Veľkú časť zóny Mlynské nivy treba postaviť nanovo. Do konca roka zdvojnásobíme počet obyvateľov Lamača, hovorí Juraj Nevolník

Penta Real Estate patrí k popredným developerom v rezidenčnom segmente v hlavnom meste Slovenska. Svoje aktivity má aj v Prahe, kde má v predaji aktuálne 5 rezidenčných projektov a jeden v príprave. V Bratislave sú v predaji dva rezidenčné projekty a štyri v príprave.

K najvhodnejším pozemkom v meste s veľkým rozvojovým potenciálom patrí územie medzi Mostom Apollo a Prístavným mostom v mestskej časti Petržalka, kde má tento developer projekt Southbank a JTRE svoj projekt Lido, obaja podpísali memorandum o spolupráci s mestom.

S výkonným riaditeľom developerskej spoločnosti Penta Real Estate Jurajom Nevolníkom sme sa rozprávali o dianí na realitnom trhu, o urbanizme v Bratislave a o jednotlivých projektoch spoločnosti.

Ste absolventom fakulty architektúry STU, ako ste sa dostali k práci pre Penta Real Estate?

Vo štvrtom ročníku som si povedal, že je na čase sa viac zblížiť s profesiou architekta. Robil som na živnosť drobné grafické práce a podobne. Našiel som inzerát na pozíciu trainee v Pente, vtedy bola Penta Real Estate ešte súčasťou skupiny Penta Investments ako samostatná divízia. Umožnilo mi to nahliadnuť do sveta klienta a získal som takto ako budúci architekt pohľad do developerského sveta. A život sa vyvinul tak, že som v developerskom svete zostal.

Teraz ste na strane klienta. Kde nastal posun vo vašom vnútri?

Historicky má lákal svet biznisu a financií. Nebol som architekt, ktorý vnímal architektúru čisto ako umelecký odbor. Pre mňa to bolo skĺbenie humanitných vied, techniky a biznisu. Tieto tri svety sa spojili v developerskom svete a bol som prekvapený, ako zaujímavé a dynamické to je.

Aj nastavovanie kreatívneho procesu, keď sa pripravujú súťaže alebo ich zadanie, aj to je samo o sebe tvorivá práca. Nie je to len kreslenie, je to aj vytváranie samotného rámca. Potom k tomu pribudli ďalšie časti biznisu nad rámec architektúry. A tak som našiel svoje naplnenie.

Ste architekt, urbanista. Lákali vás interiéry?

Vyštudoval som odbor architektúra a urbanizmus, mojou diplomovou prácou boli občianske stavby. Po roku, čo som začal pracovať v Pente, som si vyskúšal architektonický svet počas stáže v jednom holandskom ateliéri. Bol som tam niekoľko mesiacov. Ale zistil som, že ma to v princípe až tak nebaví, tak som sa vrátil a zostal tu. Občianske stavby a urbanizmus, k tomu som najviac inklinoval počas štúdia.

Moja práca je skĺbenie technického, architektonického a biznisového sveta, takže je určite dobré, keď sa viem porozprávať s kolegami, ktorí na rozdiel odo mňa majú roky praxe. To je najväčšia výhoda. Často sú architekti prekvapení, keď sa zúčastním na kontrolnom dni alebo design stretnutí a niektorí nevedia, že mám za sebou architektonické vzdelanie. Človek, od ktorého skôr čakali, že bude riešiť výnosnosť projektu, tak s nimi rieši technické detaily. Umožňuje mi to ísť do väčšej hĺbky pri príprave projektov.

Keď sa ako vyštudovaný urbanista pozeráte na Bratislavu, čo treba urobiť?

Bratislava trpí modernistickým dedičstvom. Máme kompaktné Staré Mesto a potom máme veľa stavieb, ktoré tu možno ani nikdy nemali byť, napríklad Einsteinova ulica, ktorá rozdeľuje Bratislavu na dve časti a vytvára nepeknú brázdu. Vidíme to aj inde, mestská časť Petržalka nemá vybudovanú centrálnu časť.

Bolo vybudované socialistické sídlisko a nebola postavená občianska vybavenosť, čo nás do istej miery pokazilo ako obyvateľov. Sme zvyknutí vnímať kvalitu bývania modernistickou perspektívou. Najmä nech je najbližšie okno čo najďalej odo mňa vzdušnou čiarou. Z toho pramení hlavný problém – nízka hustota zástavby, ktorá trápi Bratislavu. Nepodarilo sa vytvoriť kompaktné mesto a Bratislava sa, žiaľ, rozrastá do šírky.

Ktorý projekt bol váš prvý?

Prvá práca sa týkala Borov v Bratislave, kde sme „upratovali“ koordináciu siete, prekresľovali sa zámery, to bola prvá drobná práca. Prvý projekt, ktorý som viedol samostatne projektovo-manažérsky, bola administratívna budova Rosum v mestskej časti Ružinov.

Pôvodne tam boli plánované tri rezidenčné veže, to bol taký predkrízový zámer. Ten išiel potom do šuplíka a následne sme veľmi dlho rozmýšľali, akú funkciu dáme na pozemok, ktorý je veľmi náročný. Boli tam všetky možné inžinierske siete. Napokon sme interne nakreslili architektonický koncept, ktorý dopracovali českí architekti z ateliéru Obermeyer Helika. Budova bola po dokončení prenajatá, úspešne sme projekt exitovali. Ružinov však dnes nie je oblasť, do ktorej by sme sa tlačili s kanceláriami.

A kde je tá oblasť?

Určite je to centrum mesta. Dnes je jasné, kde je bratislavské centrum. Je to lokalita Mlynské nivy, zóna Chalupkova, Eurovea a breh Dunaja. Z hľadiska komerčných nehnuteľností chceme pôsobiť tam a prepojiť centrum na druhej strane Dunaja v rámci projektu Southbank.

Južná strana Dunaja si zaslúži mať polyfunkčné centrum. Vidíte to každý deň, okrem pár administratívnych budov na Einsteinovej je väčšina biznisu v centre, ľudia dochádzajú a Most Apollo je plný. Nemôžeme čakať, že postavíme veľké administratívne centrum na konci Petržalky a bude úspešné. Potrebujeme ho stavať vedľa Central Biznis Department, takže jediná logicky voľná lokalita je Southbank.

Penta Real Estate na svoje projekty vyhlasuje medzinárodné súťaže. S akými predstavami o Bratislave a Slovensku prichádzajú zahraniční architekti?

Mnohí sú prekvapení. Bratislava sa dynamicky rozvíja. Pamätám si, keď sme postavili prvé rezidenčné veže Sky Park a Sky Park Office a diskutoval som s jedným z nájomcov. Hovoril, že keď majú video-call s nejakými americkými alebo zahraničnými klientmi, tak nechceli veriť, že sa nachádzajú v neznámom mestečku v strednej Európe, keď videli výhľad z priestorov.

Bratislava by mala byť ešte odvážnejšia, mala by ísť viac do výšky, do väčšej hustoty zástavby. Máme trošku malomeštiacke videnie sveta. Celý downtown je ostrihaný podľa kastróla. Budovy majú rovnakú výšku, boli zavedené nezmyselné limity do 115 alebo 120 metrov. Prvý, kto to prekonal, je Eurovea Tower, ale zvyšok downtownu týmto obmedzením trpí.

Keď sa stavia výšková budova, je efektívnejšie postaviť viac podlaží s ohľadom na infraštruktúru. Hustota zastavanosti a výšková intenzita prospeje Bratislave. Hovoríme, že chceme kompaktné 15-minútové mesto, ale naša územnoplánovacia regulácia je úplne opačná. Je postavená na modernistickom princípe veľmi nízkej zastavanosti a hustoty, čo vedie k vysokým nárokom na obsluhu infraštruktúrou – nemôže efektívne fungovať MHD, sú drahšie inžinierske siete.

Verím, že sa dočkáme zmeny územného plánu…

Dúfam, že sa dočkáme. Na magistráte o tom vedia. Je to, žiaľ, nepopulárne. Je to aj vina mnohých politikov, ktorí pred každými komunálnymi voľbami bičujú emócie, že developeri sú ultimátne zlo a chcú zastavať posledný voľný štvorček zelene. Pritom zahraniční architekti sú prekvapení, koľko je v Bratislave zelene.

Máme Sad Janka Kráľa, Bratislavské mestské lesy, zeleň, ktorú treba chrániť. Ale my z každého „zeleného fľaku pre psíčkarov“ niekde pri Námestí hraničiarov v Petržalke robíme pomaly prírodnú pamiatku.

Penta Real Estate má mnoho projektov v príprave aj rozostavaných. Ako manažujete časovo a finančne také rozsiahle portfólio?

Máme veľký tím kompetentných ľudí, ktorí sa tomu venujú. Každý projekt má svojho biznis development manažéra, ktorý je zodpovedný za biznis plán projektov, projektový manažér je zodpovedný za prípravu tendrovej dokumentácie.

Následne projekt preberá construction manažér, ktorá je zodpovedný za realizáciu. Novinkou je, že sme začali prevádzkovať budovy rezidenčné, nielen komerčné. Máme vlastnú správcovskú spoločnosť, chceme mať kontrolu nad správcovstvom. Nerobíme to preto, aby sme zarobili.

Ktorý projekt je v súčasnosti vlajkovou loďou Penta Real Estate?

Máme dve vlajkové lode. Prvou je Southbank so špičkovým urbanisticko-architektonickým konceptom. Som presvedčený, že tam ľudia budú radi tráviť čas. Druhým je Chalupkova – pozemky, ktoré sme akvirovali od HB Reavis. Nedávno sme vyhlásili víťaza medzinárodnej urbanistickej súťaže, v ktorej pripravujeme svoje nové sídlo. To bude ten tvrdší mestský koncept.

 V zóne Chalupkova, pozdĺž ulice Mlynské nivy, staviate administratívnu budovu. Za návrhom fasády budovy je pražský ateliér Jakub Cigler Architekti. Čím bude zaujímavá?

Bude to nielen fasáda. Kúpili sme projekt so stavebným povolením a rozhodli sme sa ho prepracovať v rámci územného rozhodnutia, kde zachovávame limity. Došlo tam k miernej úprave hmoty budovy a architektonického stvárnenia fasády, ktorá bude nadčasová. Cieľom nie je ohurovať, ale bude to kvalitná, nadčasová a nestarnúca architektúra.

Máte obsadené kancelárie? Neďaleko sú tiež administratívne budovy v zóne Mlynské nivy a konkurencia je veľká.

Nemáme ich obsadené. Výhoda je, že časť budovy obsadí naša spoločnosť a zvyšnú časť prenajmeme na trhu. V Bratislave je prebytok kancelárií, to spôsobil veľký počet kolaudovaných štvorcových metrov v roku 2023. Treba si však uvedomiť, že Bratislava ročne potrebuje cca 50-tisíc m² nových kancelárií. Toto číslo sa plus-mínus mení, ale cca 50-tisíc m² je dlhodobý priemer. Najbližšie dva roky sa nepostaví prakticky nič.

Developeri začali po pandémii prekresľovať kancelárie na byty, pretože sa predávali extrémne dobre. Ja som bol vtedy veľmi opatrný s takými zásadnými zmenami biznis plánov. Je to panická reakcia, myslím, že sa časom ukáže pravda.

Vidíme, že rezidenčný trh ochladol zvýšením úrokových sadzieb. Dostali sme sa do veľkej neobsadenosti na trhu, zároveň máme nedostatok nového kancelárskeho priestoru. Takže pevne verím, že budeme kapitalizovať práve z toho nedostatku v roku 2026, keď skolaudujeme túto budovu.

Vedľa zóny Chalupkova je zóna Mlynské nivy, kde je miesto na rozvoj v jej východnej časti – v okolí Bajkalskej ulice po Hraničnú. Ako by ste si to predstavovali?

Keď mám byť úprimný, podľa mňa treba veľkú časť zóny zrovnať so zemou a postaviť nanovo. Asi to aj tak bude, ale potrvá to dekády. Žiaľ, zóna je v súčasnosti využitá katastrofálne. Pevne verím, že Mestská urbanistická štúdia zóny Mlynské nivy pomôže zmene v zóne. Mala by byť kompaktným rozšírením downtownu po Bajkalskú ulicu.

Iným príkladom hromadnej výstavby bytov je váš projekt na Vajnorskej ulici v Bratislave s 1 200 bytmi vo forme blokov. Kedy bude známa výsledná architektúra od slovinského ateliéru Bevk Perović arhitekti?

Nedávno sme požiadali o EIA. Momentálne sa rieši architektúra a dispozície bytov a kompletizuje sa architektonická štúdia. Pevne verím, že je to otázka mesiacov, až budeme schopní ukázať tento projekt.

Plánujeme tam prvú fázu výstavby bytov, ale zvažujeme doplnenie segmentu študentského bývania alebo colivingu. Blízko Vajnorskej je električková trať, ktorá je dôležitá pre dopravu študentov, v pešej dostupnosti je občianska vybavenosť, rekreačná zóna okolo Kuchajdy. Je to atraktívne miesto nielen pre študentov, ale aj pre mladých profesionálov.

V tomto prípade zámeru na Vajnorskej išlo o súčasť bývalého územia chemickej fabriky Istrochem. Robili ste vopred prieskum podložia?

Nie je tajomstvom, že táto zóna je v registri environmentálnej záťaže ako bývalé Chemické závody Juraja Dimitrova (CHZJD). To sa nám potvrdilo, keď sme si robili nedávno vrty. Musíme sa s tým popasovať, ale máme s tým skúsenosti z projektu Sky Park, kde sme to urobili naozaj poctivo.

Scenár bude pravdepodobne rovnaký. Jama sa vodotesne zapaží a následne sa vyťaží všetka zemina, ktorá pôjde na skládku alebo sa bude dekontaminovať. V Sky Parku sme to platili zo svojho, pri CHZJD je to komplikovanejšie, pretože tam bol pôvodca štát. Ak štát prispeje na likvidáciu ekologickej záťaže, tak to privítame. Ak nie, sme pripravení zapojiť vlastné zdroje.

Výstavba štvrte Southbank v mestskej časti Petržalka súvisí so zmenou územného plánu. Máte predbežný časový horizont, kedy sa táto zmena dostane na rokovanie mestských poslancov?

Obstarávateľ zmeny územného plánu získava finálne vyjadrenia, je to na dobrej ceste. Pevne verím, že počas roka 2024 sa to podarí dokončiť.

Na západe Bratislavy pokračujete vo výstavbe rezidenčnej štvrte Bory. Koľko % zo štvrte máte postavených? Máte aj kupujúcich z Ukrajiny?

Máme hotové obchodné centrum, ktoré po 10 rokoch funguje veľmi dobre. Nedávno sme otvorili špičkovú nemocnicu, pracovali sme na tom a som na výsledok pyšný. Dokončili sme viacero retailových prevádzok, hypermarket, materskú školu. Pripravujeme výstavbu domu dôchodcov, taktiež spojenú základnú a strednú školu a tiež niekoľko tisíc bytov.

Momentálne máme dokončených viac ako tisíc bytov. Bory majú potenciál, ak aj nie samostatnej mestskej časti, tak aspoň byť nosnou časťou mestskej časti Lamač. Do konca tejto dekády potrvá, kým zdvojnásobíme počet obyvateľov Lamača. Máme pripravenú sekciu na webe v ukrajinčine, aby sme pomohli kupujúcim. Zatiaľ sú to jednotky záujemcov. S tým, ako sa vojna predlžuje, čoraz viac Ukrajincov bude zvažovať, že zostane na Slovensku. Chceme byť pripravení.

Bude tam aj kostol?

Rímskokatolícka cirkev tam má nejaké pozemky. V rámci prebiehajúcich pozemkových úprav uvažujeme o mieste pre takúto funkciu.

Kedy bude do Borov premávať električka?

Pripravujeme pre magistrát projektovú dokumentáciu na predĺženie električkovej trate do Borov, máme podpísanú zmluvu o spolupráci. Máme prerokované memorandum o zmene územného plánu na Boroch, podľa metodiky mesta mu odovzdáme nejaký počet bytov alebo alikvótnu finančnú čiastku môže mesto použiť na výstavbu električkovej trate.

Polyfunkčný projekt Medze (ateliér PANTOGRAPH) v Bratislave bude vo svahu nad električkovou traťou. Začnete stavať v roku 2025?

Sme blízko k získaniu EIA, máme záväzné stanovisko mesta. Ak pôjde všetko dobre, mohli by sme začať stavať na prelome rokov 2024/25.

Hovoríme, že chceme kompaktné 15-minútové mesto, ale územnoplánovacia regulácia je úplne opačná.

Koncom januára ste na sociálnej sieti napísali, že vás pozitívne prekvapilo, že finančná gramotnosť Slovákov je nad priemerom EÚ. Prispela k tomu aj disciplína pri platení hypoték?

Je to možné. Skôr ma to prekvapilo. Myslel som si, že finančná gramotnosť Slovákov je nízka, a podcenil som ich. Je to možné, že sme zodpovednejší. Neviem si to vysvetliť, pretože na našich školách sa to neučí.

Máte hotový realitný fond?

Nemáme, sme v procese jeho prípravy. Detaily budeme komunikovať neskôr, cieľom je pripraviť fond kvalifikovaných investorov od 50-tisíc a viac a umožniť im priamy vstup do portfólia našich projektov a podieľať sa na našich podnikateľských úspechoch. Predajných kanálov bude zrejme niekoľko a nebudú to len banky z portfólia Penty.

Ako sa darí výstavbe Pri Mýte? Klienti kupujú väčšinou byt na hypotéku či za hotové peniaze?

V projekte Pri Mýte v mestskej časti Nové Mesto máme predaných cca 60 až 70 % bytov, čo zodpovedá tomu, že ho kolaudujeme a odovzdáme o pol roka. Cieľom je mať pri kolaudácii predaných 80 až 90 % bytov. Z tohto pohľadu sme spokojní s predajom. Projekt je peknou bodkou za developmentom, ktorý sme do lokality priniesli.

Prevaha kupujúcich nakupuje byty, lebo chce bývať, a sú to prevažne hypotekárni klienti. Tomu zodpovedá pomalšie tempo predaja, pretože pri získaní hypotéky od bánk musia splniť prísnejšie kritériá. Máme spoluprácu s Tatra bankou, klienti, ktorí kupujú byt v Boroch, majú prvé dva roky zníženú úrokovú sadzbu o 3 %. Po 2 rokoch bude EURIBOR nižší, na úrovni 1,5 až 2 %, hypotéky tak budú pre nich oveľa ľahšie stráviteľné.

Očakávate vo všeobecnosti pokles úrokových sadzieb hypoték na jeseň a oživenie realitného trhu v Bratislave?

Prvý pokles môže nastať v lete alebo pred letom. Netreba však čakať zásadný pokles. Ako bola ECB pomalá pri dvíhaní sadzby, bude pomalá aj pri jej znižovaní. Ale keď vidíme ochladenie ekonomiky naprieč celou eurozónou, tak nič iné jej nezostáva, inak ECB dostane eurozónu do ekonomickej recesie.

Penta Real Estate má projekty v Prahe a Bratislave. Vidíte už na pražskom trhu zmeny, ktoré sa neskôr prejavia aj u nás?

Pražský trh má úplne inú dynamiku ako bratislavský. Minimálne v rámci kancelárií sme tam úplnou špičkou, povedal by som, že tam nemáme konkurenciu. Projekt Masaryčka je príkladom extréme úspešného projektu. Pokiaľ ide o byty, tak Česká národní banka začala skôr dvíhať úrokové sadzby ako ECB. Vrchol BRIBOR-u nastal rok predtým ako EURIBOR-u. Videli sme, ako sa trh v Prahe oživil skôr ako v Bratislave.

V druhej polovici roka 2023 sa byty v Prahe vrátili v princípe do normálu. Plus treba povedať, že v Prahe je oveľa viac zahraničných kupujúcich. Praha je svetovo známa metropola, takže má úplne iný cveng z pohľadu dlhodobých investičných nákupov. Prémiové projekty sa predávajú bez problémov ďalej. Nie sme tam v nízkom segmente, v Prahe máme vyšší a stredný segment nehnuteľností, takže je to pre nás veľká výhoda. Predpokladám, že v polovici roka 2024 sa oživí rezidenčný trh aj v Bratislave.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2024