Detaily bývania v Palme odhalené: Mimoriadny projekt brzdí jedna zásadná vec

Bratislava sa dočká mesta v meste – projektu Palma. Developer dnes jedného z najočakávanejších developmentov v Bratislave aktuálne prezradil viaceré detaily, ktoré sa týkajú bývania v tomto projekte. Ojedinelá rezidenčná časť s množstvom zelene a obnovenými dominantami ale stále nemôže vzniknúť pre jednu zásadnú vec – zastaraný územný plán.

Bývalá fabrika na pozemkoch Račianskej ulice fungovala až do roku 2013. V tomto období bola Palma definitívne zatvorená a výroba ukončená. Veľký zlom prišiel o šesť rokov neskôr – developer Corwin získal veľkou transakciou priemyselný závod do svojho vlastníctva. 

Budúca podoba Palmy sa začala čoskoro odhaľovať. Projekt nakreslilo svetoznáme architektonické štúdio Gehl Architects. Medzinárodne uznávaný ateliér navrhol polyfunkčný development s bývaním, kanceláriami, obchodmi, ale aj kvalitnými verejnými priestormi. V neposlednom rade, zámer počíta so zachovaním dominánt areálu, akými sú bývalé silo a Lisovňa.

Obrovské pozemky sprístupnila spoločnosť v minulom roku aj novinárom, dovtedy mohli do Palmy vstúpiť len developer a architekti. Našim čitateľom sme tak v tomto článku podrobne priblížili pohľad na areál o veľkosti šiestich hektárov. Corwin v tomto čase uviedol, že povoľovací proces napreduje a začať s výstavbou by chceli v roku 2025.

Táto výstavba je reálna, nakoľko ide o vybudovanie kancelárskeho objketu v rámci Palma Uptown Offices, teda administratívneho sektora. Zámer je aj v súlade s dnešným územným plánom, čo potvrdilo mesto záväzným stanoviskom. Čo však nie je v súlade s dnešným územným plánom, je rezidenčný sektor, ktorého výstavba je závislá od zmeny územného plánu. Ten tu totiž stále počíta s priemyselnou výrobou.

Aj napriek tomu dnes spravila spoločnosť Corwin krok vpred v realizácii bývania v Palme. Firma predložila zámer na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Ide teda o južnú, väčšiu časť brownfieldu, určenú na bývanie. Ambícia Corwinu vytvoriť tu novú vzorovú mestskú štvrť s verejnými priestormi tak konečne dostala reálnejšie kontúry.

Pôjde o kompaktnú mestskú blokovú štruktúru s ľudskou mierkou, v ktorej vznikne až 798 bytov – 179 bude jeden a jedenapolizbových, 285 dvojizbových, 223 trojizbových, 108 štvorizbových a 3 päťizbových bytov. Každý z nich bude mať balkón, loggiu alebo terasu a bytové jednotky na prízemí dostanú predzáhradky.

Corwin postaví štyri kompaktné bloky s výškou 4 až 9 nadzemných podlaží. Vznikne tu aj predškolské zariadenie, stacionár pre seniorov i široká ponuka občianskej vybavenosti. Vďaka uzavretej blokovej štruktúre budú vytvorené aj poloverejné vnútrobloky podporujúce tvorbu komunít vďaka detským ihriskám a zónam na oddych či rekreáciu. 

Tomu zodpovedá aj riešenie dopravy v areáli, ktoré kladie za prioritu chodcov a cyklististov. Automobily budú využívať okružnú komunikáciu s prístupom do podzemných garáží s dostatočnou kapacitou až 1 274 parkovacích miest. 

Integrálnou súčasťou revitalizácie celej Palmy bude aj rekonštrukcia a rozšírenie priľahlého úseku Račianskej ulice, ktorá by sa mala zrealizovať v predstihu. Projekt pritom kladie dôraz aj na adaptáciu zmeny klímy. Zastúpenie plôch zelene v časti areálu, o ktorej pojednáva zverejnený zámer, bude v porovnaní s pôvodným stavom viac ako 5,3-násobne vyššie. Pri započítaní extenzívnych a intenzívnych vegetačných striech dokonca pôjde až o 8,3-násobný nárast.

Zelené plochy budú v rezidenčnej časti pokrývať takmer 12-tisíc metrov štvorcových nádvorí aj okolitých pozemkov. Doplní ich vyše 6,5-tisíc m2 extenzívnych a intenzívnych vegetačných striech. Zeleň sa stane aj súčasťou samotnej architektúry – či už v podobe tieniacich konštrukcií, výsadby v rámci balkónov alebo terás. „Aj preto budú mať budovy s rastúcim podlažím ustupujúci profil, čo zároveň prinesie viac svetla a posilní pocit ľudskej mierky pre chodcov a cyklistov na ulici,“ tvrdí Filip Gulan, projektový manažér spoločnosti Corwin.

Ďalším prvkom bude premyslený systém zachytávania dažďovej vody. Postará sa o to kombinácia zelených striech a vnútroblokov, vsakovacích žľabov a dažďových záhrad. „Ako sa nám potvrdilo na susednom projekte Guthaus, tento mix opatrení dokáže zvládnuť aj silné prívalové dažde, ktoré pravidelne zaplavujú podjazdy a niektoré ulice v Bratislave,“ dopĺňa Filip Gulan. Moderný prístup k manažmentu dažďovej vody podporuje aj výrazná redukcia podielu spevnených plôch (o 20 percent) a výmery zastavaného územia oproti pôvodnému stavu  (o 38 percent).

Developer približuje v EIA aj detaily rekonštrukcie dvojice pôvodných budov, ktoré budú tvoriť súčasť tejto časti areálu Palmy. V Lisovni, ktorá je po požiari z roku 2021 vo veľmi schátranom stave, vznikne na prvom nadzemnom podlaží verejná tržnica. Ostatné podlažia sú vyhradené na bytovú funkciu. Union Mlyn sa zasa zmení na moderný objekt s viacúčelovými priestormi, kanceláriami, kreatívnymi ateliérmi a aktívnym parterom. Pred ním vznikne námestie, ktoré ponúkne príležitosť na stretnutia v priestore s unikátnym genius loci.

Urbanistický a architektonický koncept vznikal podľa developera niekoľko rokov, developer spolupracoval so širokým kolektívom domácich i zahraničných ateliérov – dánskymi Gehl Architects, švédskymi Softer a Mandaworks a slovenským AD Collegium, A1 Architecture, Superatelier a JELA. Cieľom spoločnosti je tak vytvoriť kvalitnú živú štvrť a spraviť z Palmy ukážkový príklad revitalizácie brownfieldu.

Spolupráca developera a ateliéru Gehl Architects sa stala podkladom pre spracovanie urbanistickej štúdie, ktorej čistopis bol po troch rokoch prác odovzdaný mestu na jeseň roku 2023. Corwin dnes odhodlane uvádza, že revitalizácia Palmy je plne v súlade s trendmi, odporúčaniami a strategickými cieľmi rozvoja Bratislavy, ako ich definuje Koncepcia mestskej a bytovej politiky 2020-2030, dokument Bratislava 2030 či Štúdia Brownfields.

Ako sme už uviedli na začiatku článku, stále platí, že pre vybudovanie celého projektu ako plnohodnotného lokálneho centra, je potrebná zmena územného plánu. „Veríme, že sa územno-plánovacie a povoľovacie procesy podarí posunúť ďalej čo najskôr. Už aj preto, že podľa prieskumu agentúry AKO si takmer 80 percent trvalých obyvateľov lokality v bezprostrednom okolí Palmy myslí, že čím skôr bude jej revitalizácia dokončená, tým to bude lepšie,” tvrdí Filip Gulan z Corwinu.

Výstavbe spomenutej kancelárskej budovy v roku 2025 bránia ešte dve povolenia, ktoré musí spoločnosť získať – územné rozhodnutie a stavebné povolenie. Iné je to s bytovým sektorom, ktorý dnes zverejnil developer v EIA a priblížil aj termíny výstavby.

Bývanie v Palme chce developer začať stavať v prvom kvartáli roku 2028 s dokončením v prvom kvartáli roku 2033. Začiatok prevádzky je odhadovaný na štvrtý kvartál roku 2030 až druhý kvartál roku 2033. Spoločnosť odhaduje finančné náklady na výstavbu tejto časti Palmy na 175 miliónov eur.

Ako sme uviedli v článku z decembra minulého roka, pasé je aj vybudovanie najväčšej slovenskej drevostavby, ktorá mala vzniknúť v Palme. Dôvodom sú staré a konzervatívne zákony, ktoré brdzia nielen drevostavbu na Račianskej, ale aj celú krajinu.

Ak sa takýmto tempom bude ťahať aj zmena územného plánu, dokončenie Palmy sa bude len odďaľovať. Dnes má všetko v rukách Magistrát hlavného mesta, aby určil, kedy vznikne v plnohodnotnej miere jeden z najočakávanejších developmetov Bratislavy.