Energeticky úsporné stavby: Investori dostali chuť certifikovať
Pojmy ako zelené budovy, energeticky úsporné riešenia, nízkoenergetické či dokonca ultra nízkoenergetické alebo pasívne domy sa stali bežnou súčasťou slovníka investorov. Hoci infiltrácia týchto výrazov do bežnej staviteľskej výbavy trvala roky popri pokukovaní po zahraničných realizáciách ovenčených rôznymi certifikátmi, s blížiacim sa rokom 2016 a 2020 sa aj na Slovensku o úspornej výstavbe hovorí so všetkou vážnosťou.
Veľkú skupinu, ktorú zaujímajú úsporné opatrenia, tvoria súkromní investori, ktorí plánujú stavbu vlastného rodinného domu. Potvrdzuje to aj architekt Michal Tačovský: „Stále viac ľudí rieši otázku energeticky úspornej stavby a pri rodinných domoch to platí asi najviac. Stavajú si ich pre seba a myslia na to, že v tej budove možno strávia celý ďalší život. Aj z tohto dôvodu nad celým projektom o to viac rozmýšľajú a veľakrát chcú napríklad porovnania využitia solárnych panelov, tepelného čerpadla, ich kombinácie a podobne. Až na základe toho sa rozhodujú.“ Nie je žiadnym tajomstvom, že pri kúpe bytu sa do popredia dostávajú úplne iné kritériá ako nízkoenergetický alebo akokoľvek inak úsporný koncept bytového domu. Stále rozhoduje suma, ktorú si budúci majiteľ môže dovoliť zaplatiť. Zvažuje sa lokalita, počet izieb, dispozícia. Nízke prevádzkové náklady, obnoviteľné zdroje energie či ekologické hospodárenie s vodou môžu zavážiť pri marketingu projektu alebo keď si klient vyberá z dvoch porovnateľných ponúk. Potvrdzuje to aj Michal Pauer, riaditeľ predaja z Cresco Group: „Len veľmi málo klientov sa reálne zaujíma o nízkoenergetické stavby. Ak by bola úspora vyplývajúca z týchto riešení zásadne vyššia, zrejme by to zohralo aj väčšiu úlohu pri výbere bývania, v súčasnosti ale nie sú ochotní si preto za byt výraznejšie priplatiť.“ Jaroslav Rehuš, technický špecialista Vaillant Group Slovakia, dopĺňa skúsenosti z realizácií: „Domácnosti na Slovensku sú pri výbere vhodného vykurovacieho zariadenia stále veľmi konzervatívne. Často u nich zaváži práve odporúčanie a dobré skúsenosti rodiny či známych. Vidíme to najmä u mladých rodín, ktoré často riešia dilemu, čím vykurovať v novostavbe. Veľmi vhodným riešením je tepelné čerpadlo typu zem/voda alebo vzduch/voda. Počiatočné náklady bývajú pri tomto druhu vykurovania síce vyššie, ale úspory pri prevádzke sa pohybujú okolo hodnoty 70 %.“
Úsporné opatrenia nesmú zvyšovať cenu
Niektorí developeri nečakajú na dopyt zo strany klientov, prichádzajú s ponukou sami. Táto investičná stratégia má svoju logiku: keď zo strany kupujúcich skutočne vznikne silný hlad po úsporných riešeniach, výhodu budú mať projekty, pri ktorých boli investori menej konzervatívni. Veľký rezidenčný projekt Slnečnice je toho dôkazom. Riaditeľ výstavby z Cresco Group Ladislav Hoffmann vypočítava: „Máme tu napríklad zavedený ohrev teplej úžitkovej vody prostredníctvom solárnych panelov. Navrhujeme technológiu kotolní s použitím najmodernejších prvkov merania a regulácie, ktoré sú vysoko nad rámec noriem, čo prispieva k efektivite spotreby primárnych zdrojov energie. Takisto kladieme veľký dôraz na podiel zelených plôch, v Slnečniciach je ich rozloha výrazne nad rámec predpisov a požiadaviek územného plánu. Úžitkovú vodu, ktorá slúži na zavlažovanie zelene, čerpáme zo studne a odvod dažďovej vody je riešený miestnym vsakovaním.“ Peter Kavecký, obchodný riaditeľ Lucron Development, zmeny v správaní klientov v rezidenčnom segmente potvrdzuje: „Klient je v dnešnej dobe viac vzdelaný a často prichádza až s odbornými otázkami. Zatiaľ to nie je úplne dominantná téma, určite je to však pre klienta príjemný benefit, nesmie ale zvyšovať neúmerne cenu projektu.“
Prvý banán sa zjedol
Aj napriek tomu, že laickej verejnosti nie sú otázky poplatkov za prevádzku svojej nehnuteľnosti úplne cudzie, stále je cítiť rezervy v povedomí energetických či zelených certifikátov. „Povedomie laickej verejnosti o zelených certifikátoch budov je podľa môjho skromného názoru takmer nulové. Pokiaľ sa konkrétny človek nepohybuje v priestore výstavby, správy budov alebo developmentu, tak absolútne netuší, čo konkrétny certifikát vlastne predstavuje,“ konštatuje Michal Adamek, produktový manažér zo Slovenských elektrární, a na vec sa pozerá s nadhľadom: „Pre mňa osobne je certifikácia v súčasnosti nástrojom, ako štandardizovať energetickú efektívnosť budov tak, aby odborníci vedeli okamžite získať prehľad o tom, na akej úrovni sa budova nachádza, resp. aby sme z pohľadu udržateľného rozvoja vedeli stanovovať pravidlá pre developerov na energetickú efektivitu projektu. Toto sú však politicko-ekologické dôvody, ktoré sú v každom prípade dobre odôvodnené, ale nemajú nič spoločné s tým, ako ľudia zvažujú nákup nehnuteľnosti.“ Fakt, že na Slovensku je zatiaľ iba jedna bytovka v procese certifikácie na zelenú budovu, je dôkazom, že v bytovej výstavbe majú úsporné riešenia ešte stále čo doháňať. Hoci, ako vtipne poznamenáva Ladislav Piršel: „Prvý banán sa zjedol. Je to budova, ktorou developer ukázal, že aj udržateľná, zelená bytová budova môže poskytnúť cenovo dostupné bývanie. Len 5 % bytov nemá zatiaľ predaných (projekt bol skolaudovaný v tomto roku). Určite sa rozbehne certifikácia aj bytových budov.“
Pozerať treba dopredu
Ekonomika projektu nepustí, na konci dňa každý investor očakáva zisk. Smerovanie k zelenej výstavbe nie je otázka trendu. Čísla, logika a realita nepustia investorov len tak na módnu vlnu. „Selektujeme také energeticky úsporné riešenia, ktoré majú reálny zmysel. Napríklad z pohľadu, že návratnosť investície nepresahuje životnosť týchto technológií, alebo zaťaženie životného prostredia pri ich výrobe nemá negatívnejší dopad, ako je ich reálny prínos počas prevádzky,“ zdôrazňuje Ladislav Hoffmann. Michal Adamek potvrdzuje neúprosnosť ekonomiky: „Developeri sú tak ako všetci ostatní hráči na trhu predovšetkým podnikatelia, ktorých spoločnosti boli zriadené s prvoradým cieľom, ktorým je zisk. Tomu je podriadená absolútna väčšina rozhodnutí týkajúcich sa technológií spojených s realizáciou projektov. Zisk môže mať samozrejme viacero podôb: nižšie investičné náklady pri výstavbe aj nižšie prevádzkové náklady pre konečných majiteľov priestorov, ktoré v prípade efektívneho marketingu dokáže developer transformovať do rýchlejšieho, prípadne úspešnejšieho predaja priestorov. Dobrým príkladom možnosti zisku, ktorý sa dostaví nepriamo, sú napríklad dobíjacie stanice elektromobilov. Na Slovensku v súčasnosti jazdí približne 148 elektromobilov, takže by sa dalo povedať, že tu v podstate takmer neexistuje trh, na ktorom by bol záujem o dobíjacie stanice. Opak však začína byť pravdou. Developeri si už dnes uvedomujú, že hoci je v súčasnosti elektromobilov žalostne málo, v budúcnosti sa bude tento trend veľmi pravdepodobne prudko meniť. Aj preto už dnes vznikajú nové developerské projekty, v ktorých sú inštalované dobíjacie stanice.“
Zelená nemusí zvyšovať náklady
O rozumnom prístupe k investícii hovorí aj Ladislav Piršel, výkonný riaditeľ Slovenskej rady pre zelené budovy: „Zelenosť budov nie je súťaž, kto minie viac, ale kto rozmýšľa zodpovednejšie a lepšie si investíciu pripraví. Ak bude investor uvažovať nad udržateľným/zeleným riešením od prvého zámeru, tak nemusí mať vôbec vyššie náklady alebo len na úrovni niekoľko málo percent (menej než 5 %). Ale ak sa rozhodne neskôr a bude kompenzovať drahými technologickými riešeniami to, že neprijímal rozhodnutia v správnej chvíli a museli sa dodatočne prerábať projekty a hľadať tzv. „náhradné kompromisné riešenia“, tak zvýšenie nákladov môže byť aj o viac než 30 %, ba aj vyššie.“ Obavy zo zvýšených nákladov v projektovej a realizačnej fáze sú opodstatnené, pri pasívnom štandarde ich Ladislav Hoffmann odhaduje až na 10 – 20 % a pripúšťa, že čím zelenšia výstavba, tým môžu byť náklady vyššie. Marek Kremeň zo spoločnosti EXERGY Studios, ktorá sa zaoberá komplexnou podporou pre získanie medzinárodných certifikátov udržateľosti, napríklad aj pre pripravovanú budovu Staromestská Offices, však dodáva: „Zvýšenie investičných nákladov vo veľkej miere záleží od požadovaného stupňa certifikácie. Môžeme aj povedať, že čím vyšší je stupeň certifikácie, tým sú na budovu kladené vyššie nároky, ktoré musí splniť. A teda čím vyšší je certifikovaný stupeň, tým je budova kvalitnejšia, ale aj investične náročnejšia. Ak sa však tieto požiadavky certifikačného systému implementujú do projektu v počiatočnej fáze (konceptuálny návrh), miera zvýšenia nákladov pre certifikovanú budovu v strednom stupni napríklad v rámci energetiky sa výrazne nezvýši (1 – 2 % pri zohľadnení implementácie všetkých požiadaviek certifikácie). Tento fakt je spôsobený aj zmenou legislatívy u nás, ktorá vytvára väčší tlak na účinnosť zdroja vykurovania, chladu a systém vzduchotechniky. Vyššie nároky sa vďaka legislatíve kladú tiež na samotnú obálku budovy. Nakoľko sa ale hodnotí okrem mnohých iných vecí aj pozemok, na ktorom stavba stojí, aj toto môže mať vplyv na investičné náklady. Pozemok v centre mesta s dobrou dostupnosťou, na ktorom bolo pôvodne napríklad parkovisko, je drahší než pozemok na zelenej lúke za mestom.“ „Energeticky úsporné riešenia treba posudzovať nielen z pohľadu ich úspornosti počas prevádzky, ale vyhodnocovať ich komplexne aj vo vzťahu napr. celkovej životnosti takýchto technológií, náročnosti ich ekologickej likvidácie či energetickej náročnosti pri ich výrobe. Každopádne sú tzv. zelené riešenia výhodné zväčša len vtedy, keď počítame s návratnosťou počas prevádzky,“ pripomína Ladislav Hoffmann.
Návratnosť 5 rokov
Nedá sa teda neopýtať na návratnosť investície do úsporných riešení. Peter Kavecký odpovedá: „Je to individuálne. Každý projekt má iné kritériá, výsledkom môže byť, že investícia do ,,zelenej budovy“ sa finančne nemusí vyplatiť vôbec, ale pokiaľ vyhodnotíme aj kvalitu životného prostredia, prípadne budúcnosť a ekologickú záťaž, ten pohľad je už zrazu úplne iný.“ Konkrétne skúsenosti majú v Cresco Group: „V Slnečniciach nám pri solárnych článkoch vychádza návratnosť na minimálne 10 rokov, pri tepelných čerpadlách je to aj viac ako 12 rokov.“ Ladislav Hoffmann však potvrdzuje známy fakt: „Investícia do zelených riešení je pre nás výhodnejšia v segmente administratívnych budov a retailu. Dnes je to už pri výbere priestorov základnou podmienkou väčšiny nadnárodných spoločností. Pre zahraničných klientov z office segmentu je to už samozrejmosť, nepýtajú sa, či je budova certifikovaná, ale aký stupeň certifikácie má. Slovenskí klienti z týchto segmentov sa stále zaujímajú viac o finančné náklady na prevádzku ako o ekologickosť riešení.“ „Celkovo sa hrubá návratnosť zelenej budovy (v štandardnom stupni certifikácie pre administratívne budovy napríklad LEED Gold) pohybuje do piatich rokov,“ odhaduje Marek Kremeň zo spoločnosti EXERGY Studios.
Ako sa dá ušetriť
Zaujímavá je zmienka o legislatívnom tlaku, ktorý popri iných faktoroch zohráva nemalú úlohu v energeticky úsporných riešeniach budov. Jaroslav Rehuš upozorňuje na detail z praxe: „Povinný zelený trend, čo sa týka riešenia vykurovania, v súčasnosti nastoľujú ErP smernice, ktoré od 26. septembra 2015 stanovili právne záväzné kritériá pre energetickú účinnosť a emisie. Ich cieľom je zlepšiť energetickú účinnosť aj ochranu životného prostredia. Týkajú sa všetkých kotlov a vykurovacích zariadení, ktoré budú nainštalované do objektov po tomto dátume. Vzhľadom na to, že sú kondenzačné kotly oveľa viac energeticky účinné, budú práve ony už čoskoro predstavovať štandardné riešenie pre väčšinu malých a stredne veľkých inštalácií.“ Pomocnú ruku pri energeticky úsporných opatreniach vo svojich projektoch podávajú developerom Slovenské elektrárne. „Najviac skloňovanými technológiami, s ktorými pracujeme, sú LED osvetlenia verejných priestranstiev, vnútorné LED osvetlenia budov, obzvlášť namáhané prašné prostredia, tepelné čerpadlá určené na výrobu tepla a ohrev úžitkovej vody a turbocore kompresory určené na výrobu chladu v priemysle, na hokejových štadiónoch a v potravinárstve. Zoznam technológií sa však stále rozrastá o nové možnosti,“ vymenúva možnosti Michal Adamek. „V oblasti dotácií a fondov spolupracujeme s troma významnými spoločnosťami a priebežne monitorujeme všetky aktuálne výzvy, ktoré sú uplatniteľné pre inovatívne technológie. Tieto následne komunikujeme našim klientom a snažíme sa pomôcť im v tom, aby dotáciu na konkrétnu technológiu získali.“ Okrem toho sú elektrárne schopné po dohode s developerom zafinancovať inštaláciu zdrojov tepla a chladu pre rezidenčné, kancelárske a priemyselné objekty s následnou prevádzkou a predajom tepla/chladu koncovým spotrebiteľom. „Typickým príkladom, ako to môže fungovať, je rezidenčný objekt, v ktorom nainštalujeme zdroj výroby tepla a chladu na báze tepelných čerpadiel typu voda-voda,“ hovorí. Pre investorov je ideálnym okamihom myslieť na túto možnosť už pri projektovaní vykurovacej sústavy. Nakoľko ide o obnoviteľné zdroje, developovaný objekt môže získať vyššiu energetickú triedu. „Ak by som mal byť konkrétny, tak za ideálneho stavu, t. j. pri ideálnej lokalite a type objektu môžu byť mesačné úspory za energie vo výške od 10 % do 15 %,“ spresňuje informáciu Michal Adamek.
Nevyhadzovať na drahé riešenia
Úsporná výstavba sa často vníma ako synonymum nízkoenergetickej koncepcie. Nie je to celkom presné. Zaujímavé poznatky prináša Svetová rada pre zelené budovy. Jej štúdia „Zdravé prostredie a pohoda a produktivita v kanceláriách“ konštatuje, že 90 % nákladov na chod firmy predstavujú náklady na zamestnancov (platy, náhrady, sociálny program a pod.) a náklady na energie len 1 %. Developer vytvorením prostredia, ktoré zníži chorobnosť, fluktuáciu a neprítomnosť v práci, resp. len neproduktívnu fyzickú prítomnosť a tým zvýši produktivitu zamestnancov čo i len o niečo viac než 1 %, môže zvýšiť efektívnosť fungovania firmy toľko, ako je ušetrenie všetkých nákladov na energiu. Aj Ladislav Piršel uvádza viac dôvodov na zamyslenie: „V certifikačnom systéme BREEAM môžu tzv. zelené technológie, myslím tým technológie s nízkou produkciou CO2, prispieť k zelenosti budovy len 1,4 %. Ale napríklad šetrné zaobchádzanie s vodou, čo predstavuje napr. sledovanie únikov a ich odstraňovanie, používanie výtokových armatúr s nízkymi prietokmi, nepoužívanie pitnej vody na polievanie a technologické účely, môže prispieť k zelenosti budovy šiestimi percentami. Je to 4x väčší prínos. Detailné podiely jednotlivých kategórií udržateľnosti závisia od konkrétneho certifikačného systému. Napríklad v britskom certifikačnom systéme BREEAM je to efektívnosť využitia energie, ktorá má váhu 19 %, ale samotná energetická hospodárnosť, ako o nej hovoríme u nás na Slovensku, má váhu len niečo viac ako 10 % – zostávajúcich takmer 9 % sú vlastnosti súvisiace s monitorovaním spotreby energie, efektívnymi spotrebičmi, dopravnými systémami v budove, technológiami s nízkymi emisiami CO2, vonkajším osvetlením, ale aj napr. s vytvorením priestorov na sušenie. Druhú najväčšiu váhu (15 %) majú vlastnosti spojené so zdravým prostredím a pohodou. Ale viac než polovica hodnotenia udržateľnosti/zelenosti budovy je na kategóriách, ako sú výber materiálov (12,5 %), manažment (12 %), využitie krajiny a ekológia (10 %), znečisťovanie životného prostredia (10 %), napojenie na dopravnú infraštruktúru (8 %) a využitie vody (6 %). Zelená budova nie je o vyhadzovaní peňazí na drahé riešenia, ale o dôkladnom, komplexnom a citlivom rozmýšľaní s výhľadom, čo naše rozhodnutia môžu spôsobiť v budúcnosti.“
Návrat zdravého rozumu
Natíska sa otázka, či vlastne na potvrdenie svojej zelenosti potrebujú budovy aj certifikát. Ladislav Hoffmann oponuje: „Je potrebný na oficiálne účely, na dokladovanie klientovi a pre úrady.“ Pripúšťa však, že pri bytoch je realita iná: „Klienti so záujmom o bývanie sú skôr zvedaví na samotnú realizáciu.“ Ladislav Piršel jeho slová potvrdzuje: „Povedzme si úprimne, certifikácia síce niečo stojí, ale urobí poriadok v procesoch prípravy, výstavby a uvedenia do prevádzky budovy a prinúti sledovať kvalitu realizácie. Certifikačné systémy si vyžadujú, aby potenciálne problémy boli riešené včas a rozhodnutia prijímané v správnej chvíli. Všetko musí byť navyše poriadne zdokumentované. Ak nie je preukazný dôkaz, nie sú ani kredity. Ak nie sú kredity, nie je ani certifikát. Niektoré z vlastností sú dokonca nevyhnutnou podmienkou certifikácie a aj keď sa za ne nedostávajú kredity, bez nich sa nedá hovoriť o certifikácii.“ Ešte štyri roky dozadu bolo písanie článkov o zelených budovách a rôznych úrovniach certifikátov ako posúvať správy z ďalekého zahraničia o niečom, čo sa k nám ešte dlhé roky nedostane. Ladislav Piršel dnes tvrdí, že aj investori na Slovensku už „dostali chuť certifikovať. Ale na začiatku bola zmena paradigmy klientov. Medzinárodné spoločnosti začali vyžadovať, resp. uprednostňovať umiestňovanie svojich centrál a pobočiek v certifikovaných udržateľných budovách. K udržateľnej zmene prístupu v prípade bytových budov príde vtedy, keď si to budú žiadať budúci majitelia. Slovenským budovám už bolo vydaných v oboch medzinárodne uznávaných certifikačných systémoch celkovo 41 certifikátov. Viac ich bolo vydaných používaným budovám za udržateľnú prevádzku, ktoré pôvodne neboli stavané ako zelené, než novým budovám.“ Štatistiky Slovenskej rady pre zelené budovy hovoria o 4 certifikátoch vydaných v certifikačnom systéme LEED v roku 2014, z toho 3 strieborné pre budovy v komplexe Centrál v Bratislave a 1 zlatý pre ECOPOINT v Košiciach. V certifikačnom systéme BREEAM In-Use je zaevidovaných celkovo 12 certifikátov pre už dlhšie používané budovy v komplexoch Apollo I, Apollo II, Eurovea. Ladislav Piršel dopĺňa: „Tu musím ešte dodať informáciu, že v certifikačnom systéme BREEAM In-Use môže jedna budova získať aj viac certifikátov, pretože sa môže certifikovať na rôznych úrovniach. Tieto certifikáty majú len ročnú platnosť. V roku 2015 sa už vydalo 5 certifikátov a ďalších 17 je prihlásených na certifikáciu.“ To, že sa snaha certifikovať svoje budovy rozmáha medzi developermi, je dobrá správa. Bez ohľadu na to, že iniciačnými pohnútkami sú normy, ekonomika projektu alebo tlak budúcich predzmluvnených nájomníkov. „Zelená výstavba alebo udržateľný prístup je návratom k zdravému rozumu po viac než storočí bezbrehého plytvania. Plytvania materiálmi, krajinou, energiou, vodou – t. j. zdrojmi v najširšom zmysle slova. Trendy sú jednoznačné, ak chceme ďalej slušne existovať, musíme zmeniť svoje zmýšľanie. Máme obmedzené zdroje, s ktorými musíme zaobchádzať šetrne,“ uzatvára polemiku o zelených budovách Ladislav Piršel.
Text: Mária Nováková
Ilustračné foto: Ing. Marek Kremeň, SKGBC
Článok bol uverejnený v časopise ASB
