske drevostavby, ktoré by sme chceli postaviť Palme.

M. Marko, Immocap:

Napriek tomu, že sa trh práce vzhľadom na aktuálnu situáciu mení, záujem o kvalitné kancelárske priestory, ktoré zodpovedajú vysokým nárokom, naďalej pretrváva. Denne sledujeme jeho vývoj a naše projekty sa snažíme od začiatku nastaviť tak, aby sme za každých okolností vedeli flexibilne reagovať na požiadavky a potreby budúcich nájomcov.

Okrem štandardných klasických benefitov je však ešte dôležité ponúknuť budúcim užívateľom niečo navyše, aby mali dôvod na návrat a zotrvanie v práci. Práca z domu totiž nikdy nedokáže nahradiť živé firemné prostredie, ktoré je kľúčové pre produktivitu a budovanie sociálnych kontaktov.

M. Ochmanová, YIT:

Celkovo môžeme zhodnotiť, že v 1. Q/2020 v čase vypuknutia 1. vlny covidovej pandémie bol dopyt po kanceláriách ochromený. V priebehu nasledujúceho obdobia sa však stabilizoval a v súčasnosti ho vnímame na podobnej úrovni ako pred covidovou pandémiou. Požiadavky sa však menia. Väčšina firiem už inkorporuje do svojich požiadaviek aj flexibilné pracovné prostredie, ktoré pred pandémiou nebolo tak veľmi rozšírené. Vnímame aj dopyt na kúpu menších kancelárskych jednotiek.

Ako sa vás dotklo zdražovanie cien stavebných materiálov?

P. Demský, CORWIN:

Nárast cien materiálov a prác sa dotkol celého trhu v podobe zvýšenia nákladov, nás nevynímajúc.

V. Ondrášek, HB Reavis:

Zdražovanie cien stavebných materiálov ako následok dopadu pandémie môžeme vidieť po celej Európe. Je zrejmé, že ak nepríde ku konsolidácii cien stavebných komodít na trhu, stavebný sektor bude musieť pristúpiť k zvyšovaniu cien nehnuteľností. A to preto, že nárast pri niektorých materiáloch predstavuje aj viac ako 200 percent a takéto kolísanie predstavuje aj komplikácie pri plánovaní investícií.

Predpokladáme, že situácia by sa mala do konca roka stabilizovať a trh by mal reagovať na navýšenie výrobných kapacít aj opätovné spustenie „výroby na sklad“. Je však málo pravdepodobné, že by sa finálne ceny ustálili na pôvodných hodnotách.

M. Marko, Immocap:

Do veľkej miery to záleží od fázy projektu, v ktorej sa nachádza. Krátkodobé, výrazné zdražovanie stavebných materiálov môže viesť niektorých developerov k vyčkávacej stratégii alebo môže spomaliť už existujúcu výstavbu. Týka sa to však iba tých projektov, ktoré ešte nemajú relevantný predpredaj bytov alebo predprenajatosť administratívnych priestorov. A tým pádom aj záväzné termíny dokončenia.

Ak pôjde iba o krátkodobý nárast cien a v horizonte napríklad najbližších 6 mesiacov sa ceny stavebných vstupov vrátia niekam na úroveň z roku 2020, nebude to mať výrazný dopad na konečnú cenu nehnuteľnosti.

Ak by však rastúci trend pretrvával dlhšie, odrazí sa to, prirodzene, na cene nových projektov. Pretože developer bude musieť zakalkulovať zvýšené ceny vstupov do konečnej ceny nehnuteľnosti. Rovnako je potrebné zobrať do úvahy aj zazmluvnenosť výstavby v konkrétnom projekte. Teda to, či riziko nárastu cien nesie developer alebo stavebná firma.

M. Ochmanová, YIT:

Aktuálne pri vybraných stavebných materiáloch evidujeme nárast cien až o 100 % a pri niektorých dokonca aj výpadok ich dodávok. Veríme, že tento stav je reakciou na pandemickú situáciu na trhu a nepredikovateľnosť jej ďalšieho vývoja. Predpovedať ďalší vývoj je veľmi problematické vzhľadom na príčiny vzniku tejto situácie a kombináciu mnohých osobitých faktorov.

Článok bol publikovaný v časopise ASB Almanach 2021.