Železná studienka, stavebný zákon, uzemný plán.. rozhovor s M. Drotovánom

Michal Drotován sa vo svojich blogoch snaží odkrývať zložitý a pre mnohých neprehľadný proces stavebného konania. Poukazuje na problémy, ktoré sú podľa ohlasov diskutujúcich naozaj pálčivé. V súčasnosti sa snaží zachrániť bratislavskú Železnú studienku pred nekontrolovaným nájazdom investorov.

Prečo vás tak trápi Železná studienka?
Je najdôležitejšou lokalitou v Bratislave, kde chodia ľudia za oddychom. Je to náš Central park a jediná vec, ktorá ju chráni, je absencia kanalizácie. Viem si predstaviť, že developeri budú tlačiť, aby ju Bratislavská vodárenská spoločnosť vybudovala.

Schátraná Snežienka alebo kúpalisko si však doslova pýtajú komplexnú rekonštrukciu…
Určite, ale pri obnove treba zachovať citlivý prístup, aby tam nevznikli napríklad ubytovacie zariadenia, ktoré vždy generujú dopravu. A hoci developer deklaruje, že tam ľudia budú chodiť verejnou dopravou, v realite je to naopak. Je to podobné, ako keď developer vyhlási, že má dostatok parkovacích miest. Ide však o miesta v podzemnej garáži, kde si ich nik nekúpi, a tak všetci parkujú na okolitom území.
Vo svojom blogu píšete, že primátor Bratislavy Milan Ftáčnik už podpísal v súvislosti so Železnou studienkou záväzné stanovisko k investičnej činnosti projektu v novembri 2013 bez ukončeného procesu EIA týkajúceho sa dosahu stavebného objektu na životné prostredie. Dá sa ešte Studienka uchovať na oddych ľudí?
Verím, že áno. Dúfam, že primátor si uvedomí, že verejný záujem má prednosť pred záujmom developera a zmení záväzné stanovisko aj v zmysle výstupov z EIA procesu. Projekt treba posudzovať ako celok aj s chystanou opravou sanatória a celého viac ako 6-hektárového územia. Pretože ináč je to „salámová“ metóda, kde má nakoniec víťaznú kartu developer.

O nájomných bytoch sa hovorí ako o perspektívnej oblasti slovenského stavebníctva, ale zatiaľ sa nič významné nedeje. Prečo je to tak?
Nie sú peniaze, ktoré by ich financovali v rámci projektov PPP partnerstva. Niektorí developeri majú záujem o takýto spôsob, ale dôvodom je fakt, že projekty, ktoré by tam chceli mať, sú nepredajné. Štandardné komerčné nehnuteľnosti v novostavbách sú často poloprázdne a nové projekty nerozbiehajú.

Čo je dôvodom slabej predajnosti bytov – vysoké ceny, zlé dispozície?
Platí obidvoje, pričom investorom celkom nerozumiem, že aj napriek dlhoročnej neobsadenosti bytov, zvyšujúcim sa nákladom a ich klesajúcej hodnote sa im stále oplatí držať ceny bytov tak vysoko. Ako príklad uvediem projekt Brečtanka na Kolibe. Je možné, že tam majú zamrazené aktíva a iluzórne čakajú na nový realitný boom. Obdobie spred roka 2008 sa však iba ťažko zopakuje. Zdá sa mi, že developeri stále nepochopili, o čom je kríza.

O čom?
Ľudia chcú bývať, ale kvalitne. Nekúpia čokoľvek na trhu, ale potrebujú vedieť, čo je za projektom. Či sú tam škôlky, zeleň, miesta na oddych, na akej úrovni je doprava, čo sa tam bude stavať v okolí. Ak by developeri ponúkli menší projekt, ale kvalitný, tak by mohli paradoxne viac zarobiť, lebo majú drahšie byty. Kríza je dobrá v tom, že ľudia oveľa viac vnímajú referencie danej firmy.

Brzdí rozvoj nájomných bytov aj nedostatok pozemkov?
U nás developeri často majú projekty riešené tak, že rentabilitu zaručuje nízka cena pozemku, preto zaberajú polia a vinohrady. Tie kúpia za pár eur, vybavia zmenu územného plánu a stavajú. Mesto a mestské časti v minulosti rozpredali už takmer všetky pozemky za veľmi nízke ceny, a teda už prakticky nie je priestor na výstavbu nájomných bytov. Iba ak by odkupovali pozemky za komerčné ceny – práve tie isté pozemky, ktoré v minulosti predali. Rozpredaná bola aj drvivá väčšina nájomných bytov, väčšinou opäť pod cenu.

V ďalšom rozvoji stále chýba aj nový stavebný zákon. Je dôvodom absencia politickej vôle?
Ťažko povedať, lebo vládnuca strana si vie takéto procesy prijať bez problémov. Do nich však vstupujú záujmy investorov, ktorí chcú mať v novom stavebnom zákone ukotvené zjednodušené konanie. Viem, že by v rámci neho mal byť fond, do ktorého by developeri dávali percentá z projektu. Na oplátku by však vyžadovali vybudovanie kompletnej infraštruktúry. Neviem, ako sa to skončí, fakt je, že súčasný stavebný zákon je zastaraný.

Čo by v ňom nemalo chýbať?
Napríklad záväzné posudzovanie vplyvov výstavby na životné prostredie, ako je to v Rakúsku. Ak je v ňom stanovisko o neodporučení projektu, tak by malo byť akceptované.

Vráťme sa do Bratislavy. Čo ju najviac trápi?
Jednoznačne doprava, ktorá sa rieši iba lokálne a neberú sa do úvahy širšie vzťahy. Dynamické toky nereflektuje ani územný plán. Preto je na niektorých miestach povolená výšková výstavba, aj keď to už dané územie neunesie. Príkladom môžu byť nové navrhované projekty na Račianskej ulici.

Čo by mohlo doprave pomôcť?
Budúcnosť má investícia do alternatívnej verejnej dopravy – konkrétne do nízkopodlažných veľkokapacitných električiek, ktoré sa používajú vo viacerých európskych mestách. Idea metra, ktorá sa u nás periodicky objavuje, je nezmysel. Veď aj oveľa väčšie mestá, napríklad Dublin, ho nemajú. Druhá možnosť je zastavenie výstavby výlučne na perifériách, viac by sa mala orientovať do centra mesta. Neznamená to však zahusťovanie. Máme tu brownfields a staré priemyselné zóny, ktoré je možné zastavať. Bratislava je veľmi roztiahnutá aj preto, že developerské pozemky sú často poľnohospodárska pôda alebo vinohrady a tie sú na okraji mesta. Tam však nie je naviazaná hromadná doprava. Ľudia preto používajú autá, čím vznikajú dopravné problémy.

Kde treba hľadať v týchto vzťahoch východisko?
Treba sa snažiť o dohodu medzi ambíciami developera a verejným záujmom, a preto treba riešiť vzťahy v širších súvislostiach. Samotné byty ešte nie sú pozitívom, keď spôsobia dopravné problémy alebo znížia kvalitu života tých, čo tam bývajú. Problémom je aj fakt, že developeri u nás kupujú pozemky lacno, nie za komerčné ceny ako na Západe. Ziskoví sú už aj vtedy, keď predajú len polovicu bytov, preto ich netlačí ekonomika projektov. Navyše, často sa usilujú o zmenu územného plánu, aby svoje poľnohospodárske pozemky zmenili na stavebné parcely.

Sú takéto prípady časté?
Áno, územný plán sa snažia zmeniť cez poslancov a rôzne procesy zmien, ktoré sú však dosť náročné. Ľudia si to začali všímať až v uplynulom období, predtým to riešilo iba pár jednotlivcov na magistráte.

To sme sa už nepriamo dotkli veľkého spoločenského bremena – korupcie. Nedávno som už zaregistroval snahy odmeňovať ohlasovateľov korupcie. Je to cesta?
Nie je to zlý nápad a napríklad v Spojených štátoch je to úplne bežné. Kultúrne zázemie na Slovensku však tomu nepraje. Ak korupciu niekto ohlási, tak je udavač a eštébák. Problém korupcie v stavebníctve je aj v tom, že stavebné Osoby a firmy, ktoré v tom vedia chodiť a majú aj financie na lobing – napr. v rámci PR kampane v médiách – , tak skôr vedia niečo zmeniť. Malý vlastník pozemku, ktorý si chce postaviť rodinný dom, nemá šancu reálne meniť územný plán, lebo nevie vyvinúť účinný tlak. Preto svoj pozemok radšej predá developerom, ktorí svoje územia ďalej sceľujú.

Naznačili ste, že ľudia sa začínajú viac zaoberať vecami verejnými. Môže sa to pohnúť aj týmto smerom?
Určite, ľudia už napríklad zmenu územného plánu pociťujú ako problém. Počas minulého primátora išla zmena územného plánu potichu a vôbec sa o tom nediskutovalo. Keď sa ide niečo meniť teraz, ľudia začínajú uvažovať. Už vedia, že oveľa väčšia šanca je na začiatku procesu, a preto pripravujú petície. Keď je už totiž vydané územné rozhodnutie alebo nebodaj stavebné povolenie, tak sa maximálne môžu priviazať o strom. Aj niektorí starostovia vidia, že sú to pozitívne zmeny a sami informujú o projektoch na stránkach.

Čo pre to robíte vy osobne?
Ako aktívny občan sa snažím upozorňovať, aby sa projekty posudzovali v širších súvislostiach – v územnom i stavebnom konaní. O to isté sa snažím aj ako poslanec v mestskej časti Rača. O zmenách územného plánu a projektoch by sa malo hovoriť od začiatku, lebo keď je už územný plán zmenený alebo územné konanie ukončené, tak už nie je čo riešiť a môžete sa hádať akurát o farbe fasády. Chcel by som však upozorniť, že fáza pred možnými zmenami územného plánu je moment, keď je developer v určitej nevýhode, a vtedy sa dá dosiahnuť kompromis.

Vtedy je ochota diskutovať?
Musí byť ochotný, lebo zmena územného plánu nie je vymožiteľná. Dôležitá je prvotná fáza, keď sa treba dohodnúť, čo by mal projekt priniesť, čo môže ovplyvniť, a až potom sa baviť o objeme. My máme záujem o objemovo kvalitné projekty a určite tu nechceme mať len nedotknutý prales. Chceme menej obyvateľov natlačených na kope, kvalitnejšiu dopravu, infraštruktúru, stojiská pre bicykle a pod.

Aby sme však boli objektívni, v Bratislave máme aj vydarené developerské projekty…
Určite. Vidno to najmä pri medzinárodných developeroch, ktorí chcú mať dobré referencie. Až na drobné pripomienky vysoko oceňujem projekt Eurovea od zahraničného investora, ktorý je určite kvalitnejší a ľuďmi obľúbenejší ako porovnateľný River Park od domáceho investora. Eurovea sa snažila ponechať otvorený priestor na vychádzky k Dunaju a doslova žije nábrežím. River Park je objemovo natlačený a jeho nepatričnej mierke nepomohlo ani navýšenie o dve poschodia.

ĽUDOVÍT PETRÁNSKY
FOTO: DANO VESELSKÝ