VIDEO: Máme potvrdené dve miliardy eur na výstavbu nájomných bytov, hovorí Štefan Holý

Výstavba nájomného bývania sa stala horúcou témou vďaka nízkej dostupnosti bytov na Slovensku. O investoroch, výške nájomného a štátnej podpore sme sa rozprávali s podpredsedom vlády SR pre legislatívu Štefanom Holým.

Vicepremiér Štefan Holý o nájomných bytoch: Máme potvrdené dve miliardy eur na výstavbu

Aký počet nájomných bytov by mohol na Slovensku pribudnúť podľa zákona o štátom podporovanom nájomnom bývaní?

Zákon neobmedzuje počet nájomných bytov ani ho nereguluje. Podľa štátnej Koncepcie bytovej politiky do roku 2030 chýba na Slovensku vyše 514-tisíc bytov. Podľa prieskumu, ktorý sme zrealizovali v rámci prípravy tohto zákona, cca 40 % (180-tisíc až 200-tisíc bytov) z nich má potenciál nájomného bývania. Časť z budúcich nájomníkov ich považuje za tzv. štartovacie byty, časť by v nich bývala celý život, ako je to v Škandinávii alebo v po nemecky hovoriacich krajinách.

Štát by nemal hovoriť ľuďom, kde a ako majú bývať, komunisticky to naplánovať. Ľudia to predsa vedia lepšie. Na to existuje trh, aby uspokojil ich požiadavky. Našou úlohou je vytvoriť regulačný rámec – zákon. Podmienky pre súkromných hráčov musia byť dostatočne motivujúce, aby boli ochotní investovať vlastné finančné zdroje, pretože štát do tohto mechanizmu nedáva peniaze. Štát má za úlohu vytvoriť atraktívne podmienky pre dostatočný počet investorov.

Koľko máte investičných partnerov?

Ku dnešnému dňu prejavili traja partneri záujem zapojiť sa. So štvrtým partnerom rokujeme. Investorská vstupenka má cenovku minimálne 500 miliónov eur. Môžem povedať, že máme potvrdené dve miliardy eur a tri miliardy sú investičnou rezervou. Máme zdroje na výstavbu 35-tisíc až 40-tisíc nájomných bytov. Sú to veľké finančné korporácie s dlhoročnými skúsenosťami a portfóliom v sektore nájomného bývania.

Je mechanizmus nájomného bývania vhodný pre dôchodkové fondy na Slovensku?

Najprv prinesieme skúsených investorov, ktorí vedia uchopiť projekt nájomného bývania komplexne od začiatku do konca a nezbankrotujú. Tu nejde o výstavbu bytov na hypotekárny úver. Avšak nevylučujem, že v budúcnosti sa to naučia robiť aj fondy na Slovensku, tak o 10 až 15 rokov. Na začiatku by to však bolo pre nich priveľké sústo.

Kedy predbežne očakávate, že budú stáť prvé nájomné byty?

Investičné zmluvy by mali byť predložené na rokovanie vlády v druhej polovici októbra tohto roka. Potom je na investičných partneroch, aby mali prichystané projekty. Niektorí ich majú, niektorí hľadajú. Budú hľadať také, ktoré majú blízko k realizácii. Rakúska Vienna Insurance Group, ktorú sme viackrát verejne spomínali, má projekty v takom stave, že vie stavať v horizonte niekoľkých týždňov, ak bude mať investičnú zmluvu. Prvé byty by mohli byť v tomto systéme odovzdané už na prelome rokov 2023 a 2024.

Majitelia pozemkov či developeri sa majú obrátiť na investičných partnerov?

Áno, na investičných partnerov. Úlohou Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania, ktorá vznikne, je byť regulátorom, respektíve sekretariátom vlády SR, ktorý pripravuje podklady a postúpi ich vláde. Agentúra nemá vyberať a schvaľovať projekty. Čo sa týka  investičných partnerov, ich konkrétne mená  zverejníme v priebehu dvoch týždňov, po oficiálnom vzniku agentúry. Viem vám však už teraz prezradiť, že  pôjde o  etablované globálne spoločnosti.

Členské v agentúre na rok 2022 je 350-tisíc eur. Načo sú určené peniaze?

Uvedená čiastka bude slúžiť na chod agentúry a administratívne náklady s tým spojené. Investiční partneri sa budú podieľať na jej nákladoch a budú „tlačiť“ na efektívne spravovanie týchto zdrojov. Budú  členmi bez hlasovacieho práva, ale s právomocou vstupovať do kontrolného mechanizmu agentúry.

Úrad vlády SR a Ministerstvo financií SR mali pripraviť stanovy agentúry. Pracujú na nich?

Stanovy boli súčasťou medzirezortného pripomienkového konania, ktoré sa skončilo 24. júna a aktuálne prebieha zapracovanie pripomienok. Ak sa nám podarí zapracovať posledné pripomienky, tak už tento týždeň by sme ich predložili na rokovanie vlády alebo na najbližšie rokovanie vlády.

Aké parametre musí mať rezidenčný projekt, aby bol súčasťou systému štátom podporovaného nájomného bývania?

Presné parametre tvoríme. Zákon uvádza veľkosť bytu a jeho ďalšie základné parametre. Nové bytové štvrte musia poskytovať kvalitné bývanie aj občiansku vybavenosť. Nechceme stavať novodobé nocľahárne ani getá. Skúsenosti zo zahraničia ukazujú, že takéto nájomné bývanie má potenciál vytvoriť kvalitné prostredie. Ich štandard bude predmetom úpravy v investičných zmluvách medzi vládou a investičnými partnermi vrátane dizajnových manuálov, prípadne iných parametrov. Agentúra bude kontrolovať splnenie parametrov, ktoré vopred stanoví a schváli vláda SR.

V jednom bytovom dome má byť minimálne 20 bytov a najmenšia plocha bytu bude27 m².

Plocha bytov je od 27 do 90 m², to je bežná veľkosť väčšiny bytov na Slovensku. V zahraničí vidíme, že tieto byty sú postavené kvalitnejšie ako štandardné na hypotéku. Investor musí byty postaviť aj spravovať minimálne 25 rokov a každých 10 rokov obnovovať. Takže, keď ich postaví nekvalitne, tak ho to po čase „dobehne“.

Vláda môže nariadením stanoviť odlišnú maximálnu výšku nájomného v závislosti od regiónov, projektov nájomného bývania a roku kolaudácie. Sú s tým investiční partneri uzrozumení?

Vláda bude musieť dvakrát do roka reagovať na výkyvy na trhu nájomného bývania. Ambíciou je nastaviť systém tak, aby bol nájomný byt dostupný pre bežného človeka zo strednej vrstvy. Kritériá, ktoré musí  budúci nájomca splniť na to, aby mohol požiadať o štátom podporované nájomné bývanie kreujeme v spolupráci s rezortom práce a rodiny.

Máte predstavu, kto bude šéfovať agentúre?

O tom sa rokuje. Sú tam dvaja štatutári. Výsledok sa dozviete v pravý čas.

Zákon hovorí o referenčnom ukazovateli hospodárenia investičných partnerov. Aký má význam?

Hovoríme tu o benchmarkovom modeli a dostupnom bývaní, nie o sociálnom bývaní. Aby sme mohli uplatniť benefit zníženej DPH, potrebujeme vykázať istý sociálny rozmer. Vykážeme ho tým, že je tam regulované nájomné. Pre okresy respektíve kraje, je stanovená maximálna výška nájomného. To je čisté nájomné, ku ktorému sa však pripočítavajú ďalšie náklady za energie. Máme predbežnú dohodu s investormi, že preukážu agentúre, aké majú náklady na nákup energií, či vody, tie budú preúčtované jedna k jednej na nájomcu. Na ustriehnutie, aby sa náklady umelo nezvýšili, slúžia referenčné rámce.

V čom spočíva podpora štátu?

Ak prenajímate byt fyzickej osobe, tak vám takpovediac ako prenajímateľovi „visí“ DPH v nákladoch. Štát znížil  DPH na 5 % pri takomto type bytov. Pri prevádzkových nákladoch je možnosť pre zamestnávateľa prispieť zamestnancom až 4 eurá na m² alebo 360 eur na byt mesačne.

Z rokovaní so zamestnávateľmi v zásade nepoznám jediného, ktorý by takto finančne nepodporil zamestnanca. Očakávam, že tento benefit sa rýchlo ocitne v kolektívnych zmluvách a stane sa štandardom. Nájomné bude takto o tretinu nižšie v porovnaní s komerčným nájomným podľa úrovne v konkrétnom regióne.

Denník N nedávno napísal, že spoločnosť, ktorá bola vymazaná z protischránkového registra, sa môže dostať k výstavbe nájomných bytov. Ministerka spravodlivosti Mária Kolíková reagovala, že si preštuduje zákon. Čo na to hovoríte?

V zásade to vychádza z hrubého nepochopenia konceptu. Register partnerov verejného sektora slúži nato, aby sme ako spoločnosť vedeli, kto je konečným užívateľom výhod zo štátnych zákaziek. Pri týchto nájomných bytoch nejde o štátnu zákazku, štát to nefinancuje. Sú to zdroje veľkých finančných inštitúcií. Sú to firmy kótované na burze a viete si ľahko overiť, kto ich vlastní a ako hospodária.