Z kancelárií vybudujú byty? Nie tak ľahko

Vlastníkov starších administratívnych budov prilákal záujem ľudí o byty.

Bratislava zažívala stavebný boom administratívnych budov. Od roku 2008 sa výmera kancelárskych priestorov podľa analytičky Wood & Company Evy Sadovskej zvýšila o 60 percent. Obdobie po pandémii administratívnu horúčku schladilo.

Firmy objavili hybridný model práce, v ktorom zamestnanci trávia fyzicky v kanceláriách len pár dní do týždňa. Veľké výmery priestorov na stoly s počítačmi boli nahradené zónami, ktoré podporujú interakciu a spoluprácu medzi zamestnancami.

Časť firiem stavebnými úpravami znížila prenajímanú plochu, prípadne vymenila staršie kancelárie za modernejšie priestory s efektívnejšou výmerou. Trend ochladenia dopytu po administratívnych priestoroch pochopili počas pandémie aj developeri.

Niektorí z nich prekopali plánované kancelárske projekty a upravili ich na bývanie. V developerskej branži hovoríme o takzvanom re-developmente, ktorý je zo strany stavebníkov logickým krokom. Nedostatok bytov a domov na Slovensku je tragický a nič na tom nezmení obdobie drahších hypoték, ktoré na určitý čas schladí realitný biznis.

Na strane druhej ani svet administratívnych budov nie je čiernobiely. Na trhu je prebytok starších kancelárskych priestorov, no moderných kancelárií je nedostatok. Prax z minulosti však developerom ukázala, že ponúkať bývanie je predsa len o niečo bezpečnejšia cesta biznisu.

Prerobiť kancelárie na byty je v praxi zdĺhavý proces s nástrahami, ktoré sa podobajú otáčaniu veľkého tankera na rozbúrenom mori. Kým sa tanker otočí, búrka na mori prehrmí a zmení sa počasie. To platí aj pre developerov, ktorí na požiadavky trhu reagujú s určitým časovým oneskorením.

Prečo developeri chcú radšej byty než kancelárie

V Bratislave firmy znižovali prenajímané plochy predovšetkým na konci roku 2020 a začiatkomroka2021, keď ekonomiku ochromila panika z pandémie. Odvtedy sa situácia v mnohých office centrách vrátila do zabehnutých koľají. Aktuálne miera neobsadenosti administratívnych priestorov je na úrovni 11,5 percent.

Postpandemické obdobie vytvorilo akési dva prepojené svety. Prvým je svet špičkových moderných budov typu Lakeside Park 2, Nivy Tower alebo Sky Park Office, ktoré sú takmer plne obsadené. Záujem o ne neutícha, ale rastú na úkor starších kancelárskych budov, ktoré ostali na periférii záujmu.

Majú horšiu efektivitu vnútorného usporiadania, zastarané technológie a vyššiu energetickú náročnosť. „Najhoršie sú na tom staršie budovy, ktoré boli celé alebo z väčšiny prenajaté jednému nájomcovi. Tieto budovy sú najlepšími kandidátmi na redevelopment,“ vysvetľuje Erik Biely z oddelenia prenájmu kancelárskych nehnuteľností v realitno-poradenskej spoločnosti JLL.

Prestavba pôvodne administratívnej budovy na novú funkciu je pomerne zložitý a časovo náročný projekt.

Často sú to objekty, ktoré vlastní štát, v budove sídlila verejná inštitúcia alebo nadnárodná spoločnosť. Príkladom je budova Tower 115 po odchode spoločnosti IBM, do ktorej sa minulý rok presťahovalo Ministerstvo investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie Slovenskej republiky.

Prispôsobenie veľkých plôch potrebám nových nájomcov môže byť nerentabilné, ak si vlastník budovy porovná náklady s redevelopmentom, v ktorom objekt premení na bytové jednotky. „Tento trend bádame najvýraznejšie v Bratislave, kde evidujeme dlhodobo najvyšší dopyt po bývaní. Okrem vysokého dopytu je tu zároveň aj najväčšia ponuka starších kancelárskych budov,“ upozorňuje na potenciál Bratislavy Erik Biely.

Z kancelárií do bytov

V súčasnosti rastie dopyt po moderných kanceláriách, ktoré môžu zvyšovať nájomné, pretože na trhu je nedostatok kancelárskych jednotiek najvyššej triedy A+. Limitovanú ponuku budov na najbližšie obdobie negatívne ovplyvnilo rozhodnutie developerskej spoločnosti Alto Real Estate, za ktorou stojí expartner finančnej skupiny Penta Jozef Oravkin.

Vo februári developer oznámil zmeny vo vežiaku Sky Park Tower, kde namiesto pôvodne plánovaných kancelárií prinesie viac bytov. Zmení tak kancelársku budovu v komplexe na piatu rezidenčnú vežu Sky Parku.

Developer zmenu komunikoval s architektonickým štúdiom ZahaHadidArchitects, ktoré sa pod architektúrou plánovanej dominanty v centre Bratislavy autorsky podpísalo. „Následne sa zahája projekčné práce a povoľovacie konanie súvisiace so zmenou stavby pred dokončením,“ reaguje developer.

Bratislava týmto rozhodnutím však podľa Erika Bieleho z JLL prišla o skoro 30-tisícštvorcovýchmetrov kancelárskej plochy vo vyššom štandarde. „Neexistuje teda univerzálna odpoveď, či sa redevelopment oplatí. Treba ku každému prípadu pristupovať individuálne,“ vysvetľuje Erik Biely.

Alto Real Estate tvrdí, že sa pod jeho rozhodnutie podpísalo viacero faktorov: nárast cien stavebných materiálov, zabrzdený rast nájomného v segmente kancelárií, miera očakávanej výnosnosti realitných aktív v Európe, ale aj zmena stratégie bánk pri financovaní nových projektov.

„Na trhu je badateľný trend zmenšovania nájomcov pri sťahovaní sa do nových priestorov, čo súvisí aj s akcelerovaným trendom home officu, ktorý urýchlila covidová pandémia. Táto situácia môže trvať dovtedy, kým nedôjde k väčšiemu vyváženiu dopytu a ponuky a následnej korekcii trhového nájomného,“ vysvetľuje šéf developerskej spoločnosti Rastislav Valovič.

Na trhu je prebytok starších kancelárskych priestorov, no moderných kancelárií je nedostatok.

Trendu prestavby kancelárií na byty sa chopila aj developerská spoločnosť Reinoo. Za firmou stojí zakladateľ portálov Azet a Pokec, neskôr šéf a spolumajiteľ slovenskej časti mediálneho domu Ringier Milan Dubec.

Ten začiatkom roka oznámil, že plánuje v širšom centre Žiliny prerobiť staršiu administratívnu budovu Vurals ôsmimi podlažiami na byty. Pôjde o projekt pod názvom Rezidencia Bôrik. „Projekt je stále v procese prípravy. Sme vo fáze posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA),“ reagoval developer na otázky s tým, že dopracovali architektonickú štúdiu a pracujú na projekte pre územné rozhodnutie. Získanie územného rozhodnutia predpokladá Reinno do konca roku 2023. Následne požiada o vydanie stavebného povolenia.

Na otázku, či by povoľovacie procesy neboli jednoduchšie, ak by ponechali budovu na administratívne účely, Reinoo reagoval slovami, že by boli procesy veľmi podobné. „Objekt Vuralu svojou veľkosťou viac ako 10-tisíc štvorcových metrov a stovkou parkovacích miest prekračuje limitné hodnoty na posudzovanie vplyvov na životné prostredie EIA. Takže tomuto procesu, ktorý býva časovo najnáročnejší, by sme sa ani pri rekonštrukcii na administratívny objekt nevyhli,“ argumentuje developer.

Na financovanie celého projektu developer využije vlastné zdroje a úvery z bánk. „Už pri predstavení projektu pred pár mesiacmi sme dostali z niektorých bánk avíza o ich záujme financovať tento projekt. Konkrétne ponuky a podmienky bankového financovania budeme s bankami, samozrejme, riešiť v čase spustenia výstavby,“ dodáva developer.

Na zmenu pôvodného kancelárskeho projektu sa koncom minulého roka odhodlala aj stavebná firma Strabag. Ešte pred sedemnástimi rokmi požiadala magistrát o vydanie povolení na výstavbu svojej centrály na ulici Mlynské nivy (vedľa Prístavného mosta).

Vzniknúť mali pôvodne tri administratívne budovy, z ktorých sa však zrealizovala len jedna. Bratislavčania ju poznajú vďaka architektonickému prvku obráteného rodinného domčeka na streche budovy. Dve zvyšné sa nezrealizovali.

Vlani požiadal Strabag o zmenu projektu s cieľom postaviť rezidenčný objekt s jedným podzemným a osemnástimi nadzemnými podlažiami. Developer, ktorý je skôr známy dopravnými projektmi, dostal od mesta zelenú. „Momentálne zapracovávame do projektovej dokumentácie podmienky, ktoré vznikli na základe odborného posúdenia oddeleniami magistrátu,“ tvrdí hovorkyňa spoločnosti Strabag Edita Novotná.

Na trhu je badateľný trend zmenšovania nájomcov pri sťahovaní sa do nových priestorov.

Dôvodov zmeny pôvodného projektu bolo podľa nej viacero. Developer pôvodne reagoval na rastúci dopyt po nových bytoch a meniace sa územie okolia Mlynských nív z územia s prevažujúcou občianskou a technickou vybavenosťou na lokalitu žiadaného bývania v širšom centre Bratislavy.

Novotná potvrdzuje, že Strabag pri developerských projektoch nikdy nevyužíval možnosť financovania prostredníctvom bankových úverov, nakoľko všetky projekty financujú interne. Zdroje financovania sú pritom jeden z kľúčových aspektov, ktorý rozhoduje, či nakoniec developer do projektu pôjde, alebo nie.

Postoj bánk

Súčasné ochladenie na realitnom trhu, ktorému predchádzalo zdražovanie materiálov v rokoch 2021 a 2022, najnovšie poznačil skeptický postoj bánk k výstavbe nových administratívnych budov. „Ide najmä o zvýšené požiadavky bánk na mieru predprenajatých priestorov v kombinácii so sprísnenými podmienkami nutnej výšky vlastného financovania (equity),“ hovorí Rastislav Valovič z Alto Real Estate. Náklady financovania sú súčasťou skladačky celkových nákladov projektov, ktoré sa nakoniec premietajú do finálnych cien nehnuteľností alebo prenájmu.

Banky tvrdia, že v uplynulom roku skutočne sprísnili podmienky financovania nielen rezidenčných, ale i administratívnych projektov. „Primárny rozdiel je vo výške poskytnutého financovania, ktoré s rastom úrokových nákladov klesá. Projekt je tak zaťažený vyššími úrokovými nákladmi, čo v prípade administratívnych, respektíve nájomných projektov znižuje výšku financovania,“ vysvetľuje vedúca oddelenia financovania nehnuteľností Tatra banky Danka Morávková.

Banka je v segmente financovania administratívnych budov obozretná, pretože trh je „dostatočne saturovaný“. „Na druhej strane ponuka nových administratívnych budov napríklad v Bratislave v období najbližších troch rokov výrazne poklesne. Očakávame, že to pozitívne ovplyvní dopyt, prenajímateľné ceny, obsadenosť a následne aj bankové financovanie,“ predikuje Morávková.

Odborníčka z Tatra banky upozorňuje, že pri financovaní projektu nerobia rozdiely medzi stavbou na zelenej lúke alebo redevelopmentom existujúcej budovy. „Z pohľadu financovania teda nerobíme rozdiely, ak cash flow projektu vychádza,“ vysvetľuje Danka Morávková.

Projekt na zelenej lúke so sebou nesie jednoznačnosť stavebných nákladov, ale rozpočet je zaťažený ďalšími nákladmi na okolitú infraštruktúru. Rekonštrukcia so sebou zasa nesie riziko prekročených nákladov, keďže pri „prerábke vždy niečo vyskočí“.

Mnohokrát je však takýto projekt umiestnený v lokalite, ktorá poskytuje kupujúcim občiansku vybavenosť, čo ho zvýhodňuje v porovnaní s projektom na zelenej lúke. „V budúcnosti si však vieme predstaviť, že klienti, ktorí dajú nový život starým budovám bez ich demolácie, budú bankou bonifikovaní. Úspora v uhlíkovej stope je pri zachovaní pôvodnej nehnuteľnosti značná,“ dodáva.

Skryté riziká redevelopmentu

Developer si musí pri pláne prerobenia administratívnej budovy na rezidenčný objekt položiť okrem financovania ešte jednu kľúčovú otázku. Je projekt realizovateľný z pohľadu územného plánu? Odpoveď vychádza z faktu, že základné parametre administratívnych priestorov a rezidenčných projektov sú diametrálne odlišné.

Prestavba pôvodne administratívnej budovy na novú funkciu je pomerne zložitý a časovo náročný projekt. Každá staršia budova má svoje limity, ktoré sa musia zohľadniť. Môže to byť história budovy, jej prevádzka, samotná dispozícia, ktorá ovplyvní dostatok denného svetla či kapacita parkovacích miest. Staršie budovy a pôvodne administratívne projekty majú nižšiu parkovaciu kapacitu, než vyžadujú nové rezidenčné projekty. Dôležitá je aj lokalita, ktorá ovplyvní jej konkurencieschopnosť aj na ochladenom trhu.

11,5 % – aktuálna miera neobsadenosti administratívnych priestorov v Bratislave.

Developerom ruky zväzuje územný plán mesta, ktorý je pre neho alfou a omegou slobody. V prípade Bratislavy je územný plán mesta ešte z roku 2007. „Každý stavebný zámer, ktorý je v meste realizovaný, musí byť v súlade s územným plánom. Ten okrem iného určuje aj funkčné využitie územia pomocou takzvaných funkčných plôch,“ upozorňuje hovorkyňa Bratislavy Dagmar Schmucková. Niektoré z nich pripúšťajú mix funkcií, napríklad bývania a občianskej vybavenosti.

Podiel bývania je však v takýchto zmiešaných funkciách limitovaný (napríklad maximálne 30 percent z celkovej zástavby). Podiel týchto dvoch funkcií sa môže v čase meniť. „V prípade, že je takáto zmena v súlade s územným plánom, magistrát ju posúdi kladne. V opačnom prípade záporne. Toto sa oproti minulosti nezmenilo,“ vraví hovorkyňa magistrátu.

To, čo sa zmenilo, je prístup bratislavského magistrátu k developerom. Ešte pred pár rokmi Bratislava škrtala jeden projekt za druhým. Developeri po nástupe primátora Matúša Valla sprísnili podmienky a odmietali obchádzanie územného plánu mesta.

Bolo bežné, že ak developerovi nevychádzali prepočty, na papieri označil časť bytov ako apartmány. Cieľom bolo obísť normy, ktoré určovali, koľko bytov môže v danej lokalite alebo projekte vyrásť. Magistrát tvrdí, že nastavil férovejšie a jednotné podmienky, ale zároveň vyšiel developerom v ústrety.

„Zmenil sa spôsob spracovania jednotlivých žiadostí smerom k väčšej efektivite a možnosť konzultácie investičného zámeru v rôznych štádiách jeho prípravy s cieľom získania spätnej väzby,“ vysvetľuje Schmucková.

Mnohé projekty, ktoré boli na magistráte v minulosti odmietnuté, najnovšie cez úradníkov prechádzajú. V niektorých stanoviskách je dokonca napísané, že „návrh rešpektuje pripomienky a požiadavky, ktoré si hlavné mesto uplatnilo v stanovisku“.

To znamená, že developeri zapracovali návrhy a upresnenia magistrátu a upravili projekt tak, aby bol akceptovateľný mestom. Ide o kompromis medzi oboma stranami, ktorý v konečnom dôsledku šetrí čas a nervy úradníkom i developerom. Alto Real Estate pri svojom projekte redevelopmentu predpokladá, že v priemere do vydania potrebných povolení ubehne zhruba jeden až jeden a pol roka.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2023