Za šetrenie sa oplatí priplatiť

Developmentom a výstavbou realitných projektov sa zaoberajú čoraz častejšie nielen skúsené developerské firmy, ale aj spoločnosti, ktoré chcú uložiť svoje zisky do dobre sa zhodnocujúceho projektu. Príprava projektu však zákonite obsahuje množstvo ťažko predpokladateľných komplikácií, ktoré neraz zaskočia aj skúseného developera. Nie každá spoločnosť realizujúca projekt má zdroje a skúsenosti zabezpečiť si všetky činnosti spojené s prípravou a výstavbou projektu sama. Na trhu sa etablovali viaceré spoločnosti zaoberajúce sa stavebným poradenstvom, riadením projektov a nákladov, stavebným dozorom, stavebno-technickými prieskumami, stanovením rizík a optimalizáciou nákladov, ale aj preverovaním investičných príležitostí.
Ich služby nevyužívajú len firmy, ktoré nemajú dostatok skúseností, ale aj uznávané medzinárodné developerské spoločnosti, ktoré sa v tejto oblasti chcú spoľahnúť na profesionálov znalých všetkých slovenských špecifík trhu. Klient čoraz častejšie hľadá jedného partnera na celú škálu problémov týkajúcich sa nehnuteľností a investičnej výstavby v Slovenskej republike, a chce, aby celý proces realizácie projektu od začiatku až po dokončenie koordinoval jeden subjekt, na ktorý sa môže spoľahnúť vo všetkých súvislostiach a ktorý bude niesť zodpovednosť. O tom, čo prináša táto práca, sme sa pozhovárali s Ing. Zuzanou Šramovou zo spoločnosti Gleeds Slovensko.

Gleeds Slovensko je pobočkou anglickej spoločnosti, čo ju lákalo prísť na Slovensko?
Slovensko je z hľadiska dopytu po takýchto službách zaujímavou krajinou. Na slovenský trh sme vstúpili v roku 1997 prácami na Polus City Center; vtedy sme patrili vo svojom odbore medzi prvých. O náraste dopytu v tejto oblasti hovorí aj fakt, že vtedy sme začínali vo firme s dvoma zamestnancami, teraz je nás už 21, aktuálne pracujeme na 26 živých projektoch…

Spoločnosť vznikla pred 123 rokmi v Anglicku, založil ju pán Gleed a pôvodne sa venovala len kontrole nákladov počas výstavby. Postupne však rozširovala pole svojej pôsobnosti o projektový manažment, kontrolu kvality, technické posudzovanie existujúcich projektov, ktoré si zvyčajne objednáva záujemca o kúpu objektu. Dnes má Gleeds viac než 1 200 zamestnancov v 13 krajinách na piatich kontinentoch.

O aké služby je v súčasnosti najväčší záujem?
Dnes má mnoho investorov záujem o posúdenie, či objekty, ktoré plánujú kúpiť, majú naozaj deklarovanú kvalitu, pri starších budovách si nechávajú vypracovať technické posúdenie ich stavu a odhad nákladov na rekonštrukciu či adaptáciu objektov. Odhad ceny projektu však často potrebujú aj samotní developeri, ktorí sa snažia svoj projekt často pomerne skoro po dokončení predať.

Zároveň však vnímame zvýšený dopyt aj po službách cenového a projektového manažmentu, ako aj kontroly kvality počas výstavby. Tieto služby sa môžu poskytovať jednotlivo, ale aj ako komplexná služba v závislosti od požiadaviek jednotlivých klientov. Veľmi častou službou je aj bankový dohľad – banky využívajú naše služby na kontrolu prestavanosti projektov, na ktoré poskytujú úvery.

Aké spoločnosti najviac využívajú ­vaše služby?
Sú to prevažne zahraničné spoločnosti, ktoré nemajú na Slovensku v tejto oblasti dostatočnú vlastnú personálnu bázu. Takíto klienti však zvyčajne potrebujú komplexnú službu – od vytipovania nehnuteľnosti či už samotného pozemku cez všetky stupne realizácie až po dokončenie a uvedenie do prevádzky.

Je zaujímavé, že takíto zahraniční klienti vyhľadávajú spoluprácu so spoločnosťami, ktoré sú známe aj v zahraničí – realitné kancelárie, projekčné tímy, dokonca preferujú aj zahraničné realizačné firmy. Hľadajú garanciu. Jednou z nich je aj poistenie proti škodám, ktoré by sme mohli nechtiac spôsobiť klientovi – my máme základné poistenie do výšky milión libier (38,7 milióna Sk, 1,3 milióna eur). Niektoré zo slovenských firiem, ktoré sa zo začiatku venovali projektovému manažmentu, kontrole kvality a nákladov, sa postupne samé začali venovať developmentu. Boli totiž stále pri zdroji informácií a, navyše, výnosy z developmentu boli a stále sú veľmi zaujímavé.

Pri projekte Park One v Bratislave sa využili komplexné stavebno-poradenské služby.	Budova centrály Slovenskej sporiteľne bola pripravovaná pod taktovkou jedného koordinátora v úzkej spolupráci s investorom.

Ako funguje slovenský trh v porovnaní so skúsenosťami, ktoré má vaša spoločnosť v iných krajinách?
Samozrejme, každá krajina má svoje špecifiká, ale musíme konštatovať, že prostredie na podnikanie v stavebníctve je v rámci Európy celkom štandardné.

Poďme však pekne od začiatku – čo všetko môže investor „naložiť na ­plecia“ inej firme?
Keď má investor alebo developer záujem stavať, vieme mu prostredníctvom našich partnerských spoločností vypracovať spomínané analýzy rentability projektu na základe zhodnotenia lokality, dopytu po danom segmente výstavby, posúdenia konkurencie v regióne, dopravnej dostupnosti a mnohých ďalších faktorov. Ak má developer záujem o kúpu pozemku alebo už hotového projektu, vieme presne posúdiť jeho realizačné náklady, pri hotových objektoch aj ich stavebnotechnický stav a kvalitu realizácie.

Ďalej si môže priať aj poradenstvo pri výbere architekta a spracovateľa projektovej dokumentácie. Zásadnou otázkou je výber spôsobu zabezpečenia projektu, pri ktorom klientovi vieme pomocou presne nastavených formulárov s otázkami poskytnúť poradenstvo – je totiž veľmi dôležité správne sa rozhodnúť, ktoré z činností si bude developer či investor zabezpečovať sám a ktoré si objedná u firmy, ktorá sa danou činnosťou zaoberá. Mnoho projektov môže stroskotať precenením vlastných síl, rovnako ako sa dá mnoho prostriedkov ušetriť tým, že sa využijú vnútorné zdroje firmy – je dôležité presne odlíšiť, čo je pre konkrétnu firmu najlepším riešením.

Ďalej poskytujeme inžiniering pre všetky stupne stavebného konania, manažment projektovej prípravy, výber generálneho dodávateľa stavby (prípadne výber dodávateľov na jednotlivé časti stavby), výkon technického dozoru, kontrolu časového harmonogramu, koordinovanie projektu, asistenciu pri tvorbe zmlúv so subdodávateľmi, kontakty a rokovania so správcami sietí, katastrálnym úradom a množstvom ďalších tretích subjektov, s ktorými by investor či developer musel prichádzať pri príprave svojho projektu do kontaktu.

Na niektoré z týchto činností sa ­špecializujú mnohé firmy, ktoré však neposkytujú takto široký servis…
Myslíme si, že je pre investora výhodné mať na všetky z vymenovaných činností jedného partnera. Zjednodušuje sa tak komunikácia, celý proces sa zefektívňuje. Nehovorím, že sa celý proces urýchli, pretože každý zo spomínaných krokov potrebuje svoj čas. Celý koncept projektu však má „jednu hlavu“, neprichádza k nedorozumeniam či neefektívnemu vynakladaniu prostriedkov. Keď sme jedným partnerom na celom projekte, vieme o všetkom a mnohé veci môžeme optimalizovať.

Spomenuli ste veľmi širokú paletu činností, všetky z nich vykonávate vnútri vašej spoločnosti?
My sme prevažne technici. Pri požiadavkách na analýzy trhu či právnické úkony spolupracujeme s inými poradenskými, analytickými či právnickými spoločnosťami, s mnohými z nich máme rámcové zmluvy a veľmi dobré vzťahy, na ktoré môžeme okamžite nadviazať.

Ktoré z vymenovaných činností sú podľa vás najdôležitejšie?
Jednoznačne kontrola nákladov stavby. Pri niektorých projektoch, ktoré kompletne zastrešujeme, to môže byť aj polovica celého času, ktorý projektu venujeme. A dajú sa tak ušetriť naozaj nemalé peniaze. Z hľadiska nákladov na výstavbu je najvýhodnejšie, ak má investor ako podklad na výber dodávateľa hotový realizačný projekt. V takom prípade  sa konečná cena diela len veľmi málo líši od vytendrovanej ceny.

Náklady by sa mali hýbať jedine v dôsledku zmien iniciovaných klientom. Vzhľadom na požadovanú rýchlosť výstavby však dochádza k tendrovaniu dodávateľov v rôznych fázach projektu – pri získavaní stavebného povolenia, dokonca v niektorých prípadoch už pri získavaní územného rozhodnutia. Ak v tendri vyberáte generálneho zhotoviteľa v čase získavania stavebného povolenia, cena sa ešte môže dosť hýbať v dôsledku riešenia mnohých vecí, ktoré v danom čase ešte nemôžu byť detailne doriešené – samozrejme, zvyčajne nahor (smiech).

Preto sa snažíme odporúčať investorom zazmluvniť generálneho dodávateľa systémom „design & build“ s fixnou cenou, pri ktorom generálny dodávateľ zodpovedá za vypracovanie realizačného projektu a realizáciu diela. Všetky riziká spojené s chybami v projekte a s nedoriešenými vecami tak znáša dodávateľ. Šetrí to aj veľa času a čas sú peniaze. Samozrejme, dodávateľ si riziká zohľadňuje  v cene, avšak pevná cena, ktorú dodávateľ zaručuje investorovi, pokrýva riziká, súvisiace s pohybmi cien, ktoré by inak musel znášať investor.

Spomínali ste, že cena zvyčajne narastá, stávajú sa aj prípady, keď cena oproti rozpočtovaným nákladom klesne?
Ale áno, podarí sa aj to. Niekedy prichádzajú aj samotní dodávatelia (ak sú v zmluve správne motivovaní) s návrhmi, ktoré sú cenovo výhodnejšie aj pre investora – majú napríklad nejaký nový, efektívnejší systém a podobne. Cesty na znižovanie nákladov sa hľadajú často aj v dôsledku zvýšenia nákladov na inú časť projektu tak, aby sa výsledná cena vybalansovala do pôvodne plánovanej výšky. Niekedy sa pristúpi aj k zníženiu plánovaných štandardov, ktoré nie sú pre kvalitu prostredia až také principiálne a podobne.

Pri niektorých projektoch badať veľkú dôveru investora v generálneho dodávateľa, ktorý okrem výstavby a kontraktov so subdodávateľmi zastrešuje aj niektoré z ďalších činností.
Pri určitých činnostiach to môže byť celkom úspešný model – samozrejme, za podmienky, že investor nepoverí generálneho dodávateľa kontrolou kvality či kontrolou nákladov, prípadne kontrolou  časového harmonogramu (smiech). Generálny dodávateľ môže byť napríklad zároveň dodávateľom projektovej dokumentácie či inžinieringu a môže to celkom dobre fungovať.

Projektové a stavebné poradenstvo a manažment PROJEKTOVÝ MANAŽMENT analýza projektu – doporučenie spôsobu zabezpečenia projektu príprava harmonogramu projektu príprava organizačnej štruktúry projektu príprava pravidiel komunikácie na projekte zastupovanie klienta koordinácia projektu organizácia a manažment projektových stretnutí kontrola projektovej prípravy, povoľovacieho procesu, nákladov projektu a časového harmonogramu projektu asistencia pri príprave zmlúv komunikácia s tretími stranami participujúcimi na projekte príprava pravidelných správ o postupe projektu príprava systému riadenia výstavby kontrola postupu postupu stavebných prác kontrola prestavanosti príprava a organizácia preberacích konaní koordinácia nájomníkov MANAŽMENT PROJEKTOVEJ PRÍPRAVY príprava harmonogramu projektovej prípravy príprava špecifikácií požiadaviek klienta organizácia a zabezpečenie potrebných prieskumov príprava a organizácia výberových konaní na projektanta stavby, resp. projektantov  jednotlivých častí stavby koordinácia projektových prác INŹINIERING analýza projektu z hľadiska potrebných povolení príprava harmonogramu zabezpečenia príslušných povolení zabezpečenie vydania príslušných povolení poradenstvo pri plnení podmienok štátnych orgánov EKONÓMIA STAVBY plánovanie nákladov optimalizácia nákladov v rôznych stupňoch prípravy projektov príprava a organizácia výberových konaní na dodávateľa stavby, resp. dodávateľov jednotlivých častí stavby kontrola a manažment nákladov počas výstavby záverečné vyúčtovanie projektu TECHNICKÝ DOZOR INVESTORA kontrola kvality kontrola BOZP kontrola súladu vykonávaných prác s projektovou dokumentáciou a vydanými povoleniami príprava zoznamu vád a nedorobkov kontrola odstraňovania vád a nedorobkov PREVÁDZKA A ÚDRŽBA správa budov harmonogramy plánovanej údržby TECHNICKÉ POSUDZOVANIE BUDOV stavebné prieskumy správy o stave nehnuteľností zameriavanie existujúcich budov poradenstvo pri opravách a konzervácii budov PODPORA V PRÁVNYCH OTÁZKACH spolupráca pri príprave zmúv svedecká výpoveď znalca pri riešení sporov

 
Martina Jakušová
Foto: Dano Veselský