V treťom štvrťroku sme svedkami výrazného spomalenia rastu cien nehnuteľností

Pri pohľade na jednotlivé mesiace pozorujeme náznaky postupného obratu v cenovom vývoji, obzvlášť viditeľné v Bratislavskom kraji.

Ponukové ceny nehnuteľností na bývanie v 3. štvrťroku 2022 vzrástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1,6 %. Ide o najpomalšie štvrťročné tempo rastu od roku 2019. V porovnaní s rovnakým obdobím v minulom roku sú ceny o 21,9 % vyššie.

„Priemerná cena  rezidenčných nehnuteľností sa oproti predchádzajúcemu štvrťroku zvýšila o 42  eur/m² na úroveň 2714 eur/m². Na cenovom rozdiele sa podieľal  Bratislavský kraj tradične približne polovicou, pomerne výrazný kladný príspevok má tiež Prešovský a Žilinský kraj (graf  2). Príspevok Banskobystrického a Trnavského kraja k celkovej zmene ceny je záporný,“ uvádza Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska.

Ceny stále rastú

Priemerná cena  bytov dosiahla v 3. štvrťroku 2982 EUR/m². V medzištvrťročnom porovnaní ide o nárast o 1,2 %, čo zodpovedá medziročnému rastu 24 %. Oproti rovnakému obdobiu v predchádzajúcom roku sú naďalej najvyššie ceny 5-izbových bytov (graf 3). Primárne ide o dôsledok vývoja v minulom štvrťroku, v 3. štvrťroku už len stagnovali.

„Viditeľnejší nárast sme zaznamenali iba v prípade 1-izbových  bytov. Priemerná cena  domov sa nachádza na úrovni 2021 EUR/m², v porovnaní s 2. štvrťrokom ide o rast 1,7 % (medziročne 12,5 %),“ pokračuje Vrbovský.

Vývoj cien nehnuteľností naprieč regiónmi je značne rôznorodý. Najvyšší medzištvrťročný rast bol zaevidovaný v Prešovskom (7,4 %) a Trenčianskom kraji (5 %). Medzikvartálny rast v Bratislavskom a Košickom kraji je približne na úrovni celoslovenského priemeru. V Trnavskom a Banskobystrickom kraji ceny rezidenčných nehnuteľností v porovnaní s minulým štvrťrokom mierne klesli (-0,3 resp. -2,2 %).

V Prešovskom kraji rástli ceny v typicky najsilnejších okresoch (Prešov a Poprad) relatívne miernejším tempom. Naopak, výraznejší nárast pripadá na okres Kežmarok, zapríčinený rozšírením ponuky novostavieb. V Trenčianskom kraji k rastu cien prispeli  predovšetkým okresy Prievidza a Ilava. V samotnom okrese Trenčín ceny nehnuteľností medzi štvrťrokmi mierne poklesli.

Keďže 3. štvrťrok priniesol výrazné spomalenie cenového rastu, pre lepší výhľad smerom do budúcna dávalo zmysel pozrieť sa detailnejšie na to aký bol vývoj v jednotlivých mesiacoch. Mesačné údaje ukazujú, že ceny nehnuteľností na bývanie dosiahli v 3. štvrťroku najvyššiu úroveň v júli, v nasledujúcich mesiacoch mierne klesali. Tento vývoj je ešte výraznejší pri pohľade na samotné ceny bytov.

Naopak, v prípade cien domov sa o žiadnom jasnom  trende hovoriť  nedá. Mesačný vývoj cien v krajoch je heterogénny. V Bratislavskom kraji vidíme náznaky obratu v cenovom vývoji, v Košickom a Prešovskom kraji ceny pokračujú v postupnom raste.

Priemerná úroková sadzba čisto nových úverov na nehnuteľnosti dosiahla v júli 2,5 % a v septembri už 2,9 %. Tomu zodpovedá aj viditeľný pokles čistého prírastku úverov na nehnuteľnosti v priebehu letných mesiacov a septembra. Trhy očakávajú ďalší rast úrokových sadzieb, spomalenie úverovania bude teda pravdepodobne pokračovať. Z toho vyplýva aj pokračujúci pokles aktivity na realitnom trhu.

Graf 5: Aktuálna priemerná cena bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2 | Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS

Zdroj: Roman Vrbovský