FOKUS: Bratislava konečne rieši zónu Mlynské nivy

Prerod územia s rozlohou 138 ha, ktoré ohraničujú ulice Košická, Prievozská, Hraničná, diaľnica D1 – Prístavný most a Prístavná ulica, sa v Bratislave začal skôr ako výstavba v susednom downtowne. Budúcnosť zóny rieši Mestská urbanistická štúdia zóny Mlynské nivy od Metropolitného inštitútu Bratislavy z roku 2023.

Toto územie je vzdialené od centra a napriek modernej výstavbe sa stále prejavuje jeho minulosť, ktorú charakterizovali továrenské komplexy a výroba. Patrili k nej aj budovy Bratislavských automobilových závodov.

Územiu chýba pružnejšie napojenie na trasy mestskej hromadnej dopravy, čím by získalo väčšiu atraktívnosť. Až na 34 % územia je nevyhnutná zmena súčasného funkčného využitia, aby fungovalo ako ucelené a komplexné mestské prostredie s blokovou zástavbou a výškou blokov 6 až 8 nadzemných podlaží.

Pokojnejší sused downtownu

Keď sa návštevník prejde ulicou Mlynské nivy, dostane sa z downtownu s výškovými budovami okolo Klingerky (JTRE) do relatívne pokojnej štvrte, kde sú rodinné domy, ktoré od rušnej Prievozskej ulice oddeľuje minulý rok dokončená administratívna budova Apollo Nivy (HB Reavis).

Komplex budov z prelomu milénia Bratislava Business Center dopĺňa na severnej strane nová výšková dominanta Discovery Residence (RMC Properties Slovakia) od ateliéru Pantograph či vedľajšia administratíva The Mill (Immocap), ktorá je aktuálne pred dokončením. Ďalej leží komplex Jarabinky (Sibareal), ktorý vznikol v roku 2019, a za ním, už na dosah Bajkalskej, je Koncernová centrála Strabag z roku 2009. Na južnej strane zóny sú prevažne staršie objekty.

Napríklad sídlo rezortu hospodárstva, centrála Slovenského plynárenského priemyslu, SARIO a budovy ďalších, väčších či menších firiem, ale aj zberné suroviny i viaceré živelné parkovacie plochy. Za rušnou Bajkalskou ulicou, ktorá delí územie, ktorým sa štúdia zaoberá, na dve časti, sa po Hraničnú ulicu nachádza nižšia zástavba pre firmy. Developer YIT Slovakia tam už postavil viacero etáp komplexu NUPPU a o kúsok ďalej pripravuje polyfunkčný súbor na Hraničnej ulici. Práve toto územie má podľa štúdie veľký potenciál

Moderná štvrť pre 30-tisíc

Možno by sa zdalo, že tu stačí opraviť ulicu Mlynské nivy a vysadiť viac zelene, no mesto Bratislava, MIB a developeri sa rozhodli ísť cestou urbanistickej štúdie, ktorá si dala za cieľ overiť možnosti zmeny funkčného využitia a priestorovú reguláciu plôch v územnom pláne. Navrhuje zmeny tak, aby v zóne Mlynské nivy vzniklo komplexné mestské prostredie. Ide o kompaktné mesto, modernú štvrť pre cca 30-tisíc obyvateľov podľa idey 15-minútového mesta s blokovou zástavbou, so

zeleňou, s občianskou vybavenosťou a multifunkčnou možnosťou dopravy pre obyvateľov. Štúdia preverila možnosti zmeny územia v nadväznosti na jestvujúce obytné štruktúry, zhodnotila jeho limity a stanovila pravidlá a koncepciu ďalšieho rozvoja. Matúš Bizoň, odborník z Inštitútu priestorového plánovania, má k štúdii viacero pripomienok. Napríklad, že variantnosť štúdie je formálna. „Zastavovacie podmienkyvyjadrené prostredníctvom indexu podlažných plôch sú detto totožné,“ mieni odborník s tým, že urbanizmus mohol priniesť viac impulzov a podnetov.

Štúdia bez súťaže

ASB sa už v minulosti zaujímalo, prečo mesto na túto urbanistickú štúdiu nevypísalo súťaž. Hlavný architekt Juraj Šujan na jeseň 2023 odpovedal, že architektonické súťaže vypisujú tam, kde ide o hľadanie najlepšieho kreatívneho návrhu, najmä na architektonické či krajinárske návrhy spojené s verejným priestorom či mestskými investičnými zámermi, napríklad nájomných bytových domov.

„Pri novej mestskej štvrti, ktorá by mala postupne vzniknúť okolo ulice Mlynské nivy, však ide najmä o uplatnenie zásad rozvoja mesta, ako sme ich stanovili v dokumente Bratislava 2030. V tomto prípade nejde o mestskú investíciu,“ vysvetlil Šujan s tým, že pozemky na budúcu výstavbu sú v súkromnom vlastníctve. Jednotlivé zámery pre developerov rozpracovali nimi zazmluvnení architekti.

Úlohou mestskej urbanistickej štúdie je zosúladiť tieto zámery, stanoviť im jasné pravidlá a celkovú koncepciu tak, aby spolu vytvárali kvalitné kompaktné blokové mestské prostredie. Samotné architektonické riešenia však budú v rámcoch vytýčených touto štúdiou naďalej v rukách architektov, ktorých si vyberú vlastníci či developeri v území, doplnil bratislavský hlavný architekt.

Bulvár s električkou

Osou novej štvrte bude bulvár na ulici Mlynské nivy pre peších, cyklistov a mestskú hromadnú dopravu. Dĺžka električkovej trate bude 1,5 kilometra s 3 zastávkami a má pokračovať do mestských častí Podunajské Biskupice a Vrakuňa. Do mestského bulváru bude orientovaný parter.

„Potrebujeme dobudovať veľké časti verejnej infraštruktúry vrátane električky, máme tam pridružený bulvár na ulici Mlynské nivy. Potrebujeme tam vybudovať parky, inú dostupnú občiansku vybavenosť, ako sú školy, prípadne zdravotnícke zariadenia a kultúrno­-komunitné centrá,“ konkretizoval v októbri 2023 vtedajší riaditeľ MIB Ján Mazúr potreby územia na východe Mlynských nív. Mesto Bratislava, podobne ako mnohé samosprávy, nemá k dispozícii toľko peňazí, koľko potrebuje. V perspektíve sa mnoho odvinie od výkonu ekonomiky a nastavenia štátneho rozpočtu, ktorý potrebuje výraznú konsolidáciu.

Developeri prispejú, otázne je ako

Na vypracovanie Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy finančne prispela aj skupina developerov, ktorí chcú v území stavať rezidenčné projekty a potrebujú zmenu územného plánu.

Už v roku 2022 ohlásil magistrát pilotný projekt spolupráce s developermi. Mesto v ňom stavilo na právomoc mesta zmeniť územný plán vo verejnom záujme, o ktorom hovorí Koncepcia mestskej bytovej politiky 2030. V prípade lokalít, kde by sa byty mohli postaviť, ale majú nevyhovujúci územný plán,mesto preto ponúklo developerom „obchod“.

Za zmenu územného plánu tak, aby sa v danej lokalite mohli stavať byty, požadoval v tom čase magistrát časť bytov. V roku 2023 sa tento typ spolupráce začal nazývať kontribúciou a už v lete bolo zrejmé, že mesto uvažuje o rozšírení jej možností.

Aktualizácia metodiky, ktorá sa zaoberá zmenami územného plánu v súvislosti s rozvojom nájomného bývania, je aktuálne predmetom rokovaní mesta s Inštitútom urbánneho rozvoja (IUR), ktorý zastupuje developerov.

Developer by podľa nej mohol financovať napríklad nejaký konkrétny projekt (povedzme stavbu električkovej trate) alebo by namiesto poplatku venoval mestu pozemok, park alebo postavil školu či vypracoval projektovú dokumentáciu na verejnú stavbu.

Mesto už má poplatok za rozvoj, hovoria developeri

Developeri združení v IUR majú na zmenu v kontribúcii rôzne názory. Platia mestskej časti poplatok za rozvoj, ktorá si výnos rozdelí s hlavným mestom. „Aj v IUR máme členov, ktorí zastávajú názor, že mesto už má poplatok za rozvoj a ďalšie kontribúcie za zmenu územného plánu už presahujú limity dané stavebným zákonom a inou legislatívou,“ priblížil názory časti členov združenia jeho výkonný riaditeľ Juraj Suchánek.

Zároveň zdôrazňujú skutočnosť, že mesto má zo stavebného zákona samo preverovať aktuálnosť územného plánu a v prípade potreby ho aj aktualizovať. Väčšina členov IUR (ako aj IUR) ale v zásade so zmenou metodiky súhlasí, aj keď považujú za potrebné upraviť niektoré časti návrhu tak, aby bola miera záťaže formou kontribúcie obdobná ako v prípade odovzdania bytov v pôvodnej metodike.

V takom prípade by boli dodržané predpokladané náklady, ktoré vo výzve na predkladanie podnetov na zmeny územného plánu určilo mesto. Aktualizáciou by sa len umožnili iné formy plnenia zo strany developerov.

„V prípade väčších území všetky strany, teda developeri aj mesto samotné, vnímajú potrebu plánovať a cielene využiť poplatok za rozvoj. Dôležité je, aby využitie poplatku vo väčších územiach rovnako vnímali aj mestské časti,“ uzavrel Suchánek.

Premena je ďaleko

Návrhom Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy a zmenami v kontribúcii developerov sa bude zaoberať mestské zastupiteľstvo, ktoré bude mať za mesto dôležité slovo. MIB aktuálne vyhodnocuje pripomienky, termínom vyhotovenia čistopisu je predbežne prvý kvartál 2024.

Matúš Bizoň upozorňuje, že na aktualizáciu územného plánu v zmysle záverov tejto štúdie bude treba nielen politickú vôľu mestských poslancov, ale aj developerské akceptovanie neľahkej kúpnopredajnej opcie nadhodnoty každého jedného bloku.

Podľa neho sa dá preto očakávať, že k fyzickej premene riešeného územia a zlepšeniu kvality bývania na území Mlynských nív vedie ešte dlhá cesta. Nielen v tomto kontexte je škoda, že mesto nevypracovalo urbanistickú štúdiu už v minulosti, keď toto územie nebolo také zastavané ako dnes. Povedzme v čase prác na štúdii o susednej zóne Chalupkova, ktorá je dnes jadrom bratislavského downtownu.