Nekompromisné rozhodnutie. Polyfunkčný súbor Zoborka nesmie prevýšiť okolité rodinné domy

Projekt prešiel zisťovacím konaním a stavebník požiadal o vydanie územného rozhodnutia. Zoborka rozšíri ponuku služieb a priestorov na bývanie v meste pod Zoborom.

Pozemok, na ktorom polyfunkčný súbor Zoborka vyrastie, je v súčasnosti zarastený náletovou vegetáciou. V minulosti ho využívali na ťažbu kameňa a neskôr naň zvážali stavebný odpad. Z troch strán je ohraničený komunikáciami (ulice Dražovská, Nad baňou, Kláštorská) a z juhovýchodnej strany nadväzuje na podobne nevyužívanú a zarastenú parcelu.

Územie je navrhované na zástavbu urbanistickou štruktúrou, ktorá pevne vymedzí uličné a verejné priestory, kde bude možné umiestniť okrem miestnej komunikácie aj cyklistické chodníky, zelené aleje a chodníky.

Do tvaru písmena L

Štruktúru objektov je možné rozdeliť do dvoch hlavných blokov. Oba bloky majú tvar písmena L a svojím umiestnením vytvárajú blokovú zástavbu na nároží priľahlých komunikácií. Prvý objekt má 6 nadzemných podlaží. Tvorí ho kompaktná hmota ukončená ustúpeným podlažím. Zo strany Dražovskej ulice je priamo prístupné 2. podzemné podlažie, ktoré vytvára parter s nájomnými jednotkami občianskej vybavenosti.

Obe podzemné podlažia sa ďalej rozširujú do vnútrobloku s umiestnením statickej dopravy, kobiek a technických priestorov. Umiestnenie nájomných bytových jednotiek začína zo strany Dražovskej ulice v 1. PP a plynule prechádza do piatich typických nadzemných podlaží.

Posledné šieste nadzemné podlažie je koncipované ako ustúpené s nájomnými bytmi a so strešnými terasami. Objekt je rozdelený na 5 samostatných blokov A – E, do ktorých sa vchádza samostatnými vstupmi z ulice a zároveň sú prístupné z vnútrobloku. Druhý objekt má 5 nadzemných podlaží, z ktorých sú niektoré ustúpené. Je navrhovaný ako vertikálne aj horizontálne členitý objekt. Má podobne 2 podzemné podlažia, ktoré nie sú zo strany ulice Nad baňou a Dolnozoborskej vnímateľné.

Najnižšie podlažie je určené hromadnej garáži. Ďalšie tri podlažia sú typickými podlažiami s umiestnením prevažne 2-izbových bytov. Veže sú ukončené ustúpenými podlažiami, kde sa nachádzajú väčšie byty s terasou. Objekt je delený na 3 samostatné bloky F – H, ktoré sú tiež prístupné z ulice aj z vnútrobloku. Vybavenosť objektu dopĺňajú technické priestory, kobky pre obyvateľov a nájomné priestory občianskej vybavenosti.

Svahovitý terén

Objekty polyfunkčného súboru budú založené na svahovitom teréne. Dispozične sú objekty navrhnuté ako podpivničené s jedným, resp. čiastočne dvomi podlažiami, ktoré sú buď celé, alebo čiastočne podpivničené. Konštrukčne sú objekty riešené železobetónovým monolitickým konštrukčným systémom, pričom pôjde o kombináciu stenového systému pri nadzemných podlažiach a stĺpového systému pri podzemných podlažiach.

Zakladanie bude navrhnuté v nadväznosti na výsledky podrobného inžiniersko-geologického prieskumu. Predbežný prieskum určuje, že objekt bude založený kombinovaním plošných základov a hĺbkových základov. Jednotlivé budovy sú z konštrukčného hľadiska navrhnuté ako skeletovo-stenový nosný systém v kombinácii so železobetónovými vodorovnými konštrukciami.

Balkóny sú riešené predsadenou železobetónovou doskou s prerušeným tepelným mostom. Obvodové konštrukcie budú zateplené systémovým kontaktným plášťom, v niektorých detailoch bude použitý fasádny obklad. Prenajímateľné priestory budú mať výklady opláštené ľahkým hliníkovým obvodovým plášťom.

Cyklotrasa v susedstve

Pre navrhovaný súbor Zoborka zriadia 330 parkovacích stojísk. V podzemnej garáži bude situovaných 303 parkovacích stojísk a na povrchu umiestnených 29 parkovacích stojísk. 4 % z celkového počtu parkovacích miest bude vyhradených pre invalidov.

Umiestnenie navrhovanej činnosti rešpektuje súčasné cyklotrasy vedené v jej okolí. V rámci riešeného územia sa počíta s rezervou na vybudovanie cyklotrasy, ktorá bude napojená na existujúcu cyklotrasu prechádzajúcu juhozápadným okrajom riešeného územia. V areáli stavby sa počíta s umiestnením cyklostojanov.

Zelené átrium

Polyfunkčný súbor dvoch budov ohraničuje vnútorné átrium s rekreačnou a oddychovou funkciou pre užívateľov objektu a verejnosť. Výsadby v átriu budú z väčšej časti na konštrukciách. Nachádza sa tu väčšia spevnená plocha, sieť peších komunikácií, detské ihrisko a prvky mobiliáru. Plocha bude opticky rozčlenená zvýšenými terénnymi modeláciami z dvoch strán ohraničenými betónovým múrikom do tvaru písmena L.

Plochy átria s pobytovými plochami a súkromné plochy záhrad budú založené ako prírodná vegetačná strecha s druhovou skladbou pozostávajúcou z koseného predpestovaného trávnika a výsadieb kríkov, trvaliek a stromov.

Plochy zelene v úzkom páse okolo vonkajšej strany polyfunkčného súboru budú tvoriť doplňujúcu, primárne ekologickú a izolačnú funkciu zelene a budú tvorené alejovou výsadbou stromov podsadených skupinovými výsadbami kríkov a trávnikov pri komunikáciách. Trávnaté plochy v átriu budú založené predpestovaným kobercovým trávnikom a vonkajšie plochy v pásoch pri komunikáciách budú založené výsevom.

Bez kontrastov

Okresný úrad Nitra, odbor starostlivosti o životné prostredia vybral na realizáciu sadových úprav variant, v ktorom je plošná výmera zelene v areáli stavby o 463,96 m² väčšia ako v alternatívnom variante. Celkovo tak bude mať projekt zeleň vo výmere 5 717,94 m².

Riešené územie má celkovú rozlohu 15 190 m² a celková výmera podlahovej plochy bude 27 707,88 m2. Úrad rozhodol aj o tom, že výškové usporiadanie a objemové členenie novostavby musí rešpektovať terénne danosti územia, na ktorom je novostavba navrhovaná, t. j. hmotové riešenie novostavby musí plynule klesať spolu s terénom.

Novostavba nesmie byť vyššia ako je okolitá zástavba rodinných domov. Povoľujúci orgán takisto reguluje architektonické stvárnenie polyfunkčného objektu Zoborka. Prípustné je iba také architektonické riešenie exteriéru novostavby, ktoré z hľadiska zvolených tvarov, materiálov, povrchových úprav a farebností nespôsobí narušenie pamiatkových hodnôt mestskej pamiatkovej rezervácie, resp. pamiatkovej zóny v Nitre. Architektonický výraz objektov odporúčajú navrhnúť v prírodných matných odtieňoch bez výrazných kontrastných prvkov.