Immocap môže začať s premenou lukratívnej parcely: Nadštandardný projekt Kvarter dostal od Ružinova zelenú

V novembri minulého roka informovala redakcia ASB ako prvé slovenské médium o projekte Kvarter – nového polyfunkčného objektu developera Immocap. Spoločnosť nám v tom čase poskytla exkluzívne informácie i jeho finálny vizuál, ktorý sa hľadal dlhé roky. Dnes zaznamenáva projekt dlhoočakávané rozhodnutie a onedlho môže začať s premenou opustenej plochy pri Zimnom štadióne Ondreja Nepelu.

Nová podoba v hľadáčiku od roku 2012

Lokalita neďaleko Trnavského mýta a Zimného štadióna Ondreja Nepelu je atraktívnou a vyhľadávanou oblasťou Bratislavy. Aj preto sa tu v posledných rokoch sústreďujú nové projekty, ktoré čerpajú z viacerých výhod – blízkosť do centra mesta, výborná občianska vybavenosť či pokojná a bezpečná štvrť. 

Jeden z pozemkov v tomto území chcela od roku 2012 premeniť aj spoločnosť Immocap. Ide o aktuálne opustenú parcelu v blízkosti križovatky Trnavskej cesty a Jégého ulice. Developer začal najskôr s búraním bývalej športovej haly, ktorá sa na pozemku nachádzala a nahradiť ju chcel parkovacím domom. 

Oblasť totiž trpela nedostatkom parkovacích miest a pod desaťtisícovým zimným štadiónom sa ich nachádzalo len 360. Nový objekt mal priniesť ďalších vyše 500 stojísk a celý zámer disponoval aj stavebným povolením. Výstavba sa ale nikdy neuskutočnila, pozemok začal upadávať a Immocap ho oplotil. 

Zlom prišiel až o desaťročie neskôr – na konci roka 2022 predložila firma nový zámer pod názvom Polyfunkčný objekt JGA na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Immocap tak zvolil prijateľnejšiu alternatívu, dnes by už nemalo vybudovanie parkovacieho domu na tomto mieste význam. Platí tu parkovacia politika a závislosť na automobiloch zase znižuje zavedená mestská hromadná doprava, ktorá je obslúžená kvalitne. 

V júni roku 2023 už získal projekt právoplatné stanovisko v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie. Okresný úrad rozhodol, že sa nebude posudzovať a teda prešiel EIA.

Projekt z pera kvalitného ateliéru

Verejnosť v tomto čase ešte nepoznala konkrétnu podobu projektu, ale len situácie, skice a meno architektonického ateliéru – Čechvala Architects. Kancelária je na scéne od roku 2009 a v portfóliu má viacero solídnych realizácii či zámerov. Medzi ne patrí napríklad návrh výstavby športovej LBG Arény v Rači, za ktorou stál hokejista Ľubomír Višňovský, ale aj elegantnú rekonštrukciu na Kozej 16 v srdci historického centra či výstavbu novej centrály Západoslovenskej energetiky v downtowne.

Všetko tak nasvedčovalo tomu, že tu môže pribudnúť vhodný dom primerane reagujúci na okolitú zástavbu. A to sa aj stalo – skúsená kancelária navrhla objekt so šiestimi nadzemnými podlažiami a dvomi podzemnými, pričom celú stavbu architekti vizuálne rozčlenili na dve samostatné hmoty. Týmto zásahom nový projekt rešpektoval pôvodné riešenie navrhovaného parkovacieho domu a dve fasády rovnako reflektovali výškové predelenie objektu v osi stavby.

Prevádzkovo je objekt rozčlenený na štyri funkčné časti – podzemná garáž, administratívne priestory, bytová časť a strešná terasa pre komunitné využitie. Ako centrálny priestor má slúžiť átrium s pavlačou, ktorého funkciou je tiež presvetľovať komunikačný koridor na obsluhu prevádzky budovy.

V južnej časti je projekt navrhnutý spôsobom, aby reagoval na okolitú zástavbu najmä uzatvorenejším stvárnením fasády. Vo východnej časti z Jégeho ulice sú zase navrhnuté prevádzky občianskej vybavenosti, ktoré majú byť bezbariérovo prepojené s ulicou. Na terase bude vytvorená oceľová konštrukcia, ktorá dom odľahčuje a určená je pre popínavé rastliny a tieniace prvky komunitnej terasy. 

Architekti z Čechvala Architects sčasti priblížili architektonický výraz v niekoľkých vetách. Budova mala byť typická horizontálnymi rímsami, plastickým členením vertikál, ale aj zasunutým parterom. K skvalitneniu vizuálno-estetického riešenia malo prispievať aj materiálové riešenie v kombinácii hladkej omietky, hrubej štruktúrovanej omietky a pozinkovaného plechu. Finálna podoba však nebola k dispozícii ešte dlho, vety vystriedali vizualizácie len pred pár mesiacmi.

Immocap ohlásil Kvarter

Definitívne predstavenie projektu prišlo prostredníctvom redakcie ASB v prvé novembrové dni roka 2023. Pôvodný názov Polyfunkčný objekt JGA nahradil názov Kvarter, ktorý má podľa spoločnosti priniesť do lokality dizajnové bývanie vo vysokom štandarde a najmä energetickú efektívnosť. 

Developer ďalej priblížil, že polyfunkčný objekt prinesie na šiestich podlažiach priestor pre bývanie, prácu, služby, ale aj parkovanie a viac informácií prezradil aj k  štandardu jednotlivých bytov. „Prítomný bude systém TASB – stropné vykurovanie a chladenie či externé tienenie. Tento systém prispeje k energetickej efektívnosti rovnako ako tepelné čerpadlá,” dodal. 

V dvoch podzemných podlažiach bude umiestnená garáž, ktorá ponúkne 102 parkovacích miest. Na streche objektu má byť nainštalovaných 14 kusov fotovoltických panelov pre vlastnú spotrebu.

Architektúra z pera Tomáša Čechvalu, Filipa Galka a Mariána Kolimára – teda architektov pracujúcich na projekte Kvarter – má odzrkadľovať severský štýl bývania, ktorý sa stáva na Slovensku čoraz obľúbenejší. Kvarter bol v tomto období v prvej fáze predaja, pričom dokončenie developmentu je naplánovaný na roky 2025 až 2026. Finančné náklady na realizáciu nateraz nie sú známe, spoločnosť však nevylúčila ich priblíženie v ďalších fázach realizácie. 

Premena pozemku dostala zelenú

V prípade tohto zámeru je dôležité poznamenať, že nešlo o úplne nový projekt, ale o zmenu stavbu pred dokončením. To znamená, že ak sa danou zmenou nezvýšia objemové parametre stavby – čo sa nestalo – nie je potrebné územné rozhodnutie. Zámer teda nepotrebuje prejsť opäť celým povoľovacím procesom. 

Immocap teda čakal len na posledné rozhodnutie, ktoré sa dostavilo dnes. Mestská časť Ružinov, ako príslušný stavebný úrad, vydal povolenie na zmenu stavby pred dokončením. Stalo sa tak ešte 08.01. s vyvesením na úradnú tabulu v dnešný deň. Povolenie sa týka všetkých častí projektu – hrubých terénnych úprav, polyfunkčného objektu, podzemnej garáže, distribučných rozvodov a prípojky nízkeho napätia. 

Voči zámeru bolo uvedených niekoľko bežných pripomienok od viacerých účastníkov konania. Spoločnosť aktuálne musí počkať na správoplatnenie povolenia, čo bude trvať niekoľko dní. Po tomto kroku bude môcť definitívne začať s dlhoočakávanou premenou vyše desaťročie opustenej parcely.

Jégeho ulica, ktorá je dnes príznačná masívnym a vulgárnym projektom Jégeho Alej I-V od spoločnosti Finep, sa tak konečne dočká projektu, akým sa mala daná oblasť rozvíjať už od začiatku. Spoločnosť Immocap i tím architektov z Čechvala Architects zámerom pozdvihne úroveň lokality a dodá jej potrebný architektonický cit i harmóniu. Rovnako sa môže stať príkladom pre ostatné spoločnosti a ukázať im, ako sa má budovať v silne urbanizovanom mestskom bloku so zachovaním geniusa loci.