Byt na vidieku neďaleko centra (Jantár Jarovce)

Aj keď to znie ako nezmysel, nie je to tak. Práve takto by sa totiž dala charakterizovať lokalita projektu Jantár Jarovce, ktorého developerom je spoločnosť Realkapital Partners AS v spolupráci so spoločnosťou Sitno Holding Group. Tri bytové domy ponúkajú 52 bytov s podzemnými garážovými státiami a devízou zelene, vidieku a dobrou dostupnosťou Bratislavy. „Sú to typické bytové domy, špecialitou sú však veľké terasy,“ konštatuje autor projektu, architekt Stanislav Rentka z ateliéru Metria Studio.

Kríza do vienka
Prvé impulzy projektu sa rozvinuli v roku 2007. „Na začiatku bola možnosť, že Nórsky investičný fond zainvestuje na Slovensku,“ hovorí projektová manažérka Elena Segečová zo spoločnosti Sitno Holding Group. Náhoda zviedla dohromady nórskeho investora a slovenských partnerov, slovo dalo slovo a projekt začal naberať reálne kontúry.

„V roku 2008 sme vyhlásili internú súťaž, v ktorej zvíťazil návrh architektonického ateliéru Metria Studio,“ pokračuje v opisovaní prvej bezproblémovej fázy projektová manažérka. Súťaž sa však výberom kancelárie skončila, pretože rozbehnutý projekt začal pociťovať vzmáhajúce sa vlny hospodárskej a ekonomickej krízy. Podľa výsledku by to však človek nepredpokladal, pretože sa vynoril síce možno zmenený, no i tak vo veľmi dobrej kondícii.

Architektúra zmien
„Pôvodný návrh architektonického ateliéru Metria Studio tvorilo viacero menších bytových domov vidieckeho charakteru a práve tento návrh developerov zaujal. Okrem iného však presvedčili aj referencie,“ konštatuje Elena Segečová. Dodáva však, že hneď v začiatkoch krízy sa musel tento návrh prehodnotiť a postupné zmeny projekt posunuli do súčasnej roviny. V prvej fáze výstavby sú k dispozícii tri bytové domy; dva rovnobežné s Jantárovou cestou, hlavnou tepnou Jaroviec a tretí atypický, s trojuholníkovým pôdorysom, uzatvárajúci priestor trojice.

„Bytové domy sú typické, jedinou ich špecialitou sú terasy, ktoré sú väčšie, než je u nás zvykom. Táto požiadavka vyšla od nórskeho investora,“ konštatuje architekt Stanislav Rentka. Kríza priniesla podľa jeho slov aj dispozičné zmeny: „Keďže projekt od začiatku nemal žiadne megalomanské tendencie, museli sme iba upraviť počty izieb v bytoch.“ Dnes sa v objektoch nachádza dovedna 18 trojizbových, 3 štvorizbové a 31 dvojizbových bytov. „Pri navrhovaní dispozícii bytov bol prizvaný aj nórsky architekt a vznikali tu celkom vtipné situácie – napríklad sme sa nevedeli zhodnúť na veľkosti spální,“ opisuje problémy kultúrnych odlišností Elena Segečová. „Nórom sa zdá veľkosť našich spální nadštandardná, pričom sme nešli nad čísla určené normami,“ dodáva. Pre nórskych spolupracovníkov bolo rovnako záhadou, prečo sú u nás nepredajné byty na prízemí. Podobné problémy vyriešili dva faktory: územný – keďže sa stavalo na Slovensku, museli sa nórske predstavy prispôsobiť slovenským reáliám, a časový – prípravná fáza sa nemohla ťahať donekonečna.  

Byty na vidieku
Koncept bytovej výstavby na vidieku bol u nás donedávna zastúpený len nevábnymi panelovými domami z čias minulého režimu. Práve preto sú takéto projekty akoby prvými lastovičkami v ponímaní bytovej výstavby na vidieku v modernom duchu. Štýl všetkých troch „jantárových“ bytových domov sa nesie v znamení nenápadnosti a citlivej kombinácie prírodného obkladu v parteri (v tmavojantárovom vyhotovení) s menej nápadnou, nabielo omietnutou, a tým odľahčenou hmotou ostatných dvoch podlaží. „Polyfunkčné priestory v parteri sme navrhovali tak, aby poskytovali čo najväčšiu mieru variability, keďže ich nájomcovia neboli známi,“ opisuje architekt. „Veľkú pozornosť sme venovali aj úprave okolia bytových domov. Dôraz sme kládli na vyriešenie statickej dopravy – preto sa pod bytovými domami nachádzajú podzemné garáže, ktoré by mali zabezpečiť parkovanie pre obyvateľov bytových domov,“ dodáva. Projektová manažérka Elena Segečová upresňuje, že všetky troj- a viacizbové byty majú v cene až dve parkovacie státia.

Maximum zelene
Podzemným parkovaním sa teda snažil developer aj architekti dosiahnuť, aby sa pridaná hodnota vidieka – pod ktorou si asi každý predstaví najmä prírodu – nestratila v záľahe „spevnených plôch“. „Snažili sme sa naozaj do okolia bytových domov priniesť čo najviac zelene, a to nie len naoko, ale reálne,“ zhoduje sa Elena Segečová s architektom Stanislavom Rentkom. Tomu nasvedčuje napríklad aj vybudovanie zavlažovacieho systému, ktorý by mal zabezpečiť vyživovanie všetkých zelených plôch v okolí.

Rodinné domy pod dozorom
Okrem bytov v troch spomínaných bytových domoch obsahuje projekt Jantár Jarovce aj 49 stavebných pozemkov s rozlohou od 430 m² do 1 061 m². V ponuke pre záujemcov sú tri typy rodinných domov, no ak by mal klient záujem o iný typ, môže si dom postaviť aj sám. „My ako architektonická kancelária si však osobujeme právo tieto návrhy usmerniť v duchu okolitej zástavby a tiež disponujeme právom veta,“ hovorí ­architekt Rentka. Niekto by mohol namietať, že rodinná zástavba v tomto duchu zaváňa uniformitou. Možno má pravdu, no napriek tomu sa s touto filozofiou nedá nesúhlasiť – lepší spôsob na ochranu pred naozaj necitlivými a nevkusnými zásahmi do lokality ako jej stráženie architektonickým ateliérom, ktorý ju vníma ako svoje dieťa, sa asi nájsť nedá.

Urbanistický kontext
Pri výstavbe tohto projektu sa podľa slov architekta nevyskytli žiadne vážnejšie komplikácie – snáď okrem náročnej prekládky inžinierskych sietí, ktorá sa tiahla naprieč celým pozemkom. „Ďalšia komplikácia vyplývala z toho, že sme v tejto lokalite prví – museli sme preto zabezpečiť všetky rozvody a prípojky, čo zdvihlo investičné náklady na realizáciu,“ konštatuje architekt.

Prvenstvo Jantáru v Jarovciach je neodškriepiteľné, no určite neznamená osamelosť. V horizonte niekoľkých rokov majú totiž v tejto lokalite pribudnúť ďalšie projekty. „Výstavba by mala pokračovať dvoma smermi – smerom k Bratislave a dozadu, akoby v smere pozemkov za bytovými domami Jantáru,“ upresňuje Elena Segečová. Práve spoločnosť Sitno Holding Group manažuje aj ďalšiu etapu výstavby v Jarovciach, podľa projektovej manažérky je však ešte všetko v štádiu rokovaní, a je preto priskoro špecifikovať, akým smerom sa budúce projekty budú vyvíjať – báť sa však podľa jej slov nemusia ani obyvatelia Jantáru, ani obyvatelia Jaroviec. „Jednou z možností, nad ktorou sa uvažuje, je napríklad výstavba školy regionálneho charakteru, či výstavba športovej zóny, všetko samozrejme v duchu zachovania vidieckeho charakteru miesta. Isté však ešte nie je nič.“

Keďže však developer aj architekti vopred vedeli o ďalšom rozvoji lokality, prispôsobili sa mu aj urbanisticky: „Komunikačne sme projekt naplánovali tak, že by mal bez problémov splynúť s ďalšou výstavbou,“ konštatuje architekt Rentka.  

Jantár Jarovce Miesto:  Jarovce Využitie:  bývanie / polyfunkcia Architekti:  Metria Studio, s.r.o., Ing. arch. Stanislav Rentka, Ing. arch. Ľuboš Novák, Ing. arch. Michal Smatana, Ing. arch. František Drapák, Ing. arch. Nataša Helešová, Ing. arch. Josef Vomela, Ing. arch. Ondrej Jančo Autor(i) urbanistickej štúdie: Metria Studio, s.r.o., Ing. arch. Stanislav Rentka Investor:  Realkapital Partners AS a Sitno ­Holding Group Developer:  REO Jantar, s. r. o. a REO Jantar II, s. r. o. Začiatok výstavby:  11/2009 Ukončenie výstavby:  05/2011 Celkové náklady stavby:  5,7 miliónov eur (výstavba bytových domov) + 1,65 milióna eur (výstavba inžinierskych sietí k rodinným domom) Etapa:  1. Plocha parcely: 46 545 m2 Zastavaná plocha: 1 894 m2 pre bytové domy, 7 523 m2 pre rodinné domy Zeleň a ostatné plochy: 5 502 m2 pre bytové domy, 21 237 m2 pri rodinných domoch Počet nadzemných podlaží :  3 + 1 Počet podzemných podlaží:  1 Počet podzemných parkovacích miest: 68 Generálny dodávateľ:  Skanska SK, a. s. Generálny projektant:  Metria Studio, s. r. o.

33 z 52
Koncept bytových domov nevznikal na základe svojvôle developera a neuspokojil sa len s fantáziou architektov. „Koncept sme vytvárali na základe diskusie medzi odborníkmi zo spoločnosti Lexxus, architektmi z Metria Studio, využili sme know-how odborníkov zo spoločnosti Sitno Holding a Realkapital Partners AS. Na základe týchto diskusií sme sa snažili navrhnúť byty tak, aby spĺňali momentálne požiadavky trhu a a aby vyhoveli čo najväčšiemu počtu zákazníkov,“ opisuje projektová manažérka. Napriek tomu, že projekt premenila kríza, s predajom bytov sú developeri spokojní.

„Máme za sebou pomerne úspešný predpredaj, terasové byty na najvyšších podlažiach šli na odbyt doslova ako teplé rožky. Po dvoch mesiacoch predaja zostal voľný už len jeden z nich, štvorizbový,“ konštatuje Elena Segečová. Predaných bytov je podľa jej slov 67 percent, teda 33 z 52. Odvrátenou stranou mince však je, že byty developer rozhodne nepredáva za takú cenu, o akej uvažoval pred krízou. Predaju bytov isto pomohla aj masívna marketingová kampaň, do ktorej spoločnosť investovala.

Plody krízy
Kríza samozrejme znamenala a ešte stále znamená najmä veľké straty, na druhej strane však priniesla aj nejaké tie pozitíva. „Kríza zmenila prístup všetkých zúčastnených strán k lepšiemu – developeri a investori nie sú takí arogantní, klienti zasa prehodnotili svoj prístup v tom, že vystupujú ako partneri, nie ako nepriatelia,“ hovorí manažérka projektu. Negatívnou stránkou veci je však napríklad to, že investori v závere „krízových“ projektov často zvyknú upúšťať od pridaných hodnôt, ktoré mali pôvodne v pláne vybudovať. V prípade Jantáru to podľa projektovej manažérky nehrozí – developeri sa neplánujú vzdať zelene so zavlažovaním, rovnako ako ani detského ihriska, zvýšili štandardné vybavenie bytov bez zmeny cien a to aj napriek tomu, že kríza vo veľkej miere skorigovala ich pôvodné kalkulácie.

Obyvatelia Jantáru   
Klientmi tohto projektu sú podľa slov projektovej manažérky mladí, vzdelaní a úspešní ľudia vo veku od 30 do 45 rokov. „Veľa klientov pochádza z Jaroviec – vyhovuje im pohodlie bytu, ale chcú zostať v obci či už pre blízkosť rodiny, alebo preto, že tu chcú vychovávať svoje deti. Ďalšia skupina klientov je z Petržalky a poslednú skupinu tvoria mimobratislavskí klienti, ktorí oceňujú dobrú dostupnosť do hlavného mesta.“
Jedným zo špecifík projektu je podľa projektovej manažérky aj ústretový prístup k požiadavkám klientov. „Viem, že pri máloktorých projektoch majú klienti prístup do bytov, kým ešte nie sú hotové. Klientske zmeny tiež bývajú pomerne obmedzené. My sme sa snažili napĺňať individuálne potreby klientov takmer od začiatku výstavby až do konca, napriek tomu, že bolo a aj je niekedy veľmi náročné tento proces manažovať. Niektorí klienti doslova v bytoch nenechali kameň na kameni, väčšinou to však stojí za to. A hoci sa nedajú uspokojiť všetky požiadavky, veríme že aj tento prístup klienti ocenili.“

Obchody, cesta…  Jantár
Prenájom polyfunkčných priestorov vo všetkých troch parteroch bytových domov je momentálne vo vyčkávacej fáze. Na dopyt sa Jantár podľa projektovej manažérky sťažovať nemôže, no nájomcovia sa s podpisom kúpnych zmlúv k obchodným priestorom evidentne rozhodli počkať na kompletnejšie zloženie obyvateľstva a až potom zisťovať reálny dopyt po prevádzkach.

„Našou predstavou by bolo zabezpečiť tu malé fitnes centrum, chceli by sme tu mať reštauráciu, ideálny by bol aj menší supermarket. Vo všeobecnosti by malo ísť o tiché prevádzky, tak aj znela požiadavka klientov,“ konštatuje Elena Segečová.

V poslednej fáze projektu by chcel developer zrekonštruovať chodníky a upraviť cestu smerom do Jaroviec. „Vybudujeme chodníky, ktoré spoja obec s Jantárom a takisto je potrebné dobudovať tu odbočovací pruh k objektu. Cesta smerom do Bratislavy pravdepodobne prejde rekonštrukciou v ďalšej etape výstavby v lokalite.“

Pohľad na budovu A

Odborným okom Devízou Jantáru je jeho poloha. Ide o bývanie na dedine, a predsa nie v nej. Dopravná dostupnosť patrí spomedzi satelitov k najlepším a stavba svojou kompozíciou a silue­tou vhodne zapadá do prostredia. Keďže počas obhliadky stavba nebola ešte dokončená, je objektívne vyjadrovať sa iba ku kvalite diela a remeselného zvládnutia dokončených prvkov, nie súboru ako celku. Navštívili sme štyri byty s rôznym počtom izieb vo dvoch (z troch) bytových, resp. polyfunkčných domoch. Obhliadku začíname v trojizbovom byte č. 3 v prvej budove, ktorý má logickú dispozíciu, svetlotechnické parametre jednej z izieb vylepšuje okno v pôdorysnom tvare písmena L; treba veriť, že rohový stĺpik je vyriešený aj z hľadiska tepelného mosta. Byt č. 5 v tretej budove bol už dokončený v štandardnom vyhotovení, čo odhalilo niektoré chyby. Kladenie laminátovej podlahy nie je vzhľadom na umiestnenie okien v izbách smerovo správne, dispozícia obývačky a kuchyne dostatočne nezohľadňuje nároky na umiestnenie čiernej techniky. Pomýlená je elektroinštalácia v kuchynskej časti – chýbajúca zásuvka na varný panel, resp. rúru, nejasné umiestnenie varnej dosky vzhľadom na digestor a pozabudnutie na umývačku riadu vyvolávajú čudný dojem. Interiérové dvere sú potiahnuté iba fóliou. Pokračujeme návštevou 2-izbového vzorového bytu, ktorý vylepšuje dojem z obhliadky, najmä pre možnosť variantného riešenia obytnej časti. Obhliadku končíme v byte č. 12 v tretej budove. Ide o štvorizbovú alternatívu s grandióznou terasou.  Nedostatok je opäť v dispozícii – od vstupu vidieť priveľa dverí (6), pohotovostná toaleta so šatníkom a chodbou by zniesla aj lepšie riešenie. Jantár je postavený v priemernom štandarde, použité materiály sa netvária okázalo. Kvalita dispozícií je tiež priemerná. Pridaná hodnota spočíva v lokalite, ktorou s prehľadom víťazí nad konkurenčnými satelitmi. Pre ešte lepší dojem bude vhodné sa popasovať s ruinou skladového objektu v susedstve. Výhľady, najmä z vyšších podlaží, budú potom čarovné. Plusom sú aj vlastné bytové výmenníkové stanice, malý počet bytov v budovách, exotické drevo na terasách a kultúrne riešenie priestoru medzi budovami. Farebnosť a materiálová charakteristika fasád je príjemná na pohľad. Otázkou zostávajú parcely pripravené na výstavbu RD. Možnosť individuálnych projektových riešení dáva investorom slobodu, ale zároveň môže narušiť výsledný dojem celého súboru, aj keď – bývanie v rodinnom dome v prípade Jantáru bude hodnotnejšia voľba. Ing. Jozef Ilčík www.kvalitnebyvanie.sk

Zväčšiť mapu

Tamara Leontievová
Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.