Nová kapitola Pasienkov započala: JTRE oživuje rozsiahly zámer pri Kuchajde s výškovými budovami aj obrovským parkom

Bratislavské Pasienky sú už desaťročia populárnou športovou lokalitou. Platí však, že niekoľko pozemkov v okolí Kuchajdy ostáva nevyužitých a neprístupných. Zmení to až ich vlastník, slovenský developer JTRE, ktorý chce územie otvoriť verejnosti a priniesť sem nové športoviská, bývanie, ale aj jeden z najväčších parkov v Bratislave. Čo ďalšie prinesie oživený zámer a ako bude vyzerať?

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Prázdne plochy vzkriesila architektonická súťaž

Mnohí z nás na týchto pozemkoch nikdy nestáli. Pre verejnosť sú totiž parcely v juhozápadnej časti okolia Kuchajdy neprístupné. Niektoré sú minimálne urbanizované a takmer nevyužívané. Nachádzajú sa tu len prázdne trávnaté plochy, parkoviská a niekoľko futbalových či tenisových ihrísk.

Ide pritom o perspektívne územie v širšom centre Bratislavy, ktoré vlastní spoločnosť Nové Pasienky a.s. (bývalá Tesako a.s.). Firma je podľa dokumentu z roku 2022 majiteľom plôch s veľkosťou 220 131 štvorcových metrov, pričom pozemky získala v prvom desaťročí tohto milénia. Napriek niekoľkým medializovaným príbehom o kúpe pozemkov za korunu získala vtedajšia Tesako väčšinu parciel za vtedajšiu trhovú cenu.

V pláne firmy bolo urbanizovať rozsiahle pozemky v okolí jazera Kuchajda zasahujúce až na Bajkalskú ulicu a Trnavskú cestu. V roku 2013 preto usporiadala workshop s cieľom hľadať princípy prebudovania vnútorného územia zóny Pasienky na dobre organizované polyfunkčné mestské prostredie.

Z 11 ateliérov najviac oslovil zadávateľa koncept ateliéru Compass Architekti. Návrh kancelárie priniesol dramatickú premenu minimálne zastavanej plochy. Už by sa tu nenachádzali len ihriská, nevyužívané parcely a starý štadión, ale kompaktný celok tvorený polyfunkčnou zástavbou.

Futbalový štadión s atletickou dráhou by definitívne zanikol. Pozemky by vypĺňali nízkopodlažné stavby situované neďaleko od nákupného centra Vivo! (vtedajší Polus), postupne prechádzajúce pozemkami až po Trnavskú cestu. Súčasťou návrhu bolo aj päť výškových budov, parkové prepojenie s jazerom Kuchajda a množstvo zelene.

Výškové budovy a bratislavský Central Park

O odvážnom zámere bolo vo verejnom priestore ticho vyše 10 rokov. Fakt, že projekt napreduje, najskôr naznačovalo premenovanie firmy Tesako na Nové Pasienky v júni tohto roka. Podľa exkluzívnych informácií redakcie ASB nový zámer v bratislavskom Novom Meste skutočne ožíva.

Tento fakt nám potvrdilo niekoľko zdrojov, ako aj samotný developer. Projekt transformácie okolia Kuchajdy najskôr priblížila mestská časť Nové Mesto. „O samotnom projekte či jeho rozsahu máme všeobecné informácie, bola nám odprezentovaná urbanistická štúdia obsahujúca umiestnenie objektov spolu s vizualizáciami,“ ozrejmil Jakub Lazarčík z referátu komunikácie Nového Mesta.

Podľa neho mali možnosť vidieť okrem vizualizácií aj rozmiestnenie objektov. „Tie mali podobu aj nižších budov aj vyšších stavieb, ktoré možno považovať za výškové. Kým však nedôjde k podaniu konkrétneho projektu do oficiálneho konania, tak ide len o nekonkrétnu predstavu, ku ktorej nemá význam poskytovať stanoviská,“ vysvetlil.

Atraktívne má byť aj prepojenie polyfunkčného komplexu s Kuchajdou, čím by vznikol jeden z najväčších parkov v Bratislave s názvom Central Park po vzore amerického New Yorku. „S developerom sme diskutovali aj o tom, že by bolo vhodné prepojiť vznikajúcu štvrť s areálom Kuchajdy. Takéto prepojenie by bolo určite zmysluplné a pomohlo by zlepšiť atraktivitu tohto dôležitého voľnočasového a športového areálu,“ priblížilo Nové Mesto.

Pôvodný projekt z roku 2010 počítal aj s odstránením starého futbalového štadióna s atletickou dráhou. Pravdepodobné je to aj dnes, mestská časť nám ale na otázku o asanácii športového stánku odpovedala diplomaticky: „Momentálne neevidujeme oficiálnu žiadosť o odstránenie štadióna.“

Starosta nový projekt chváli, architekti vyzdvihujú ekológiu

Transformáciu pozemkov si napokon starosta Nového Mesta Matúš Čupka pochvaľuje. „Lokalita Pasienkov bola historicky vždy spájaná so športom celomestského významu, a preto ma teší, že rozvoj tohto územia ráta s rozvojom športových aktivít nad rámec súčasných oplotených ihrísk,“ povedal.

„Projekt by mal priniesť dostupnejšiu a najmä kvalitnejšiu športovú infraštruktúru. Zámerom stavebníka je i realizácia objektov s bytovou aj nebytovou funkciou. K tým sa bude možné vyjadriť až v momente, keď budú konkrétne zámery predložené do procesu EIA či stavebného alebo územného konania,“ doplnil nové informácie starosta Nového Mesta. Povoľovací proces sa pritom k dnešnému dňu nespustil.

Jedno z najdôležitejších vyjadrení poskytol redakcii ASB samotný developer. „Vďaka transformácii územia Pasienkov môže vzniknúť jedna z najlepších lokalít pre zdravý a kvalitný život v Bratislave. K hlavným benefitom pre Bratislavčanov patrí otvorenie územia verejnosti, jeho lepšie využitie, sprístupnenie športu väčšiemu okruhu záujemcov aj zlepšenie podmienok na vznik kompaktnej mestskej štvrte krátkych vzdialeností,“ priblížil výkonný riaditeľ JTRE Pavel Pelikán.

Znamená to, že Pasienky – aj napriek pravdepodobnému odstráneniu futbalového štadióna s atletickou dráhou – ostanú športovou lokalitou. Ale s jednou zmenou – budú konečne otvorené pre ľudí. Vzniknú modernejšie športoviská, pričom na svoje by si mala prísť aj kráľovná športu – atletika.

Potenciál lokality zdôrazňuje aj architektonický ateliér, ktorý vznikajúci projekt priblížil z ďalších hľadísk. „Pasienky sa dnes nachádzajú v živom jadre mesta a môžu byť ukážkovým projektom z hľadiska udržateľnosti a uhlíkovej stopy. Bude sa tu dať žiť ekologicky a v súlade so základnými princípmi mestského rozvoja Bratislavy,“ povedal pre ASB Juraj Benetin, architekt a partner v ateliéri Compass Architekti.

Rozsiahly zámer JTRE nateraz prechádza dolaďovaním a nie je stopercentne dokončený. Tento fakt potvrdil aj hovorca Bratislavy Peter Bubla: „Zatiaľ nám nebol predstavený ucelený zámer so všetkými detailmi zo strany developera, ku ktorému by sme sa mohli vyjadriť. Keď sa tak stane, radi sa k nemu vyjadríme.“

Nová oáza Bratislavčanov

V redakcii disponujeme aj jednou vizualizáciou, ktorá zobrazuje časť budúcej podoby okolia Kuchajdy. Betónové parkoviská obchodného centra Vivo! nahradili stromy a športoviská, starý futbalový štadión s atletickou dráhou, ktorý bol pre Pasienky desaťročia typický, zastúpila nízkopodlažná zástavba so zelenými strechami.

Bežecká dráha obkolesujúca Kuchajdu sa rozšírila, vznikli nové parkovo upravené verejné priestory s novou vegetáciou, rozličnými druhmi zelene, chodníkmi a priestormi na oddych. Vizualizácia detailne zobrazuje aj vznik menšieho zeleného amfiteátra s možnosťou organizovania spoločenských podujatí. Zastúpené sú aj umelecké diela či ihriská pre deti.

Zaujímavosťou je, že vizualizácia ukazuje tretiu vežu obchodného centra Vivo!, ktorá by vznikla pri Dome športu. Dnes má nákupná galéria dve veže – jednu pri hlavnom vchode na Junáckej ulici a druhú na opačnej strane na križovatke ulíc Junácka a Vajnorská. O vzniku tretej sa diskutuje už dlhé roky, dosiaľ nie je realitou.

Budúca podoba zvyšných častí parciel nateraz nie je verejne dostupná. Možno ale očakávať, že zástavba v smere k Bajkalskej ulici a Trnavskej ceste bude pribúdať. Zeleň by ale mala byť prítomná aj v týchto častiach.

Projekt stojí na územnom pláne

Aká bude budúcnosť projektu, prezrádzal ešte v minulom desaťročí spracovaný návrh zadania urbanistickej štúdie zóny Pasienky, ktorého obstarávateľom bola firma Tesako. Na realizáciu rozľahlého komplexu bolo potrebné zmeniť územný plán. Tesako totiž rátalo v nosnej časti vnútorného územia zóny aj s bývaním a občianskou vybavenosťou, súčasťou mali byť aj športovo-rekreačné funkcie.

Ako vyplýva aj z informácií v tomto článku, s touto verziou JTRE naďalej počíta. Návrh zadania urbanistickej štúdie tak slúžil ako podklad návrhu zmien a doplnkov Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy, pričom orgánmi územného plánovania už bol návrh odsúhlasený. Štúdia sa tak stala pokladom návrhu zmien a doplnkov územného plánu.

Návrh odporúčal vypracovanie štúdie v dvoch variantoch. Hlavné mesto zdôrazňovalo, že v každom variante požaduje riešiť verejný mestský park, ktorý bude tvoriť vnútorné jadro územia. Už v tomto období sa totiž hovorilo, že pôjde o najväčší park v Bratislave.

Pripravovaný development spoločnosti JTRE prepojí Bajkalskú ulicu s Trnavskou cestou, zlepší pešie aj dopravné ťahy, rozvinie športové aktivity a prinesie zástavbu na desaťročia nezastavané pozemky. Oblasť Kuchajdy konečne nadobudne plnohodnotný potenciál, dnes je ale zrejmé, že to bude trvať roky.