Bývanie medzi štadiónmi: JTRE prichádza do Dúbravky a ohlasuje prvú etapu veľkého projektu
Andrej Sárközi 
V Dúbravke dnes stavia takmer každý developer. Medzi významnú skupinu firiem sa zapojí aj JTRE, ktorý plánuje transformovať lukratívnu parcelu medzi športovými stánkami v rozvíjajúcej sa časti Dúbravky. Developer dnes predstavil prvú etapu omnoho rozsiahlejšieho zámeru, na ktorého úplné zrealizovanie mu chýba jedna dôležitá vec.
Corwin, Penta Real Estate, YIT Slovakia, ITB Development alebo Cresco Real Estate a ďalší. Elitné zoskupenie slovenských developerov, ktorí transformujú mestskú časť Dúbravka, sa rozrastie o jedno z najzvučnejších mien v developerskom biznise – JTRE. Spoločnosť, ktorá si odniesla až štyri ocenenia zo septembrového ASB Gala 2024, vrátane developera roka, nedávno predstavila Polyfunkčný komplex Harmincova.
Začalo to štúdiou
Všetko sa ale začalo pred rokom, keď developer obstaral u architekonickej kancelárie GFI Urbanistickú štúdiu zóny Polianky – Harmincova – Pri Suchej Vydrici. Dôvodom obstarania tejto štúdie bolo overiť potenciál územia, teda pozemku vymedzenom ulicami Harmincova, M. Schneidera – Trnavského a Pri Suchej Vydrici, a to z dôvodu zvýšenia podielu bývania.
Územný plán totiž definuje túto oblasť ako rozvojovú a predpokladá tu výstavbu občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. JTRE si však umedomilo potenciál lokality a jej výhody, v dôsledku čoho sem chce priniesť najmä nové bývanie. Budúci rezidenti môžu ťažiť z výbornej dopravnej dostupnosti do centra či rozvinutej občianskej vybevenosti, čo vyzdvihuje aj urbanistická štúdia.
Lukratívna parcela sa nachádza medzi dvomi športovými stánkami – zo severu je to Zimný štadión Harmincova a z južnej strany areál Športového centra polície, ktorý prejde v blízkej dobe rekonštrukciou. Z východu sa nachádza obytný súbor Čerešne od developera ITB Development a v minulom roku sa konečne dokončilo aj rozšírenie Harmincovej ulice, na čom sa ITB výrazne spolupodieľalo.
JTRE chce teda zmeniť územný plán. Štúdia uvádza, že ak by sa tak stalo a funkcia bývania by sa preklopila cez Harmincovu ulicu, kvalitatívne to zmení vnímanie lokality. Urbanizáciou prostredia by sa skrátili tranzitné trasy a momentálne značne izolované územie Čerešní by sa začlenilo do štruktúry mestskej časti a priblížilo k dúbravskej radiále M.Schneidera – Trnavského.
Urbanistická štúdia predstavila dva varianty voľne stojacich bodových domov. Prvý variant by tvoril sériu 11 domov, kde by vzniklo 643 bytov pre 1 535 obyvateľov a parkovanie by zabezpečovalo 1 049 miest. Druhý variant počítal so 788 bytmi určených pre 1 939 rezidentov a 12 objektov. Statická doprava by sa navýšila na 1 208 stojísk. Súčasťou oboch možností je vnútroblok s výrazným zeleným charakterom. Štúdia napokon určila ako vhodnejší variant 2.
Povoľovanie sa začína
Developer JTRE nedávno predstavil prvú fázu tohto projektu. Na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) predložil projekt pod úradným názvom Polyfunkčný komplex Harmincova. Jeho navrhovateľom je spoločnosť Wayden, s. r. o., ktorej stopercentný podiel patrí JTRE HOLDING LTD.
Developer začlenil do tohto projektu prvé tri budovy ležiace pri Harmincovej ulici. Plocha riešeného územia je v tomto prípade 14 371 štvorcových metrov a zastavaná bude len časť pozemku o veľkosti 2 198 štvorcových metrov. Vzniknú tu dva bytové domy A a B a obytovacie zariadenie na krátkodobé pobyty, objekt C.
Bytovky sú osadené na spoločnej dvojpodlažnej podzemnej garáži. Bytový dom A má 14 nadzemných podlaží (NP) a 1 strešné technické podlažie, pričom pôjde o dominantu prvej etapy projektu. Výška stavby po atiku bude 47,6 metra, výška až po technológie dosiahne 49,7 metra.
Bytový dom B má 8 NP, 1 strešné technické podlažie a výška atiky bude dosahovať 27,2 metra. Obe budovy, A aj B, majú pravidelný, približne štvorcový pôdorys a ide o kompaktné objekty s jedným centrálnym jadrom. Na prízemí sú situované vstupné a obchodné priestory, zvyšné nadzemné podlažia slúžia bytom.
Fasády domov sú tvorené niekoľkými, opakujúcimi sa rozmermi okien a horizontálnymi prvkami balkónov, koncentrovaných v rohoch, kde sa voči sebe striedavo vysúvajú z nárožia budovy. Na východných a západných fasádach sú pravidelne nad sebou umiestnené materiálovo a konštrukčne odlišné balkóny menších dvoj a jednoizbových bytov.
V rohoch domov sa nachádzajú denné časti väčších bytov a teda aj najväčšie okná objektov. Na najvyšších podlažiach sú umiestnené veľkorysé terasy bytových jednotiek, celkový počet bytov však dokumentácia neuvádza.
Celopresklený hlavný vstup do bytovej časti objektu A je orientovaný zo strany budúceho námestia (predĺženia uluce Ľuda Zúbka) a do objektu B z Harmincovej ulice. Oba objekty majú dvojpodlažný suterén, ktorý nadväzuje na budovu C, čím spoločne tvoria celkový koncept suterénu.
Tretia stavba, ubytovacie zariadenie na krátkodobé pobyty, má 8 nadzemných podlaží a 1 strešné technické podlažie. Pôjde o stavbu s pravidelným, obdĺžnikovým pôdorysom a na prízemí budú umiestnené vstupné a skladové priestory. Developer chce tento priestor využiť aj na zriadenie gastroprevádzky – reštaurácie, raňajkárne či fitness alebo obchodu. Ostatné nadzemné podlažia sú určené na krátkodobé ubytovanie, podzemné na parkovanie.
Návštevníkom krátkodobého ubytovacieho zariadenia bude k dispozícii spoločná terasa na ustúpenom ôsmom podlaží a orientovaná bude do zeleného vnútrobloku. Do vnútrobloku sú orientované aj priestranné striedavo usporiadané balkóny trojizbových apartmánov na južnej fasáde, vysúvajúce hmotu objektu C ešte hlbšie do existujúcej zelene. Celkový počet izieb dokumentácia rovnako neuvádza.
Celkovo tu vznikne 271 parkovacích miest, z čoho 254 stojísk bude vybudovaných v podzemí. Na teréne tak bude priestor pre 17 automobilov. Súčasťou projektu je aj zeleň. Pozostávať bude zo zelených striech, dažďových záhrad, suchých poldrov a výsadby stromov situovaných do alejí. Navrhnuté sú aj detské ihriská, pričom v areáli pribudnú stojany na bycikle.
Prvú etapu môžu stavať, zvyšok musí počkať
Dokumentácia EIA približuje potenciálny začiatok výstavby. JTRE chce so stavebnými prácami začať v apríli roku 2026 a dokončenie predpokladá v máji roku 2029. Celkové predpokladané náklady stavby dosahujú 36,5 milióna eur a za architektúrou stoja „dvorní architekti“ JTRE – kancelária GFI, ktorá spracovala aj urbanistickú štúdiu z minulého roka a s developerom spolupracujú už dlhodobo.
Ako sme zdôraznili na začiatku článku, ide len o prvú etapu omnoho rozsiahlejšieho zámeru, podrobnejšie predstaveného vo vlaňajšej štúdii. Na výstavbu ďalších častí bude potrebné zmeniť územný plán, predstavená prvá fáza je ale podľa dokumentácie EIA v poriadku: „Konštatujeme, že navrhovaná činnosť je z funkčného hľadiska v súlade s platným územným plánom dotknutého sídla.
V budúcnosti tak bude zastavaný celý obvod dotknutého pozemku. Popredný slovenský developer sa pridá k ďalším „veľkým hráčom”, ktorí rozvíjajú Dúbravku. Progres mestskej časti bude v ďalších rokoch značný – z lokality postupne vymiznú nezastavané a upadnuté pozemky, ktoré posledné roky špatili Dúbravku. Prilepšia si nielen obyvatelia, ale aj samotné mesto, ktoré sa zahustí a stane sa kompaktnejšie.
