Ďalšia stavebná aktivita v bratislavskom downtowne: Immocap ohlasuje prvé úpravy pozemkov pre originálny projekt

Nové centrum Bratislavy, ktoré získalo príznačný názov downtown, sa posledné roky nezadržateľne rozrastá o nové projekty. Lokalitu okrem stometrových dominánt dopĺňajú aj nižšie developmenty či rekonštrukcie historických stavieb. A práve tieto črty sú charakterické pre jeden z naštýlovejších zámerov downtownu, ktorý zahŕňa výstavbu novej centrály ZSE, bytového domu a rekonštrukciu bývalej Design Factory.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Namiesto budov minulosti moderné centrum súčasnosti

Bývalé priemyselné srdce Bratislavy medzi Zimným prístavom a Mlynskými nivami už takmer definitívne zaniklo. Niekdajšie továrne a fabriky už nevypĺňajú rozsiahle pozemky a namiesto budov minulosti získava naša metropola centrum súčasnosti. Teda modernú štvrť s výškovými budovami, mrakodrapom, so svetovou aj lokálnou architektúrou i s novými verejnými priestormi.

Výsledkom je kompletne transformovaná panoráma Bratislavy. Stometrové dominanty a mohutné komplexy dopĺňajú aj nižšie developmenty či rekonštrukcie historických pamiatok, ktoré pripomínajú industriálnu minulosť územia. Opísané aspekty spĺňa aj projekt developera Immocap, ktorý chce zastavať parcelu medzi Bottovou a Landererovou ulicou.

Projekt je známy pod úradným názvom Polyfunkčný komplex EHQ. Pod týmto neatraktívnym menom sa však skrývajú atraktívne developmenty. A ide hneď o tri realizácie – bytový dom a rekonštrukciu zámočníckej dielne od českých architektov CHYBIK + KRISTOF a výstavbu inovatívneho sídla Západoslovenskej energeticky (ZSE).

Prvé stavebné úkony sa začínajú

V redakcii ASB sme o zámere informovali niekoľkokrát, pričom developer už získal na projekt aj dve kľúčové povolenia, resp. stanoviská. Posudzovaním vplyvov na životné prostredie EIA prešiel právoplatne v máji roku 2024, čo bol prvý dôležitý míľnik. Druhý nasledoval o tri mesiace neskôr, keď hlavné mesto vydalo na zámer súhlasné záväzné stanovisko.

Zámer Immocapu tak postupuje v povoľovacom procese skutočne rýchlo. Právoplatné rozhodnutie EIA získal len za 5 mesiacov – zámer bol predložený 12. 12.  2023 a právoplatné rozhodnutie získal 27. 5. 2024. Záväzné stanovisko zase nadobudol len za vyše mesiaca – žiadosť bola doručená 17. 7. 2024, doplnená bola 2. 8. a stanovisko vydané 22. 8. 2024.

Developerovi tak ostáva získať územné rozhodnutie a stavebné povolenie, čo sa pri tomto tempe môže udiať už v tomto roku. Ambicióznosť firmu neopúšťa a v tomto mesiaci začne na pozemkoch s prvými prácami, ktoré budú zatiaľ prípravného charakteru.

„Práce sa podľa harmonogramu a platných povolení začnú v priebehu januára, súčasťou bude vyčistenie pozemku, spevnených plôch a menšej prevádzkovej budovy bývalého autoparku. V rámci týchto prác by malo dôjsť k odstraňovaniu základov a pozostatkov bývalých fabrík a podnikov a očakáva sa, že pozemok bude vyčistený od materiálneho industriálneho odpadu, starých inžinierskych sietí, rôznych rúr či káblov,” píše Immocap.

„Napriek maximálnemu úsiliu a rôznym opatreniam môže počas prác dôjsť k zvýšenému diskomfortu v blízkosti staveniska napríklad vo forme prašnosti, čo je, žiaľ, nevyhnutná súčasť procesu,” konštatuje developer, podľa ktorého by prvá fáza čistenia mala byť hotová približne do začiatku marca 2025. Následne bude projekt plynule napredovať v súlade s plánovaným harmonogramom a so získanými povoleniami.

Dnes sa na pozemku nachádza aj objekt bývalej Design Factory, prípravné práce však v tomto štádiu do budovy nezasiahnu. „Práce sa v tejto fáze týkajú výlučne spevnených plôch a zvyšných častí pozemku, objekt bývalej zámočníckej dielne zostáva v tejto fáze prácami nedotknutý,” ubezpečil Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu spoločnosti Immocap. „O detailnom postupe rekonštrukcie budovy budeme informovať včas, v tejto chvíli sa sústredíme na vyčistenie a prípravu pozemku,” uviedol pre ASB.

V bratislavskom dowtowne sa tak bude v priebehu nasledujúcich týždňov až mesiacov sústreďovať ďalšia stavebná aktivita, ktorá urobí z pustého brownfieldu, na ktorom v minulosti stáli továrne a fabriky, kompaktný celok. A aké sú detaily zámeru, ktorý vznikne na vyčistených pozemkoch?

Eso medzi udržateľnými budovami

Prvým objektom je budúca centrála ZSE s uhlíkovo neutrálnou prevádzkou. Líder v energetickom segmente tak bude konečne disponovať sídlom, ktoré bude hodné jeho cieľov a stratégie. Zastarané priestory na Čulenovej ulici, kde ZSE pôsobí už celé desaťročia, sa stanú minulosťou.

Nové sídlo energetickej firmy je navrhnuté slovenským ateliérom Čechvala Architects, pričom Immocap vyzdvihuje najmä jeho technické a environmentálne ukazovatele. „Dômyselne navrhnutý energetický koncept budovy funguje podobne ako tzv. pasívne domy a v porovnaní s podobnými projektmi dosahuje redukciu zabudovaného uhlíku až o 40 percent, čo predstavuje redukciu takmer 2 800 ton,” vyzdvihuje detaily Immocap.

„Pre lepšiu predstavu, ide o množstvo, aké by vyprodukovalo 180 plne naložených nákladných áut na ceste okolo sveta (cca 40-tisíc km),” spresňuje developer a dodáva: „Centrála bude unikátna aj v oblasti energetickej efektivity, v časti shell and core prinesie až o 70 percent vyššiu úsporu prevádzkových nákladov ako porovnateľné budovy.”

Budova bude disponovať 8 nadzemnými podlažiami, tromi podzemnými a výškou 32 metrov, pričom na jej vrchole sa bude nachádzať pobytová terasa prístupná všetkým pracovníkom budovy. Umiestnené tu bude detské centrum, gastroprevádzka, zákaznícke centrum či služby pre cyklistov. Administratíva sa bude rozprestierať na ploche 10 362 štvorcových metrov a objekt pojme takmer 800 zamestnancov.

Štýlový dom nad legendárnym kultúrnym centrom

Na opačnej strane pozemku sa bude nachádzať umne zasadený bytový dom od českého ateliéru CHYBIK + KRISTOF. Architekti navrhli takmer 60-metrový vežiak, ktorý sa medzi stometrovými vežami Zahy Hadid rozhodne nestratí. Dôvodom je originálny až výtvarný dojem budovy, ktorá je postavená priamo nad historickou zámočníckou dielňou bývalej Design Factory.

Stavba bude mať 18 nadzemných a 3 podzemné podlažia. Rezidenti vstúpia do objektu cez vstupnú lobby na prízemí, kde sú navrhnuté aj menšie obchodné prevádzky. Od druhého nadzemného podlažia je naplánovaných 63 bytov a 52 apartmánov. Každý z nich bude mať svoj vonkajší priestor, teda buď lodžiu, alebo terasu. V suteréne bude umiestnený priestor na odkladanie bicyklov.

Architektonické riešenie domu je ojedinelé natočením jeho hmoty o 45 stupňov, čím poskytne budúcim rezidentom súkromie od okolitých veží a výhľady do okolia. Jemnosť a výtvarný charakter bytovke dodávajú aj oblé hrany a elegantné snehobiele sfarbenie či obtekanie konštrukcií okolo zámočníckej dielne.

Bytový dom sa tak stane akýmsi ochrancom zámočníckej dielne. Prítomný je teda silný nostalgický moment z minulosti, keď historický objekt bývalej Design Factory plánoval vlastník pozemkov zbúrať. Po výraznom odpore a tlaku laickej i odbornej verejnosti, ktorá sa kultúrneho symbolu Bratislavy zastala, sa napokon budova zachránila.

Developer projektu od začiatku komunikuje, že stavbu plánuje zrekonštruovať. Bývalá Design Factory prinesie do územia kultúrnu funkciu, čo znamená, že zostane zachovaná charakteristická atmosféra tejto lokality. „Zakomponovanie Design Factory do projektu poslúži nielen ako citlivá reminiscencia na industriálnu architektúru, ale zároveň sa stane štýlovou vstupnou bránou pre rezidentov,” píše Immocap.

„Tento unikátny vstupný priestor podnože výškovej dominanty, ktorý skĺbi nové so starým, bude vhodný na rôzne typy menších podujatí a bude, samozrejme, dostupný aj pre verejnosť. Cieľom architektov bolo plynulo prepojiť vstup od ulice cez interiér do priľahlej zelene. Bezprostredné okolie dotvoria mikropriestory dopĺňajúce verejnú funkciu ako kaviarne, oddychové zákutia, rozšírenie galérie alebo amfiteáter,” opísal originálny projekt developer.

Celý komplex definuje ešte niekoľko najdôležitejších čísiel – termín výstavby a finančné náklady. Ako sme už uviedli, moment, keď sa do pozemku zahryznú ťažké stroje, nastane už o niekoľko dní. V redakcii ASB však vieme, že ak spoločnosť získa potrebné povolenia, bratislavský downtown získa nový bytový dom už v horizonte pár rokov.

„Termín dokončenia výstavby rezidenčnej budovy je zatiaľ odhadovaný na koniec roka 2027,“ prezradil termín Jakub Gossányi z Immocapu. Dokončenie celého komplexu je podľa dokumentácie EIA naplánované na tretí kvartál roku 2029 a finančné náklady sa pohybujú na úrovni 55 miliónov eur.