Výstavba bytov – výzva developerov

Na naše otázky o segmente výstavby bytových domoch a o problémoch, s ktorými sa pri nej developeri stretávajú, nám odpovedali Martin Čapo zo spoločnosti Riešime bývanie, Ing. Mariana Makušová z oddelenia marketingu spoločnosti GEOSAN DEVELOPMENT SK, a. s., a Pavla Temrová, PR manažérka a tlačová hovorkyňa spoločnosti FINEP & partners, a. s., developerskej spoločnosti stavajúcej bytové projekty predovšetkým v Prahe, ktorá v tomto roku začína pôsobiť aj na slovenskom trhu.

Martin Čapo: Spoločnosť Riešime bývanie sa zaoberá kompletným servisom v oblasti rezidenčného bývania, preto je pre nás tento segment najdôležitejší. Podľa nášho názoru je aj tento segment iba na začiatku svojej rastovej fázy. V najbližších desiatich a ďalších rokoch v Bratislave počítame s potenciálom 50 000 až 70 000 novorealizovaných bytov a ešte s väčším potenciálom sa dá počítať v ostatných regiónoch Slovenska.

Mariana Makušová: Segment výstavby bytových domov sa vzhľadom na akútny nedostatok novostavieb a rastúcu kúpnu silu obyvateľstva stáva mimoriadne zaujímavým. Zatiaľ predovšetkým v Bratislave a okolí, v najbližších rokoch však predpokladáme stavebný boom aj v ostatných regiónoch Slovenska. Po pomerne rozpačitých začiatkoch, keď mnohí tieždeveloperi nespravili tomuto segmentu práve najlepšie meno, sa trh s novými nehnuteľnosťami začína štandardizovať a developeri ponúkajú čoraz kvalitnejšie a atraktívnejšie projekty.

Pavla Temrová: Áno, zaujímavý určite je. Trh rezidenčného bývania sa bude podľa nášho názoru aj naďalej dynamicky rozvíjať. To sa týka hlavne Prahy a Bratislavy, pretože tieto mestá disponujú v porovnaní s ostatnými mestami Čiech a Slovenska veľkou kúpnou silou a možnosťami. Napríklad priemerná mzda v Bratislave je takmer o 5 000 Sk vyššia v porovnaní s celonárodným priemerom. Je tu stále mnoho zaujímavých a dosiaľ nevyužitých lokalít. Obe mestá sú okrem toho zaujímavé pre cudzincov, ktorí tu kupujú nové byty ako investíciu. Dôvodom sú nižšie ceny v porovnaní s ostatnými európskymi hlavnými mestami.

Martin Čapo: Slovensko v kúpyschopnosti obyvateľstva ešte stále výrazne zaostáva za Českom. Tento fakt sa zatiaľ neprejavoval, keďže trh sa nasycuje vždy od bonitnejších klientov k nebonitnejším, ale čoskoro na tento problém určite narazíme. Karty pravdepodobne zamieša aj pristúpenie k euru.

Mariana Makušová: V porovnaní s Českou republikou sa hovorí o zaostávaní vo výstavbe bytových domov o tri až päť rokov. Na Slovensku sa developerské aktivity koncentrujú zatiaľ takmer výlučne na Bratislavu a okolie, v Čechách je segment geograficky oveľa viac diverzifikovaný.

Pavla Temrová: Tak ako je kúpna sila, a teda aj ponuka v Prahe odlišná od ostatnej časti Čiech, aj Bratislava je odlišná od ostatnej časti Slovenska, čo je spôsobené najmä nadpriemernými mzdami. Ak porovnáme Bratislavu s Prahou, sú dopyt i ponuka nových bytov v Bratislave porovnateľné s Čechami pred niekoľkými rokmi. Je to dané najmä tým, že vlna hypoték zasiahla Slovensko neskôr než Čechy.

Martin Čapo: Okrem Bratislavy zatiaľ nemožno veľmi porovnávať. Z nášho pohľadu je najväčší záujem o dve kategórie bytov: byty s najlepším pomerom výmera/počet izieb s dôrazom na dvojizbové, ktoré na trhu doteraz neboli zastúpené v dostatočnom počte, a o byty nadštandardné, na najvyšších poschodiach, s dobrou orientáciou, výhľadom a prípadne terasou.

Mariana Makušová: Spoločnosť GEOSAN GROUP realizuje na Slovensku svoj prvý projekt, a keďže sme vnímali ako nedostatočný predovšetkým subsegment nadštandardných novostavieb v Bratislave, rozhodli sme sa práve pre výstavbu luxusných veľkometrážnych bytových jednotiek s bohatou ponukou doplnkových služieb, ktoré prispievajú k maximalizácii pohodlia bývania obyvateľov komplexu. Dlhoročne absentujúca ponuka kvalitných novostavieb však vedie k tomu, že na trhu je veľký dopyt po nových nehnuteľnostiach všetkých kategórií, hoci príjmová úroveň obyvateľstva logicky koncentruje najväčší záujem do segmentu menších a z hľadiska ceny za štvorcový meter lacnejších novostavieb. Ako veľmi pozitívnu vnímame skutočnosť, že naši klienti sa vyvíjajú s trhom a sú stále náročnejší a informovanejší, čo, samozrejme, vytvára pozitívny tlak na nárast kvality v celom segmente.

Pavla Temrová: V súčasnosti sa môžeme vyjadriť len k situácii v Prahe, pretože projekt v Bratislave je zatiaľ len vo fáze prípravy. Záujem o konkrétny typ bytu závisí najmä od konkrétneho projektu a typu klienta. Vo všeobecnosti rastie dopyt po kvalitnejších, priestornejších a drahších bytoch. Záujem o lacnejšie byty tiež pretrváva, tu však veľmi záleží na lokalite. Mladí ľudia a začínajúce rodiny napríklad pozerajú skôr na cenu bytu než na jeho vybavenie.

Martin Čapo: Vzhľadom na obmedzenú kúpyschopnosť obyvateľstva a „panelákový syndróm“ je podľa nášho názoru z dlhodobého hľadiska najperspektívnejšia výstavba rodinných domov v novovznikajúcich alebo rozvíjajúcich sa satelitoch.

Mariana Makušová: Teší nás, že obdobie klasickej „panelákovej“ zástavby je už úspešne za nami a postupne začína nová výstavba získavať kvalitatívne a estetické charakteristiky, ktoré sú v západnej Európe bežné už dlhé roky. Rastúce pracovné nasadenie obyvateľov Slovenska, tlak na potrebu bezpečnosti a ochrany súkromia a v neposlednom rade aj uvedomovanie si ceny vlastného času vytvára ideálne podmienky na realizáciu obytných súborov s vlastnou občianskou vybavenosťou a komplexov kondominiálneho typu, poskytujúcich širokú škálu služieb relaxačného či spoločenského charakteru. Tieto trendy sú badateľné predovšetkým vo väčších mestách, kde má dopyt po tomto type bývania hlavne u mladšej a strednej generácie rastúcu tendenciu.

Pavla Temrová: Vo všeobecnosti sa dá povedať, že ako najperspektívnejšie považujeme projekty, ktoré sa nachádzajú blízko centra. Čím je projekt architektonicky unikátnejší a čím je viac zelene v jeho okolí, tým je väčšia perspektíva úspešnosti projektu. Dôležitú úlohu tu hrá, samozrejme, dopravná dostupnosť.

Martin Čapo: Väčšina klientov na začiatku rozhodovacieho procesu hodnotí aj také kritériá, ako sú spoločné priestory a zeleň, nedostatočná ponuka však nedáva možnosť kriticky porovnávať medzi projektmi na základe takýchto kritérií. Cena za štvorcový meter a lokalita tak zostávajú kľúčovými kritériami. Faktory uvedené v otázke sú iba doplnkové.

Mariana Makušová: Kvalita zhotovenia a architektonickej stránky bytu tvorí maximálne 50 percent reálnej kvality bývania. Zasadenie bytového domu do prostredia plného zelene, kvalitne riešené spoločné priestory, dostupnosť komunikácií, terasa prislúchajúca k bytu na zintenzívnenie kontaktu s prostredím exteriéru, dostatočné parkovacie možnosti – to všetko má obrovský vplyv na konečnú spokojnosť zákazníka. Kým pri kúpe staršieho bytu sú klienti ochotní akceptovať absenciu niektorej zo spomínaných zložiek pre nižšiu cenu, novostavbám sa už takéto „prehrešky“ len tak jednoducho neodpúšťajú. Je to podobné, ako keby ste namontovali vysokovýkonný a kvalitný motor do starej škodovky: rýchlosť vášho automobilu sa určite zvýši, ale bude jazda aj príjemnejšia? Obávam sa, že nie, a Slováci si to našťastie začínajú čoraz intenzívnejšie uvedomovať.

Pavla Temrová: V tejto oblasti záleží najmä na tom, s akým cieľom si ľudia byt kupujú. Treba pritom rozlišovať investičné zámery od vlastného bývania. Ak ide napríklad o vlastné bývanie, podľa nášho názoru je na prvom mieste podoba samotného bytu a lokalita, v ktorej sa nachádza – to sa opäť môže líšiť podľa typu klienta. Všeobecne však platí, že čím je klient majetnejší, tým sú jeho požiadavky rovnomerne vyššie – to znamená požiadavky na byt aj na spoločné priestory.

Martin Čapo: Keďže sme aj hypotekárnym maklérom, môžeme zodpovedne tvrdiť, že slovenskí spotrebitelia v oblasti nehnuteľností s úvermi problémy nemajú. Práve naopak. Nedostatočné úspory väčšiny obyvateľstva stavajú úver ako jedinú alternatívu pre mnohých potenciálnych kupujúcich.

Mariana Makušová: Pravidelné vyhodnocovanie indexu spotrebiteľskej dôvery jasne naznačuje, že Slováci začínajú viac dôverovať našej ekonomike, čo pozitívne determinuje aj ich ochotu zadlžovať sa. Výraznou mierou to ovplyvňujú aj inovácie klasických bankových produktov, ktoré prihliadajú na špecifiká konkrétnych trhových segmentov. Tzv. americká hypotéka, hypotéky s progresívnym splácaním, hypotéky pre expatriotov a pod. sú produkty, ktoré na trhu jednoznačne vítame. Zvyšujú dostupnosť úverov pre marginálne segmenty obyvateľstva, mnohé poskytujú väčšiu voľnosť pri dokladovaní účelu použitia finančných prostriedkov. Aj vďaka tomu predpokladáme, že sen o vlastnom bývaní dostane pre Slovákov v najbližších rokoch ešte reálnejšie kontúry.

Mariana Makušová: Vzhľadom na objem investičných prostriedkov, ktorý si vyžaduje väčšina rezidenčných či administratívnych projektov, asi ťažko by sme našli developera, ktorý by pri svojich aktivitách nevyužíval bankové financovanie. Rastúca konkurencia v segmente financovania realitných projektov, ktorá viedla k relatívnemu poklesu bankových marží a k vyššej afinite k riziku v rámci posudzovania bonity projektov a developera, zlepšila ešte donedávna výrazne defenzívnu pozíciu developerských spoločností. Určité obštrukcie však stále prežívajú. Vzhľadom na mimoriadnu dynamiku segmentu ako neuralgický bod vnímame predovšetkým pomerne vysoký stupeň byrokracie a zdĺhavý proces posudzovania úverov firemným klientom. Ako pozitívnu hodnotíme skutočnosť, že na trhu financovania realitných projektov sa presadzujú už nielen banky tradične silné v tomto segmente. Realitný boom pritiahol aj menších hráčov, ktorí si naplno začali uvedomovať potenciál synergického efektu skrytého vo financovaní rezidenčných projektov, čo developerom dáva väčšiu možnosť nechať si v konečnom dôsledku produkt ušiť takmer na mieru.

Pavla Temrová: Čo sa týka financovania projektov, podobne ako úplná väčšina developerov financujeme svoje projekty prostredníctvom projektového úveru u financujúcej banky. Tento finančný produkt využijeme aj v Bratislave na financovanie nášho prvého slovenského projektu. (začatie plánujeme na jar tohto roku).

Pavla Temrová: Optimálne navrhnutý územný plán by mal rešpektovať vlastnícke hranice pozemkov, funkčné plochy by mali byť zvolené tak, aby sa pozemky určené na výstavbu neznehodnotili napríklad ochrannými pásmami existujúcich inžinierskych sietí (podzemných aj nadzemných), takisto by sa cez ne nemali bezmyšlienkovito navrhovať biokoridory a pod.; koeficienty vyjadrujúce mieru využitia územia by sa mali určovať nielen s uvážením okolitej zástavby, ale aj napríklad podľa predpokladaného vývoja predajných cien pozemkov. Na vysvetlenie – investori sú kvôli rozumnému výnosu nútení zvyšovať koeficienty, teda aj meniť smernú časť územného plánu.

Samospráva by podľa účelného územného plánu mala výstavbu podporovať, a nie brzdiť. Mala by mať snahu skracovať či aspoň dodržiavať procesné lehoty, mala by mať snahu urobiť niečo pre rozvoj svojho územia – a územný plán by jej mal na to slúžiť ako podporný nástroj.

Martin Čapo: Okrem parametrov projektu je to profesionálny marketing a predaj. Dnes už to čoraz viac nie je o tom, čo, ale ako predať. A skúsenosti, resp. know-how v tejto oblasti má na trhu len zopár spoločností.

Pavla Temrová: Ak sa nebudeme venovať charakteru samotného projektu, ako je architektúra, výhľad, dispozičné riešenie bytov atď., je to jednoznačne lokalita, v ktorej sa projekt nachádza. Kvalitu lokality určujú jednak stav zelene a kvalitná infraštruktúra, ale i ponuka služieb v okolí a unikátnosť lokality. Čím zaujímavejšou lokalitou projekt disponuje, tým sa dá očakávať väčší úspech.