Bratislava súhlasí s bývaním od Strabagu. Výrazne upravený projekt urbanizuje opustený pozemok v Dúbravke

Spoločnosť Strabag mnohí poznajú najmä ako medzinárodný stavebný koncern. Jeho developerská a taktiež medzinárodná spoločnosť koncernu STRABAG Real Estate je ale činná aj v developmente. Okrem projektu v dynamicky sa rozvíjajúcej lokalite Mlynských nív pripravuje lokálna firma aj zástavbu parcely v Dúbravke. Zámer bol kompletne transformovaný v roku 2024, pričom ku koncu roka získal dôležité povolenie.

Strabag a developerský sektor majú k sebe blízko. STRABAG Real Estate sa aktuálne podieľa na príprave nových bytových veží na Mlynských nivách neďaleko downtownu, kde ešte v prvom desaťročí postavil svoje sídlo. Okrem toho už niekoľko rokov stojí za prípravou Polyfunkčného súboru Agátová v Dúbravke, ktorého definitívnu podobu ohlásil len v roku 2024.

Strabag chce zastavať parcelu ohraničnú ulicami Dúbravčická, Na vrátkach, Nejedlého a areálom firmy Thorin. Svoje plány najskôr prispôsobil vtedajšiemu územnému plánu, ktorý hovoril aj o tom, že na pozemkoch v Dúbravke musí vzniknúť zmiešaná zástavba bývania a občianskej vybavenosti.

Projekt tak prispôsobil potrebným požiadavkám a zámer predložil na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) ešte vo februári 2022. V spolupráci s ateliérom A3 Architekti pripravil výstavbu štyroch budov – troch bytových domov so 6 až 13 nadzemnými podlažiami a počtom 183 bytov a 12 apartmánov. Súčasťou projektu bola aj budova hotela so 4-11 podlažiami a kapacitou 145 ubytovacích jednotiek.

Zlom nastal v roku 2023, keď hlavné mesto prijalo Zmeny a doplny Územného plánu 08. Zmena územného plánu sa týkala aj parcely v Dúbravke, čo znamená, že so zmenou územného plánu prišla aj kompletná transformácia projektu.

Výrazne upravený zámer developer opäť predložil na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Stalo sa tak v septembri 2024. Konečného rozhodnutia sa zatiaľ nedočkal, medzitým však pokročil v inom povoľovacom procese. So zámerom v posledných týždňoch vlaňajšieho roka súhlasilo hlavné mesto, ktoré vydalo na projekt súhlasné záväzné stanovisko.

Dokumentácia mesta informuje o výstavbe troch kompaktných bodových objektov (A – C) s výškou 8 až 12 nadzemných podlaží (NP). Spojené sú dvojpodlažnou podzemnou garážou na ulici Na vrátkach. Každý z troch bytových domov má tvar dvoch prekrývajúcich sa kvádrov – jedného s 8 NP a ďalšieho s 12 NP, s umiestnením centrálneho komunikačného jadra v ich prieniku.

Domy A a C, umiestnené na východnej a západnej strane územia, sú orientované vyššou hmotou na sever. Prostredný Dom B je orientovaný vyššou hmotou na juh, čím narúša uniformitu celkovej kompozície a umožňuje širšie priehľady z bytov vo vyšších podlažiach. Vonkajšie priestory bytov sú riešené formou balkónov v pravidelnom usporiadaní nad sebou.

STRABAG Real Estate prinesie do Dúbravky 372 bytov, z čoho bude 209 jedno až dvojizbových, 144 trojizbových a 19 štvor až päťizbových nehnuteľností. Bližšie informácie prezrádza dokumentácia EIA. Strechy nižších, osempodlažných častí objektov budú riešené ako pobytové terasy pre obyvateľov s extenzívnou zeleňou a pergolami na popínavú zeleň. Strechy vyšších častí objektov budú slúžiť na umiestnenie technologických prvkov, vrátane fotovoltických panelov.

Situovaním navrhovaných bytových domov na podnoži garáže je možné využiť voľné priestory medzi objektami pre verejnú udržiavanú zeleň, plochy pre peší pohyb, ihriská a súkromné záhrady prízemných bytov. Naplánovaná je výsadba 108 stromov s obvodom kmeňa 26 – 30 centimetrov, ktoré zahŕňajú zväčša pôvodné druhy drevín pričom vysadených bude aj 6 kusov ovocných stromov.

V rámci sadovníckych úprav dôjde k výsadbe živých plotov o dĺžke cca 410 metrov a taktiež k výsadbe skupín krov v celkovej výmere 700 štvorcových metrov. Výsadby stromov a kríkov predstavujú náhradnú výsadbu za povolený výrub súčasnej vegetácie.

Upravený zámer prinesie aj zmenu parkovacích miest, ktorých počet sa navýši. Z pôvodne plánovaných 371 stojísk bude 497. Všetky sa budú nachádzať v podzemných garážach a 44 miest bude určených pre návštevy. V garážach sa budú nachádzať aj miestnosti pre bicykle.

V návrhu je zohľadnená aj plánovaná obojstranná cyklistická komunikácia – projekt Cyklotrasy R52 Patrónka – Dúbravka – Devínska Nová Ves, pozdĺž ulice Na vrátkach v šírke troch metrov spolu s chodníkom pre peších v šírke dva metre. Dopravné pripojenie súboru sa navrhuje dvoma vjazdmi z komunikácie Na vrátkach, umiestnené oproti vjazdom na parkovisko pred ubytovňou Fortuna na protiľahlej strane cesty.

Aktuálna dokumentácia záväzného stanoviska taktiež informuje o plošných bilanciách. Celková výmera záujmového územia je 15 449 m², podlažná plocha nadzemných podlaží je 30 163 m² a zeleň tvorí plochu 8 258 m².

Hlavné mesto k projektu nevyjadrilo závažnejšie podmienky. Z hľadiska urbanisticko – architektonického riešenia uviedlo len jednu. Navrhované pergoly na strechách 8. NP musia ostať bez plného zastrešenia. V opačnom prípade príde k nárastu podlažnej plochy a tým k prekročeniu stanoveného IPP (indexu podlažných plôch).

Ďalšie podmienky sa týkajú prevažne zelene, pričom k projektu sa vyjadrila aj mestská časť. Tá si uplatnila štyri podmienky. „V spolupráci s ďalšími investormi v danej lokalite sa podieľať projekčne aj finančne na rekonštrukcii komunikácie ulice Na vrátkach od križovatky s Dúbravčickou ulicou až po napojenie na ulicu Janka Alexyho tak, aby spĺňala kritéria cesty III. triedy,” znie prvá podmienka.

„Preukázať saturovanie základnej občianskej vybavenosti, a to najmä základnej školskej dochádzky v prepočte na predpokladaný nárast počtu obyvateľov,” znie druhá podmienka Dúbravky. Mestská časť žiada od STRABAGU Real Estate rovnako doplniť verejné prístupné parkovacie miesta na teréne, ale aj zdôvodniť absenciu parku, ktorý sa nachádzal v pôvodnom návrhu.

Do ďalšieho povoľovacieho procesu je teda možné predpokladať, že nastanú čiastočné zmeny najmä v okolí projektu. Podľa zverejnených informácií a úprav pôjde o príjemný bytový súbor, ktorý môže prilákať rodiny s deťmi či skupiny ľudí, ktorý s vlastným bývaním len štartujú.

Z vizualizácií je zrejmé, že fotovoltické panely na strechách bytoviek a zelené komunitné strechy prispejú k vyššiemu štandardu budov i celého projektu, ktorý bude pozitívom aj pre Dúbravku. Developer dnes opustenú parcelu ideálne prepojí s okolím a nadviaže na typickú zástavbu mestskej časti.

Hovoriť o termínoch či cenách je nateraz predčasné, nakoľko upravený zámer stále neprešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie EIA a nebolo začaté ani územné konanie. Realizácie by sa ale mohol dočkať ešte v tomto desaťročí, čo je reálny termín.