Vladimír Salkovič: S rizikami na trhoch sme počítali a na možný pokles sme sa dobre pripravili

Čo priniesla pandémia a ako sa premietla v nastavení spoločnosti, ale aj v kondícii a fungovaní realitných fondov či v cenovej úrovni bytov na Slovensku – to sú základné okruhy rozhovoru s Ing. Vladimírom Salkovičom, členom predstavenstva PRVEJ PENZIJNEJ SPRÁVCOVSKEJ SPOLOČNOSTI POŠTOVEJ BANKY, správ. spol., a.s., kde je tiež vedúcim úseku investícií špeciálnych fondov.

Keď sme robili rozhovor pred rokom, hovorili ste o opatrnosti krokov pred možnou krízou. Vtedy ste však skôr mysleli na finančnú či hypotekárnu krízu, určite nie na koronakrízu, ktorá na niekoľko mesiacov „vypla“ aj slovenskú ekonomiku. Ako vnímate situáciu na realitnom trhu počas doznievania jej prvej vlny?
V Prvej penzijnej sme s rizikami na trhoch počítali a na možný pokles sme sa dobre pripravili. Už v máji minulého roka sme identifikovali prvé náznaky hospodárskej recesie a začali sme sa v našich fondoch na takúto situáciu pripravovať. Akciové a rizikové aktíva sme odpredali, respektíve zabezpečili proti poklesu. Preto sa pokles akciových trhov našich fondov výrazne nedotkol. Nákupom v súčasnosti bezpečnejších aktív, napríklad štátnych dlhopisov či drahých kovov, sme dokázali naše fondy včas pripraviť na výrazné trhové prepady.

V akých objemoch ste predávali tieto aktíva?
Už od minulého roka sme postupne predávali realitné projekty, ktoré neprinášali nami požadovaný výnos, no taktiež aj výnosné projekty, keďže nastala priaznivá situácia na predaj nehnuteľností. Tiež sme predali akcie majetku z realitného fondu za niekoľko mil. eur. O zlepšovanie výkonnosti fondu sme sa snažili i tým, že sme postupne splatili drahé úvery a následne si zobrali do nášho fondu nový lacnejší úver. Tak sme celý fond pripravovali na lepšiu výkonnosť v budúcom období a na väčší nápor na likviditu fondu.

Podarilo sa vám to?
Podarilo, a keď nastúpila pandémia a ľudia zostali doma, tak sme „cashovo“ boli na tom veľmi dobre.

Ako sa pandémia premietla do činnosti vašej spoločnosti? Aké opatrenia ste museli urobiť na elimináciu jej vplyvov?
Dosť nešťastne bol vládou komunikovaný tzv. „black out“, keď sa ľudia poriadne zľakli. Inak to neprebiehalo najhoršie. Museli sme síce zostať doma, ale firma sa zomkla, IT-čkári nám vytvorili vzdialené prístupy a zrazu sme zistili, že pracovať vieme aj z domu. Očakávali sme ešte väčší nápor našich klientov pri výbere vkladov. Zaznamenali sme tiež zvýšené množstvo otázok klientov, ktorí sa pýtali, čo bude ďalej. Samozrejme, museli sme to riešiť a vynaložiť ešte väčšie úsilie pri svojej práci. S odstupom času musím konštatovať, že sa nám podarilo úspešne zvládnuť túto neštandardnú situáciu a ideme ďalej.

Nezaznamenali ste teda výraznejší odliv klientov?
V zásade sme riešili len paniku našich klientov, počas ktorej sme ich upokojovali. Vysvetľovali sme im, že každý fond má investičný horizont, ktorý treba dodržiavať. Niektorí si to nechali vysvetliť, iní už menej. Pravda, zaznamenali sme aj istý odliv klientov, resp. vkladov, ale na ten sme boli pripravení. Vplyv médií na správanie klientov bol však enormný.

Vaša garancia pri vkladoch teda zostávala?
Určite, nič sa nezmenilo. Peniaze sme vyplácali do troch dní, fungovali sme za štandardných podmienok. Ale nároky na nás boli zvýšené. Po druhej vlne uvoľňovania, keď sa začal otvárať aj retail, utíchla i panika ľudí. Dosvedčujú to aj naše dobré výsledky, ktoré sme dosiahli po uvoľnení pandemických opatrení v máji a v júni. Ľudia sa vrátili naspäť a tí, ktorých sa nám podarilo presvedčiť a upokojiť, zostali a idú s nami ďalej.

Aké ďalšie opatrenia ste museli vo firme uskutočniť? Museli ste „zoštíhľovať“ stav personálu alebo krátiť mzdy?
Zatiaľ sme nemuseli pristúpiť k ničomu podobnému. Tým, že sa ľudia vo firme zomkli, museli sa naučiť iné postupy a inak spracovávať veci. Aj my sme viac začali prechádzať na elektronickú platformu, ktorá ovplyvnila množstvo ďalších procesov.

Aké sú vízie do najbližšej budúcnosti?
Vo firme sa budeme musieť prispôsobiť novým okolnostiam a požiadavkám. Platí to aj pre vzťah k podielnikom, ktorých budeme musieť vybavovať za každých okolností, aby sme ich nijako neobmedzovali. Bude sa minimalizovať osobný styk a čoraz viac sa fungovanie presunie do online priestoru.

Aké sú očakávania spotrebiteľskej nálady počas tejto situácie? Vnímate napríklad posun pri bytoch? Ide o návrat do „normálu“ – kam sa to bude vyvíjať?
Predpokladalo sa, že koronakríza spôsobí prepad cien bytov až o 30 % a veľa ľudí na to vyčkávalo so schovaným „cashom“. Predpovede epidemiológa prof. Vladimíra Krčméryho, že sa po dvoch mesiacoch vrátime späť do práce, sa potvrdili, a tak cena bytov ani nestihla klesnúť, resp. neklesla vôbec. Nových bytov na trhu je totiž stále nedostatok a nové projekty neprichádzajú v takom množstve, ktoré by dokázalo uspokojiť dopyt ľudí.

Udržia sa ceny bytov alebo pôjdu nahor?
Z dlhodobého hľadiska nastala stabilizácia cien bytov. Ľudia si starostlivo vyberajú projekt a sú lokality, ktoré sú cenovo stabilizované. Pravda, keď si chce klient kúpiť byt v lepšej lokalite, musí zaň aj zaplatiť. Určite sme neboli svedkami toho, že by byt v dobrej lokalite padol o 30 %.

Od čoho závisí stabilizácia cien bytov?
Na trh prichádza málo nových developerských projektov a možno aj nastane spomalenie dostavby rozostavaných bytových projektov. Je možné, že neskôr začnú ceny bytov rásť, ale teraz očakávame skôr stabilizáciu. Developeri pozorne sledujú, za koľko predávajú byty, ako aj počty dostupných i predaných bytov na trhu, a keď o ne bude záujem, ich cena sa bude zvyšovať.

V ostatnom období sa opäť veľa hovorí o nájomnom bývaní, ktoré je aj v programovom vyhlásení vlády SR. Myslíte, že má teraz nádej na reštart aj v spolupráci s mestami a súkromnými developermi?
Nájomné byty treba rozlišovať na trhové a sociálne. Čo sa týka nájomných bytov za trhové ceny, ľudia pred nimi stále uprednostňujú kúpu vlastného bytu, keď hypotéky sú stále atraktívne a dostupné. Zároveň sú developeri, ktorí svoje projekty realizujú v Bratislave, pričom si ponechali z projektu časť bytov a prenajímajú ich. Je to forma uloženia si časti peňazí a ich dlhodobého zhodnocovania. Ak je klient spokojný s výnosom, je to v poriadku.

Čo je dôležité pri sociálnych nájomných bytoch?
Ak by mal efektívne fungovať model nájomných bytov, je nevyhnutné v tejto oblasti zaviesť stimulačné predpoklady. Predovšetkým sa musí prispôsobiť legislatíva. Musia sa umožniť zrýchlené odpisy, je potrebné zaviesť zmeny v zákone o kolektívnom investovaní, urobiť zmeny v zákone o starobnom a dôchodkovom sporení, aby sa mohli aj fondy v druhom a treťom pilieri zúčastňovať pri tvorbe alebo financovaní výstavby nájomných bytov. Taktiež treba zaviesť úpravu príspevku na nájomné byty a bolo by potrebné zmeniť aj zákon o dani z pridanej hodnoty.

Aktuálne totiž platí, že zdaniteľná osoba t. j. fyzická osoba – podnikateľ – alebo právnická osoba, ktorá prenajíma byt, nie je oslobodená od platenia DPH z nájmu. Tým pádom nie je možné si pri nájomnom modeli odpočítať DPH na vstupe, čiže obstarávacia cena bytu je navýšená o náklady na vynaloženú DPH. Zároveň by bolo dobré nehnuteľnosti ako byty presunúť z odpisovej skupiny č. 6 (40 rokov) do odpisovej skupiny č. 5 (20 rokov).

Vaším predmetom podnikania sú realitné fondy. Aj ony môžu byť prostriedkom na nájomné bývanie?
V zmysle zákona o kolektívnom investovaní dokážu realitné fondy cez realitné spoločnosti pomôcť pri nájomných bytoch, a to tým, že takúto realitnú spoločnosť vedia založiť. Realitná spoločnosť môže kúpiť a prenajímať byt, uskutočňovať stavbu a jej zmeny. V našom realitnom fonde máme na to vytvorený mechanizmus a dokážeme tak byť súčasťou nájomných bytov. Je však potrebné nastaviť fungujúci model.

Je to podobné aj pri dôchodkových správcovských spoločnostiach?
Mohlo by to fungovať, ak by sa aj im zmenila legislatíva. V súčasnosti totiž investujú do akcií a dlhopisov s potrebným ratingom, pričom výnosy dlhopisov majú v súčasnosti zápornú úrokovú sadzbu. Bolo by to možné, keby mohli dlhodobé peniaze, ktoré vyzbierajú z druhého piliera, investovať do nájomných projektov – či už vo forme kúpy dlhopisu realitnej spoločnosti, alebo kúpy akcií realitnej spoločnosti. Tá by potom peniaze vo fonde dlhodobo investovala aj do projektov nájomného bývania. Fondy však zároveň potrebujú partnera, ktorý bude garantom požadovaného výnosu. My dokážeme postaviť a financovať, ale potrebujeme partnera, ktorý nám výnos garantuje na obdobie 10, 15, či 20 rokov a bude dotovať rozdiel medzi tým, čo postavíme, a výnosom, ktorý vyžaduje sociálny byt.

A ako vnímate praktickú stránku biznisu, čiže stavebný terén? Slovenské stavebníctvo už dlhodobo rieši nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily, ktorá sa počas pandémie ešte prehĺbila nedostatkom pracovníkov zo zahraničia.
Sme financujúcou stranou, a keďže podpisujeme zmluvu so stavebnou spoločnosťou, nedostatok pracovnej sily reálne nepociťujeme. Pravda, informácie zo stavebného trhu tvrdia, že je to problém. Niektorí developeri museli odložiť svoje projekty, iní zase robia ďalej, ale ich výstavba sa spomalila. Je možné, že stavebné procesy bude treba optimalizovať a využívať aj nové technológie. Tak, ako iné firmy, aj tie stavebné sa budú musieť prispôsobiť novým podmienkam na trhu, lebo neprežijú. Aj ony budú musieť hľadať cesty, aby nahradili časť fyzickej pracovnej sily.

Každý investor by určite dokázal „vytiahnuť z rukáva“ zopár vecí, ktoré by sa mali zmeniť v súčasnom stavebnom zákone. Čo by aj s malým úsilím mohlo zlepšiť stavebné prostredie?
V stavebnom zákone by mali nastať výraznejšie zmeny. Predovšetkým by to mali byť zmeny týkajúce sa účastníkov konania – zakomponovanie projektantov do celého procesu povoľovania, dodržiavanie stanovených lehôt pri jednotlivých procesných úkonoch, napr. pri vydaní záväzného stanoviska, a zjednodušenie procesu kolaudácie stavieb. Stavebné konanie by malo byť rýchlejšie a jednoduchšie pre jednotlivých stavebníkov, ale aj pre samotné stavebné úrady. Zároveň aby sa pripomienky v procese EIA neprenášali do stavebného konania. K zlepšeniu by prispeli aj vyššie nároky na projektantov, zhotoviteľov, stavebníkov a kvalitu stavieb.

V portfóliu máte aj developerské projekty, ktoré sú financované prostredníctvom vašich fondov nehnuteľností, ktoré vystupujú ako investor. V akom stave sú tieto projekty – budete pokračovať v ich financovaní?
Od obdobia, keď sme identifikovali situáciu ako blížiacu sa recesiu, sme sa v zásade nepúšťali do nových projektov. Iba sme dobiehali tie rozbehnuté a snažili sme sa zrýchliť ich výstavbu. Dostavali sme 2. etapu Petržalka City (138 bytov) a projekt Nová Vlárska na Kramároch (82 bytov), kde sme vypredali všetky byty. Zinkasovali sme tak peniaze presne v období, keď sme sa pripravovali na obdobie krízy. Aktuálne máme rozbehnuté tri projekty, ktoré zároveň financujeme – Kynek (77 bytov) v Nitre, hotel Lux v Banskej Bystrici – 2. etapa, kde rekonštruujeme nebytové priestory a vytvoríme nových 16 bytov, pričom z bývalého hotela sa stane už z väčšej časti bytový dom. A tretím projektom je financovanie stavby Viladomy Slávičie údolie v Bratislave, kde máme štyri viladomy, pričom v každom budú tri byty a jeden nebytový priestor. Tento projekt riešime v spojení developerom KLM real estate a.s. Štvrtým projektom je výstavba druhej etapy Eperia Shopping Parku v Prešove. Uvidíme, ako ďalej, zatiaľ sme pri príprave ďalších projektov vo vyčkávacej fáze.

Vráťme sa k bytom – aké sú trendy v ich dispozíciách? Rastie náročnosť klientov pri ich výbere? Čo pri bytoch uprednostňujú?
Ceny bytov sú dnes na oveľa vyššej úrovni ako kedysi a za 2-izbový byt dáte aj 200-tisíc eur. Pred nejakým časom stál toľko 3-izbový byt. Samozrejme, náklady stúpli aj na strane developerov – či už z hľadiska projektovej dokumentácie, vyvolaných investícií, poplatkov za rozvoj, alebo stavebných nákladov. Kupujúci však chce za svoje peniaze dostať oveľa viac. Aj preto developeri dávajú do štandardov už stropné chladenie či vonkajšie žalúzie alebo prípravu na vonkajšie žalúzie a hliníkové okná. Súčasťou sa stáva aj zelené prostredie, ihrisko pre deti, nízkoenergetický rozmer bytovky. Náročnosť teda stúpa, pričom sám klient je vzdelanejší aj rozhľadenejší.

Je to tak aj pri dispozíciách bytov?
Určite, klient už napríklad nechce veľké chodby, a keď už platí veľké peniaze za byt, spočíta si štvorcové metre a vyhodnocuje si to. Ak sa mu to nepozdáva, odchádza k pôdorysu iného bytu, kde bude napr. chodba menšia a plocha bytu zase väčšia. Zlá dispozícia bytu často rozhoduje o úspechu predaja. A aj preto je dôležitá spolupráca s architektmi a projektantmi.

Ako vyzerá štruktúra vášho realitného fondu?
V našich realitných fondoch sa sústreďujeme hlavne na administratívne budovy a obchodné objekty, ktoré majú vysoký stupeň obsadenosti, s nájomcami máme uzavreté dlhodobé nájomné vzťahy. To nám prináša pravidelný výnos, ktorý sa odráža na hodnote majetku realitných spoločností vo fonde s pozitívnym vplyvom na výkonnosť realitného fondu. V našich realitných fondoch spravujeme majetok vo výške 962,4 mil. eur a tento majetok máme investovaný do rôznych nehnuteľností podľa veľkosti, ako aj sektorového zamerania. To nám umožňuje dosahovať pozitívnu výkonnosť aj v prípade, ak by pri nejakej nehnuteľnosti došlo k prípadnému poklesu hodnoty.

Nebude sa to meniť?
Naše zmluvné nájmy fungujú v normálnom režime, skôr si myslím, že nájomníci sa nebudú príliš rozširovať a budú hľadať úspory u seba. Je tiež pravdepodobné, že priestory sa nebudú rozširovať takým tempom ako v minulosti, ale sa budú optimalizovať. Aj my budeme hľadať nový štýl riadenia a fungovania ľudí. Z dlhodobého hľadiska aj u nás bude časť ľudí pracovať z domu. Z hľadiska dlhodobého výkonu firmy si však myslím, že nebude možné, aby z domu pracovalo 30 – 40 % ľudí. Každá firma má totiž svoj plán a kľúčové ukazovatele, ktoré musí splniť, ak chce byť úspešná. Zastávam názor, že pri dlhodobej práci z domu bude výkon zamestnancov klesať a firma nebude mať na nich taký dosah. Tiež je potrebná socializácia ľudí. Človek potrebuje niekam patriť, stretávať sa, zapájať sa, súťažiť a napredovať. Som presvedčený, že biznis sa nedá robiť len cez videohovor, ale ľudia sa budú musieť reálne stretávať. Možno, že počas eventuálnej druhej vlny pandémie zostane časť ľudí opäť doma, ale z dlhodobého pohľadu to, podľa môjho názoru, nebude fungovať.

Ako sa správa investícia v realitnom fonde v čase poklesu na trhu?
Cena dlhopisov a akcií, ktoré sú denne obchodované na burze, sa neustále mení a závisí od nálady na trhoch a očakávaní investorov. Reality však takto dynamicky nereagujú. Realitné fondy majú investovaný majetok do nehnuteľností a poberajú z týchto nehnuteľností výnos v podobe nájmu počas celého obdobia, keď realitný fond vlastní predmetnú nehnuteľnosť. Tak napr. pokles ceny ropy sa môže negatívne prejaviť na cenách niektorých akcií okamžite, ale napr. na hodnotu obchodného centra to nemá v krátkom časovom horizonte žiadny vplyv.